Что такое ипотечные каникулы
Во-первых, «ипотечные» не означает, что кредит, для которого человек хочет взять передышку, был взят именно на покупку квартиры. Закон не пишет, что ипотечные каникулы применяются только к кредитам на жильё. Главное, чтобы квартира выступала в качестве залога (например, при автокредите).
Во-вторых, термина «ипотечные каникулы» в законе нет, как и отдельного закона о них. Государство приняло изменения в несколько законов: «Об ипотеке», «О потребительском кредите», «О кредитных историях» и «О государственной регистрации недвижимости», в результате которых и возникли «каникулы».
Благодаря всем этим поправкам, теперь в трудной жизненной ситуации можно отправить в банк заявление об изменении условий кредита: платежи на время каникул можно приостановить или уменьшить.
До внесения изменений в законы заёмщик имел право попросить пересмотреть условия, если у него что-то случилось, например, сократили на работе, и банк мог пойти навстречу, а мог и отказать. Кредитные каникулы по ипотеке, введённые 31 июля 2019 года, означают, что теперь банк лишён возможности отказать в льготных условиях, если должник, попавший в трудную ситуацию, выполнил все требования. Согласие банка на каникулы не требуется, заёмщик просто ставит кредитную организацию перед фактом. Главное — правильно оформить заявление и приложить нужные документы.
Чтобы уйти на ипотечные каникулы, нужно соблюсти несколько условий одновременно:
1. Заёмщик должен быть физическим лицом. Компания или индивидуальный предприниматель не могут рассчитывать на ипотечные каникулы.
2. Цель кредита — личная, а в качестве залога фигурирует квартира. Если банк выдал кредит на аренду кондитерского цеха или закупку торгового оборудования, то он не обязан пересматривать условия такого кредита, так как он выдан не на личные, а на предпринимательские цели. Для потребительского кредита банк тоже каникулы не одобрит, даже если сумма кредита большая (за исключением случаев, когда в качестве залога выступает квартира, см. следующий пункт).
3. Под кредит заложено единственное пригодное для постоянного проживания жильё или права по договору долевого участия в строительстве такого жилья (дальше расскажем об этом подробнее).
4. Сумма кредита — не больше 15 миллионов рублей. Это ограничение действует до тех пор, пока Правительство РФ не установит максимальную сумму кредита, по которому можно требовать перерыв.
5. Заёмщик ещё не получал каникулы по этому кредиту. Рефинансирование не даёт права повторно использовать каникулы.
6. Заёмщик попал в трудную жизненную ситуацию (тоже всё расскажем).
Что считать единственным жильём
Если у заёмщика есть ещё три квартиры в разных городах, то банк не обязан давать ему ипотечные каникулы. Но может пойти навстречу, если договориться. Вот тут мы писали о том, что делать, если вы не можете выплачивать ипотеку. У заёмщика, претендующего на ипотечные каникулы, должно быть только одно жильё, и именно оно должно быть заложено: учитываются и жилые дома, и квартиры, и комнаты в коммуналках.
Но для общей собственности — недвижимости, которая принадлежит сразу нескольким людям — особые правила: если на долю в такой собственности приходится площадь, не превышающая норму предоставления жилья, то такое жильё вообще не учитывается и претендовать на каникулы, являясь одним его из владельцев, можно.
Нормы предоставления жилья в городах России
Поэтому ⅓ доли в праве на московскую однушку 40 кв. м не считается препятствием для обращения в банк для временного пересмотра условий. Как и квартира в аварийном доме — она не подходит для постоянного проживания.
Что такое трудная жизненная ситуация
Закон предусмотрел 5 ситуаций, когда можно взять каникулы в банке по ипотеке.
В других трудных обстоятельствах — болезнь близкого человека, развод или другие проблемы — банк сам решает, готов ли он согласовать временные льготные условия.
Как оформить ипотечные каникулы
Если все условия соблюдаются, то можно просить банк о каникулах. Это делается в любой момент — и на первом, и на десятом году выплаты кредита. Заявление нужно оформить и отправить способом, который описан в кредитном договоре. Если договор ничего не говорит на этот счёт, то требование нужно отправить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или вручить под расписку.
Что написать в заявлении:
1. Срок каникул. Максимально возможный срок — 6 месяцев. Если срок не указать (например, вы хотите послабление только на 4 месяца), то льготные условия по умолчанию установят на 6 месяцев.
2. С какой даты применять льготные условия. От даты заявления заёмщика её может отделять максимум 2 месяца. Если не написать конкретную дату, то каникулы начнутся сразу, с даты отправки заявления.
3. Новые условия платежей. Можно выбрать полную приостановку платежей или указать уменьшенный платёж на время каникул. Заёмщик сам выбирает вариант, который ему больше подходит.
4. Причину каникул. В заявлении нужно описать трудную жизненную ситуацию.
Что приложить к заявлению:
1. Документы для ипотечных каникул, подтверждающие трудные обстоятельства. Закон прямо пишет, какие бумаги нужно оформить:
2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) обо всех объектах недвижимости, которые принадлежат заёмщику, или выписка о зарегистрированных ДДУ.
Такие выписки обойдутся в сумму от 650 до 1800 рублей — размер госпошлины зависит от того, сколько объектов недвижимости и где они находятся.
3. Согласие собственника жилья на изменение условий кредита. Оно потребуется, если по кредиту заложено жильё не самого заёмщика, а другого человека (да, так можно!).
Как банк принимает решение
Строго говоря, он его не принимает, а только рассматривает документы на соответствие требованиям закона. На проверку и ответ отводится 5 рабочих дней. Если документов для подтверждения трудной ситуации не хватает, банк запрашивает их в течение 2 рабочих дней, и тогда 5 дней на ответ отсчитываются со дня предоставления подтверждающих документов.
Банк не может требовать никаких дополнительных документов, кроме тех, что прямо прописаны в законе. Если бумаги в порядке и всё оформлено правильно, отказать не имеют права.
Об итогах проверки банк должен сообщить в том порядке, который описан в кредитном договоре. Если никакого особого порядка нет, то банк направит заказное письмо с уведомлением о получении или вручит уведомление под расписку.
Если за 10 рабочих дней заёмщик не имеет от банка ни согласия, ни отказа, ни запроса дополнительных документов, то каникулы считаются установленными с даты заявления или с даты, которую заёмщик написал в заявлении.
Что происходит во время ипотечных каникул
На это время платежи по кредиту уменьшаются или приостанавливаются — зависит от того, какой вариант выбрал заёмщик. Это не означает, что банк прощает эти суммы — платежи просто переносятся на другое время, а срок кредита продлевается. При этом любое досрочное погашение кредита первым делом пойдёт на эти «пропущенные» за льготное время платежи (часть 22 ФЗ О внесении изменений в закон о потребительском кредите).
В период каникул банк не может забрать квартиру и потребовать досрочного возврата кредита. А перерыв в оплате не учитывается как просрочка в кредитной истории. Но если заёмщик задержит и уменьшенные платежи, то сведения об этом попадут в кредитную историю.
Заключение
Подведём итоги:
- Банк обязан дать ипотечные каникулы, если ситуация заёмщика и условия кредита полностью отвечают требованиям закона.
- Каникулы полагаются не в любой трудной ситуации, а только в предусмотренных законом.
- В других условиях банк может одобрить временные льготные условия, но не обязан это делать.
- Максимальный срок каникул — 6 месяцев.
- Заёмщик сам выбирает, уменьшить платежи или приостановить их.
- Пропущенные платежи не отменяются, а переносятся в конец срока кредита.
- Ипотечные каникулы никак не сказываются на кредитной истории.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Павел Пахомов
Источник
Иван неожиданно потерял работу и запаниковал: год назад он взял ипотеку, которую теперь стало нечем гасить. Знакомые посоветовали Ивану приостановить или уменьшить выплаты по кредиту на несколько месяцев, пока он не устроится на новую работу. Рассказываем, на каких условиях можно оформить ипотечные каникулы.
Право уходить на каникулы появилось у заемщиков с 31 июля 2019 года. Это шанс легально взять передышку в ипотечных платежах, не загоняя себя в долговую яму.
Максимальный срок каникул — полгода. И на это время заемщик полностью защищен: банк не может ни расторгнуть договор досрочно, ни взыскать ипотечное жилье.
Каникулы можно оформить по любому кредиту, который взят под залог жилья. Но лишь один раз и только при определенных обстоятельствах.
В каких случаях можно взять ипотечные каникулы?
Одновременно должны быть соблюдены четыре условия:
- В ипотеку оформлено ваше единственное жилье.
- Размер кредита не превышает 15 млн рублей.
- Вы еще не брали ипотечные каникулы по этому кредитному договору и под эту недвижимость.
- После оформления кредита вы попали в сложную ситуацию, которая резко ухудшила ваше финансовое состояние. Полный список таких жизненных обстоятельств описан в законе об ипотечных каникулах.
Ситуации, которые дают право на перерыв в платежах:
- Потеря работы.
- Потеря трудоспособности на два месяца подряд и больше (сюда можно отнести болезнь и декретный отпуск).
- Получение инвалидности I или II группы.
- Существенное снижение дохода: средний доход за два последних месяца упал больше чем на 30% по сравнению со среднемесячным доходом за предыдущий год, и платежи по ипотечному кредиту теперь составляют больше половины дохода.
- Появление новых иждивенцев (детей, инвалидов I и II групп или людей, которых вы взяли под опеку либо попечительство) и одновременное уменьшение дохода: средний доход за два последних месяца снизился более чем на 20% по сравнению со средним доходом за предыдущий год, и при этом ипотечный платеж превышает 40% месячного дохода.
Если все условия выполнены, то вы имеете право оформить ипотечные каникулы.
Как оформить ипотечные каникулы?
Вы должны сообщить банку о своем желании на некоторое время сделать перерыв в выплатах или уменьшить их размер. Банк не имеет права отказать, если вы предоставите необходимые документы:
Письменное заявление.
В заявлении нужно указать причину, по которой вам нужны каникулы, а также приемлемый размер платежей на этот период (он может быть и нулевым). В заявлении можно указать срок и дату начала каникул. Если этого не сделать, то каникулы по умолчанию продлятся шесть месяцев, а датой их начала будет считаться день, когда вы подали заявление.
Иван предположил, что сможет найти новую работу в течение четырех месяцев, и оформил каникулы на этот срок. Финансовой подушки безопасности у него не было, поэтому выплаты пришлось остановить полностью.
Каникулы можно прекратить досрочно, а вот продлить их или снизить выбранный размер платежей — нельзя. Поэтому лучше всего оформлять каникулы сразу на полгода и на это время устанавливать минимальные выплаты, с которыми вы точно справитесь, или полностью прекращать их.
Если вдруг ваше финансовое положение наладится раньше, чем закончатся каникулы, имеет смысл не прерывать их, а появившиеся деньги отложить на депозит. Так вы сформируете резерв на случай, если снова столкнетесь с денежными трудностями. Ведь второй раз по тому же кредиту каникулы вам не дадут.
- Выписку из Росреестра.
Этот документ подтвердит, что ипотека оформлена на единственное жилье. Выписку можно
заказать онлайн.
- Подтверждение трудной ситуации.
Набор бумаг может различаться в зависимости от ваших обстоятельств. Это может быть справка о постановке на учет в качестве безработного, больничный, справка об инвалидности, справка о доходах. Если в семье появились дети, нужно будет представить в банк свидетельство о рождении или усыновлении (удочерении) ребенка либо справку об оформлении опекунства или попечительства.
- Согласие владельца недвижимости.
Если вы взяли ипотечный кредит под залог своего жилья, эта бумага не понадобится. Но если залогом по ипотеке стала не ваша недвижимость, а, например, квартира родителей, они должны будут дать свое письменное согласие на ваши ипотечные каникулы.
Все эти документы нужно принести в банк и вручить под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении. Ваш кредитный договор может допускать и другой способ подачи документов — например, дистанционно через личный кабинет на сайте банка.
Банк должен рассмотреть ваше заявление в течение пяти рабочих дней. Если документы в порядке, вас уведомят, что условия кредитного договора изменены с учетом ваших требований. Если каких-то бумаг не хватает, то банк направит дополнительный запрос. И тогда пять рабочих дней начнут отсчитываться с момента, когда вы предоставите недостающие документы.
Банк может сообщить о своем решении через личный кабинет на сайте, по электронной почте, с помощью push-уведомления в мобильном приложении или СМС-сообщения. Способ обратной связи обычно прописан в договоре. Если же в договоре нет такого пункта, то банк должен направить уведомление по почте заказным письмом или вручить его под расписку.
Влияют ли каникулы на размер долга по кредиту?
Сумма процентов по кредиту и общая сумма долга не изменятся. Ипотечные каникулы лишь на время корректируют условия вашего договора с банком. После того как они закончатся, вы снова будете обязаны выплачивать кредит по прежним правилам. Увеличивается лишь срок погашения ипотеки — ровно на столько, сколько длились каникулы.
Причем сначала вы будете гасить основной долг с процентами по прежнему графику, а в самом конце — ту часть, которая выпадала на льготный период. Если во время каникул вы вносили какие-то суммы, их вычтут из платежей в последние месяцы кредита.
По ипотечному договору Иван должен был выплачивать каждый месяц по 36 тыс. рублей в течение 20 лет. После того как он оформил каникулы на четыре месяца, на этот же срок продлилась его ипотека, но общая сумма долга не увеличилась. Если бы Иван во время каникул продолжал выплачивать долг, но снизил платежи с 36 до 10 тыс. рублей в месяц, то эти выплаты позволили бы уменьшить платежи в последние четыре месяца погашения ипотечного кредита с 36 до 26 тыс. рублей.
Все это будет отражено в новом графике платежей, который банк должен предоставить до завершения ипотечных каникул.
Могу ли я досрочно погасить часть долга во время каникул?
Если во время каникул вы поняли, что можете вносить платежи большего размера, чем установили для себя на льготный период, то нужно хорошенько оценить ситуацию, прежде чем увеличивать выплаты.
Досрочные платежи во время ипотечных каникул не снижают сумму переплаты и общий размер долга. Просто в последние месяцы кредита выплаты будут меньше — на сумму досрочных платежей.
Вы действительно можете в любой момент во время льготного периода досрочно погасить часть кредита. Но если сумма ваших платежей в течение каникул достигнет суммы платежей по обычному графику — как будто вы не брали каникулы, то льготный период автоматически прекратится.
В таком случае банк получит сигнал, что ваше финансовое положение улучшилось, и льготный период завершится по вашей инициативе. В течение трех рабочих дней вам направят новый график платежей.
Иван взял каникулы на четыре месяца и начал платить по 10 тыс. рублей в месяц вместо 36 тыс. рублей по обычному графику. Если во второй месяц каникул он внесет 20 тыс. рублей, то каникулы продолжатся. Если же во второй месяц он заплатит 134 тыс. рублей, то сумма платежей во время каникул (10 000 + 134 000 = 144 000 рублей) сравняется с суммой платежей за время каникул по обычному графику (36 000 х 4 = 144 000 рублей). И тогда каникулы автоматически закончатся.
Каникулы дают тем, кто оказался в сложном финансовом положении. Если у вас есть деньги, чтобы внести все платежи по обычному графику, и еще остается сумма для досрочного погашения части долга, значит, ваши дела не так уж плохи и каникулы вам не нужны.
Если вы неожиданно получили сумму, которую хотели бы направить на погашение кредита, но ваши доходы по-прежнему нестабильны, лучше сберечь эти деньги на выплаты после окончания каникул.
Не испортят ли каникулы кредитную историю?
Нет. Информация об ипотечных каникулах обязательно вносится в кредитную историю. Однако этот факт не портит ее.
Другое дело — если вы нарушили условия каникул. Например, задерживали уменьшенные платежи или вообще не стали их вносить, хотя должны были. Это ухудшит ваш кредитный рейтинг и может помешать вам в будущем получать кредиты на выгодных условиях. Поэтому лучше придерживаться договоренностей с банком и все проблемы с выплатами сразу обсуждать с кредитором напрямую.
Что делать, если каникулы закончились, а трудная ситуация — нет?
От этого никто не застрахован. Если каникул не хватит, чтобы поправить свое финансовое положение, то разумнее всего честно признаться в этом банку и попробовать совместно решить вопрос с выплатами. Это наиболее логичный шаг — банк тоже заинтересован в том, чтобы вы погасили долг, он может предложить варианты решения проблемы, например реструктурировать задолженность или рефинансировать кредит.
Кроме того, у некоторых банков есть собственные программы уменьшения или отсрочки платежа. Нередко кредиторы готовы предоставить их и на больший срок, чем полгода.
Наконец, крайняя мера, но тем не менее вполне реальная — продать ипотечную квартиру и вернуть долг банку. Может быть, удастся найти покупателя прямо во время каникул.
Не забывайте, что жилье находится в залоге у банка. То есть вам нужно заручиться согласием кредитора на продажу ипотечной квартиры с условием, что полученные деньги пойдут на погашение кредита.
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, перед оформлением ипотеки обязательно сформируйте финансовую подушку безопасности в размере трех-шести месячных доходов семьи. Этот резерв поможет продержаться, пока вы не справитесь со своими финансовыми трудностями. По статистике Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств, в среднем человеку требуется около четырех месяцев, чтобы поправить свои дела и возобновить выплаты по кредиту в полном размере.
Подробнее о том, как избежать долговой ямы, читайте в статье «Как взять кредит и не увязнуть в долгах».
Источник