Покупка квартиры через ипотеку является ответственным и важным решением в жизни каждого человека. Поэтому потенциальному заемщику сначала необходимо оценить собственные финансовые возможности. При этом следует учитывать:
- Посильный размер ежемесячных платежей (как правило, он составляет не более половины получаемого дохода);
- Стоимость квартиры;
- Сумму первоначального взноса (обычно – 30 и более % от стоимости жилья);
- Вид квартиры и предполагаемый район ее расположения.
Инструкция покупки квартиры в ипотеку предполагает выполнение нижеследующих процедур.
Выбор банка и ипотечной программы
Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:
- Сумма ипотечного кредита;
- Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
- Обременения (условия выдачи и сопровождения);
- Валюта кредита;
- Условия обеспечения (включая требования поручительства);
- Сроки выплаты;
- Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
- Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.
Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.
Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:
- Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
- Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
- Положительная кредитная история;
- Отсутствие судимости;
- Отсутствие иных параллельных займов;
- Дееспособность;
- Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
- Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства — супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
- Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета — в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).
Подав заявки одновременно в несколько банков, можно узнать конкретные условия ипотеки и порядок покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо приступить к выбору подходящей квартиры. На проведение данной процедуры обычно отводится 2–3 месяца.
Информация о предварительных условиях по ипотечному кредитованию представлена на официальных сайтах банков.
Срок одобрения заявки по ипотеке составляет от 5 до 10 рабочих дней. Тем временем тщательно проверяются все предоставленные документы, поэтому начинать заниматься поиском жилья нужно только после твердого согласия кредитного учреждения.
Важно: банк может отказать в выдаче кредита и заключении договора, лишь в случае если из представленных документов видно, что потенциальный заемщик не в состоянии вернуть займ и проценты, исходя из его финансовых возможностей. Остальные мотивы отказа незаконны и их можно обжаловать в суд.
Выбор недвижимости
При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:
Квартира на вторичном рынке должна:
- Быть отдельной квартирой;
- Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
- Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
- Не быть ветхим или аварийным жильем, состоящим на учете на капремонт, реконструкцию с отселением или снос (обычно это «старый фонд» города, точные данные можно найти в районной Управе);
Жилой дом или коттедж должен:
- Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
- Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
- Быть пригодным для круглогодичного проживания:
- Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
- Пройти соответствующий кадастровый учет.
Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.
Пример: Банк «ДельтаКредит» предлагает кредиты по программе «Ипотека с государственной поддержкой» под 12% годовых. Клиенты могут воспользоваться льготами в рамках условий, утвержденных Правительством РФ.
Если заемщик самостоятельно осуществляет выбор квартиры на первичном рынке, то к застройщикам банки обычно предъявляют следующие требования:
- Срок на рынке жилищного строительства – более пяти лет;
- Соответствие оценочным нормативам финансовой устойчивости согласно Федеральному закону 214-ФЗ;
- Отсутствие задержек (более года) в завершении строительства и сдачи объектов в течение предыдущих лет;
- Наличие объектов точечной и массовой застройки (двух и более), введенных в эксплуатацию;
- Отсутствие инициирования процедуры банкротства или решения о ликвидации;
- Прочие требования.
Для получения профессиональной помощи при выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок, банки предлагают воспользоваться услугами агентств недвижимости, являющихся их партнерами. Для этого они предоставляют клиентам соответствующие базы партнеров.
Оценка недвижимости
Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.
Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.
Также, если выявится недостоверность предоставленных оценок или нарушения требований законодательства в области оценки, то банковские учреждения имеют право направить мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРОО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами оценщиков-партнеров.
Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.
Список документов и подача заявки в банк
В большинстве банков предоставляемыми документами для покупки квартиры по ипотеке являются:
- Заявление-анкета на ипотечный кредит, можно оформить ее онлайн на сайте банка;
- По клиенту, ксерокопии следующих документов:
- Ксерокопия паспорта;
- Справка о доходах по форме конкретного банковского учреждения или 2-НДФЛ;
- Заверенная копия трудовой книжки;
- СНИЛС — страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
- Военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
- Документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
- Свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии);
- Свидетельства о рождении детей;
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
- Документы по имеющимся долговым обязательствам клиента (либо ранее исполненным);
- По недвижимому имуществу:
- Правоустанавливающие документы (договора, акты и т.п.);
- Техдокументация (кадастровый паспорт или техпаспорт);
- Ксерокопии паспортов продавцов недвижимости.
Также могут быть затребованы документы об иных регулярных доходах и о семейном положении.
Пример: Супружеская пара обратились в банк для получения ипотеки на 2 500 000 рублей, работают оба (общий ежемесячный доход 50 тыс. руб), детей нет, возраст 30 лет. Получили отказ в банке, поскольку доходы не позволили оформить кредит — прожиточный минимум на каждого составляет 15 000 рублей. Выход: брать меньшую сумму — 1 500 000, либо искать дополнительного созаемщика, не пенсионного возраста, с заработной платой не менее 25 000 в месяц.
Если в объекте залогового обеспечения, зарегистрированы дееспособные совершеннолетние лица, не являющиеся заемщиками, банки просят их дополнительно предоставить подписанные и заверенные нотариально заявления об их осведомленности в том, что:
- Квартира, в которой они проживают, передается в залоговое обеспечение;
- В случае неисполнения обязательств, прописанных в ипотечном договоре, на квартиру будет обращено взыскание, вплоть до выселения заявителей.
В случае если в объекте залогового обеспечения зарегистрированы лица, не являющиеся близкими родственниками залогодателя, банки дополнительно требуют пояснения о необходимости регистрации указанных лиц в данном объекте и документальное подтверждение наличия собственности у указанных лиц, где они могут быть зарегистрированы.
Важно: Как правило, банки не приемлют, чтобы среди собственников недвижимости, передаваемой в качестве залогового обеспечения, были несовершеннолетние и/или недееспособные лица.
Заключение кредитного договора
Прежде чем подписать кредитный договор покупки квартиры требуется его внимательное изучение. Следует обратить пристальное внимание на все обременения и потенциальные расходы, особенно на предмет скрытых процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.
Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.
Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 10% годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 12,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс. рублей (1 млн.*2,8%).
Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.
Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.
Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.
Еще одно важное условие – возможность досрочно погасить кредит. Это предусмотрено законом. Однако банки идут на хитрость и обуславливают это право дополнительными платежами.
К примеру, в кредитном договоре может быть предусмотрено, что в случае досрочного погашения кредита заемщик уплачивает банку единовременную выплату в сумме 1% от возвращаемой суммы сверх досрочно возвращенного кредита.
При подписании договора с использованием ипотеки, адекватно оцените свои финансовые возможности, что в дальнейшем позволит избежать проблем по полученному кредиту (см. также ипотека с материнским капиталом и развод супругов).
Регистрация сделки с продавцом и передача денег
Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*. Отношения между сторонами отражаются в договоре купли-продажи, важным условием которого является стоимость имущества и порядок оплаты. Порядок оплаты может осуществляться:
- Наличным расчетом (на руки);
- Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
- Через банковскую ячейку.
Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:
- покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
- выплачивает аванс продавцу из собственных средств
- производится регистрация сделки и ипотеки
- в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
- производится окончательный расчет с продавцом
Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.
Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.
Страхование и передача в ипотеку
Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.
Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).
Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.
Методы взимания просроченной задолженности по кредитам
Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.
Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:
- Изменения графика платежей;
- Пролонгации кредита;
- Изменения % ставки.
Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).
Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.
Что делать, если нет денег далее оплачивать ипотечный кредит
Следует учитывать всевозможные нюансы, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья и пр. При просрочке платежа банковские работники начинают звонить по телефону должнику и напоминать об оплате долга. Если ответа на это не последовало банк отправляет почтовое извещение о срочной уплате имеющейся задолженности в течении 10 дней. Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель вправе обратиться в суд, где вынесется решение о досрочном взыскании всей оставшейся суммы кредита и процентов, и о продаже квартиры на аукционных торгах.
Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая, как правило, меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора следует обращать внимание на размер залоговой стоимости и стараться приближать его к рыночному уровню.
В этом случае после продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.
Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).
То есть должник остается в минусе — теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).
Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:
- В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и пр. и погасит свой текущий долг, возможно мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
- В случае, если дело дойдет до суда — должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).
Источник
Каждый кредитор предлагает несколько вариантов ипотечных программ. Чтобы воспользоваться банковским продуктом, заемщик должен собрать документы на квартиру для оформления ипотеки. Если клиент не знает, какой вариант для него подходит, нужно собрать базовый пакет бумаг. Он подходит для любой ипотечной программы.
Основные группы документов для ипотеки на квартиру
Обычно документы для ипотеки на квартиру принято разделять на три основных группы:
- Документы для заявки. Они включают в себя: персональные документы потенциального ипотечного заемщика (созаемщика, поручителя) и документы, подтверждающие доход, трудовую деятельность и финансовое состояние, а также заявление-анкету.
- Документы на квартиру, которые подтверждают юридическую чистоту сделки и документы, содержащие общую информацию о приобретаемой квартире или другом объекте недвижимости.
- Документы для выдачи ипотеки — страховка и документы подтверждающие оплату первого взноса.
Документы для заявки
Прежде чем оформлять квартиру нужно получить ипотечное решение. Для этого нужно предоставить первичный пакет документов:
- Заявление-анкету.
- Персональные документы потенциального ипотечного заемщика (созаемщика, поручителя).
- Документы, подтверждающие доход, трудовую деятельность и финансовое состояние заемщика (созаемщика, поручителя).
Заявление анкета
Все больше банков переходят в оформление ипотеки онлайн, поэтому такой документ как анкета все чаще оформляется в электронном виде на сайте банков, но также его всегда можно распечатать и заполнить вручную, чтобы принести в банк.
Анкета-заявление — это очень важный документ, поэтому его стоит заполнять очень внимательно и лучше под присмотром опытного специалиста, чтобы не занизить скоринговый бал и не получить отказ. Каждый пункт анкеты имеет значение. Даже простая галочка в графе образование сможет сыграть решающую роль в одобрении.
Персональные документы
Сюда следует отнести документы покупателя квартиры, которые подтверждают личность потенциального заемщика, его отношение с государством и семейное состояние:
- Паспорт — обычно потребуется сделать скан только основных страниц (с фотографией, пропиской, дети, семейное положение, сведения об отношении к воинской службе и о ранее выданных паспортах), но ряд банков просят и пустые страницы;
- Военный билет для лиц мужского пола младше 27 лет (требуют в ряде банков, если покупать квартиру через ипотеку Сбербанка, например, то он не нужен.)
- СНИЛС — с его помощью банк проверяет реальные отчисления в налоговую.
- ИНН — документы редко запрашиваемый банками.
- Свидетельство о браке — на ряду со свидетельством о рождении требуется не во всех банках (для Сбербанка не требуется).
- Свидетельство о рождении и/или усыновлении детей.
- Брачный контракт — в большинстве банков его требует подготовить после одобренного решения по ипотеке за исключением Сбербанка. Сбербанк просит предоставить брачный контракт сразу.
- Документы об образовании — требуется в ряде банков, например, ВТБ для того, чтобы сделать оценку потенциального заемщика. Также он необходим для специальных программ ипотеки, например, врачей или учителей.
Документы о доходе и трудовой деятельности
Заемщику по ипотеке помимо личных документов нужно предоставить групп документов, по которым банк сможет принять решение относительно платежеспособности клиента. К ним следует относить:
- Справка об официальном доходе за последние полгода 2-НДФЛ (некоторые кредиторы запрашивают сведения за год или 12 месяцев, тогда нужно две справки за текущий и прошлый год). Также возможно подтверждение дохода по справке по форме банков, если доход неофициальный или заемщик служит в организациях, которые такие справки не выдают. Срок действия справок не более 30 дней с даты подписания.
- Копия трудовой книжки заемщика, заверенная печатью работодателя и с отметкой на последней странице о том, что заемщик продолжает работать по настоящее время. Трудовая книжка должна быть заверена печатью и подписью работодателя на каждой странице. Также должны стоять даты заверения на каждой странице. Если вы заказываете копию трудовой издалека, то лучше попросить кадровиков или бухгалтерию даты не проставлять. При подаче заявки на ипотеку пропишите сами, чтобы копия трудовой не была просроченной. Срок её действия 30 дней.
- Выписка из ЕГРЮЛ, справка из налоговой об отсутствии долгов, выписка из банка о движении средств на счете организации, копии отчетных бухгалтерских документов (для учредителей собственной компании).
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, отчетная документация за прошлый период, лицензия на ведение определенного вида предпринимательской деятельности (для ИП). Если отчетность в налоговую сдается поквартально, то обычно достаточно за два последних квартала. На декларации должна стоять отметка о том, что она принят налоговой.
- Трудовой контракт — банк Глобэкс, единственный из банков, что брал заемщиков по ипотеке, которые работают по трудовому контракту. Сейчас такой документ не нужен ни для одного банка. Банки требуют всегда копию трудовой, но для ряда специальностей есть исключение. Например военнослужащие, силовики и ряд других граждан имеют право вместо трудовой принести заверенную копию контракта вместе со справкой от работодателя о выслуге лет или сроке службы. Копия контракта должна быть заверена аналогично копии трудовой.
- Самозанятые или фрилансеры имеют право предоставить справку о доходах специальной формы для самозанятых, сформированная с помощью сервиса «Мой налог». Подробнее об ипотеке для смаозанятых мы писали ранее.
- Адвокаты и нотариусы должны предоставить справку о доходах и документы подтверждающие их статус (удостоверение, приказ и т.д.).
- Дополнительные доходы от сдачи квартиры в аренду или другие доходы подтверждаются декларацией 3НДФЛ.
Документы по квартире
После одобрения заявки нужно найти нужную вам квартиру. Если квартира найдена, то документы на квартиру можно подавать сразу с пакетом документов для заявки на ипотеку. К документам на квартиру принято относить две группы документов:
- Документы подтверждающие юридическую чистоту сделки.
- Документы по техническим и стоимостным характеристикам квартиры.
Документы подтверждающие юридическую чистоту сделки
Кредитная организация и заемщик должны быть уверены, что сделка в будущем не будет оспорена в суде иными заинтересованными лицами (родственниками, наследниками, супругами). Чтобы подтвердить чистоту сделки, продавец обязан предоставить документы на квартиру для оформления ипотеки:
- Свидетельство о праве на собственность с печатью или выписка из ЕГРН. В настоящее время свидетельства о регистрации не выдают, поэтому заемщики придоставляют выписку ЕГРН по квартире, где указаны собственни и все обременения и ограничения сделок по квартире.
- Документ-основание (ДКП, договор дарения и т. д). Это документ, который указан в свидетельстве о праве собственности на квартиру или в выписке ЕГРН.
- Копию выписки из домовой книги. Там можно проверить список тех, кто проживал в этой квартире и на каком основании был выписан.
- Копию лицевого счета по квартире. Здесь смотрим есть ли задолженность по коммуналке.
- Письменное согласие супруга на проведение сделки, если он не является её участником или заверенная у нотариуса справка о том, что продавец на момент приобретения квартиры в браке не состоял.
- Согласие органов опеки, если владельцами квартиры являются несовершеннолетние дети.
- Справка о дееспособности продавца, если он пожилого возраста или есть сомнения о его дееспособности.
- Паспорта всех продавцов. Если собственники квартиры несовершеннолетние, то их свидетельства о рождении.
Документы по квартире
Банк желает знать, стоит ли недвижимость тех денег, которые за нее запрашивает продавец. В случае неоплаты долга кредитная организация должна реализовать объект по цене кредита либо дороже. Чтобы убедиться в выгоде сделки, при оформлении ипотеки запрашивают следующие документы на квартиру:
- справку с оценкой стоимости квартиры из БТИ;
- оценку независимых экспертов, отражающую рыночную стоимость жилья на текущий период;
- техпаспорт;
- кадастровый паспорт.
Список документов, необходимых для оформления ипотеки, в некоторых банках может быть гораздо меньше.
Документы для выдачи ипотеки
К сугубо ипотечным документам по квартире принято относить страховку и документы подтверждающие оплату первого взноса.
Страховка
Квартира по ипотеке должна быть обязательно застрахована — это требование законодательства. Страховка квартиры предоставляется на саму сделку в банке после одобрения документов по квартире. Дополнительно банки страхуют жизни и здоровье заемщиков по ипотеке, а также титул. Чтобы сэкономить на данном документе рекомендуем страховать квартиру и жизнь онлайн. Сделать это можно с помощью калькулятора ниже.
Документы по первому взносу
Чтобы подтвердить первоначальный взнос по ипотеке на квартиру обычно использую четыре варианта:
- Расписка — самый простой и общепринятый вариант. Его используют при большинстве сделок на вторичном рынке. В расписке указывается информация о том, что деньги по первоначальному взносу передаются продавцу перед сделкой. Подробнее об этом процессе тут.
- Квитанция об оплате первоначального взноса застройщику — применяется для оплаты первого взноса юридическому лицу при покупке квартиры на первичном рынке жилья.
- Выписка со счета/аккредитив и т.д. — это документы подтверждающие наличие денег у заемщика по ипотеке на счету в банке.
- Сертификаты от государства на оплату первого взноса. Суда относят сертификат на материнский капитал, субсидии федерального и регионального бюджетов.
Перечень документов на квартиру на вторичном рынке
Перечисленный выше перечень документов соответствует списку документов для приобретения квартиры на вторичном рынке по ипотеке. Таким образом для квартиры на вторичном рынке нужно предоставить:
- Документы для заявки по ипотеке, чтобы получить одобрение на нужную сумму. К ним относятся персональные документы заемщика, документы подтверждающие доход и трудовою деятельность, а также заявление-анкета конкретного банка.
- Когда решение получена и квартира для ипотеки найдена, тогда нужно предоставить документы подтверждающие чистоту сделку и содержащие информацию о квартире.
- Предоставить страховой полис на квартиру и страховку жизни и заемщика по ипотеке. Оформить со скидкой можно онлайн ниже, через калькулятор.
- Документы подтверждающие оплату первого взноса. Для вторичного рынка — это обычно расписка.
Документы на квартиру в новостройке
Обычно все документы на квартиру, необходимые для оформления ипотеки, застройщик передает банку заранее, в процессе аккредитации. Клиенту не требуется самостоятельно запрашивать разрешение на строительство многоквартирного здания, строительную смету и другие специфические бумаги.
Для оформления ипотеки на квартиру в новостройке достаточно предоставить:
- ДДУ.
- Документ подтверждающий оплату первого взноса.
Дополнительные документы
При оформлении квартиры в ипотеку следует знать про ряд дополнительных документов, которые могут запросить в банке.
Если используется маткапитал
В ряде банков разрешено использовать материнский капитал в качестве первого взноса по ипотеке, поэтому вместе с документами по сделке нужно предоставить сертификат на материнский капитал и выписку из ПФ о размере остатка.
Важно! С 2020 года в ряде банков такие документы сотрудники запрашивают сами через электронные средства общения с государством, поэтому дополнительно предоставлять их не нужно. Рекомендуем уточнять данную информацию в банке.
Если же вы решили приобрести квартиру по ипотеке, где раньше был использован материнский капитал, то в обязательном порядке убедитесь, что продавцы выделили доли детям согласно своему нотариальному обязательству при зачислении материнского капитала в ипотеку или при покупке квартиры. Если выделение доли в квартире, где был использован материнский капитал не было произведено, то такая сделка может быть признана ничтожной и вы потеряете деньги.
Аналогично, если вы продаете квартиру, где был использован материнский капитал, то сначала выделите детям доли, а потом только продавайте её. Если у вас есть действующая ипотека, то порядок будет таким:
- Гашение ипотеки;
- Снятие обременения по квартире;
- Выделение доли детям согласно обязательству.
- Продажа квартиры с разрешения органов опеки и попечительства.
Как правильно оформить документы с участием средств сертификата, читайте на нашем сайте в статье «Ипотека под маткапитал».
Если есть несовершеннолетние
Сделки с совершеннолетними сопряжены с предоставлением специального документа — разрешения от органов опеки и попечительства на проведение сделки. Просто так квартиру с несовершеннолетними собственниками продать нельзя, поэтому за их права отвечает специальная служба. От неё нужно получить разрешение. Для этого органам опеки и попечительства нужно доказать отсутствие вариантов ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего ребенка при продаже квартиры.
Ребенка нужно прописать в другом жилье с не меньшей площадью или выдать ему соответствующую долю во вновь приобретаемом жилье. Также возможен вариант, когда определенная сумма денег (в размере доли несовершеннолетнего) фиксируется на специальном счете ребенка, которую можно использовать только на покупку жилья.
Подробнее об этом тут.
Если приобретается коммуналка
Когда человек намерен купить комнату в коммунальной квартире, долю в коттедже, часть домовладения, для совершения сделки понадобится получить разрешение от всех соседей — других собственников жилья. Разрешение на продажу комнаты в коммуналке должно быть заверено у нотариуса. Подробнее о преимущественном праве покупки доли в коммунальной квартире, читайте в отдельном материале.
Выводы
- Для первичного рассмотрения заявки на оформление ипотеки по упрощенной схеме крупным банкам нужны два документа: паспорт и СНИЛС.
- Перед покупкой квартиры на вторичном рынке придется навести справки о прописанных лицах, собственниках жилья.
- Если заемщик собирается купить комнату в коммунальной квартире, ему нужно получить разрешение соседей продавца на проведение сделки.
- Для покупки квартиры, в которой проживают малолетние собственники, необходимо получить разрешение опеки.
- Банк даст разрешение на покупку жилья в строящемся доме, если застройщик является партнером кредитора.
Банки при оформлении ипотеки предъявляют к заемщикам собственные требования. Чтобы разобраться, какие документы нужно собирать для получения жилищного кредита, проще обратиться к дежурным юристам нашего сайта. Специалисты смогут ответить на все вопросы, связанные с оформлением ипотеки.
Чтобы опубликованная в статье информация была полезной для других людей, ставьте лайки, делитесь ссылками.
Источник