Как получить ипотек если официально не получают

Тем, кто осведомлен в требованиях банков к заемщикам, сама возможность получения ипотеки безработным может показаться странной. Однако безработные неодинаковы.

Безработный – не обязательно гражданин, который остался без заработка и теперь стоит в очереди на бирже труда. Человек без официальной работы может иметь высокий ежемесячный доход, получая пенсию или зарплату в конверте, живя на ренту, занимаясь фрилансом.

Поэтому можно предположить, что, имея доходы, но не имея официального трудоустройства, соискатель по ипотеке все же может получить кредит под жилье.

Минимальные требования к заемщикам

Даже минимальные требования, предъявляемые банковскими организациями к заемщикам, выглядят неутешительными для безработных россиян.

Обычно банки видят потенциального заемщика как лицо, соответствующее критериям:

1. Возраст 18 (21) – 65 (75) лет: последнее число обозначает возраст гражданина на момент полной выплаты по кредиту;
2. Российское гражданство и постоянная регистрация в РФ;
3. Не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет;
4. Не менее 3-6 месяцев рабочего стажа на последнем месте работы.

Вопреки расхожему мнению банк не ставит своей целью отобрать квартиру или другую залоговую недвижимость у заемщика, который не в состоянии больше оплачивать кредит.

Финансовой организации выгодно, чтобы дебитор получил крупную сумму, которую затем выплачивал бы с процентами, комиссиями и страховками. А это означает, что безработные граждане без официального трудоустройства с точки зрения банка входят в группу риска, с которой лучше не иметь дела.

Не случайно большинство банков обозначает возрастные пределы для заемщиков 21-65 лет, считая их оптимальными. С 18 лет гражданин РФ совершеннолетний и дееспособный.

Но на практике он часто безработный и материально зависит от родителей, тогда как к 21 году молодые люди уже обычно работают. А по достижении 63-65 лет россияне уходят на пенсию, среднестатистические размеры которой невелики.

Условия, на которых выдают ипотеку

Ипотекой называется в широком смысле любой кредит, взятый под залог недвижимости. Теоретически заемщик может получить кредит под залог имеющегося у него недвижимого имущества – квартиры в многоэтажном доме или таунхаусе, дома, апартаментов, даже гаража – и израсходовать деньги на любые нужды.

Однако на практике многие граждане пользуются услугой ипотечного кредитования, чтобы купить жилье. При таких условиях купленная в кредит недвижимость одновременно становится залогом заключенной между заемщиком и кредитором сделки.

Приходится признать, что как раз этот вариант для безработных граждан сложно осуществим. Банк фактически не имеет гарантии того, что дебитор выплатит кредит полностью и в срок, а не будет вынужден передать ему залоговое жилье. А ведь банковскую организацию интересует не залоговая недвижимость, которую придется продавать с большим дисконтом, а платежеспособность дебитора.

Однако в современной экономической ситуации ни один из российских банков не является монополистом в предоставлении ипотеки.

Как следствие, все они вынуждены вести между собой конкурентную борьбу и предлагать условия, удовлетворяющие разным категориям потенциальных клиентов. Поэтому остается вероятность, что официально безработный гражданин РФ все же сумеет убедить банк, пусть и не любой, в своей состоятельности.

Как взять ипотеку без официальной работы

Условия взятия ипотеки безработными лицами зависят от их принадлежности к той или иной категории граждан по реальному источнику дохода.

Ипотека для пенсионеров

Не всем, но многим из них ипотека доступна. Пенсионеры, как и безработные, бывают разные. Не все выходят на пенсию в 63-65 лет. Есть категории граждан, претендующие на льготную пенсию, которую они начинают получать существенно раньше достижения ими указанного возрастного предела. Это:

• Представители «вредных» профессий;
• Представители профессий, требующих от работника особой точности или иных навыков, степень владения которыми по объективным причинам угасает вместе с возрастными изменениями;
• Многодетные матери (имеющие трех и более детей);
• Женщины, работающие на Крайнем Севере, – матери второго или следующего ребенка.

Такие пенсионеры при достаточных размерах пенсии могут оформить ипотеку на общих основаниях.

Если же говорить о пенсионерах, вышедших на пенсию по возрасту, то здесь следует с сожалением констатировать: банки в основном не разрабатывают программы финансирования пенсионеров как отдельной категории граждан. Брать ипотеку пенсионеру придется безо всяких льгот.

Безработное лицо пенсионного возраста (то есть не работающий пенсионер) может подобрать программу ипотеки банка, который более лоялен к возрасту клиентов. Немало финансовых организаций готовы кредитовать граждан, которым на момент выплаты кредита исполняется не 65, а 75 и даже более лет. Таким образом пенсионер может взять ипотеку на десять лет, а пенсионерка – на 12.

Преимущество пенсионера состоит в том, что он, несмотря на отсутствие официального трудоустройства, имеет регулярный доход. Пенсии его никто не вправе лишить. Наличие пенсионных выплат легко доказать справкой из Пенсионного фонда.

Если размеры пенсии позволяют внести первичный взнос и ежемесячно погашать задолженность по кредиту, безработный клиент сможет получить одобрение заявки на ипотеку и оформить кредит.

Для студентов

Студенты, как и пенсионеры, неодинаковы. У студентов-заочников с оформлением ипотеки проблем меньше. Обычно они официально работают, а в вузе учатся в период сессий, компенсируя недостаток аудиторной работы самостоятельной учебой дома.

Студенты же очной формы обучения, которые в большинстве своем стремятся к самостоятельности, но на практике в основном безработные, принадлежат к категории банковских клиентов высокого риска.

Только несколько банков реализуют специальную программу ипотеки для студентов (да и то в единичных регионах России), где на нее покупаются преимущественно малометражки. Из этого следует, что в основном студенты могут оформить ипотечный кредит только на общих основаниях.

Согласно Государственным стандартам высшего образования студент-очник имеет право на официальное трудоустройство. Работать он может во внеаудиторное время.

Если студенты младших курсов обычно безработные, то старшекурсники в большинстве своем уже работают, что делает оформление ипотеки возможной. Однако не всегда уровень дохода позволяет им оформлять жилищный кредит. Выходом становится участие в кредите близких родственников, которые выступают как созаемщики или поручители.

Вступив в брак, студент может перекредитоваться, приняв участие в программе «Молодая семья», по условиям которой в ипотеку на льготных условиях покупается квартира эконом-класса в новостройке.

Ипотека для самозанятых граждан с пассивным доходом

Основная проблема этой категории соискателей заключается в том, что им сложно доказать свою платежеспособность формально, тогда как по сути они не безработные. Они должны:

1. Доказать наличие дохода, пусть и неофициального;
2. Предоставить солидные гарантии;
3. Выплатить большой первоначальный взнос.

На этих условиях они могут взять ипотеку, хоть и не любая банковская организация пойдет им навстречу.

Ипотека для клиентов банка

Безработные граждане, являющиеся клиентами банка, относительно легко могут взять в нем ипотеку, поскольку способны обойтись без традиционной для соискателей справки о доходах. Движение по счетам клиента легко проверяется сотрудниками банка, и они могут сделать вывод о платежеспособности кандидата в заемщики.

Обычно проблем с оформлением ипотеки нет у клиентов, являющихся индивидуальными предпринимателями или ведущими частную практику.

Значительно увеличит шансы такого заемщика наличие открытого им в банке-кредиторе депозита на крупную сумму: это послужит доказательством его финансовой состоятельности.

Потребительский кредит вместо ипотеки

Нередко ипотеку способен заменить потребительский кредит на крупную сумму. Официально безработному клиенту он удобен относительной простотой оформления в сравнении с ипотекой и отсутствием выплаты первоначального взноса.

В некоторых интернет-источниках можно найти совет по оформлению безработными кредитной карты и использованию этих денег для выплаты ипотеки. Однако это не выход: обычно поначалу банком-кредитором назначается небольшой овердрафт. Только по прошествии нескольких месяцев он может быть повышен, да и то обычно верхний предел кредитного лимита останавливается на 300 000 р., тогда как нижний может быть равен и 1500 р.

Гарантии, предоставляемые заемщиком банку

Банковская организация не занимается благотворительностью. Ее сотрудники должны быть уверены в том, что деньги, ссуженные заемщику, вернутся в полном объеме и с процентами.

Если соискатель – безработный, он должен предоставить банку достаточно серьезные гарантии, которые могут переубедить кредитора, не склонного к выдаче денег клиенту без официального трудоустройства.

Естественно, что речь не идет о противозаконных методах убеждения (типа подделки справки о доходах, что уголовно наказуемо). Постараться убедить банковскую организацию можно, действуя в рамках закона.

Подтверждение неофициального дохода

Если гражданин – индивидуальный предприниматель или держатель частной практики, справку о доходах ему может заменить финансовая отчетность и налоговая декларация. Эти документы для банка весомы.

Альтернативой справке о доходах по форме 2-НДФЛ, которую легко может взять официально трудоустроенный клиент, но не может безработный, является справка по форме банка. В ней содержатся сведения о ежемесячном доходе соискателя и налоговых удержаниях, но надо, чтобы заверить эту справку согласился работодатель.

Внесение первоначального взноса в рамках ипотеки по двум документам

Работая в условиях конкуренции, банки оказываются вынужденными идти на уступки клиентам. Так ряд российских банков с большими активами практикует оформление ипотеки по двум документам.

В качестве первого документа обязателен паспорт РФ, а вторым документом по требованию финансовой организации может быть:

• СНИЛС;
• ИНН;
• Загранпаспорт;
• Водительское удостоверение;
• Военный билет.

Такое оформление ипотеки доступно и безработному. Однако, кредитуя заемщика по двум документам, банк стремится к снижению собственных рисков. Отличительные особенности такой ипотеки:

1. повышенная в сравнении со стандартной процентная ставка;
2. крупный первоначальный взнос.

В условиях оформления ипотеки по двум документам размер первоначального взноса составляет 50-60% от оценочной стоимости залогового жилья, тогда как стандартный первоначальный взнос равен 20-30%.

Созаемщики и поручители

Еще один законный метод получения ипотечного кредита безработному гражданину – получение поддержки от созаемщиков или поручителей. Они должны иметь достаточный по размерам официальный доход, для того чтобы банк признал их кредитоспособными.

Созаемщиками нередко выступают близкие родственники соискателя. Так родители часто участвуют в выплате ипотеки за безработного совершеннолетнего ребенка, а супруг или супруга заемщика вообще назначаются созаемщиками по умолчанию, если раздельное владение собственностью не предусматривает брачный договор.

Теоретически созаемщиком или поручителем может стать любое лицо: родственник, коллега, друг. Проблемой может оказаться поиск человека, который согласится выступить в этой роли: в случае признания заемщика несостоятельным именно созаемщику или поручителю придется погашать оставшийся долг.

Заемщику следует знать, что созаемщик и поручитель – разные юридические статусы физлица. Созаемщик по закону имеет право на долю в покупаемом жилье, но финансовую ответственность перед кредитором несет наравне с заемщиком. Поручитель же не имеет права на долю в недвижимости, купленной в ипотеку, зато и требовать с него погашения ипотечного кредита можно только в судебном порядке.

Материнский капитал

Материнский капитал, по состоянию на 2019 год равный 453 026 р., может быть употреблен на выплату ипотечного кредита. Так безработный заемщик может оформить ипотеку по двум документам и использовать Материнский капитал как часть первоначального взноса. Оформить это, как и любое использование Маткапитала, следует через Пенсионный фонд РФ.

Заемщик, у которого с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года родился второй (или следующий) ребенок, вправе рассчитывать и на льготную ипотеку с 6%-ным субсидированием от государства.

Имущественный залог

Достаточно весомым средством убеждения банка станет и обеспечение в виде имущественного залога. При заполнении анкеты заявителя на ипотеку соискатель предоставляет банковской организации сведения о своих активах, в числе которых может быть и недвижимость.

Солидное обеспечение может склонить банк в пользу безработного соискателя, хотя само по себе вряд ли оно будет работать. Скорее на него можно рассчитывать в комплексе с крупным первоначальным взносом и повышенной ставкой по кредиту.

Где можно оформить ипотечный кредит безработному

Сложно рассчитывать на то, что официально безработному клиенту ипотеку выдаст крупный государственный банк. Однако с учетом перечисленных способов доказательства кредитоспособности у заемщика есть выход. Это изучение программ ипотечного кредитования, предлагаемых коммерческими банками (особенно небольшими кредитными организациями).

Опыт прошлых лет показывает, что к соискателям были не слишком требовательны банки:

• ВТБ;
• Ренессанс кредит;
• СКБ;
• Совкомбанк;
• ФК Открытие.

Можно воспользоваться и услугами брокера – посредника между соискателем и банком, подбирающего приемлемые предложения по ипотеке (обычно несколько на выбор клиента). Функцию брокера берут на себя и некоторые отечественные банки. Так посреднической деятельностью в сфере ипотеки занимается Тинькофф.

Зарегистрировавшись на его сайте, заявителю нужно только пройти первичную проверку, после чего ему будет предложено на выбор несколько банковских предложений по кредитованию под залог жилья.

Получить ипотеку безработному сложно, но возможно при предоставлении доказательств кредитоспособности и весомых гарантий. Главное – будучи безработным формально, соискатель не должен быть малоимущим по существу.