Единственным решением является взять ипотеку. Купить квартиру в ипотеку не так просто, как кажется на первый взгляд. Есть множество нюансов, которые необходимо учитывать при обращении в банк. В 2016 году ряд банков Астаны приостановили ипотечные программы из-за кризиса, поэтому процедура оформления ипотеки стала намного сложнее. Получение займа на покупку квартиры содержит сбор различных документов, прохождение комиссии банка-кредитора, поиск подходящего объекта, оценка и страхование жилья, заключение договора займа и многое другое.
Как взять ипотеку в Астане в 2017 году (условия банков)
Шаг 1. Определитесь с конкретным объектом недвижимости
Оформление ипотеки надо начать, когда квартира уже найдена, а продавец готов подождать, пока кредит оформляется. Клиенту, ищущему будущую квартиры, специалисты банка дают общую информацию.
К сожалению, до сих пор остаются владельцы жилья, отказывающиеся от ипотеки. Когда «живых» денег у населения практический нет, ипотечный кредит — единственный шанс приобрести недвижимость.
— Нежелание продавцов связываться с ипотекой — это проблема отсутствия информации, — поясняет специалист по недвижимости Евгений Кастаев. — Люди думают, ипотека — это махинации. Для продавца разница следующая — он получает деньги за квартиру не сразу, а спустя время (2-3 недели), и не из рук покупателя, а в финансовом учреждении. Продавец не хочет ждать и боится упустить другого клиента. Однако никакой угрозы для продавца нет, банк гарантирует получение денег.
ЖК Астаны на карте >>>
Шаг 2. Получите одобрение банка на приобретаемую квартиру или дом
В Астане не дадут ипотеку, если залогом выступают индивидуальные жилые дома с годом постройки ранее 1960 года. Что касается многоэтажек, они должны быть построены не ранее 1950 года. Ко всему прочему залогом не послужат здания из облегченных материалов, жилые дома при отсутствии необходимых коммуникаций и/или в неудовлетворительном состоянии.
— Клиент может оформить ипотеку со льготной ставкой вознаграждения, если залогом выступает недвижимость — индивидуальный жилой дом или квартира с годом постройки не ранее 1975 года, — поясняет банковский служащий Юрий Валиков.
Прогноз цен на недвижимость в 2017 году >>>
Шаг 3. Соберите деньги на первоначальный взнос
Первоначальный взнос является обязательным условием ипотечного кредитования. По словам риэлтора Рустема Абдрашева, минимальный размер первоначального взноса на сегодняшний день составляет 10%. Если клиент по каким-то причинам не может внести больше, необходимо подтвердить высокий доход.
По данным kn.kz, в 2016 году большинство банковских учреждений Астаны требуют первоначальный взнос от 30% (см. таблицу).
Шаг 4. Подтвердите свою платежеспособность
Банк всесторонне и тщательно анализирует финансовые возможности клиента и, как правило, не допускает, чтобы ежемесячный платеж превышал 50% его заработка. Соответственно, если ежемесячный платеж — 90 тысяч тенге, доход заемщика не должен быть ниже 180 тысяч тенге. Когда дохода заемщика недостаточно, банк предлагает своим клиентам несколько вариантов.
— Если у потенциального клиента недостаточно заработной платы, но он состоит в браке, то супруга (супруг), которая (-ый) тоже зарабатывает, мы можем привлечь как созаемщика, — говорит Ардак Махамбетова. — Банком рассматриваются доходы супругов, их расходы на быт, детей, если они есть, и так далее. Каждый случай индивидуален, однако с уверенностью можно сказать: платежеспособность — важнейший фактор для банка при оформлении ипотеки.
Если клиент не подберет созаемщика, банк может рассмотреть возможность дополнительного залога. Им могут выступать объекты недвижимости Астаны, а также другое ценное имущество. Дополнительный залог может быть рассмотрен даже взамен первоначального взноса, однако его оценочная стоимость должна быть не ниже 30% стоимости приобретаемого жилья. Заметим — любой конкретный случай рассматривается специалистами банка индивидуально.
Шаг 5. Соберите необходимые документы для оформления ипотеки
Разумеется, для ипотеки необходимо собрать пакет документов. Каждый банк требует разный объем предоставляемых документов. Иногда, помимо кадастровой справки из ЦОНа, требуют справку о зарегистрированных и прекращенных правах (история объекта), чтобы знать, какие операции производились с жильем.
Согласно данным, предоставленным АО «Евразийский банк», минимальный пакет документов необходимых для оформления ипотеки в Астане выглядит следующим образом:
- документ, удостоверяющий личность клиента и владельца недвижимости (паспорт/ удостоверение личности);
- документ, подтверждающий регистрацию по постоянному месту жительства клиента (адресная справка);
- документы, подтверждающие семейное положение клиента, владельца недвижимости;
- документы, подтверждающие доходы клиента за последние 6 месяцев (справка о доходах с последнего места работы);
- правоустанавливающие и идентификационные документы на предмет залога (недвижимость);
- отчет об оценке недвижимости независимого оценщика.
9 причин, по которым вам могут отказать в ипотеке >>>
Шаг 6. Проверка квартиры на юридическую чистоту
— При подаче документов мы требуем у продавца предъявить кадастровую справку, — рассказывает Ардак Махамбетова, — справку проверяем через портал egov.kz. Если она соответствует действительному положению дел, передаем документы на квартиру юридической службе банка. Специалисты изучают историю квартиры, договор купли-продажи, интересуются, нет ли факта притязания третьих лиц. Также проверяют жилплощадь на соответствие техническим документам, нет ли неузаконенных моментов вроде перепланировки, не снесена ли несущая стена и прочее.
Получая ипотеку, клиент может не беспокоиться о проверке недвижимости — необходимые действия проведет банк.
Шаг 7. Изучите подписываемые документы
Специалисты советуют: необходимо тщательно ознакомиться с документами, предоставляемыми банком. Юристами прописывают все нюансы: права и обязанности сторон, размеры выплат, комиссий, вариантов форс-мажорных случаев и т.д.
Бдительно отнеситесь к условиям, написанным мелким шрифтом, как правило, именно там все подводные камни. Законом не оговаривается величина шрифта, банки стремятся все «неприятные» моменты пропечатать мелким текстом, в надежде, что ипотечник не захочет его читать. Вооружитесь лупой/очками, запаситесь терпением, а потом предельно внимательно изучите предлагаемые условия. Поставив на документах подпись, клиент лишается возможности изменить условия ипотеки.
Шаг 8. Получите гарантийное письмо
— После подачи заявки банк рассматривает ее 3-5 дней, — поясняет специалист банка. — При положительном решении о выдаче ипотеки банк выписывает гарантийное письмо, где указано — после заключения договора купли-продажи и подписания договора залога банк предоставляет определенную сумму.
Это делается для продавца, чтобы он был уверен, что получит деньги. В кадастровой справке ставится ограничение от продавца. Как только продавец получает деньги, он пишет заявление у нотариуса, что получил энную сумму. Затем заявление отдается в ЦОН, где ограничение снимается.
Шаг 9. Заключите договор купли-продажи
После получения гарантийного письма стороны обращаются к нотариусу для заключения договора купли-продажи. Возникает момент выбора: если клиент решает провести регистрацию через ЦОН, уходит до 5 рабочих дней. Можно провести регистрацию онлайн у нотариуса (занимает один день). У специалиста установлена единая нотариальная информационная система (ЕНИС), интегрированная с государственной базой данных регистра о недвижимости (ГБРН). Нотариус отправляет данные регистратору. Если с документами все нормально, тот ставит электронную подпись. Тогда считается, что регистрация успешно завершена.
Сроки зависят от клиента. Банк ждет, пока будет совершен акт купли-продажи и регистрация. Дальнейшие действия выполняет ипотечник: открытие счета, нотариальное заявление, оплата комиссии, — операции занимают меньше суток. Затем банковские служащие готовят договоры, подписываемые получателем ипотеки.
Шаг 10. Получите ипотеку на покупку квартиры
Здесь клиент может выбрать: либо выдача суммы до регистрации договоров залога, либо после регистрации. Если «до», вопрос решается быстро (один день). Если после, надо ждать 5 рабочих дней, пока не произведут регистрацию в ЦОНе. Если клиент ускоренно сделал регистрацию через портал egov.kz и выбрал выдачу средств до регистрации договоров залога, процедура займет 8-10 рабочих дней.
Ипотеку в Астане в 2016 году предлагают следующие банки*
Расходы в процессе оформления и выплаты ипотеки
Страхование недвижимости
Обязательное страхование заложенной недвижимости и получателя ипотеки — значимые факторы организации кредита. Если страховой случай произойдет, банк возместит стоимость жилья либо предоставить клиенту новое. Обычно сумма ежегодного страхования равняется 0,7% суммы займа. Деньги немаленькие, поэтому лучше поискать вариант, когда страхование осуществляется за счет банка.
Комиссии
У каждого банка свой набор комиссий, но они обязательно отражены в договоре займа.
— Не отразить комиссию в договоре практически невозможно, — говорит эксперт. — О комиссии могут не упомянуть на первичной консультации, однако убрать ее из документа вовсе — нельзя.
Существуют комиссии за организацию займа, открытие ссудного счета, за обналичивание денег. Если процентная ставка по ипотечному кредиту невелика, обратите особое внимание на комиссии. Банк наверняка рассчитывает компенсировать невысокую процентную ставку баснословной комиссией.
Погашение ипотечного кредита
Выплаты по ипотечному кредиту производятся ежемесячно, кроме исключительных случаев, вроде отсрочки. Платеж состоит из двух частей: основной долг, вознаграждение. Основной долг — сумма, которую взял клиент, вознаграждение — выплата банку. Существует два вида погашения задолженности: аннуитетный, дифференцированный (равными долями).
Дифференцированный платеж
При дифференцированных платежах вся сумма кредита (основного долга) делится на равные части с учетом срока и периодичности погашения платежа (ежемесячно, ежедневно, ежеквартально). Ипотечник по графику выплачивает часть суммы кредита (основного долга) плюс начисленные проценты. Проценты начисляются на остаток основного долга, соответственно, сумма начисленного вознаграждения по мере погашения кредита уменьшается.
Аннуитетный платеж
Такой платеж остается неизменным в течение всего срока действия кредитного договора. Это значит, что каждый месяц клиент платит за кредит одинаковую сумму, состоящую из начисленных процентов за кредит и части суммы, списывающейся в счет основного долга. Преимущество аннуитетных платежей заключается в неизменности. Ипотечник знает, сколько платить ежемесячно.
Переплата и досрочное погашение
Основным фактором, влияющим на сумму переплаты, помимо процентной ставки и комиссий, является срок ипотеки. Эксперты считают оптимальным срок на 10 лет. Сумма переплаты превысит сумму займа в два раза, исключая случаи, когда на руках у заемщика имеется первоначальный взнос больше половины стоимости недвижимости. Обязательно осведомитесь, не предусмотрены ли банком штрафные санкции за досрочное погашение кредита — не исключено, что ваше финансовое состояние за отведенный срок улучшится, и погасить кредит гораздо быстрее запланированного времени.
Информационная служба kn.kz
Источник
В Казахстане действует несколько ипотечных программ и десятки рыночных предложений БВУ. Кроме того, функционирует система жилищных сбережений со своими особенностями и правилами. Как сориентироваться в этом многообразии и понять, что лучше подходит? Давайте разбираться.
В 2019 году в РК разработали лестницу доступности жилья, которую можно условно разделить на два больших уровня. Первый, включающий три ступени, — для льготников:
— арендное жильё без выкупа от акимата;
— кредитное — для малообеспеченных семей («Бакытты отбасы», займы ЖССБК «2-10-20»);
— кредитное жильё от акиматов (ЖССБК по программе «5-20-25»).
Участвовать в этих программах можно лишь в случае, если доход составляет до 3.1 прожиточного минимума (ПМ).
Тем, чей доход превышает 3.1 ПМ (3.1×31 183 тенге = 96 667 тенге), доступна ипотечная программа «7-20-25».
На зарабатывающих свыше 5 ПМ (5×31 183 тенге = 155 915 тенге) ориентированы ещё и рыночные программы, например «Баспана Хит» Нацбанка, «Орда» КИК, «Свой дом» ЖССБК и др.
Сегодня мы напомним об основных условиях этих программ.
«7-20-25»
Программу разработали и запустили по поручению Н. Назарбаева в 2018 году. Первые займы выдали два года назад, в июле.
Оператором является Казахстанский фонд устойчивости — структура, пришедшая на смену «Баспане».
Условия:
— Отсутствие жилья и других ипотечных займов.
— Официальный доход.
— Допускается только первичная недвижимость от застройщика. Объект должен быть сдан в эксплуатацию.
— Ставка — 7 %.
— Первоначальный взнос в размере от 20 % от цены квартиры.
— Срок кредитования — до 25 лет. Возможно досрочное погашение без штрафов.
— Максимальная стоимость квартиры в Нур-Султане, Алматы, Актау, Атырау и Шымкенте не должна превышать 25 млн тенге, в Караганде — 20 млн, в остальных регионах — 15 млн.
— Дополнительное залоговое обеспечение не требуется, однако если возникли проблемы с платёжеспособностью либо возраст подходит к пенсионному, просят участия созаёмщиков.
— Получить кредит можно через Bank RBK, Евразийский банк, АТФБанк, Jysanbank, Fortebank, Халык Банк, Банк ЦентрКредит и Сбербанк.
Приблизительные расчёты выглядят так: если вы покупаете квартиру за 12.5 млн тенге, первоначальный взнос равен 2.5 млн тенге. Сумма, полученная в кредит, — 10 млн тенге. Если срок кредитования равен десяти годам, то ежемесячный платёж составит более 116 тыс. тенге, а общая переплата в итоге достигнет 3.9 млн тенге.
Программа имеет ряд недостатков. Основной из них — дефицит новых, но при этом введённых в эксплуатацию квартир. Как правило, все доступные объекты раскупают ещё до сдачи ЖК в эксплуатацию. В некоторых регионах ЖК, подходящих под «7-20-25», не появлялось вовсе (Туркестанская область).
Второй момент — жильё предлагается в основном в улучшенной черновой отделке и требует вложений на ремонт и мебель, то есть помимо основной суммы необходим немалый бюджет на эти цели.
Также многие заёмщики столкнулись со сложностью получения кредита из-за недобросовестности работодателей, которые нерегулярно вносили социальные отчисления, и из-за испорченных кредитных историй. Что делать в последнем случае, читайте здесь.
В среднем по всем регионам доля отказов составляет около 27–30 % в зависимости от периода. В основном отрицательные решения выносятся из-за несоответствия залога требованиям (долевое участие не допускается), плохой кредитной истории и недостаточности дохода.
В целом по «7-20-25» за всё время было одобрено 19 387 заявок на 224.1 млрд тенге.
Кому подходит
Программа «7-20-25» подходит только для тех, у кого нет жилья и дополнительного залога, но есть накопления на первоначальный взнос и официальный стабильный доход. Есть также возможность получения сертификата от государства для льготников.
«Баспана Хит»
Это коммерческая программа от того же оператора — Казахстанского фонда устойчивости. Она появилась в 2018 году в качестве альтернативы для тех, кто хочет приобрести вторичное жильё. Критерий отсутствия недвижимости здесь исключён, однако процент выше, а срок сокращён до 15 лет. Также можно приобрести частный дом.
Условия:
— Номинальная ставка по договорам банковского займа, заключённым с 13 апреля 2020 года, — 11.25 %. Эффективная ставка зависит от банка.
— Первоначальный взнос — от 20 %.
— Срок ипотечного кредитования — до 15 лет.
— Максимальная стоимость жилья — до 25 млн тенге в Нур-Султане, Алматы, Актау, Атырау, до 15 — в других регионах.
— Недвижимость может быть куплена как на первичном, так и на вторичном рынке.
— Объект должен быть введён в эксплуатацию.
— Банки-партнёры: Bank RBK, Евразийский банк, АТФБанк, Jysanbank, Fortebank, Халык Банк, Банк ЦентрКредит и Сбербанк.
За десять лет при стоимости квартиры 12.5 млн тенге переплата составит 6.7 млн тенге. Сумма ежемесячного платежа при таких условиях — 139 169 тыс. тенге.
Кому подходит
— Всем платёжеспособным гражданам с официальным доходом независимо от того, есть ли жильё в собственности.
— Желающим приобрести готовую к заселению квартиру (допускается вторичный рынок).
— Желающим приобрести частный дом.
Ипотека «Орда» от КИК
Ипотечный продукт «Орда» — программа Казахстанской ипотечной компании для покупки как первичного, так и вторичного жилья.
Условия:
— Первоначальный взнос от 30 %. В залог можно предоставить имеющуюся недвижимость.
— Срок кредитования — 20 лет.
— Максимальная сумма — до 65 млн тенге.
— Ставка вознаграждения — от 12.8 % при полном подтверждении дохода и при частичном — 15.1 %.
— Банки-партнёры: Jysanbank, Банк ЦентрКредит и Kassa Nova bank.
При полном подтверждении дохода и займе 10 млн тенге на десять лет размер ежемесячного платежа составит 143 470 тенге. Переплата — 7.2 млн тенге.
Кому подходит
— Платёжеспособным гражданам, желающим приобрести квартиру или дом.
— Заёмщикам, уже имеющим недвижимость, которая частично выступит в роли залога.
Ипотека от БВУ
Исследование рынка, проведённое Krisha.kz, показало, что сейчас на ипотечном рынке РК представлено более десяти банков, в каждом из которых есть несколько собственных жилищных продуктов. Заявленные на сайтах ставки варьируются от 17 до 28 %.
В среднем показатель по БВУ равен 20.1 %. Зачастую озвучиваются условия для «привилегированных заёмщиков» (клиенты банка, обеспеченные залогом и т. д.). По факту же ставки могут отличаться.
Условия:
— Средний показатель ГЭСВ составляет 20.1 %.
— Первоначальный взнос порядка 30 %.
— Срок — в среднем до 20 лет.
Условно, при сумме кредита в 10 млн тенге на десять лет, ежемесячные взносы составят около 194 000 тенге. Переплата при этом достигнет 13.3 млн тенге.
Несмотря на жёсткие условия, заёмщики в БВУ всё же кредитуются. Как правило, через проекты БВУ приобретают объекты, которые не подпадают под другие ипотечные программы, в том числе долевое жильё, элитные апартаменты.
Также банки рассматривают частичное подтверждение доходов, однако ставка при этом увеличивается.
Кому подходит
— Платёжеспособному населению, когда нет возможности воспользоваться программами ипотечных организаций.
— Гражданам с видом на жительство (в некоторых банках).
— Приобретающим жильё на этапе строительства.
ЖССБК
Жилстройсбербанку Казахстана принадлежит огромный сегмент рынка, однако сопоставить условия с рыночными или льготными ипотечными программами практически невозможно. Причина тому — специфика системы.
Наиболее привлекательную ставку по кредиту (допустим, в пределах 4-5 %) нужно заслужить. Мало иметь 50 % суммы и принести её в ЖССБК. Деньги должны «отработать» на депозите в банке хотя бы три года. Ставка по депозиту составляет не 9-10 %, как в обычных БВУ, а всего пару процентов. На каждый счёт также начисляется государственная премия, которая в лучшем случае составляет 111 320 тенге. Это и есть те самые обещанные 20 %, которые «падают» не на всю сумму, а лишь на 200 МРП (555 600 тенге в 2020 году).
Проблема также в том, что пока средства лежат в ЖССБК и нарабатывают положенный срок и оценочный показатель (коэффициент дисциплины вкладчика), потенциальному заёмщику приходится арендовать жильё, что добавляет расходов и затрудняет накопление.
Чтобы ускорить покупку, можно получить промежуточный кредит по менее заманчивой ставке, но и здесь есть особенность: проценты начисляются на всю сумму покупки жилья. То есть депозит продолжит «крутиться» в ЖССБК под 2 %, пока вы будете выплачивать всю сумму за квартиру под 10 % (величина указана приблизительно. Номинальные ставки заявлены на уровне 8-9 %).
Как только депозит отработает положенный срок, эта сумма пойдёт в счёт погашения долга, а процент вознаграждения снизится до заявленных 4-5 %.
Ставка начисляется на 100 % суммы только на период, пока депозиту не исполнится три года, а оценочный показатель (ОП) не выйдет на уровень 16 единиц.
Индивидуальные условия рекомендуем рассчитывать непосредственно в отделениях банка. Будьте внимательны! Зачастую менеджерами указываются номинальные, а не эффективные ставки.
Кому подходит
— Семьям, придерживающимся строгого финансового плана и имеющим квартиру.
— Для планомерного улучшения жилищных условий.
— Самозанятым.
По состоянию на 1 июня 2020 года в ЖССБК выдали 10 394 займа на 116.4 млрд тенге.
Советы
— При выборе ипотечной программы адекватно оцените возможности и проконсультируйтесь в нескольких банках.
— Просите сделать предварительные расчёты с учётом не номинальной, а ГЭСВ (с учётом комиссий и различных допрасходов).
— Выбирая жильё, присмотрите несколько вариантов с разной стоимостью. Кредит на более дорогую квартиру могут не дать, а на чуть дешевле одобрят.
— Убедитесь, что ваша кредитная история в порядке. Получать кредитные отчёты в онлайн-режиме можно через сайты www.1cb.kz, www.egov.kz или мобильное приложение 1сb.kz.
— Заранее предусмотрите возможность привлечения созаёмщиков. В отдельных случаях может понадобиться их участие.
Согласно статистике Нацбанка, ежемесячно население страны берёт ипотеку на сумму порядка 15.4 млрд тенге. В частности, с января по апрель (последние актуальные данные НБ РК) выдано займов на 61.8 млрд тенге.
Из-за кризиса, пандемии и карантина показатели снизились относительно аналогичного периода на 15.5 %, однако всё ещё держатся на довольно высоком уровне.
В целом за год количество заявок на ипотеку в РК выросло на 33 %, а средняя сумма увеличилась на 6 %. Коэффициент одобрения поднялся на 4 % (с 50 до 54 %).
Источник
