В данной статье мы рассмотрим ситуации, когда кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены по заявлению заинтересованных лиц.
Причины приостановления регистрации права
Переход права собственности на недвижимость к покупателю (по договору продажи) подлежит государственной регистрации.
Но могут возникнуть причины, когда одна из сторон сделки приостанавливает регистрацию прав.
Весьма распространенный случай — нарушение условия договора:
- передача покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи (например, договором был предусмотрен ремонт);
- сторона, продающая недвижимость, не получила деньги;
- возникли проблемы с выселением лиц, проживающих в жилом доме или квартире и т.д..
Не исключена и ситуация, когда продавец решит продать недвижимость за более выгодную стоимость.
Приостановление регистрационных действий по заявлению
Закон предусматривает возможность приостановления регистрационных (учетных) действий любым из участников сделки в заявительном порядке.
Для этого нужно обратиться в места приема в территориальном отделе кадастровой палаты или в многофункциональный центр, либо выбрать любой другой удобный способ (подробно об этом можно прочитать здесь).
В заявлении указываются причины и сроки приостановки регистрации перехода права.
Если в таком заявлении не будет указан срок, то государственная регистрация прав приостанавливаются на шесть месяцев.
Регистрация возобновляется также по заявлению и орган регистрации, согласно законодательству, зарегистрирует переход права (если нет других причин для отказа или приостановки).
Как было упомянуто, за приостановлением регистрации обращается любая из сторон по договору.
Исключением является использование кредитных средств при приобретении жилого имущества.
Приостановление государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон не допускается.
В этом случае приостановление возможно только на основании совместного заявления с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (банка или иной кредитной организации).
Обязательность регистрации перехода права
Какими бы ни были причины приостановления, у каждого участника остается на руках правоустанавливающий документ, то есть договор купли — продажи.
В соответствии с гражданским кодексом, сделка по продаже недвижимости считается совершенной после подписания сторонами договора или иного документа.
Обязательства стороны, которая отчуждает (продает) имущество, считаются исполненным после вручения соответствующего документа о передаче.
Вместе с тем, право распоряжаться недвижимостью у покупателя возникает только после государственной регистрации в реестре недвижимости.
Чтобы впоследствии не возникло проблем, связанных с уклонением от государственной регистрации (в том числе приостановки) при купле-продаже, необходимо обратить особое внимание в соответствующем договоре на пункт обязательности регистрации перехода права (образец договора вы найдете здесь).
Если все же продавец необоснованно уклоняется от регистрации собственности, свои права покупателю придется отстаивать в судебном порядке.
Суд вправе вынести решение провести в одностороннем порядке государственную регистрацию перехода права собственности.
Кроме того, вы можете ходатайствовать перед судом, наложить запрет о переводе права на другого покупателя на данный объект недвижимости.
Понравилась статья? Ставьте лайки и подписывайтесь на наш канал!
Еще больше информации, а также обсуждение проблемных вопросов по недвижимости вы найдете здесь!
Источник
Приостановка регистрации права собственности — неприятное событие, особенно для покупателя недвижимости. Ведь регистрация права собственности — обязательная процедура.
С 02.01.2017 года единственным доказательством зарегистрированного права является наличие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимости.
Конечно надо было исключить приостановку на этапе подготовки к сделке.
Нередко происходит приостановка по нотариальным сделкам, ведь нотариусы не дают рекомендаций по пакету документов в Росреестр, с 02.2019 нотариусам вменена обязанность передать документы в Росреестр в электронном виде БЕСПЛАТНО .
Что делать в случае приостановления регистрации?
Внимательно прочтите эту статью — и Вам будет легче решить проблему!
Статья актуализирована 13.05.2019 года
Полезно прочесть:
Приостановка регистрации Продавцом > > >
Приостановка регистрации Покупателем > > >
Как донести документы в Росреестр > > >
Можно ли и как приостановить регистрацию в Росреестре > > >
Если вы получили информацию о приостановке — не паникуйте! Это же не отказ в регистрации, а всего лишь приостановка процедуры.
Приостановка регистрации права собственности. Как нужно действовать
- Если Вам позвонил регистратор или пришло СМС о приостановке регистрации (обработка заявления приостановлена) до даты указанной в Расписке о приеме документов, как даты регистрации, Вы сможете без промедления донести необходимый документ в Росреестр, читать далее > > . .
- Подать его можно непосредственно через Отдел приема документов Росреесстра или через МФЦ. Прием дополнительных документов может быть организован только через один офис, уточните.
Расписку (опись) о приеме дополнительных документов — сохраняйте.
- Ни каких денег доплачивать не нужно! Можете надеяться на регистрацию перехода права и регистрацию права собственности с срок.
- Если Вы пришли за документами и специалист Отдела выдачи документов Вам сообщает, что право собственности не зарегистрировано — попросите у него телефон регистратора и сразу звоните, держите расписку перед собой, будут спрашивать номер дела. Если вы получили эту информации в МФЦ — звоните для уточнений на единый бесплатный справочный номер Росреестра 8 (800) 100-34-34
- Выясните причину приостановки и договоритесь о регистрации права по мере поступления от Вас нужных документов. Регистратор имеет право приостановить дело до трех месяцев.
- От вашего разговора будут зависеть сроки получения готовых документов. Не ругайтесь! Сами виноваты.
Приостановка регистрации права собственности
Приостановка регистрации допустима на срок до шести месяцев ( в соответствии с новым законом ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости)
- Наложен арест по решению суда ( возможно его можно снять, если продавец выплатит долги или устранит причину ареста)
- Наложено обременение в пользу Продавца или Кредитора ( обременение так же можно снять по заявлению обеих сторон предыдущей сделки)
- Наложено обременение в пользу несовершеннолетнего оставшегося без попечения родителей, находящегося в детском доме или приюте и имеющего право проживания в квартире.
- Родители не выделили доли детям по обязательству, на основании которого были перечислены средства Материнского капитала или других государственных субсидий.
Чаще всего( 99%) причины приостановки менее грозные и устранимые.
Удостоверение договора купли-продажи нотариусом не исключает приостановки регистрации права!
Причины приостановки :
- Ваш Договор купли-продажи не заверен нотариусом, если того требует закон, подробнее > > >
- Ваша квартира не состоит на кадастровом учете и ей не присвоен кадастровый номер , проверьте > > >
Приостановка регистрации права собственности. Причины со стороны покупателя
Со стороны Покупателя :
- Не правильно оплачена госпошлина: меньшая сумма, не те реквизиты, ошибки в персональных данных
- Сведения об оплате госпошлины не поступили в единый реестр платежей
- Госпошлина, пересылаемая нотариусом «застряла» между банками
- Ошибки в Договоре купли-продажи.
- Отсутствует Передаточный акт (Акт приема-передачи), но в Договоре купли-продажи прописано об обязательном его подписании.
- Не правильно написано заявление на регистрационное действие, ошибки в персональных данных.
- Не предоставлена копия Свидетельства о браке, если недвижимость оформляется в совместную собственность
- Не предоставлен Кредитный договора и его копия, если недвижимость покупается за кредитные деньги
- Не предоставлена закладная или договор залога и их копии, если регистрируется ипотека.
- Не предоставлено согласие супруга на залог квартиры/дома в банк
- Покупатель подал заявление о приостановке регистрации.
- Покупатели-супруги оформляют недвижимость в долевую собственность (например по 12), но не предоставили брачный договор.
Смотрите расписку о приеме документов в Росреестр или Опись из МФЦ, там помечены документы, которые Вы сдали.
Приостановка регистрации права собственности. Причины со стороны продавца
Со стороны Продавца :
- Не правильно написано заявление, допущены ошибки в персональных данных.
- Нет согласия Органов опеки и попечительства на продажу, если собственник несовершеннолетний или недееспособный.
- Нет согласия супруга на продажу, если квартира покупалась в браке.
- Нет справки об отсутствии зарегистрированных лиц, если Вы покупаете ранее приватизированную квартиру.
- Обнаружились изменения, которые надо внести в реестр и требуется заявление собственника (например поменялись персональные ). А без заявления регистратор не вправе вносить изменения в реестр.
- Нет документа, на основании которого произошла смена фамилии.
- Продавец написал заявление о приостановке регистрации. Читать далее > > > >
- Нет отказа от преимущественного права покупки от других участников общей долевой собственности > > >
- Родители не выполнили обязательство о выделении долей детям.
Причину приостановки Вы можете узнать непосредственно у регистратора или из официального письма, когда его дождетесь.
Конечно нужно получить информацию срочно, возможно Вы сумеете донести документы до даты окончания регистрации, урегулировать эту ситуацию и сохранить время.
Узнайте телефон регистратора — звоните по федеральному
ЕДИНЫЙ СПРАВОЧНЫЙ ТЕЛЕФОН:
8 (800) 100-34-34
или местному телефону справочной Росреестра.
Держите перед собой расписку (опись), которую Вам выдали при приеме документов, данные из нее будут запрошены во время телефонного разговора. (ДОЗВОНИТЬСЯ ТРУДНО, НО НЕОБХОДИМО)
Все дополнительные документы ( кроме Договора и Акта приема-передачи) сможет донести в Росреест один из участников сделки, имея при себе паспорт и расписку (опись) о приеме документов на регистрацию или доверенное лицо.
Как узнать произошла ли регистрация?
Только в справочном Росреестра или непосредственно у регистратора. Сейчас могут оповестить СМС сообщением.
Если приостановка была из-за не полного пакета документов, то регистратор должен зачесть в общий срок регистрации все дни, с даты заявления, и уложиться в установленные законом сроки. Подробнее > > >
Дополнение статьи 19 пунктом 6.
6. В случае устранения причин, повлекших за собой приостановление
государственной регистрации прав, течение срока, предоставленного
на совершение регистрационных действий, возобновляется
с учетом срока, прошедшего до приостановления государственной регистрации прав.»
Если одна из сторон сделки уклоняется от регистрации — немедленно обращайтесь в суд, при необходимости ходатайствуйте о наложении ареста на объект, для исключения повторной продажи.
Если произошла приостановка регистрации сделки из-за ошибки в Договоре купли-продажи > > > далее
Если Продавец написал заявление о приостановке читать далее > > >
Всегда рада разъяснить. Автор.
Источник
Любое взаимодействие участников сделки прекращается в результате расторжения договора купли продажи с ипотекой. В момент, когда процесс завершится, бывший владелец имущества не сможет уже так просто вернуть жилплощадь – придется заявлять отдельное требование об этом. Аналогично обстоит ситуация и с задатком, переданным покупателем владельцу жилья.
Подобные негативные последствия лучше заранее оговорить в договоре купли-продажи (ДКП). Тогда вы избежите ненужной бумажной волокиты, да и в случае судебного разбирательства будет проще расторгнуть сделку. Отдельно стоит решить вопрос с залогом квартиры. Она служит обеспечением по кредиту, поэтому к разбирательству придется привлекать банк, в качестве третьего лица.
Другие нюансы касаются расторжения сделки после регистрации ДКП и до таковой. В первом случае процедура значительно усложняется. Может потребоваться составление обратного договора, т.к. изначальное соглашение признается исполненным. Также надо понимать, какие лица могут выносить требование о расторжении договора купли продажи квартиры с ипотекой. От этого зависит, на каких основаниях проводится процедура.
Кто может потребовать расторгнуть ДКП
С данным требованием вправе обратиться участники сделки – продавец и покупатель (ГК, ст. 450.1 (скачать)). Кроме того, расторжение возможно:
- По согласию сторон.
- По распоряжению госорганов.
Во втором случае требование выдвигается из-за противоречия условий сделки законодательству. Либо процедура запускается третьими лицами, имеющими доказательства, что соглашение заключалось под давлением или с недееспособным лицом. Хотя причины расторжения могут быть самыми разными.
Важно знать: Признание сделок с материнским капиталом недействительными
По каким основаниям расторгается ДКП по требованию продавца
Зачастую причина в серьезном нарушении условий ДКП одной из сторон. К ним относят уклонение покупателя от оплаты жилья или отказ от регистрации договора. Среди прочих оснований:
- отказ второй стороны от подписания акта приема-передачи объекта;
- неявка на осмотр или иные действия, не позволяющие принять квартиру;
- отказ от приобретения страхового полиса и прочие препятствия завершению сделки;
- невыполнение иных условий ДКП, либо отрицательное решение банка по ссуде.
В данных ситуациях происходит расторжение договора купли-продажи квартиры с ипотекой по инициативе продавца. Иногда такое действие допускается, когда изменились обстоятельства, предшествующие заключению сделки. У покупателя есть свои основания не завершать оформление недвижимости.
По каким причинам расторгается ДКП, если инициатор – покупатель
Процедура проводится, если заемщик представляет доказательства наличия следующих обстоятельств:
- вторая сторона уклоняется от передачи недвижимого имущества;
- жильё имеет значительные дефекты, незаметные ранее;
- на жилплощади прописаны члены семьи продавца или иные лица;
- для заключения сделки представлены ложные сведения (ГК РФ, ст. 174.1 (скачать));
- использовались поддельные или неправильно оформленные документы;
- нарушаются условия залога, что привело к порче объекта;
- сделка заключена по принуждению или недееспособным лицом (ГК РФ, ст. 177 (скачать)).
Еще одно из оснований – расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика (когда соглашение с банком теряет силу). Однако оно подходит и к причинам отмены сделки продавцом. При этом важно учитывать и другие нюансы процедуры, такие как сроки и способ ее проведения.
В какой срок необходимо расторгнуть ДКП
Данное действие совершается в период, установленный в самом соглашении. Если в ДКП нет четкого указания сроков, то расторжение происходит в течение месяца. Либо срок определяется способом проведения сделки. Когда требуется государственная регистрация договора, но она еще не проведена, то расторжение проводится до момента такой регистрации.
Если бумаги переданы в Росреестр, уведомление об отмене сделки лучше подавать в течение семи дней. За это время, скорее всего, ведомство не успеет зарегистрировать документы. Достаточно будет подать заявление в МФЦ о прекращении государственной регистрации, и не составлять соглашение о расторжении.
Чтобы точно выяснить, в какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры с ипотекой, нужно изучить конкретную ситуацию (сроки давности прописаны в ГК РФ, ст. 181 (скачать)). Еще важнее понимать, как проводится такая процедура. От этого зависит ее успех.
Как действовать в случае расторжения ДКП
Последовательность действий зависит от стадии совершения сделки. Если у участников не возникло разногласий, необходимо:
- Составить специальное соглашение, а затем подписать его (подписи ставят оба участника сделки).
- Если договор еще не зарегистрирован, а деньги не перечислены владельцу жилья (квартира, соответственно, не передана заемщику), нужно уведомить банк и на этом можно закончить.
- Когда имущество уже получено покупателем, придется составлять акт о его передаче продавцу.
- При внесенной оплате за недвижимость, придется оформить расписку или иным образом зафиксировать возврат средств на банковский счёт (обычно порядок регламентируется ДКП).
- Если произошел переход прав, соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре (об этом вносится запись в ЕГРН).
Когда согласия достичь не удалось, важно собрать достаточные основания расторжения договора купли-продажи по ГК РФ (ст. 450 (скачать)), обратившись с ними в суд. Процедура проводится так:
- Подается претензия второй стороне сделки, где указывают причины расторжения и собственные требования.
- В течение 30 дней не получен ответ или лицо отказалось от устранения нарушений, нужно собрать документы для суда, составив иск.
- После объявления даты судебного заседания, необходимо прибыть на рассмотрение дела, объяснить свою позицию и представить доказательства.
- С решением суда, вступившим в законную силу, следует направиться в Росреестр для удаления записи о правах покупателя на жильё или обратиться к приставам за возвратом средств.
В суд обращаются только при наличии конфликта или факта незаконных действий. Но потребуется досудебная попытка решить проблему и уведомление о начавшейся процедуре, направленное кредитору.
Важно, чтобы причины расторжения договора купли продажи квартиры с ипотекой соответствовали указанным в законе основаниям. При отмене сделки по обоюдному согласию тоже есть свои нюансы. В основном они касаются содержания соглашения и его формы.
Как правильно составить соглашение о расторжении: простая письменная или нотариальная форма
Если между сторонами сделки не возникло разногласий относительно сложившейся ситуации, договор расторгается через подписание соглашения. Однако данный способ возможен, если уже произошла государственная регистрация прав покупателя, в качестве владельца жилплощади. При составлении документа, подтверждающего обоюдное согласие приобретателя и продавца, нужно соблюдать одно правило – расторжение проводится в той же форме, что и заключение сделки:
- если при подписании ДКП вы прибегали к нотариальному удостоверению, то и соглашение придется составлять в таком же формате;
- если же договор не проходил процедуру заверения у нотариуса, достаточно будет простой письменной формы.
Данное правило закреплено в ст. 452 ГК РФ (скачать). В первом случае, соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры с ипотекой по обоюдному согласию можно получить в нотариальной конторе. У специалиста найдется подходящий бланк. Если документ готовится самостоятельно, укажите в нем:
- число подписания и место заключения;
- сведения о сторонах сделки;
- информацию о ДКП и предмете договора;
- цели соглашения и последствия расторжения;
- как будет возвращаться переданное каждой стороной.
При обращении к нотариусу или в ходе регистрации прав потребуется оплатить государственную пошлину. Но в процессе могут возникнуть дополнительные споры. Последствия расторжения договоры прописаны в Гражданском кодексе РФ, ст. 453 (скачать).
Кто должен платить госпошлину
Когда происходит расторжение договора купли-продажи квартиры с ипотекой по соглашению сторон, необходимо оплатить услуги нотариуса. Если без нотариального удостоверения обойтись нельзя, госпошлина вносится по договоренности сторон. На практике оплата возлагается на лицо, нарушившее условия ДКП. Однако оно не всегда готово пойти навстречу.
Если же соглашение отправляется на регистрацию в Росреестр, придется зарегистрировать право собственности продавца. В данном случае государственная пошлина вносится лицом, чье право регистрируется – продавцом. Когда одна из сторон отказывается передавать средства для оплаты услуг нотариуса (хотя должна это сделать), можно взять на себя эту обязанность, а впоследствии взыскать сумму через суд.
Оцените автора
(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Поделитесь в социальных сетях
Источник
