В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия, заемщик может продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для проведения официальной сделки необходимо получить согласие кредитора, а после погашения задолженности, снять обременение с недвижимости и передать права собственности покупателю.
Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.
Причины продажи ипотечной недвижимости
Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:
- Сложности с выплатой займа. Из-за сокращения, увольнения, потери трудоспособности или иных непредвиденных обстоятельств должник не может в полной мере рассчитаться по кредитным обязательствам.
- Покупка новой квартиры. С появлением второго/третьего малыша семья нуждается в более просторной жилплощади или финансовые возможности позволяют приобрести недвижимость в другом районе города.
- Обстоятельства внутрисемейного или бытового характера (свадьба, развод, конфликты с соседями, иные причины — могут вынудить людей продать квартиру).
Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка
В соответствии с Федеральным Законом № 102 и ГК РФ заемщик вправе перепродать ипотечную квартиру Сбербанка, но только при его согласии. По договору, залогодержателем является кредитор, а так как он заинтересован в ликвидности объекта, то обязан быть в курсе любых сделок с недвижимостью.
Оформить согласие можно после объяснения причин, приведших к необходимости продажи объекта залога. Если банк примет указанные обстоятельства, официальное ходатайство будет одобрено.
Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости
Мнение эксперта
Сергей Богданов
Стаж работы в Сбербанке 12 лет.
Согласно ФЗ № 102 «Об Ипотеке» и ГК РФ, заемщик имеет право использовать приобретенную квартиру по своему назначению, но распоряжаться ею только с согласия залогодержателя. При несоблюдении требования, клиента обвинят в нарушении условий ипотечного кредитования.
Тайно продать ипотечную квартиру не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за обременения.
Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости
Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому при возникновении у заемщика желания продать ипотечную квартиру, они пойдут навстречу.
Сбербанк разрешает реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге, и помогает в осуществлении сделки.
Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком
Согласовывать продажу ипотечной недвижимости нужно всегда, кроме случаев, когда покупатель погашает всю задолженность.
Если в кредитном договоре прописана возможность реализации жилья, передаваемого в залог, то банк не имеет права препятствовать сделке. В иных обстоятельствах, решение зависит от причин, указанных в заявлении.
Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.
Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой
Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.
Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.
Способы продажи ипотечного жилья
Без договора продажа квартиры невозможна. Процедура начинается с обязательного посещения банка для определения приемлемого варианта реализации ипотечной недвижимости.
Досрочная оплата ипотеки покупателем
Способ предполагает внесение задатка от покупателя для погашения ссудной задолженности с дальнейшим снятием обременения. Остаток средств продавцу перечисляется после перехода права собственности.
Важно! При отсутствии нотариального заверения, владелец квартиры может отказаться от сделки, не вернув задаток, поэтому второй стороне необходимо защитить свои интересы.
Продажа квартиры с погашением ипотеки
Существует еще один способ, позволяющий продать квартиру, взятую в ипотеку в Сбере. В этом случае кредитор выступает в роли получателя задатка, а во время сделки используются депозитарные ячейки: первая — для банка, а вторая — для продавца.
Из минусов можно выделить только то, что сделку контролирует банк, и сроки проведения зависят от него. При срочной продаже — это неудобно.
Продажа жилья вместе с ипотечным долгом
Схема, предполагающая передачу прав собственности на квартиру вместе с кредитными обязательствами. Подходит тем, у кого недостаточно средств на покупку жилья .
Продать дом/квартиру в ипотеке с долгами довольно сложно, поэтому сделка оформляется агентствами недвижимости, аккредитованных банком.
Продажа ипотечной недвижимости Сбербанком
bsadsensedinamick
Четвертая схема. Используется только при наличии серьезных просрочек или при условии, что заемщик уведомил кредитора о невозможности оплачивать ссуду. Продать квартиру банк может с торгов на специализированных интернет-площадках.
Покупать недвижимость, которая находится в залоге, можно по цене ниже рыночной. Банку важно вернуть выданный займ, не учитывая интересы продавца.
Почему жилье попадает под арест
Основной причиной ареста является несвоевременное исполнение кредитных обязательств владельцем квартиры. Если сумма долга по ипотеке приближена к стоимости недвижимости, то банк может потребовать наложение санкции.
Иные причины:
- Жилье выступает предметом споров по завещанию, и до разрешения конфликта квартира будет арестована.
- Владелец недвижимости имеет задолженность по налогам.
- Собственность заложена в ломбарде.
Принципы аукциона Сбербанка
Мнение эксперта
Сергей Богданов
Стаж работы в Сбербанке 12 лет.
Сбербанк соблюдает нормы законодательства на каждом этапе торгов. Он предлагает своим пользователям удобный, простой интерфейс, понятный функционал и доступные тарифные планы. С помощью сервиса возможно выкупить квартиру в залоге в любом субъекте РФ на условиях абсолютной анонимности.
Где проводятся торги
Торги осуществляются на официальной интернет-площадке Сбербанка.
Плюсы и минусы аукциона
Преимущества приобретения квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, через аукцион:
- Быстрая продажа недвижимости с передачей прав собственности.
- Приобрести жилье можно с хорошей скидкой.
- Спрос объекта продажи отражается в системе.
Недостатки:
- На торгах стоимость квартиры может существенно возрасти.
- Оформить кредит или ипотеку на покупку лота невозможно.
- Только при постоянном контроле рынка недвижимости можно провести выгодную сделку.
- На каждые торги нужно оформлять заявки.
- При излишнем азарте можно превысить имеющийся лимит средств.
Продажа жилья в ипотеку другого банка
Существует два варианта продажи квартиры в ипотеку клиенту другого банка:
- Процедура двойного обременения. Первичный кредитор разрешает второму банку наложить обременение.
- Полное погашение ссудной задолженности за счет личных средств покупателя с последующим снятием закладной.
Самое главное — убедить банк в безопасности сделки.
Пакет документов для продажи
Документы для осуществления сделки:
- паспорта обеих сторон;
- справка, подтверждающая платёжеспособность покупателя;
- договор купли-продажи;
- справка об отсутствии долга по ссудному счету;
- закладная по ипотеке;
- документ о зачислении средств в счет долга за недвижимость;
- выписка о снятии обременения.
Этапы продажи ипотечного жилья
Каждый способ предусматривает особый порядок продажи квартиры в ипотеке.
Этапы досрочной выплаты ссуды:
- Заемщик получает согласие Сбербанка на продажу обремененной квартиры.
- Банк определяет остаток задолженности по ипотеке.
- С покупателем составляется предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса.
- Продавец выписывает зарегистрированных жильцов из квартиры.
- Должник погашает ссуду полученным задатком и снимает обременение.
- Обе стороны подписывают договор и регистрируют переход права собственности в регистрационной палате.
- Покупатель передает оставшиеся средства продавцу.
Процедура продажи квартиры с погашением ипотеки:
- Банк одобряет перепродажу недвижимости и определяет оставшуюся сумму задолженности.
- Покупатель в первую депозитарную ячейку вносит сумму, равную невыплаченной ипотеке. Во вторую — остаток для продавца.
- Стороны подписывают договор и подтверждают сделку в Росреестре.
- После регистрации прав собственности, залоговое обязательство переходит к покупателю, а предыдущий владелец получает доступ к первой ячейке.
- После погашения долга, бывшему владельцу выдают погашенную закладную на жилье, которую необходимо направить в МФЦ для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
- Продавец получает средства из второй ячейки.
Этапы продажи квартиры совместно с кредитными обязательствами:
- Заемщик подает заявление в банк на продажу ипотечной недвижимости.
- Самостоятельно или по рекомендации банка клиент находит покупателя, готового оформить недвижимость в ипотеку. Первый взнос должен быть не менее суммы задолженности по ипотеке.
- Обе стороны заключают у нотариуса договор задатка.
- Покупатель передает первый взнос (задаток) продавцу или банку для погашения задолженности по займу.
- В МФЦ владелец квартиры снимает с нее обременение и получает выписку из ЕГРН.
- Покупатель и продавец собирают требуемые документы и передают в Сбербанк.
- Будущим владельцем квартиры заказывается ее оценка.
- Обе стороны сделки подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход прав собственности.
- Покупатель перечисляет оставшуюся сумму.
Этапы оформления продажи недвижимости Сбербанком:
- Заемщик получает одобрение кредитора на продажу недвижимости и подписывает согласие на реализацию объекта.
- После оценки банк выставляет квартиру на торги. Во время продажи цена может снижаться без уведомления владельца.
- Открываются две депозитные ячейки, первая — для банка, вторая — для продавца.
- Обе стороны заключают договор купли-продажи.
- Банк направляет документы в Росреестр для снятия обременения и получает средства т первой ячейки.
- После регистрации перехода прав собственности продавец получает остаток денег.
Нюансы продажи жилья с обременением
Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.
По программе «Военная ипотека»
По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.
Покупателем квартиры может стать любой гражданин.
По программе «Ипотека плюс материнский капитал»
Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:
- нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
- владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;
Порядок сделки:
- Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
- Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
- Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
- Снятие обременения с недвижимости.
- Получение остатка средств от покупателя.
Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.
При наличии несовершеннолетних
В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.
Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.
Сделка, в которой участвуют дети — риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.
Смотрите также: «Брешь в законе о маткапитале» — журналисты хабаровского канала «Губерния» разбираются, почему квартира, купленная в кредит с использованием материнского капитала, может стать миной замедленного действия.
При разводе
Продать дом, оформленный в ипотеку, при разводе не сложно, необходимо сообщить в заявлении о начатом бракоразводном процессе.
Если недвижимость куплена до брака, то собственность и кредитные обязательства принадлежат заемщику. Если супруг прописан в квартире, он может получить компенсацию, равную половине средств, потраченных на погашение задолженности за период брака.
Если планируется новая покупка жилья в ипотеку
Суть процедуры в том, что клиент продает имеющуюся недвижимость, погашает задолженность, а оставшиеся средства направляет на первый взнос по новому ипотечному займу.
Что делать, если Сбербанк не дает согласия на продажу ипотечной недвижимости
В некоторых случаях Сбер может отказать в продаже квартиры, находящейся в залоге. Тогда можно воспользоваться одним из вариантов:
- Оформить новый кредит на покрытие долгов по ипотечной ссуде.
- Самостоятельно продать квартиру или комнату с обременением, не получая согласия банка.
- Занять средства у знакомых и друзей.
Риски
Любая финансовая сделка сопряжена с рисками, которые необходимо свести к минимуму.
Риски для продавца
Если процедура продажи дома контролируется банком, то риски отсутствуют. В случае, если покупатель окажется профессиональным мошенником, то финансовые убытки понесет кредитор, а продавец потеряет только время и собственные силы.
Риски для покупателя
Главный риск при покупке недвижимости с обременением — перечисление средств до составления договора купли-продажи у нотариуса. Будущий владелец квартиры может потерять все средства, если продавец откажется от сделки и перестанет выходить на связь.
Если к сделке подключен риелтор или юрист, то все риски сведены к минимуму.
Каким образом оплачиваются налоги
При продаже недвижимости, купленной менее трех лет назад, продавец обязан задекларировать полученный доход и уплатить с него налог 13 % от стоимости. Если квартира находилась в собственности более трех лет, бывший владелец, от налоговых выплат освобождается.
Выводы
Квартира в ипотеке продается! Существует пять основных способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка. Каждый из предложенных вариантов предполагает снятие обременения после погашения ссудной задолженности.
При осуществлении сделки без участия банка, покупатель сильно рискует, передавая средства без нотариально заверенного договора-купли продажи. Во избежание трудностей, к сделке необходимо подключить не только банк, но и юриста.
Отзывы клиентов
В 2011 году купил двухкомнатную квартиру в ипотеку на 10 лет, а в 2018 году решил ее продать, т.к. появился ребенок. Даже в самом начале было много сложностей, то заявление не по образцу, то срок принятия решения затянули. В конце концов, нашел продавца, который был готов в качестве аванса перечислить 300 тыс., для погашения долга. Банк отдал все бумаги в течение трех дней, обременение с продаваемой квартиры я снял за неделю. Из минусов: покупатели сильно переживали, что я откажусь от сделки. Евгений, Ростов-на-Дону
Я в прошлом году продала квартиру, по которой мне оставалось платить 7 лет. Опубликовала объявление на Авито, думала, что найду покупателей с наличкой, но не получилось, потому что никто не хочет связываться с залоговой квартирой. Как только опустила немного цену, нашлась семья с одобренной онлайн-заявкой на ипотеку в Сбербанке. По сути, я передала им свои кредитные обязательства. Прошло все быстро и комфортно, потому что мне помогал мой муж юрист.Арина, Белгород
Я продал жилье с помощью Сбербанка. В 2016 году понял, что платить больше не могу. Самостоятельно обратился в отделение, описал ситуацию. Квартиру выставили на торги, цену установили хорошую (пошли мне навстречу, так как до этого выплачивал без просрочек). Покупатель нашелся быстро и оформили все за несколько недель. Вадим, Москва
Источник
Взяли ипотеку, а потом передумали? Вместе с партнерами ДомКлик — экспертами Российской Гильдии Риелторов — рассказываем о том, как можно перепродать ипотечную недвижимость.
Партнерский материал
Для большинства людей ипотека — это обычный, просто более длительный кредит, когда банк предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости. Однако законы, юристы и банковские специалисты смотрят на ипотеку иначе. В соответствии с законодательством ипотека — это форма залога недвижимого имущества.
Если переводить на простой и понятный язык, это значит, что собственник, (то есть заемщик) без согласия кредитора (банка) не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки (недвижимость).
Однако риелторам и банковским специалистам постоянно приходится работать с ситуациями, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше. Такого рода сделки — обычное явление, хотя тут есть свои нюансы и особенности.
Итак, вы хотите продать ипотечную квартиру. Вот самые распространенные схемы, которые встречаются на практике.
1
Продавец сам находит деньги, гасит ипотеку и продает квартиру
Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.
Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.
2
Покупатель дает деньги продавцу на погашение ипотеки
В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.
После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.
Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.
Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права. Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств. Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.
3
Сделку полностью ведет банк
Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.
В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.
Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.
Как перепродать ипотечную квартиру в Сбербанке
Квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, тоже можно продать и купить, в том числе в ипотеку.
Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку, залог переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк все оформит сам. Подробнее о сделках такого типа читайте в материале Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?
Однако, у покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить ее можно только в том же городе, где оформлялась ипотека.
Важно, что при выборе любого из трех способов проведения сделки, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с банком. В противном случае, может наступить много негативных последствий. Например, отказ в государственной регистрации перехода права собственности.
При этом продавцам и покупателям не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении взаимоотношений всегда можно избежать рисков. В такого рода сделках всегда оправдана помощь специалистов.
Во-первых, профессиональный риелтор обратит внимание на спорные моменты, он проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит оптимальный вариант. Найти в своем городе сертифицированное агентство и аттестованных специалистов, владеющих всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости, можно на сайте Единого реестра РГР.
Во-вторых, сотрудники банков и агенты по недвижимости говорят на одном языке, владеют общей терминологией, что, конечно, упрощает коммуникации и ускоряет процесс совершения сделки.
Сейчас читают
Ипотека от застройщика: плюсы и минусы
Как написать продающее объявление для недвижимости
Сбербанк снижает ставки по ипотеке с 1 октября 2019 года
Спасибо за ваш отзыв
Была ли эта статья полезна?
Да, полезна
Нет
Источник