Нюансы сбора документов
Порядок, который обязан соблюдаться при сделке купли-продажи недвижимости по ипотеке несколько оличается от простого процесса реализации квартир, это связано с наличием кое-каких обременений, но бояться нечего. Банк охотно идет на сотрудничество с продавцом, потому что это помогает выполнить заключение прозрачной сделки за короткий срок, что выгодно банку, так как рисков значительно меньше. Для продавца же это сотрудничество еще важнее.
Зачастую владельцы квартир остерегаются связываться с покупателями, берущими в банке ипотеку. А когда узнают,что деньги банк переведет после регистрации, вообще встают в ступор. Но это неправильно. Если смотреть со стороны безопасности и рисков, то банк с хорошей репутацией и большими объемами активов выступает гарантом получения продавцом средств от сделки (банк – это не «человек с улицы», а серьезная организация). Опять же банк рискует больше всех, поэтому вполне логично требует от людей показать действиями и документально свои намерения заключить сделку купли-продажи жилой недвижимости. Главная пятерка банков страны действует именно по такой схеме. Если же банк малоизвестный, готов выдать деньги до регистрации ДКП (договор купли-продажи), то стоит внимательнее смотреть на действия участников, т.к. это может быть как сговор банка и покупателя, так и очень высокая ставка по кредиту, последнее, впрочем никак не повлияет на продавца.
Известные опаски собственников недвижимости (продающая сторона):
- не поступят средства на счет;
- заказчик не сможет погасить хвост перед банком и будет необходимо отдавать уплаченную за жилплощадь сумму;
- на оформление будет необходимо израсходовать довольно большое количество времени, а в итоге сделка не состоится.
На самом деле, собственник получает гигантское преимущество в подобной сделке, он имеет возможность не сомневается в том, что банк и регистрационная палата будут смотреть за законностью всех этапов проведения сделки , а клиента еще и проверят на честность. Еще и абсолютно бесплатно.
Средства перечисляются незамедлительно, впоследствии чего жилплощадь располагается в залоге у банка. В случае если по каким – нибудь основаниям покупатель не имеет возможность платить ипотеку, возврат средств не исполняется.
Методы реализации
Автономный сбор и оформление документов, сделки, заключение предварительного и основного ДКП. Оформление с поддержкой профессионалов – адвоката, риелтора, работника банка, в котором будет выдан ипотечный кредит.
Практиковаться с оформлением сделки автономно имеют возможность далеко не все жители, впрочем плюсы явны:
- большая экономия – предложения экспертов по ведению юридических сделок стоят недешево;
- продавец получает возможность лично держать под контролем все рубежи сделки, ставить максимально прибыльные для себя условия;
- не будет допущено жульничества со стороны риелторского агентства, которое заключается, чаще всего, в навязывании дорогих предложений, без коих возможно было бы и обойтись.
При таком пессимизме все же есть плюсы и в обращении к работникам риэлторской сферы:
- экономия времени и сил – оформление документов, это нередко долгий и хлопотливый процесс;
- гарантия того, что все будет оформлено верно, юридически компетентно и в согласовании с законодательством РФ;
- опытный профессионал понимает, как уменьшить время на оформление сделки, что довольно принципиально, в случае если сроки поджимают.
Занимаясь оформлением реализации жилплощади по ипотеке, стоит поэтапно заблаговременно обозначать проект действий, дабы не упустить ничего из значимых рубежей.
Итак, рассмотрим проведение такой сделки самостоятельно со стороны продавца. Постараюсь раскрыть этот вопрос как можно проще, используя терминологию только в документальной части.
Необходимые бумаги
Главная задача собственника недвижимости – собрать все нужные бумаги для предоставления их по требованию в банк, в муниципальные органы, такие как регистрационная палата, а еще в БТИ.
Перечень документов:
- Паспорта всех участников сделки, копии всех страничек. Нужны паспорта не только продавца и покупателя, но и супруга а еще детей собственника, в случае если они достигли возраста 14 лет.
- Бумаги, устанавливающие право на недвижимость – это может быть: свидетельство о наследовании, договор мены или же купли-продажи.
- Выданный в БТИ кадастровый или же технический паспорт.
- Свидетельство, подтверждающее, собственно, что гражданин владеет правом принадлежности на жилплощадь. Предьявлять право имеет возможность лишь собственник недвижимости.
- В случае если в жилплощади прописан и живет не достигший совершеннолетия малыш, надлежит быть получено разрешение от органа опеки и попечительства. Без него, сделка может быть признана жалкой.
- Согласие супруга или же супруги собственника на перепродажу жилплощади и воплощение каких – либо юридических сделок с ней, оформленное в письменном виде, заверенное нотариусом. Без предоставленного согласия сделка еще имеет возможность быть оспорена, тем более, в случае если имущество приобретено в браке и считается общей собственностью обоих.
- В случае если была изготовлена предварительная оплата, нужно устроить копию документа, подтверждающего перевод средств и заключить предварительный договор, в том числе и в случае если уже был заключен основной. В подготовительном договоре необходимо указать факт внесения предоплаты.
- Выписка из Росреестра и домовой книжки – это нужные бумаги, которые станут затребованы банком для проверки юридической чистоты сделки. Без них оформление покупки за счет кредитных денег не состоится.
Собственно в любом банке предъявляются собственные запросы и уточняется свой список документов. Дабы ускорить процесс сделки, рекомендовано предоставить отсутствующие бумаги по первому требованию работника ипотечного отдела банка.
Чаще всего, банки запрашивают свидетельство того, что в жилплощади не была проведена нелегальная перепланировка. В качестве подтверждающего документа может быть применен технический паспорт, заказанный в БТИ незадолго или же в процессе хода сделки.
Действия при продаже квартиры по ипотеке:
- Беседа продавца и покупателя, обсуждение всех деталей сделки. Особенно должно быть подчеркнуто то, что недвижимость будет куплена с помощью ипотеки.
- Для закрепления договоренности составляется предварительный договор, в котором указаны особенности сделки. При внесении задатка также составляется расписка с точным указанием переданной суммы.
- Независимый специалист проводит оценку квартиры, с целью выявления ее рыночной стоимости. Сумма, прописанная в договоре должна соответствовать той, что будет названа экспертом.
- Чтобы не допустить мошенничество со стороны продавца, покупатель должен передать в банк некоторые документы, переданные собственником квартиры.
- Как только сделка будет одобрена кредитором, составляют основной договор. Он должен быть зарегистрирован в Регпалате или МФЦ.
- Покупатель обращается в регистрационную палату для получения справки о том, что квартира теперь принадлежит ему.
- Осуществляется перевод денежных средств продавцу.
- После оформления сделки и получения ипотечного кредита покупателем должен быть составлен акт приема – передачи недвижимости. Хотя и можно указать в договоре, что стороны будут действовать без такового.
Вероятные опасности
Самый большущий риск, на который идет торговец, оформляя передачу права собственности, заключается в том, собственно, что средства за жилплощадь не будут переведены нерадивым клиентом. Впрочем, при оформлении сделки, в которой клиент получает ипотеку, этот риск сведен к нулю. Перечисление средств всецело контролируется банком.
Обман при оформлении реализации жилплощади по ипотеке не возможен еще вследствие того, что:
сейчас кредиторы буквально не выдают покупателям средства на руки, а сами перечисляют продавцу на обозначенный в документах счет;
собственник имеет возможность избрать вариант, при котором сденьги станут заблаговременно переведены на банковскую ячейку, в этом случае, они уже принадлежат ему, но имеют все шансы быть сняты только впоследствии передачи права покупателю;
в том числе и в случае если, по каким – то основаниям, плата поступит не в полном объеме,сделка имеет возможность быть оспорена в суде, и собственник жилплощади вновь будет ее полноправным обладателем.
Можно не бояться, что станут переданы фальшивые деньги, банк, по определению не имеет возможность расплатиться с владельцем квартир фальшивыми средствами. Если доля средств передается клиентом наличкой (залог),деньги можно незамедлительно проверить у сотрудника банка.
Подитог: плюсы и минусы
В большинстве случаев, перепродажа жилплощади по ипотеке как оказалось лучшим вариантом для владельца недвижимости, тем более, в случае если он не ориентируется в юридических нюансах и имеет возможность совершить оплошность при оформлении сделки.
Возможность лжи и афер сводится буквально к нулю. Банк кропотливо инспектирует все бумаги, по большей части из – за того, собственно что продаваемая жилплощадь станет пребывать в залоге до тех пор, пока же клиент не выплатит ипотечный кредит.
Плюсы сделки:
Получение бесплатной консультации проф. юристов банке,правильное оформление всех документов, а соответственно и договора купли – реализации.
Гарантированное перечисление средств на счет продавца в обозначенный срок.
Проверка чистоты сделки.
Минусы:
Внушительный перечень документов, необходимых для предъявления кредитору.
Долговременное оформление, в связи с тем, что нужно дождаться заключения банка по кредиту.
Возможность того, собственно что сделка станет закрыта впоследствии решения подготовительного контракта из – за такого, собственно, что покупательне получит одобрение банка.
Для продавца сделка с продажей жилплощади по ипотеке имеет возможность оказаться наиболее наилучшим вариантом. Дается залог того, что средства несомненно будут переведены на счет, в том числе и впоследствии передачи прав на недвижимость другому человеку.
Сейчас все более россиян покупают жилплощади в ипотеку, потому что накопить на жилище при сегодняшних получках и уровне тарифов буквально невозможно. Первый этап оформления сделки – заключение предварительногодоговора, в котором описываются все обстоятельства, договоренности между сторонами сделки.
Итог
Исходя из того, что 80% сделок с недвижимостью на сегодня проходят с привлечением ипотеки,государство регулирует банки, банки тщательно проверяют чистоту заемщика, можно смело экономить продавцу на услугах агентств, стоимость которых зачастую неоправданно завышена. Удачных сделок !
Если статья была полезна, подписывайтесь — будет много практических статей по темам недвижимость, бизнес, финансы.
Источник
Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком. Но некоторых останавливает мысль о рисках. Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.
Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:
· Технический паспорт квартиры.
· Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).
· Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.
· Выписку о праве собственника из регистрационного органа (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).
· Важным документом также является заключение оценочной стоимости.
Риски продавца
Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.
Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика. Обратите строго своё внимание на данный пункт.
Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк. Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).
Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена. Указывайте в договоре ту сумму, за которую реально продли и которую получили в виде стоимости квартиры.
Единственным риском, о котором стоит переживать, является неодобрение банком сделки. Вы даже не сможете узнать причину, потому что банки предпочитают не разглашать таких подробностей. А время на поиски покупателя утрачены. К тому же другие покупатели из данных государственного регистрационного органа могут узнать, что уже были попытки по продаже через ипотеку, что может отрицательно отразиться на желании приобретать недвижимость, потому что Вы даже не сможете назвать официальную причину отказа.
· Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант — отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.
· Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей.
Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:
· Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).
· Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).
· Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.
· Обязательный этап — оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.
· Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.
· Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.
После регистрации сделки Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.
Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях. Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее!
Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы
1. Способ оплаты
Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.
Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.
При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.
При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.
2. Перепланировка
Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.
Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.
Плюсы:
Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).
Минусы:
Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в государственном регистрационном органе.
Источник
Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком. Но некоторых останавливает мысль о рисках. Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.
Какие документы необходимо собрать?
Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:
Технический паспорт квартиры.
Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).
Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.
Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).
Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).
Важным документом также является заключение оценочной компании. Заказывает и оплачивает её именно заёмщик!
Риски продавца
Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.
Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика.
Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк. Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).
Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена.
Единственным риском, о котором стоит переживать, является неодобрение банком сделки. Вы даже не сможете узнать причину, потому что банки предпочитают не разглашать таких подробностей.
Рассмотрим подробнее ситуацию со Сбербанком, в который обращаются многие заёмщики для взятия ипотечного кредита. Продавцу необходимо обратить внимание на несколько моментов:
Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант — отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.
Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей. Узнайте побольше о том человеке, который собирается приобрести вашу квартиру в ипотеку!
Этапы продажи
Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:
Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).
Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).
Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.
Обязательный этап — оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.
Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.
Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.
После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.
Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях. Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее! Например, продажа квартир по ипотеке Сбербанка риски продавца практически исключает, потому что проводится по похожему алгоритму.
Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы
1. Способ оплаты
Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.
Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.
При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.
При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.
2. Перепланировка
Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.
Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке
Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.
Плюсы:
- Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
- Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).
Минусы:
- Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
- Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.
Подведём итоги: стоит ли продавать квартиру по ипотеке?
Каждый человек после прочтения данного материала должен сам ответить на вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, плюсы и минусы этого были подробно описаны ранее. Конечно, риски всё же остаются, но они заметно ниже, чем при обыкновенной продаже. Внимательно относитесь ко всем мелочам: изучайте договоры, не бойтесь задавать интересующие вас вопросы и боритесь за право получения законных денежных средств за квартиру. Многие специалисты рекомендуют продавать жильё именно так, ведь ипотеку контролирует банк!
Источник