Приветствую Вас, друзья. Тема сегодняшней статьи – ипотека и инвестирование. Стоит ли «игра свеч» и какие есть варианты использования ипотечного кредитования частным инвесторам.
Итак…
Способы инвестирования
Прежде всего стоит сказать, что любая форма инвестирования – это конечно же вложения в те или иные активы. Но если тот же ипотечный кредит берется в целях приобретения недвижимости, которая станет единственным жильем семьи, то при любом раскладе — это не актив, а очередной пассив.
Как частному инвестору грамотно инвестировать в недвижимость с использованием ипотеки
Пассив не приносит прибыль, а отнимает. В данном случае это расходы на ремонт, содержание, коммунальные платежи, налоги, платежи по ипотеке и прочее.
Чтобы рассматривать ипотеку как инструмент инвестирования, есть несколько вариантов:
- Ипотека оформляется на квартиру для ее последующей сдачи в аренду.
- Кредит берется на квартиру, которую планируется в будущем продать дороже, будь то на конечной стадии строительства по договору уступки прав или готовое жилье с ремонтом.
Каждый вариант имеет массу особенностей, плюсов и минусов. Чтобы заработать на недвижимости с помощью ипотеки, нужно соблюсти несколько важных условий:
- Ипотечная квартира не должна быть единственной жилплощадью.
- Квартира должна изначально оцениваться как инвестиция и быть нацеленной на извлечение прибыли. Иными словами, объект должен обладать ликвидным потенциалом, не зависящим от личных взглядов на то, где лучше жить. Условный пример – компактная только сданная однушка в промзоне без единого дерева, зато в получасе от «Москва-сити».
- Не стоит брать ипотеку «впритык» из расчета на месячный доход. Сумма первоначального взноса должна быть более серьезной, чем минимально допустимые 10 %. Ведь чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка.
Никогда не лишним будет держать себя в курсе новостей рынка недвижимости, наблюдать за положением дел у застройщиков и мониторить сарафанное радио на тематических форумах.
Недостатки использования ипотеки
Рентабельность инвестирования с помощью ипотечного кредита на самом деле весьма спорна. На территории России такие инвестиции могут приносить прибыль далеко не везде.
К примеру, в мегаполисах с высокими ценами на жилье брать ипотеку невыгодно. И даже высокая арендная плата не сможет перекрыть ежемесячные взносы по кредиту.
Ожидать прибыли можно в городах с невысокой стоимостью жилья и не самой низкой ценой за аренду. Здесь важно прежде всего учитывать, чтобы арендная плата превосходила платежи по ипотеке.
Как частному инвестору грамотно инвестировать в недвижимость с использованием ипотеки
Какие еще риски придется взять на себя инвестору-заемщику:
- Возьмем пессимистичный сценарий, когда курс рубля падает, инфляция растет, как и уровень безработицы, снижается покупательская способность, строительная отрасль терпит упадок. В таком случае инвестиция в ипотечную недвижимость может оправдать себя только если первоначальный взнос будет существенно выше минимального, а ежемесячные платежи – максимально возможные для инвестора. Чем ниже падает национальная валюта, тем больше обесцениваются ежемесячные взносы по ипотеке: в таких условиях дорожать будет все, кроме приобретенной в кредит квартиры, стоимость которой зафиксирована договором с банком.
- Если рассчитывать на арендные платежи, которыми можно будет ежемесячно покрывать взносы по ипотеке, то здесь тоже есть целый ряд нюансов. Жильцы могут долго не находиться, проживающие в квартире могут внезапно съехать, за счет чего образуется простой, квартира может быть затоплена, сантехника выйти из строя, что потребует дополнительных денежных вливаний.
- По закону с арендной платы собственник должен платить налог 13 %, что еще больше уменьшает возможности для выхода «в плюс».
- Иногда в кредитных договорах прописывается, кто конкретно имеет право проживать в заложенной по ипотеке недвижимости. Чаще всего это члены семьи заемщика. Сдать же ипотечную квартиру в аренду на законных основаниях можно только с согласия банка.
- Ипотека – это долговое бремя на 10-20 лет. Невозможно предугадать, как поведет себя рынок за этот период, останется ли выбранный район востребованным, не уволят ли с работы заемщика и т.п.
Достоинства инвестирования с использованием ипотеки
Разумеется, не все так пессимистично, как было представлено в предыдущем разделе. Есть у ипотечных инвестиций и положительные моменты:
- Цена на квартиру, купленную на ипотечные средства, остается фиксированной на протяжении всего срока выплаты. Неизменными остаются и платежи, которые так же прописываются в графике договора. Рыночная же стоимость недвижимости медленно, но неизменно растет, и жилье, взятое в ипотеку сейчас, спустя 20 лет может стоить на порядок выше.
- В довершение вышесказанному. Стоимость аренды тоже с каждым годом может расти. Поэтому со временем взносы по ипотеке могут с лихвой перекрываться арендными платежами.
- На первоначальный взнос или в счет уплаты тела кредитного займа можно направить средства материнского капитала. В первом случае это снизит ставку по ипотеке, во втором позволит сократить срок выплаты или размер ежемесячных платежей.
- Можно воспользоваться государственными механизмами в виде получения налогового вычета 13 %.
- Покупка квартиры на этапе котлована позволит сэкономить и в последствии получить выгоду за счет продажи готовой недвижимости с ремонтом. Чтобы обойти налог на прибыль при перепродаже, можно реализовать собственность, не дожидаясь сдачи дома – по договору уступки прав на более высокой стадии готовности объекта.
- В кризис покупательская способность снижается, и ставки по ипотечным займам двигаются вниз. Кроме того, могут действовать различные комбинации скидок и акций от застройщиков. Оформление ипотечного кредита в таких условиях может поставить инвестора в выигрышную позицию в будущем, когда экономика выправится, и цены начнут взлетать.
Подводя итоги
Чтобы ипотечное инвестирование оказалось действительно выгодным вложением, нужно чтобы совпала масса условий.
Экономика нестабильна, особенно в условиях пандемии и кризиса. Массовый рост безработицы делает перспективу десятилетиями выплачивать ипотечный взнос спорным удовольствием.
Как ни странно, но доходность инвестиционного инструмента, во все времена считавшегося стабильным и сопряженным с минимальными рисками, оказывается под влиянием банального везения.
Есть смысл инвестировать в недвижимость, если у заемщика есть как минимум 30-40 % первоначального капитала, а еще лучше – до 70 %. Хорошо, если это будет новостройка на стадии котлована в востребованном и перспективном районе с развитой инфраструктурой.
Как частному инвестору грамотно инвестировать в недвижимость с использованием ипотеки
Имеет смысл обращать внимание и на город. В Москве и Санкт-Петербурге брать жилье в ипотеку для последующей сдачи в аренду – крайне невыгодно в силу астрономических цен на недвижимость.
И даже высокие арендные платежи не смогут покрыть сумму ежемесячных взносов по кредиту.
Прежде чем задумываться о выгодах ипотечных инвестиций, стоит оценить свои финансовые возможности и рассчитать хотя бы приблизительный прогноз доходов семьи на ближайшие годы.
И, несомненно, лучше инвестировать собственные накопления, нежели заемные средства.
А что думаете Вы по этому поводу? Рентабелен ли данный способ заработка?
Источник статьи — официальный сайт канала investbro.ru.
Порекомендуйте материал друзьям в социальных сетях, оставьте свой комментарий, поставьте лайк/дизлайк.
За все это буду примного благодарен! И не забудьте подписаться 🙂
Источник
22 фев 2016
Сергей Кикевич
Все авторы
Приложение к статье:
файл для скачивания
Продолжая тему самостоятельных расчетов, связанных с недвижимостью, давайте рассмотрим еще одну ситуацию. На этот раз попробуем оценить перспективы покупки недвижимости как инвестиции. О покупке недвижимости для проживания мы писали в предыдущей публикации: Считаем: Ипотека или Аренда?
Как и раньше, одним из главных вопросов является – стоит ли использовать ипотеку, при каких ставках и соотношениях с собственными средствами? В ситуации с инвестицией добавляется еще один интересный аспект – возможность сдачи квартиры или дома в аренду. Ведь теперь жилплощадь не будет использоваться для проживания.
Такой сценарий не является экзотическим. Многих интересует вопрос — как купить квартиру, не имея при этом 100% средств и при этом не остаться в убытке. Сегодня мы постараемся на него ответить.
Кроме этого мы сравним такой вариант инвестиции с традиционным инвестиционным портфелем из ценных бумаг и посмотрим, что выгоднее и при каких условиях.
Случай А
Представим себе, что у семьи есть деньги, которые составляют определенную часть стоимости квартиры (дома). Недвижимость приобретается с использованием ипотеки. Ежемесячно осуществляется платеж по кредиту в банк (аннуитетные платежи). После покупки недвижимость сдается в аренду. Размер ренты индексируется ежегодно на размер инфляции.
В этом случае считается, что за срок действия ипотеки стоимость квартиры увеличивается на размер инфляции.
Примечание: Предположение, что цена недвижимости изменяется на размер инфляции делается для упрощения расчета. В тоже время на примере московской недвижимости можно заметить, что эта модель не так далека от реального роста цен:
— За 10 лет недвижимость приносила в среднем 10,38% в год (рубли).
— Инфляция за тот же срок – 9,49%. Хотя, надо признать, такая точность соблюдалась не всегда и не везде.
При желании вы можете указать собственную ежегодную доходность недвижимости, которая ближе к действительности для вашего конкретного случая. Для этого достаточно скорректировать значение в графе «Инфляция» в прилагаемой таблице EXCEL.
Случай В
Аналогичная сумма денег инвестируется в диверсифицированный портфель, состоящий из ценных бумаг. Доход портфеля полностью реинвестируется. Оценка стоимости портфеля производится за срок инвестиций равный ипотеке.
Для сравнения сценариев мы рассчитываем показатель IRR (Внутренняя норма доходности, ВНД) для денежного потока. IRR в упрощенном варианте можно считать доходностью «бизнеса».
Для примера возьмем в качестве базовых показателей, необходимых для расчета:
Ставка 12% по кредиту соответствует текущему положению при действии госпрограммы по субсидированию ипотеки.
Преимущество покупки квартиры в кредит – возможный рост ее стоимости со временем. В наших расчетах этот рост равен накопленной инфляции за время действия ипотеки (10 лет). Инфляция считается по формуле сложного процента и за 10 лет ее рост составит 159% (при 10% годовых). Подробности о способе расчета можно посмотреть в нашей статье Чудеса сложного процента.
Вторая часть дохода – сдача квартиры в аренду. Мы условно приняли эту величину за 5% годовых от стоимости квартиры, хотя номинально цена аренды может быть как выше, так и ниже. В частности, ее размер зависит от издержек на содержание квартиры и постоянства сдачи (трудно найти клиента на весь 10-летний срок). Рентный доход, как правило, является заметной «прибавкой», но не самым главным источником прибыли.
Как показывают расчеты, привлекательность инвестиции в недвижимость сильно зависит от соотношения собственных и заемных средств. Ниже приведен график, характеризующий зависимость IRR от процента собственных средств.
Как можно видеть из графика выгодность ипотеки особенно заметна при небольшом использовании собственных средств. Во многом это явление объясняется тем, что ставка ипотеки субсидируется государством, которое по сути платит часть кредита за вас. Кроме того, при небольшом количестве своих средств вы платите лишь за малую часть стоимости недвижимости, тогда как цена всего дома растет одновременно с инфляцией (иногда быстрее, иногда медленнее). Схему с небольшим количеством своих денег можно назвать «покупкой с плечом». Оборотная сторона — большие ежемесячные расходы на платежи по кредиту и, как следствие, повышенные риски. Например, на итоговую цену недвижимости могут повлиять непредвиденные обстоятельства. Другим фактором риска всех схем «с плечом» является наличие дополнительных средств на выплаты по кредиту. Скажем, при падении цен на недвижимость часть наблюдается повышенная безработица. Могут возникнуть проблемы с трудоустройством и платить банку будет нечем.
Как видно по графику, портфельные инвестиции становятся более выгодными (несмотря на субсидии ипотеки) при собственных средствах выше 60%. Из денежного потока (см. прилагаемый файл EXCEL) видно, что выплаты по кредиту можно компенсировать из арендной платы начиная с 70% собственных средств. При таком соотношении дополнительных денег каждый год не потребуется (при условии, что квартира сдается).
В случае более реалистичных ставок по кредиту без государственной субсидии картина заметно меняется.
Как можно видеть, картина полностью поменялась. При рыночных ставках кредита выгодность ипотеки становится низкой при небольшом проценте собственных средств. При данных показателях доходности портфеля этот вид инвестиций выглядит более привлекательным при всех вариантах соотношения собственных средств и цены квартиры.
Кроме ставок по ипотеке важным параметром, к которому инвестиционная привлекательность квартир довольно чувствительна, является рентная доходность (от сдачи в аренду). При росте аренды или уменьшения издержек привлекательность этого вида активов значительно растёт. Так, если со всеми издержками удастся зарабатывать при текущих условиях 7% (что соответствует примерно 50 тыс. в месяц за трехкомнатную квартиру стоимостью 9 млн. руб.), то покупать квартиру может стать выгодно даже при рыночных ставках ипотеки.
Вместе с тем, в ближайшее время роста дохода от аренды ожидать вряд ли стоит. Скорее наоборот – государство уже который год пытается заставить платить всех арендодателей налоги, так что вырасти могут скорее издержки.
Для более подробного анализа каждого из случаев рекомендуем ознакомиться с денежным потоком и его зависимостью от разных параметров в прилагаемой таблице EXCEL.
Файлы для скачивания
Калькулятор для сравнения инвестиционной квартиры и диверсифицированного портфеля
Файл: real_estate_investment_vs_portfolio2.xlsx
Размер: 22800 байт
Для скачивания файлов необходимо зарегистрироваться или авторизоваться
Источник
Было бы интересно увидеть статью на тему «Что выгоднее, расплатиться с ипотекой или инвестировать эти деньги в акции». У меня как раз такая дилемма.
Появился миллион рублей, и я могу на эти деньги закрыть ипотеку. Но вот думаю, может быть, выгоднее вложить этот миллион в акции? А ежемесячный платеж по ипотеке вносить за счет их постепенной продажи?
Александр
Александр, у меня нет данных, под какой процент взят ваш ипотечный кредит, какая у вас кредитная нагрузка и так далее. Но раз появившегося миллиона хватит, чтобы рассчитаться с банком, кажется, что разумно сделать именно это — закрыть ипотеку.
Евгений Шепелев
частный инвестор
Пытаться заработать на ценных бумагах ради ускоренного погашения ипотеки — это слишком рискованно. Это почти то же самое, что вкладывать заемные деньги. Можно заработать, но если ошибиться, можно много потерять.
Теперь о том, почему так получается и что делать.
Высокая доходность — высокий риск
Инвестировать и гасить кредит доходом от инвестиций имеет смысл только тогда, когда доходность выше ставки кредита. Если вы взяли ипотечный кредит под 10%, а инвестиции стабильно приносят 15% в год, инвестировать выгоднее, чем досрочно гасить кредит.
Можно часть свободных денег инвестировать, а часть использовать для досрочного погашения ипотеки. Но в этом случае тоже важно, чтобы доходность инвестиций была выше ставки кредита. В этом и заключается проблема.
Эта статья могла быть у вас в почте
Подпишитесь на Инвестник — рассылку для инвесторов, и получайте письмо с главными новостями каждый понедельник
На фондовом рынке относительно стабильную доходность можно получить, вкладываясь в облигации. Но доходность надежных облигаций составляет 7—8% годовых. Столько дают ОФЗ, облигации регионов и муниципалитетов, бумаги крупнейших компаний. Можно найти более доходные варианты, до 12—15% годовых, но риск потерять деньги заметно выше.
Доходность акций в среднем выше доходности облигаций, но она нестабильна: цена акций сильно колеблется. В долгосрочной перспективе рынок акций, скорее всего, вырастет, но что будет в ближайший месяц или год — не знают даже лучшие аналитики. За год рынок может вырасти на 30% — или упасть на 50%, если случится кризис. При этом бумаги отдельных компаний могут упасть на 80 или на все 100%.
Не рассчитывайте на то, что акции будут стабильно дорожать. Если что-то пойдет не так и вы не сможете продать их с прибылью, будет сложно гасить ипотеку досрочно.
Если одновременно с этим пропадет доход, из которого вы раньше гасили ипотеку, то, возможно, начнутся проблемы. Например, можно потерять деньги при продаже акций в неподходящее время или просрочить платеж и испортить кредитную историю, а при множественных просрочках — потерять ипотечную квартиру.
Что делать
Появившегося у вас миллиона хватит, чтобы погасить ипотеку. Чем раньше сделаете это, тем выгоднее для вас: за каждый день пользования деньгами банка надо платить проценты.
Если у вас есть другие кредиты — с более высокой ставкой, чем ипотека — начните с них. Первым делом лучше гасить самые дорогие кредиты.
Еще один вариант — создать финансовую подушку безопасности на несколько месяцев жизни, если ее нет. Оставшиеся деньги можно использовать как частичный досрочный платеж по ипотеке или другим кредитам.
В итоге ваша кредитная нагрузка заметно снизится или полностью исчезнет, и вы сможете каждый месяц инвестировать ту сумму, которую вы привыкли платить банку.
Чтобы лучше разобраться в досрочном погашении кредитов, посмотрите другие наши статьи:
- Как досрочно погасить ипотеку
- Как погасить все кредиты и переплатить по минимуму
- Гасить ипотеку или копить на образование детям?
- Стоит ли досрочно гасить кредит за счет имеющихся акций?
- Что лучше: досрочно гасить ипотеку или перечислять во вклад?
А еще вам может пригодиться наша подборка «Инвестиции для начинающих». Успехов!
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Источник
