В 2018 году 3-5% потребительских кредитов, средний размер которых составил 544 тысячи рублей, оформлялись незадолго до получения ипотеки. Такие данные Центральный Банк России получил, изучив базу трех крупнейших бюро кредитных историй. Почему ЦБ РФ не устраивает полученная информация и стоит ли идти на риск, читайте в нашей статье.
Опасения Центробанка России
ЦБ РФ считает, что кредиты, оформленные с целью внесения первоначального взноса по ипотеке, являются причиной роста высокорисковой ипотеки. Во избежание еще большей закредитованности населения Центробанк планирует ввести ограничения на возможность использования потребительского кредита в качестве первоначального взноса по ипотеке.
Ограничения помогут уменьшить количество безвозвратных кредитных продуктов. Многие заемщики не грамотно оценивают финансовые возможности, предоставляют неверные данные о доходе и всячески пытаются обмануть банки. Результатом бездумных решений становятся огромные долги, судебные разбирательства и финансовые потери не только для клиента, но и для банка.
Многие кредитные организации готовы на многое, чтобы оформить очередную ипотеку. Закрывая глаза на высокую долговую нагрузку, они одобряют ипотечные кредиты под залог приобретаемой недвижимости. Нередко кредиты на первоначальный взнос также оформляются на иное недвижимое имущество, что вполне устраивает кредиторов. При невозможности выплачивать слишком крупные ежемесячные платежи заемщик рискует лишиться собственных квадратных метров.
Мнение банков – за или против?
Добросовестные финансовые организации тщательно следят за тем, чтобы первый взнос при ипотечном кредитовании вносился за счет собственных средств, а не заемных. Банк считает, что человек, способный накопить достаточно крупную сумму, финансово дисциплинирован и платежеспособен. Клиент, желающий воспользоваться кредитными деньгами в качестве первоначального взноса, может показаться в глазах кредитора не ответственным и неспособным грамотно рассчитывать финансовые возможности.
Не всегда удается отследить получение кредита для последующего оформления ипотеки. Как только не изощряются заемщики, желая приобрести так необходимые квадратные метры. Многие просят оформить кредит родственников или друзей. Есть и те, кто получает потребительский кредит в день одобрения ипотеки, чтобы кредитор не увидел займа в БКИ. Банк не заметит изменений в кредитной истории, а значит, без проблем выдаст ипотеку, если доход и другие данные об обратившемся лице соответствуют требованиям.
Платить два кредита одновременно – непосильная задача для большинства граждан страны. Статистика удручает. Заемщики, получившие кредит незадолго до оформления ипотеки, часто становятся должниками. Самый большой процент невозвратных жилищных займов при 10% первоначальном взносе. При первом взносе 15% и больше невозвратов значительно меньше. Не имея возможности или желания копить на ипотеку, заемщик оформляет потребительский кредит, забывая о том, что теперь длительный срок придется своевременно выплачивать большую сумму кредиторам, отказывая себе во всем.
Что изменится?
Эксперты ЦАН полагают, что инициатива Центрального Банка окажет минимальное влияние на количество выданных ипотечных займов. Слишком мало людей рискуют и оформляют кредиты для первого взноса по ипотеке. Повлиять на ситуацию можно иначе. Например, увеличить минимальный процент первоначального взноса. Сейчас многие банки предлагают ипотеку при взносе собственных средств 10%. Если клиенту придется собрать минимум 30%, то вряд ли он сможет получить потребительский кредит на такую сумму и удачно оформить ипотеку.
Жизненные истории
«Долго пыталась накопить на первоначальный взнос по ипотеке. Это невозможно. Я не понимаю, как люди вообще способны накопить настолько крупные суммы. В итоге мне посоветовали взять потребительский кредит. Для того, чтобы все вышло, нужно было оформлять в один день и потреб, и ипотеку. Именно так делала моя подруга. Как я перенервничала в этот день, я даже вспоминать не хочу. В одном банке оформила кредит. И мне его одобрили. Ну а потом началось оформление ипотеки. Даже не верится, что удалось. Отдавать было сложно, но это того стоило.»
«Взял потреб на первый взнос по ипотеке и чуть не лишился квартиры. Примерно за месяц удалось получить потребительский кредит 600 тысяч. Проблем с одобрением ипотечного кредита у меня тоже не возникло. Проблемы начались потом. Банк одобрил ипотеку, несмотря на то, что ежемесячный платеж по потребу был достаточно большой. Я выплачивал по 17 тысяч в месяц по потребу. Моя кредитная история идеальна. Но вот нагрузка финансовая на тот момент была практически непосильна. Выплачивать ипотеку 25 тысяч и кредит 17 тысяч было очень трудно. В итоге пришлось просить помощи родителей, чтобы покрыть потреб и спокойно выплачивать ипотеку. Если бы не родители, я бы остался без квартиры.»
Практика показывает, что не всегда оформление потребительского кредита – верное решение. Нередко люди не могут выполнять возложенные на них долговые обязательства. Результатом может стать не только испорченный кредитный рейтинг. Заемщика могут лишить недвижимости, находящейся в залоге.
Решили рискнуть?
Риск – дело благородное, как многие считают. Так ли это, покажет только время. Если же вы решили, что потребительский кредит и ипотека вам необходимы, тщательно взвесьте свои финансовые возможности.
Обратите внимание на все возможные нюансы. А именно:
· По причине небольшого срока потребительского кредита сумма ежемесячного платежа может быть слишком высокой. Прибавьте к этому платеж по ипотеке. Все еще уверены, что на протяжении нескольких лет сможете справляться с такой задачей?
· Перед обращением в банк рассчитайте необходимый размер сбережений. Например, если квартира стоит 5 миллионов рублей, то при первом взносе 20% вам потребуется 1 миллион рублей. Вам одобрят такой кредит?
· У вас есть кредитки? С ипотекой могут возникнуть проблемы. Кредитор учитывает абсолютно весь лимит карт. И не важно, использован он или нет. Перед обращением в финансовую организацию лучше закрыть все кредитные карточки.
· Оформление кредита может оказаться выгодным для тех, кто не может за относительно короткий срок накопить большую сумму. Например, пока вы копите 2 миллиона рублей, недвижимость дорожает, в результате чего размер первого взноса увеличивается.
· Нередко в качестве ипотечного взноса можно использовать материнский капитал. Если жилье реализуется по более высокой стоимости или банк требует первоначальный взнос выше 10%, придется докладывать собственные деньги.
Ипотека – крайне ответственный шаг, подходить к которому нужно обдуманно. Не рискуйте, отталкиваясь лишь от эмоционального порыва. Квадратные метры действительно необходимы каждой семье. Абсолютно все хотят жить в комфорте. Подумайте, сможете ли вы выплачивать потребительский и ипотечный кредиты одновременно. Возможно, нужно просто немного подождать, накопить соответствующую сумму самостоятельно или подобрать программу ипотечного кредитования без первоначального взноса.
Источник
Взять ипотечный кредит, если нет денег на первоначальный взнос — реально. Хотя банки и предпочитают, чтобы клиент имел на руках 15-20% стоимости квартиры. Для финансовых организаций это означает, что заемщик достаточно платежеспособен и сможет выплачивать кредит в будущем. Но все-таки ипотеку можно взять и без первоначального взноса, и мы расскажем семь известных способов, как это сделать.
Фото: pixabay.com
Что называется первоначальным взносом по ипотечному кредиту
Первоначальный взнос по ипотеке — это часть стоимости приобретаемой квартиры (или другой недвижимости), которую заемщик должен иметь на руках. Банк может выдавать жилищный кредит только на условиях внесения такого взноса. Но иногда это не требуется.
В качестве источника первого взноса по ипотеке могут подойти:
- Собственные деньги — накопленные, полученные в дар или наследство вырученные от продажи имущества и т.п.
- Кредитные средства — например, полученные в банке в виде обычного потребительского кредита.
- Уже имеющаяся недвижимость.
Иногда банки готовы выдавать ипотеку, принимая небольшой первоначальный взнос или вовсе обходясь без него. При этом нужно помнить — рассчитывая сумму кредита, в банках прежде всего ориентируются на стоимость квартиры. Ее устанавливает оценщик, анализирующий данный объект недвижимости. Если цена, установленная продавцом, превышает оценочную, минимальный первоначальный взнос вряд ли примут. Разницу между оценочной и рыночной стоимостью выплачивает заемщик, и она будет входить в первоначальный платеж.
Ипотека без первоначального взноса — известные способы получения
Даже если банки и не любят выдавать ипотеку без первоначального взноса, существует несколько способов взять жилищный кредит без него.
Способ 1. Льготная ипотека
В России действуют специальные льготные госпрограммы ипотечного кредитования. Ими могут воспользоваться граждане, которые относятся к одной из незащищенных категорий, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Такими категориями могут быть молодые семьи, молодые одинокие родители, военнослужащие и т.д. Социальная ипотека обычно доступна гражданам младше 35 лет. Для участия в одной из таких программ нужно подать заявление в местные органы власти или соцзащиты. Если заявка одобрена, человека или семью ставят в очередь на получение специальной субсидии от государства.
Способ 2. Военная ипотека
Правила военной ипотеки таковы, что самостоятельно накапливать на первоначальный взнос военнослужащему не нужно. За всех вступивших в программу деньги вносит государство в лице Министерства обороны. Это касается не только первоначального взноса, но и последующих обязательных платежей.
Разумеется, на квартиру, купленную в рамках военной ипотеки, действуют серьезные обременения. Залог фактически получается двойным — его накладывает и банк, и само государство. Как-либо распоряжаться своей недвижимостью будет очень тяжело, в квартире можно только жить.
Способ 3. Ипотека с использованием маткапитала
Самое популярное направление использования материнского капитала в России — улучшение жилищных условий. Сертификат можно использовать при получении ипотечного кредита или для погашения уже имеющейся задолженности по ипотеке. Причем для этого не нужно ждать, пока ребенку исполнится три года.
Использовать маткапитал можно и как первоначальный взнос по жилищному кредиту, на это соглашаются многие российские банки. Чтобы взять ипотеку под маткапитал, нужно следовать такому алгоритму:
- Найти подходящую квартиру в новостройке или на вторичном рынке.
- Получить одобрение на сделку в ПФР.
- Подобрать подходящий банк и ипотечную программу.
- Подать заявку на ипотеку.
- Подписать договор.
- Внести первый взнос сертификатом на маткапитал.
- Оформить жилье в собственность.
- Зарегистрировать в Росреестре обременение.
Вас заинтересует: Ипотека с маткапиталом — как использовать сертификат в качестве первоначального взноса
Способ 4. Акции банков
Банков в России достаточно много, и они активно борются за клиентов. Особенно агрессивную политику приходится вести небольшим финансовым учреждениям, которые завоевывают свою долю рынка. Один из инструментов — акции и спецпредложения.
Вполне реально встретить акцию, в рамках которой банк предлагает получить ипотеку без первоначального взноса. Как правило, это совместные акции банков и застройщиков, так что квартира будет только в конкретной новостройке.
Способ 5. Ипотека с залогом
Если у заемщика уже есть какая-либо ликвидная недвижимость в собственности — ее можно использовать в качестве залога при оформлении ипотеки. В таком случае первоначальный взнос также может быть не обязательным.
При этом нужно помнить о рисках и тщательно взвешивать свою платежеспособность. При серьезных нарушениях и просрочках банк может забрать залоговую недвижимость.
Способ 6. Дополнительное обеспечение
Дополнительным обеспечением называется залог любого ценного имущества. Не обязательно какой-либо недвижимости, как в предыдущем случае. Таким имуществом может быть:
- автомобиль;
- земельный участок;
- ценные бумаги;
- драгметаллы.
Подойдет любой высоколиквидный доходный актив. Сомнительное с этой точки зрения имущество банки не примут — специалисты кредитных организаций умеют хорошо оценивать степень ликвидности любого имущества.
Способ 7. Потребительский кредит для первоначального взноса
Способ не очень хороший и выгодный, но вполне работающий. А главное — подходящий большинству заемщиков, у которых нет денег на первый взнос по ипотеке.
Главный минус этого способа очевиден — переплата за квартиру получается огромной. А первые несколько лет нужно будет отдавать довольно большую сумму на обязательные платежи по всем кредитам. Существует риск не справиться с этими платежами. Стоит подумать и о своем нервном состоянии и взаимоотношениях в семье, которые могут испортиться на фоне такой финансовой нагрузки.
Вас заинтересует: Кредиты наличными только по паспорту в 2020 году
В каких банках можно взять ипотеку без первоначального взноса
На данный момент ипотека без первоначального взноса в чистом виде доступна в очень ограниченном числе банков. При этом нужно готовиться к тому, что это будет либо льготная ипотека по госпрограммам (подходит не всем), либо вариант с залогом другой недвижимости или ликвидной собственности.
В нашей стране работает множество региональных банков, имеет смысл подыскать варианты ипотечного кредитования в одном из учреждений именно вашего региона. Полная информация всегда приводится на официальном сайте любого банка.
Как получить ипотеку без первоначального взноса:
- Заполнить анкету-заявку (у большинства банков это можно сделать онлайн).
- Подобрать подходящее жилье в отведенные сроки.
- Предоставить в банк необходимые документы.
- Подписать договор купли-продажи и кредитный договор.
- После подписания — зарегистрировать право собственности.
- После регистрации права — рассчитаться с продавцом и подписать акт передачи квартиры.
Выгодна ли ипотека без первоначального взноса
Выгода такого варианта только в том, что он дает возможность купить собственную квартиру в кредит сразу. Накапливать деньги на первоначальный взнос не нужно.
Главный недостаток мы уже упоминали — переплата за квартиру получается очень большой. Если вносится первоначальный взнос, сумма кредита меньше, поэтому меньше переплата на процентах. Если же на первый взнос берется потребительский кредит — на эту часть начисляется еще больше процентов, чем на саму ипотеку. А первые несколько месяцев или даже лет ежемесячно приходится вносить довольно большие суммы. Обычно это значит, что на годы вперед можно забыть об отпуске, новом автомобиле и прочих вещах.
Если у вас отсутствуют деньги на первый взнос — найти способ, как взять ипотеку, возможно. Но при этом очень важна оценка собственных финансовых возможностей и правильность сделанного выбора.
Источник: https://bankiclub.ru/ipoteka/7-sposobov-vzyat-ipoteku-bez-pervonachalnogo-vznosa/
Источник
Центробанк планирует ограничить возможность использования потребительского кредита для покрытия первого взноса по ипотеке. В статье читайте о том, пользуются ли этим заёмщики и что о такой схеме думают эксперты.
Позиция Центробанка
ЦБ изучил данные трёх крупных бюро кредитных историй и выделил заёмщиков, которые брали потребкредит незадолго до получения ипотеки. Выяснилось, что в 2018 году по официальным данным таких было 3-5%. При этом число выросло по сравнению с 2017 годом. По данным БКИ ОКБ, средний размер кредита, взятого незадолго до ипотечного, составил 544 тыс. руб.
Центробанк увидел связь между такими кредитами и взлётом высокорисковой ипотеки. Эти риски и хотят ограничить. Кроме того, изменения должны способствовать уменьшению закредитованности россиян.
«ЦБ обеспокоен увеличением закредитованности населения, и старается не допустить возникновения кредитного пузыря и повысить качество кредитов. Этим обусловлено появление такой инициативы. На мой взгляд, необходимо доработать правила определения максимально допустимого показателя долговой нагрузки (ПДН), возможно улучшить правила соотношения платежа по кредиту и дохода», – рассказывает Лев Сальц, директор по развитию оценочной компании «Апхилл».
Но главная причина всё же в уменьшении рисков для самих банков, уверен Дмитрий Задорожный, руководитель портала недвижимости ONgrad.ru: «Подобные ограничения в банковской сфере скорее продиктованы стремлением сократить процент невозвратов, чем желанием снизить кредитную нагрузку населения. Банку проще исключить или максимально ограничить выдачу кредитов на первоначальный взнос, чем разбираться с негативными последствиями».
Что думают банки
Позиции банков по этому вопросу расходятся. Часть считает, что потребкредит во многих случаях – единственный вариант взять ипотечный заём. Для других использование потребительских кредитов для первоначального взноса по ипотеке – дополнительный фактор риска. Однако заёмщики научились выкручиваться. Например, некоторые получают потребкредит и ипотеку в один день, чтобы информация не попала в БКИ.
Какая банку разница, откуда первый взнос?
Казалось бы, банку не важно, откуда заёмщик взял деньги на первый взнос. Главное, что они есть. Однако эксперты рассказали нам, почему банки следят за тем, чтобы средства были свои, а не заёмные.
Комментирует Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «Дело в том, что когда человек вносит первоначальный взнос по ипотеке собственными накоплениями, для банка это пусть и не стопроцентная, но гарантия финансовой дисциплины человека, его ответственности и надёжности выплат в дальнейшем. Гарантия того, что дефолта не будет, и банку не придётся решать непрофильный вопрос, а именно вопрос реализации недвижимости».
Оказывается, между величиной первого взноса и процентом невозврата ипотечных займов есть прямая связь.
«Несколько лет назад была опубликована статистика по невозврату ипотечных кредитов. По этой статистике было хорошо видно, что самый большой процент невозврата по ипотеке при 10% первоначальном взносе. Когда первоначальный взнос 15% и больше, резко падает количество тех, кто не платит по ипотечному кредиту. Если заёмщик не может накопить денежные средства для первоначального взноса, а берёт потребительский кредит, в этом случае риск невозврата кредитов сильно увеличивается. Ведь в этом случае заёмщику придётся платить два кредита», – отмечает Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости ООО «Новая квартира».
Повлияет ли инициатива ЦБ на возможность взять ипотеку
Накопить на первый взнос по ипотеке может не каждая семья. Банков, которые готовы выдать заём без первоначального взноса, не так много – для кредитных учреждений это риск. Часто требуется 15-20%. При цене квартиры в 2 млн руб. это 300-400 тыс. руб. Такая сумма не у каждого в свободном распоряжении, поэтому некоторые и прибегают к кредитам. Но популярная ли это схема, и что будет с теми, кто планировал воспользоваться кредитом для получения ипотеки?
Комментирует Марина Самойлова, руководитель отдела продаж «Центрального агентства недвижимости», г. Новосибирск: «Сегодня в случае, когда клиент взял потребительский кредит и обращается за получением ипотеки, банк, который выдаёт ипотеку, обязательно проверит его платёжеспособность. Если человек без затруднений «проходит по платежам», то он вполне может иметь несколько кредитов и ипотек. Если дохода не хватает, то ипотеку одобрят на меньшую сумму или откажут вовсе.
По данным «Центрального», крайне редко используется потребительский кредит на первый взнос по ипотеке, потому что для людей это будет слишком большой нагрузкой по платежам в первые 3-5 лет, что в будущем приведёт к невозможности оплачивать ипотеку.
По мнению экспертов ЦАН, инициатива Центробанка практически не повлияет на количество обращений по ипотеке и покупке недвижимости. Значительно повлиять на количество обращений может увеличение минимального процента первого взноса (например, до 30%), так как такую сумму объективно сложно будет накопить.
Если касаться статистики, то на первый взнос по ипотеке кредит берут не более 10% покупателей недвижимости. При этом интересно, каким образом будет выглядеть новый механизм Центробанка по ограничению потребительского кредита, учитывая, что кредит на первый взнос по ипотеке могут взять родственники заёмщика».
Дмитрий Задорожный полагает, что ограничения на получение потребкредита для погашения первого взноса не помешает заёмщикам. Существуют другие схемы, позволяющие получить жилищный заём на выгодных условиях. Правда, создают такие схемы не заёмщики, а банки и застройщики:
«Вряд ли это станет серьёзным препятствием для тех, кто хочет купить жильё. Есть другие способы получить ипотеку и не ввязываться при этом ещё и в потребительский кредит. Действительно, такая нагрузка для многих становится непосильной. Уже есть практика снижения первоначального взноса по ипотеке до доступных размеров, в том числе и его отсутствия. Вполне возможно, что подобные инициативы получат развитие и появятся ипотечные программы с сокращённым минимальным взносом – 3-5%, например.
Застройщики работают в тесном партнёрстве с банками и непосредственно заинтересованы в выдаче кредитов. Тут целое поле для совместных схем. Например, возможны специальные предложения на ипотеку, когда сумма первоначального взноса компенсируется банку застройщиком и закладывается в стоимость квартиры.
Конечно, не стоит забывать, что эти шаги могут быть сделаны только в случае заинтересованности банков и девелоперов. Если такие клиенты нужны, найдётся способ их привлечь и без потребкредитов. Если не нужны – всё останется на прежнем уровне. Просто покупатели квартир с ограниченными стартовыми возможностями будут искать другие способы решить вопрос».
Источник
