Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете
ПодписатьсяНе сейчас
Краткое содержание:
- Подходит ли недвижимость под ипотеку, если она в собственности менее 3 лет?
- Если жильё менее 3 лет, приобретая по ипотеке можно ли вернуть 13 процентов.
- Если жильё менее 3 лет, приобретая по ипотеке можно ли вернуть 13 процентов.
- Если собственность менее 3 лет
- Квартира менее 3 лет
- Квартира в собственности менее 3 лет
- Если квартира в собственности менее 3 лет
- Налог квартира менее 3 лет
Советы юристов:
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 12
Подходит ли недвижимость под ипотеку, если она в собственности менее 3 лет?
вопрос №10547427
прочитан 6 раз
отзывов: 863
•
ответов: 2 412
•
г. Санкт-Петербург
Да подходит под ипотеку.
отзывов: 78 186
•
ответов: 201 561
•
г. Ростов-на-Дону
Да, подходит.
г. Жердевка • Вопросов: 16
Если жильё менее 3 лет, приобретая по ипотеке можно ли вернуть 13 процентов.
вопрос №6248742
прочитан 8 раз
Юрист
Мышьяков С.В.
отзывов: 38 678
•
ответов: 118 780
•
г. Великий Устюг
Здравствуйте. Да, сможет вернуть.
Для вычета необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующие документы (согласно Письму ФНС от 12 августа 2013 г. N АС-4-11/14599@):
..
— при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме — договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них;
Если жильё менее 3 лет, приобретая по ипотеке можно ли вернуть 13 процентов.
вопрос №6248711
прочитан 15 раз
отзывов: 20 086
•
ответов: 59 539
•
г. Ижевск
Здравствуйте! Можно подать на налоговый вычет в течении 3 лет с момента покупки, даже на ипотечное жилье.
г. Краснодар • Вопросов: 2
Нужна помощь юриста по налогам. Сестра продает дом, дом ввела в эксплуатацию в марте 2020 года. Т.е в собственности менее 3 лет. Сейчас продает его под военную ипотеку. Риелторы и в налоговой все говорят разные варианты вычета. Так как идёт налоговый вычет. К примеру: продает за 3500 покупатели проводят всю сумму 4000 которую им одобрили. Кадастровая дома 2500, покупка встречи у нее за 2500, с какой суммы идёт вычет? Спасибо за ответ.
вопрос №17620373
прочитан 5 раз
отзывов: 331
•
ответов: 616
•
г. Венев
Вы не будете платить налог, если на момент продажи дом находился в вашей собственности 3 года и более 3 лет. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы. Доход, полученный от продажи дома будет облагаться налогом. Нужно понимать, сколько лет данный дом находится в собственности Вашей сестры, а это официальная регистрация в Росреестре данного дома.
отзывов: 1 955
•
ответов: 1 794
•
г. Москва
Здравствуйте, Марго!
Если продаёт дом за 3,5 млн. руб. (та сумма, которая будет указана в договоре купли-продаже дома), то налог на доход от продажи дома составит 13% от 2.5 млн. руб. (3,5-1 млн. руб. это налоговый вычет). Либо сумма продажи (3,5 млн. руб.) может быть уменьшена на стоимость затрат на приобретение этого дома и с разницы уплачивается 13 % налога.
Если я правильно понял: «…покупка встречи у неё за 2500,» означает, что сестра одновременно хочет приобрести жилье за 2,5 млн. руб., если сестра не пользовалась ранее налоговым вычетом за приобретение жилой недвижимости у неё есть право получить налоговый вычет за приобретение жилья 13% от 2 млн. руб.
7 лет в разводе. Детей при разводе разделили, сын 14-ти летний с отцом, дочь 17 лет (возраст обоих на 2020 год) с матерью. Как только дочке исполнится 18 лет, собирается подать на алименты. При этом дочь у меня на иждивении и учится на дневной форме. Ещё я оплачиваю ипотеку 2/3 от зп. На руках часто даже меньше прожиточного минимума остаётся. Какие документы нужны, чтоб суд не начислял алименты, хотя бы до конца не обучения, осталось 2 года и 10 месяцев.
вопрос №17581532
прочитан 3 разa
отзывов: 29 975
•
ответов: 58 359
•
г. Новосибирск
Просите в суде отсрочку ст. 203 ГПК РФ.
г. Красноярск • Вопросов: 2
Собираюсь покупать квартиру в ипотеку, данная квартира у продавца перешла в собственность по дарственной и в собственности менее 3-х лет. Продавец Единственный собственник и подарил квартиру ему родственник. Продаёт квартиру так как появились дети и хотят приобрести квартиру побольше. Стоит ли связываться с такой квартирой? Большие ли риски потерять квартиру в дальнейшем?
вопрос №17520068
прочитан 8 раз
отзывов: 10 347
•
ответов: 18 505
•
г. Новосибирск
Добрый день
Не усматриваю ни каких рисков, на практике квартиры дарят, продают, обменивают и иногда приватизируют, — обычная сделка.
отзывов: 50 844
•
ответов: 105 810
•
г. Барнаул
Риски в данном случае минимальные.
отзывов: 31 461
•
ответов: 64 366
•
г. Москва
Нужно пообщаться с дарителем. Выяснить его состояние..
г. Воронеж • Вопросов: 171
Купила квартиру в декабре 2016 года в ипотеку. Сейчас хочу продать… буду ли я платить налог за ее продажу, если владею квартирой менее 5 лет, но более 3 лет, квартира до сих пор в ипотеке, и это мое единственное жилье. Больше в собственности у меня ничего нет. Только по договору найма снимаю квартиру в другом городе.
вопрос №17395717
прочитан 9 раз
отзывов: 191
•
ответов: 429
•
г. Краснодар
А банк вам разрешение на продажу дал.
При продаже квартиры (в собственности менее 3 лет) покупатель предложил вместо предоплаты, кот.снизила бы налог (вся сумма идет через ипотеку) в договоре прописать условие, обязанность уплатить % налога с суммы предоплаты. Можно ли так делать. Не возникнет ли потом сложностей с получением денег (законно ли прописывать такое условие)
вопрос №17378380
прочитан 13 раз
отзывов: 31 461
•
ответов: 64 366
•
г. Москва
Всякое кроилово ведет к попадалову.
Можно, но ни к чему не обязывает, так как обязанность оплаты лежит на самом налогоплательщике.
НО не понятно, почему предоплата снизит налог?
г. Челябинск • Вопросов: 46
Скажите, пожалуйста, я продал квартиру, которая была в пользовании менее 3 лет дороже, чем покупал. Купил другую квартиру ДОРОЖЕ по договору долевого участия, сдача 31.12.2021 г. Нужно ли мне платить налог с продажи, если нет, то какие документу нужно предоставить в налоговую, квартира была куплена в ипотеку по электронной регистрации?
вопрос №17273378
прочитан 9 раз
отзывов: 6 825
•
ответов: 10 449
•
г. Калуга
Здравствуйте!
Покупка новой квартиры автоматически не отменяет обязанность по уплате налога. Вы вправе получить налоговый вычет 13% с расходов на покупку, но не более чем с 2 млн. рублей (то есть не более 260 тыс. рублей).
Если новую квартиру купили в том же году, указанный вычет можно зачесть в счет уплаты налога. То есть этот вычет выступает дополнительным способом уменьшения налога.
А налог вы можете заплатить с разницы между ценой старой квартиры при покупке и ее ценой при продаже.
отзывов: 227
•
ответов: 607
•
г. Челябинск
По продаже: налог придётся оплатить с превышающей разницы, если сохранились платёжные документы с покупки квартиры (например: квартиру купили за 1500000, а продали за 1600000, то платить нужно будет 13% от 100000). По покупке: можно получить налоговый вычет 13% со всей суммы покупки, но не превышающей 2000000. Можно оформить зачёт, и тогда Вы не будете платить налог с продажи, а получите вычет меньше, на эту сумму.
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 5
Если мат капитал идет как первоначальный взнос в ипотеку может ли ПФР сразу перечислить на счёт продавца деньги ребёнку меньше 3 лет.
вопрос №17258879
прочитан 17 раз
отзывов: 971
•
ответов: 1 454
•
г. Санкт-Петербург
Добрый день!
ПФР перечислит денежные средства только после государственной регистрации права собственности на квартиру и только в том случае, если получено их одобрение на покупку квартиры.
отзывов: 227
•
ответов: 607
•
г. Челябинск
Денежные средства перечисляются на прямую продавцу только если ребёнку исполнилось три года.
г. Чебоксары • Вопросов: 1
Продаю квартиру по военной ипотеке. Квартира менее 3-х лет в собственности. При расчёте налога на доходы от продажи имущества имею ли право использовать возможность применить к расчёту первоначальную стоимость приобретённого имущества и рассчитать базу для исчисления налога как разницу между покупкой и продажей.
вопрос №17214104
прочитан 2 разa
отзывов: 6 825
•
ответов: 10 449
•
г. Калуга
Здравствуйте!
Вы вправе вместо имущественного налогового вычета зачесть расходы на покупку.
И в вашем случае срок не 3 года, а 5 лет.
Муж работает вахтовым методом. Приехал раньше домой в отпуск с 24.03 по 14.04. Его вахту оставили работать ещё на 2 месяца. Сказали что на работу ему только 3 июля, то что выплатили этого мало что бы заплатить ипотеку и кредиты за 4 месяца. Я в отпуске по уходу за ребёнком до 1.5 лет. 2 несовершеннолетних детей. Должна ли организация что-нибудь выплачивать за то что у него простой из за коронавируса.
вопрос №17140724
прочитан 11 раз
отзывов: 582
•
ответов: 941
•
г. Уфа
Добрый день, согласно ст. 157 ТК РФ время простоя по причинам, не зависящим от работодателя и работника, оплачивается в размере не менее двух третей тарифной ставки, оклада (должностного оклада), рассчитанных пропорционально времени простоя.
Кроме того, вы не уточнили подписывал ли ваш супруг какие-либо документы, возможно его отправили в административный отпуск, то тогда выплат не будет.
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 6
Если я покупаю (в ипотеку) квартиру, которая у продавца в собственности менее 3 х лет, при этом в договоре купли-продаже указывается полная стоимость, то:
1. могу ли рассчитывать на налоговый вычет с покупки квартиры и с уплаченных процентов?
2. какие существуют риски при покупке такой квартиры?
отзывов: 3 639
•
ответов: 5 794
•
г. Санкт-Петербург
Надежда, рисков для вас в данном случае никаких нет. Налоговый вычет получите.
отзывов: 29 294
•
ответов: 59 391
•
г. Архангельск
Риски Вам здесь никто не просчитает, тем более, что риски практически не связаны со сроком владения товара продавцом. Обратитесь к юристам и адвокатам очно для сопровождения сделки.
Если ранее не получали имущественный вычет по расходом на приобретение жилья и являетесь налогоплательщиком НДФЛ, то имеете право на вычет по налогу со стоимости квартиры в размере 2 млн. руб. и с уплаченных кредитных процентов в размере 3 млн. руб. Ст.220 НК РФ.
Если квартира приватизирована матерью одиночкой с несовершеннолетним ребенком в равных долях как будет учитываться налог с продажи если в собственности менее 3 х лет далее последует покупка другой квартиры с ипотекой будет ли вычет в 1 млн руб или на двоих по 1 млн руб для каждого.
вопрос №17000038
прочитан 2 разa
отзывов: 6 825
•
ответов: 10 449
•
г. Калуга
Здравствуйте!
При продаже обеих долей одним договором вычет составит 1 млн. рублей на двоих — то есть по 500 тыс. рублей на человека.
г. Хабаровск • Вопросов: 1
Вопрос касается Дальневосточной ипотеке под 2% . Будет ли покупатель платить налог? (На основании материальной выгоды, т. к ставка по кредиту менее 2/3 ключевой ставки. Если да, то как рассчитать налог, если сумма кредита 4 300 000 руб, а также как платиться этот налог? Ежемесячно или раз в год? Спасибо.
вопрос №16897859
прочитан 6 раз
отзывов: 59
•
ответов: 106
•
г. Калининград
Здравствуйте, Светлана!
Ввиду того, что договор процентный, то разница между суммой процентов, рассчитанных исходя из 2/3 ставки рефинансирования ЦБ, и суммой процентов, рассчитанных исходя из ставки, прописанной в кредитном договоре, будет считаться материальной выгодой и будет подлежат налогообложению по ставке 13%, если гражданин — налоговый резидент РФ На сегодня ставка рефинансирования составляет 6,25%.
Для целей уплаты НДФЛ доход в виде материальной выгоды от экономии на процентах считается полученным на последнее число каждого месяца в течение срока, на который выдан кредит (пп. 7 п. 1 ст. 223 НК РФ).
Продал квартиру (в собственности менее 3-х лет). В собственность вступал уже женат. Я налоговый вычет уже получил. Также купили другую квартиру (в ипотеку). Можно ли сделать перерасчет налога 13% с продажи квартиры и получение налогового вычета жены. Если продавал и покупал квартиру Я?
отзывов: 366
•
ответов: 616
•
г. Санкт-Петербург
Нет нельзя. Чьи доходы тот и может и один раз.
г. Красноярск • Вопросов: 32
В этом году брали ипотеку, соответственно работодатель по нашей просьбе завысил зар/плату в справке по форме банка. Сейчас ушли в декретный отпуск и хотим взять ипотечные каникулы. Банк просит справку 2 ндфл. А там зарплата и отчисляемые налоги в 3 раза меньше.
Вопрос. Возможны ли проблемы, когда банк сравнит справки По форме банка, при получении ипотеки, и нынешнюю справку 2 ндфл? Зарплата там в 3 раза отличается.
вопрос №16720185
прочитан 1 раз
отзывов: 62
•
ответов: 109
•
г. Омск
Добрый день!
Проблемы могут возникнуть даже без сравнения этих справок. Право обратиться в правоохранительные органы у Банка остается и сейчас, т.к. при оформлении кредита были предоставлены фальсифицированные документы с целью получения выгоды. Предусмотрена как административная, так и уголовная ответственность.
Удачи Вам!
Я продал офисное помещение которое ему было передано дарением от матери в 2016 году, то есть в собственности меньше 3 х лет, эти деньги мы вложили в ипотеку на покупку квартиры, обязаны ли мы платить налог с продажи офиса?
отзывов: 1 255
•
ответов: 3 287
•
г. Москва
Добрый вечер! Должны платить, но вы можете воспользоваться налоговым вычетом. Данное действие можно рассчитать в налоговом калькуляторе на официальном сайте налоговой.
г. Адыгейск • Вопросов: 10
В 2016 году была продана квартира за 1700000 рублей полученная по завещанию. В собственности менее 3-х лет. И в 2019 году куплена новая квартира мужа с женой по 1/2 доли в ипотеку за 5900000 рублей. Сколько можно по отдельности получить налоговый вычет в денежном выражении жены с учетом проданной квартиры и мужа?
вопрос №16630608
прочитан 2 разa
отзывов: 3 065
•
ответов: 4 934
•
г. Пермь
Добрый вечер!
Согласно ст. 217, 217.1, 220 Налогового кодекса РФ при продаже полученной по наследству квартиры можно получить вычет на 1 млн. рублей.
А при покупке получить имущественный вычет в виде возврата налога на доходы физических лиц с суммы дохода 2 млн. рублей, предоставленных пропорционально долям в праве собственности на квартиру.
Купили квартиру в ипотеку с мат капиталом (погасили) за 2350000, сейчас хотим продать (менее 3-х лет в собственности) за 3 млн. Двое Детей и два взрослых в собственности Расширяемся и покупаем дом (от застройщика) за 3.600.000
Вопрос: какую сумму будем платить налог?
отзывов: 9 705
•
ответов: 16 529
•
г. Оренбург
Здравствуйте, Виктория!
С учетом того, что Вы сразу приобретаете жилье, то никакого налога платить Вам не придется.
отзывов: 17 371
•
ответов: 35 644
•
г. Казань
Налог платиться не от покупки, а от продажи от суммы свыше миллиона на недвижимость которой владели более 5 лет, если вы продаете жилье, а потом покупаете, то имеете прав на вычеты, которые компенсируются.
отзывов: 6 825
•
ответов: 10 449
•
г. Калуга
Здравствуйте!
Налог можно заплатить с разницы между ценой при покупке квартиры и ценой при ее продаже (3.000.000 — 2.350.000 = 650.000*13% = 84.500)
Покупка нового дома влияет на размер налога лишь отчасти. Каждый налогоплательщик (то есть дети не в счет) вправе получить налоговый вычет 13% с расходов на покупку недвижимости (но не более чем с 2 млн. рублей), то есть до 260 тыс. рублей. Если дом покупают супруги, на такой вычет имеет право каждый из них. Если купить дом в том же году, то этот налоговый вычет можно зачесть в счет уплаты налога.
Бесплатный вопрос юристам онлайн
Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Источник
Оглавление
- Налоги при продаже ипотечной квартиры
- Расчет НДФЛ после продажи ипотечной квартиры
- Налоговый вычет по ипотечной квартире
- Нюансы применения налогового вычета при ипотеке
- Налог при различных вариантах продажи ипотечной квартиры
- Продажа ипотечного жилья с предварительным договором
- Налог со сдачи ипотечной квартиры в аренду с выкупом
Ипотека берется на годы. Однако жизненные обстоятельства переменчивы и нередко площади ипотечной квартиры становится мало. Несмотря на залоговое обременение, ипотечная жилплощадь является полноценным имуществом заемщика, которым он вправе распоряжаться – к примеру, продать.
Облагается ли налогом продажа ипотечной квартиры
Налогообложение к средствам от проданного ипотечного жилья применяется в порядке, совпадающем с продажей обычной, необремененной кредитом квартиры. Если право собственности квартировладельца оформлено менее 5 лет назад, то по факту продажи нужно выплатить государству 13% НДФЛ (ст.217.1 п.4. и ст.224 п.1 Налогового кодекса).
Однако продав ипотечное жилье, являющееся единственным принадлежащим объектом недвижимости, либо ранее унаследованное или подаренное близким родственником, собственник избежит уплаты подоходного налога, если прежде владел квартирой более 3-х лет (ст.217.1 п.3 Налогового кодекса).
Заметим, что собственник, продавший жилую ипотечную недвижимость, вправе использовать налоговый вычет размером до миллиона рублей (ст.220 п.2 Налогового кодекса). Либо, взамен имущественного вычета, сократить размер налогооблагаемого дохода на сумму, затраченную при покупке квартиры (требуется подтвердить документально).
Погашение ипотечных процентов также относится к необлагаемым подоходными 13%-ми затратам, т.к. средства по их оплате расходовались фактически на покупку ипотечного жилья (письмо Минфина за №03-4-08/4-166 от 13.09.2011).
Расчет НДФЛ после продажи ипотечной квартиры
Прежде необходимо отнять от суммы дохода расходы по покупке этого жилья. Правом заминусовать расход от дохода обладают все собственники недвижимости в РФ (как резиденты, так и нерезиденты), срок владения недвижимостью здесь неважен (ст.271.1 п.1 Налогового кодекса). Однако потребуются документы, подтверждающие затраты на покупку именно той квартиры, которая продается.
Формула расчета налогооблагаемого дохода при продаже ипотечного жилья: стоимость продажи минус стоимость покупки и минус сумму банковских процентов (см. пример ниже).
Пример: жилье ранее приобретено за 2 700 000 руб., выплачены проценты банку в размере 370 000 руб. Сейчас квартира продается собственником за 3 200 000 руб. Расчет налоговой базы такой: 3 200 000 – 2 700 000 – 370 000 = 130 000 руб. Соответственно, НДФЛ будет 130 000 х 13% = 16 900 руб.
Обратите внимание – занижать стоимость продажи квартиры в расчете снизить налогооблагаемый доход не следует! Налоговики будут сличать сумму договора купли-продажи с кадастровой стоимостью квартиры. В случае меньшей цены продажи, чем кадастровая стоимость на начало года продажи недвижимости, ФНС насчитает НДФЛ от стоимости по кадастру, помноженной на 0,7 (ст.214.10 п.2 Налогового кодекса).
Т.е. при продаже по договору ипотечной квартиры, например, в 2020 году за 2 600 000 руб., хотя ее кадастровая стоимость на январь 2020-го является 3 300 000 руб., налоговики применят «кадастровый» расчет налогооблагаемого дохода. ФНС умножит 3 300 000 руб. на 0,7 и на 13%, определив размер НДФЛ как 300,3 тыс. руб.
Текущую кадастровую цену квартиры можно узнать на публичной кадастровой карте, вписав кадастровый номер в поиске.
Налоговый вычет по ипотечной квартире
По Налоговому кодексу, купивший квартиру гражданин вправе получить имущественный вычет (ст.220 п.1 пп.3 и 4) на сумму затрат по покупке до 2 млн. руб. (ст.220 п.3 пп.1).
Если собственник решает продать приобретенное в ипотеку жилье, то полученный при покупке вычет остается при нем – в Налоговом кодексе отсутствуют ограничения по вычету на квартиру в случае намерение владельца продать ее.
Достаточно подтвердить расходы после покупки жилья, получить право вычета и воспользоваться им. Продаст собственник купленную квартиру, к примеру, через неделю после покупки или будет жить в ней годами – предоставленного ранее налогового вычета это не отменяет.
Если квартира покупалась за сумму менее 2 млн. руб., то налоговый вычет будет меньше максимально допустимого размера. Тогда гражданин вправе воспользоваться неиспользованной частью вычета при следующей покупке жилья (письмо Минфина за №03-04-05/5-90 от 31.01.2012).
Кроме того, если стоимость квартиры была более 2 млн. и собственник не успел выбрать полную сумму вычета (260 тыс. или 520 тыс. руб. (в браке)) в прошедшем налоговом периоде, то при продаже он может зачесть ее в НДФЛ.
Пример: при расчете НДФЛ выше от суммы дохода (стоимости продажи) отнималась сумма расхода (стоимость покупки) и выплаченные банку проценты, получилось 16 900 руб. налога. В случае если после покупки жилья собственник получил налоговый вычет в 150 тыс., то имеет право зачесть подоходные 16 900 в недополученных 110 тыс. руб.
Помимо имущественного вычета по затратам на приобретение ипотечного жилья собственник (заемщик) вправе обратиться за налоговым вычетом на сумму погашения ипотечных процентов в размере до 3 млн. руб. (ст.220 п.4 Налогового кодекса).
Выплаченные банку проценты учитываются отдельно от имущественного вычета. НДФЛ будет возвращен от суммы, перечисленной финансовой организации. Перенос «процентного» вычета невозможен – он дается однократно под ипотечный кредит и под следующую взятую ипотеку применяться не будет.
Нюансы применения налогового вычета при ипотеке
Ипотечная квартира, равно как и прочая приобретенная в браке недвижимость, по Гражданскому кодексу признается совместно нажитым имуществом (ст.256 п.1). Поэтому оба супруга после покупки жилья вправе получить по ней имущественный вычет, но лишь в рамках действительных затрат на приобретение жилплощади. Напомним, что установленный Налоговым кодексом лимит по вычету НДФЛ для каждого гражданина – 2 млн. руб.
К сведению: с маткапитала, внесенного в счет оплаты жилищной ипотеки, получить имущественный вычет невозможно. При обращении за вычетом требуется вычесть сумму маткапитала из стоимости жилья, заявляя к вычету только эту разницу (ст.220 п.5 Налогового кодекса).
Супругам необходимо распределить вычет между собой, оформив (заявлением). Как распределить вычет – решать супругам. Отметим, что возвращение вычета возможно только лишь для работающих супругов, получающих «белую» зарплату, с которой выплачивается НДФЛ.
На кого из супругов оформлена ипотека, кто из них является собственником жилплощади – не важно (письмо Минфина за №03-04-07/71589 от 31.10.2017). К примеру, по купленной за 2 млн. руб. квартире каждый супруг имеет право получить вычет с миллиона рублей. Или распределить иначе, допустим, с 1,5 млн. руб. возвращает налог супруг, а с 500 тыс. руб. – супруга.
Право имущественного вычета родственникам передать нельзя. Если квартира приобретена в ипотеку пенсионером, не имеющим налогооблагаемых доходов (только пенсия), вычет не может быть переведен на его взрослых детей.
Получается, что право на вычет в такой ситуации есть, но возвратить НДФЛ невозможно, поскольку пенсии налогом не облагаются. Однако пенсионеры вправе перенести вычет на три налоговых периода, предшествующих покупке жилья (ст.220 п.10 Налогового кодекса). При наличии доходов с выплаченным 13% НДФЛ за три предыдущих налоговых периода пенсионер вправе получить по ним вычет.
Если родители оплачивали долю ребенка в ипотечной квартире, они вправе возвратить НДФЛ с этих расходов (ст.220 п.6 Налогового кодекса). «Родительский» двухмиллионный лимит на возврат налога при этом не увеличивается, т.е. затраты по доле ребенка входят в него. После достижения ребенком 18 лет и приобретения им квартиры у него возникнет право на собственный, полноразмерный вычет.
Налог при различных вариантах продажи ипотечной квартиры
По Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход налогоплательщика (ст.209). А доход – это экономическая выгода, в рассматриваемом статьей случае (продажа квартиры) имеющая денежную форму (ст.41 п.1 Налогового кодекса). Соответственно, под НДФЛ подпадает сумма, являющаяся доходом квартировладельца-продавца.
Если ипотечное жилье продано равнозначно (с учетом суммы погашения процентов) или дешевле, чем покупалось – дохода нет, а значит, нет и налога. Однако повторимся, что в ФНС будут сравнивать договорную стоимость продажи жилья с кадастровой ценой и если выявится разница в пользу последней, налог начислят от кадастровой суммы, помноженной на коэффициент 0,7. Налогообложение с расчетом «по кадастру» продавцу квартиры чаще всего невыгодно.
Рассмотрим на примере подоходное налогообложение при вариантах продажи ипотечной квартиры, описанных в этой статье.
Допустим, что в ипотеку приобретена квартира-«вторичка», прошло с момента покупки два года и собственник решает ее продать, поскольку это жилье перестало его устраивать. Или, по каким-либо причинам жизненного характера, квартировладелец не может далее оплачивать проценты – кредитное жилье придется продать, пока банк не запустил судебный процесс изъятия и реализации недвижимости, как объекта ипотечного залога.
В примере рассматривается условное жилье, купленное в ипотеку за 2 300 000 руб. с первоначальным взносом 1 млн. руб., со ставкой 9% и с десятилетним сроком погашения. Продажа этой квартиры производится спустя 2,5 года от ее приобретения за 3 000 000 руб. Какой же НДФЛ потребуется выплатить после ее продажи, какие налоговые вычеты получит ее собственник?
Итак, посчитаем выплаченные банку платежи за три года. Умножаем ежемесячный аннуитетный (равномерный) платеж 16 468 руб. по рассматриваемой ипотеке на 30 месяцев, получаем 494 040 руб. (платежи возврата кредита+проценты).
Вычисляем доход от продажи: 3 000 000 – 2 300 000 – 494 040 = 205 960 руб. Соответственно, подоходный налог с 205 960 руб. (умножаем на 13%) будет 26 775 руб.
Рассчитаем имущественные вычеты. У основного заемщика, выплачивающего ипотеку, заплата без вычета НДФЛ, допустим, 30 000 руб. Тогда за 2,5 года он возвратит 117 000 руб. (кредитные выплаты банку + проценты за этот период), поскольку его подоходный налог в месяц 3 900 руб. (13% от 30 тыс. руб.).
Чем выше официальный доход заемщика, тем быстрее он может возвратить имущественный вычет (260 тыс. руб.) не ожидая полного закрытия кредита, если этого позволяет его налогооблагаемый доход. К примеру, с «белым» годовым доходом в миллион рублей вычет возможно получить за два года, по 130 тыс. руб. в год. Однако «процентный» вычет с 3 млн. руб. допустимо получить лишь по фактически выплаченным банку процентам.
Предположим, что заемщик состоит в браке, супруга трудоустроена и получает ежемесячную «белую» з/плату без вычета НДФЛ, к примеру, в размере 18 000 руб.
Договорившись, супруги поделили допустимый вычет с 2,3 млн. кредита так – с 1,3 млн. супругу (169 тыс. руб.), с 1 млн. рублей (130 тыс. руб.) супруге. Спустя 2,5 года супруга возвратит по вычету НДФЛ 70 200 руб. (13% от 18 тыс. составят 2 340 руб.).
Учитывая, что повторно получить вычет по процентам ипотеки невозможно, следует внимательно обдумать потребность обращения за ним к налоговикам. Может, следующая ваша ипотека будет на значительную сумму и на долгий срок.
Продажа ипотечного жилья с предварительным договором
Оформляя сделку по приобретению ипотечной квартиры предварительным договором (ст.429 Гражданского кодекса), покупатель и продавец запускают процесс снятия банковского обременения с недвижимости, что впоследствии позволит им подписать полноценный ДКП и завершить процедуру продажи.
Размер суммы предварительного договора должен быть достаточным, чтобы покрыть остаток долга продавца-заемщика перед ипотечным банком, включая невыплаченные проценты. Для покупателя важно обозначить в ПДКП, что выплачиваемая продавцу сумма – именно задаток.
Подоходный налог с выплаты по предварительному договору продавец не оплачивает, поскольку вся сумма уйдет банку-кредитору для снятия обременение с недвижимости (погашения закладной). Обязанность продавца – оплатить НДФЛ с дохода от продажи жилья. Т.е. суммы, оставшейся после погашения ипотечного кредита с процентами. Перед ФНС основаниями неоплаты налога послужат договор, допсоглашение с ипотечным банком и платежные документы, подтверждающие движение денежных средств.
Налог со сдачи ипотечной квартиры в аренду с выкупом
Условия закона «Об ипотеке» не ограничивают права заемщика на извлечение дохода от недвижимости, находящейся в банковском залоге. Однако ипотечный банк, как правило, вносит в договор пункт о недопустимости извлечения дохода из кредитуемой им квартиры. Впрочем, с банком все же можно договориться, если заявить отсутствие или недостаток иного дохода, позволяющего закрывать кредит.
Должен ли собственник ипотечной квартиры, сдающий ее в аренду, платить подоходный налог, если большая часть арендной платы или вся сумма уходит на погашение ипотеки?
Разумеется, должен. При этом неважно, сдает ли получатель ипотеки квартиру арендатору с ее последующим выкупом или без этого. Однако арендодатель-заемщик также вправе истребовать возврат выплаченных 13%, обратившись за имущественным вычетом. Максимальный предел вычета, напомним, составляет 260 тыс. руб.
Отметим, что в статусе индивидуального предпринимателя с использованием налоговой «упрощенки» (УСН) квартировладелец-заемщик, сдающий ипотечного жилье в наем и выплачивающий 6% подоходного налога, не в праве обращаться за вычетом по ипотеке. Вычет предоставляется государством только физлицам, выплачивающим 13% НДФЛ.
И продажа, и приобретение ипотечной квартиры – очень сложные операции. Вам безусловно понадобится поддержка профессиональных риэлторов специализирующихся на ипотеке
и мы настойчиво рекомендуем обратиться за ней.
Сергей 27.08.2020
Доброго времени суток, подскажите если квартира купленная в ипотеку и в собственности меньше 5 лет. Если ее продавать за ту же сумму что и куплена, должен ли продавец заплатить 13% налога?
Ответы:
Личный Агент 27.08.2020 21:05
Вы можете указать в договоре купли-продажи X рублей= c1 +c2, где с1 — это сумма, за которую вы купили квартиру, и с2 — это сумма выплаченных вами процентов Банку за весь период до продажи (запросите об этой сумме справку в Банке). И в этом случае вы не будете платить налог с продажи.
Главное — это правильно подать в следующем году декларацию 3НДФЛ в налоговую, запросив вычет в размере ПРОИЗВЕДЕННЫХ ЗАТРАТ. И приложив к декларации, помимо ДКП и акта о продаже, также:
— Предыдущий договор купли-продажи, акт,расписку
— Справку о выплаченных вами процентах.
Маргарита 24.08.2020
Добрый день! Прошу пояснить как заключение предварительного договора может позволить избежать выплаты налога 13% после продажи ипотечной квартиры. Если от суммы покупки отнять сумму продажи и проценты по ипотеке, все равно остается около 2 млн руб.
Ответы:
Личный Агент 27.08.2020 21:11
Вас кто-то ввел, возможно, в заблуждение. Заключение предварительного договора не позволит избежать налога.
Налоговая выставит вам счет на основании Договора купли-продажи,по которому вы продадите квартиру (зарегистрированного в Росреестре).
Если у вас срок с момента покупки Квартиры до момента Продажи — меньше необходимого, то вы можете указать в договоре сумму продажи, равную сумме покупки+ сумма выплаченных вами процентов. Главное, чтобы при этом в том, что цена, указанная вами в Договоре, оказалась не более, чем на 20% ниже реальной рыночной цены аналогов. Налоговая на это обращает внимание.
Еще посмотрите наш ответ на похожий вопрос от 27.08.2020
Александра 31.07.2020
Добрый день. Скажите, пожалуйста, сколько я буду должна Налоговой в случае продажи ипотечной квартиры раньше срока 5 лет.
Купила за 1604000 руб. Продаю 2035000 руб. Выплатила банку % основного долга — 476478 руб. с 10.2015 (момент покупки) и 01-07.2020г — 51480 руб. Получила возврат налога: по основному долгу — 476478 руб. (с 2016- по 2019г) и в 2019 по процентам — 31000 руб. Спасибо
Ответы:
Личный Агент 31.07.2020 21:51
Вы не будете платить налог, если правильно предоставите декларацию, на следующий год после продажи.
А именно:согласно НалогКодекса, в ваши расходы (для получения дохода 2 030000руб)входят не только затраты на покупку квартиры, но и сумма процентов, выплаченных Банку на дату продажи.
Уже сейчас, с учетом этого процента, ваши расходы составл
1 604 000 + 476478 +51 480р (если я правильно поняла ваши суммы). Это составляет более, чем 2035 000р(сумма продажи).
Следовательно, вам потребуется взять справку из банка об общей сумме выплаченных процентов до момента сделки. И в налоговую подать Заявление на вычет, согласно произведенным РАСХОДАМ. Приложив ипотечный Дог купли-прода