Здравствуйте, дорогие военнослужащие. Достаточно часто слышу вопрос, что лучше брать деньги или копить. Однозначно сможет ответить на этот вопрос только каждый военнослужащий сам себе с учетом его семейной ситуации.
Я лишь хочу остановиться на плюсах и минусах военной ипотеки, исходя из своей многолетней практической работой с проблемами НИС и общей ее концепцией.
Начфин.инфо-39
Начнем с плюсов:
1. Через три года после включения в реестр уже можно приобрести жилье.
2. Возможность приобрести не только готовое жилье, но и в строящемся доме, а также имеется возможность приобрести дом с земельным участком. Данная опция может быть ограничена банками, если военнослужащий приобретает жилье с привлечением ипотечного кредита.
3. Возможность приобрести несколько объектов недвижимости.
4. Возможность продать приобретенную квартиру в любое время, не дожидаясь окончания службы (хотя это сложный процесс).
5. Наличие собственности у военнослужащего и членов его семьи не играет никакой роли в процессе приобретения жилья, в отличие от иных способов обеспечения жильем военнослужащих.
6. Площадь жилья не ограничивается нормами закона. При наличии свободных собственных денежных средств военнослужащий может приобрести жилье любой площади.
Минусы:
1. После приобретения жилья, военнослужащий должен осознавать, что может оказаться в сложной ситуации, если решит уволиться. Увольняться необходимо имея выслугу минимум 10 лет и по льготной статье, иначе придется все уплаченные денежные средства вернуть государству.
2. Военнослужащий должен понимать, что при увольнении и возникновении права на допвыплаты – этих допвыплат (рассчитываются до 20 лет выслуги, которые не дослужил военный) может не хватить на полное погашение остатка по банковскому кредиту.
3. Военнослужащий должен учитывать, что государство платит за него только пока он служит и погашать все долги после увольнение оно не будет. По всем обязательствам военнослужащий отвечает перед банком самостоятельно.
4. Рефинансирование военной ипотеки не решает проблему с долгами.
5. Из-за несвоевременных действий должностных лиц военнослужащие недополучают существенные суммы накоплений (например, несвоевременно включили в реестр НИС, ошибочно исключили, включили в реестр не той датой).
6. НИС не учитывает членов семьи. Для большой семьи, по сравнению с субсидией, НИС не выгодна.
7. Большинство военнослужащих, которые приобрели жилье с привлечением максимальной суммы банковского кредита столкнулись с проблемой, что по 5-7 и более лет основной долг не гасился. Теперь складывается ситуация, что на момент последних платежей по графику военный должен производить оплаты по 100 и более тысяч рублей.
На этой неделе мы даже выпустили видеоблог, посвященный данной проблеме:
Как мы видим, минусы военной ипотеки более существенны, чем плюсы. Однако, если военнослужащий со своем семьей хочет жить уже в своей собственной квартире, а не в служебном жилье, то конечно такое желание часто перевешивает все минусы.
Кроме того, многие думают, что если копить, то будет на счете очень большая сумма. Но я предлагаю обратить внимание на сведения, опубликованные на сайте Росвоенипотеки. Как мы видим, если военного включили (своевременно) в январе 2005 года, то на счете должно аккумулироваться 3 968,42 руб. С учетом инфляции, роста цен на жилье и региона, то все равно получается не супер огромная сумма, о которых так часто говорят на разных форумах. Поэтому брать жилье или копить однозначного ответа нет ввиду многих факторов и нюансов, имеющихся у военнослужащего.
А какие бы Вы еще отметили минусы и плюсы военной ипотеки ? Стоит ли копить по Вашему мнению ?
Если у Вас остались вопросы или необходима юридическая помощь, пишите в комментариях или звоните 8800-2015705 (номер бесплатный по всем регионам). Ставьте лайки, если понравилась наша заметка и подписывайтесь на наш канал.
Наше юридическое бюро «Начфин.инфо-39» готово прийти на помощь каждому военнослужащему. Вылетаем в любую точку России. Осуществляем также юридическую помощь дистанционно.
Источник
17 10 2017
admin
45 комментариев
Большинство военнослужащих считают “военную ипотеку” хуже старой системы обеспечения жильем. Некоторые даже называют ее обманом, кабалой, и усматривают в ней способ удержания военнослужащих в кредитной узде. Причина такого отношения понятна. С момента становления накопительной ипотечной системы её преподносили и предлагали использовать именно с ипотечным кредитом. Далее человеческая природа жадности сделала из системы монстра. С одной стороны кредиторы, движимые жадностью, продавали максимальные суммы ипотечных кредитов с расчётом на будущую индексацию. С другой стороны военнослужащие, движимые желанием получить максимально большие жилплощади здесь и сейчас, с радостью соглашались на максимальные суммы кредитов в надежде, что государство выплатит за них всю сумму к окончанию службы. Так объективное восприятие “военной ипотеки” потерялось, и люди начали выдавать желаемое за действительное, породив ошибки, из-за которых многие считают накопительную ипотечную систему плохой.
Лично я считаю накопительно-ипотечную систему гораздо лучше старого способа обеспечения жильем. Благодаря ее гибкости я уже в начале службы могу получать живые деньги, а дальнейшее использование видится мне довольно оптимистично. Как я использовал накопительную ипотечную систему можно почитать здесь.
Что нужно знать о военной ипотеке, чтобы использовать её эффективно?
- Накопительно ипотечная система обеспечивает вас не жильем, а деньгами. Законом закреплено, что военнослужащий будет получать ежемесячные накопительные взносы в течение всей военной службы. В случае окончания службы по льготным статьям, либо по выслуге лет эти накопительные взносы переходят в его собственность безвозмездно. В случае досрочного увольнения с военной службы по собственному желанию, по несоблюдению условий контракта, либо другим причинам все деньги, выделенные на жильё, вы обязаны вернуть. Государство более не обязано обеспечить вас жильём. Взамен предоставляется целевое финансирование для приобретения жилья. Необходимо относиться к накоплениям НИС как к заработанным деньгам с ограниченным (целевым) применением. Большинство военнослужащих относятся к своим накоплениям как нечто абстрактному. Согласитесь, если бы эти накопления поступали вам на карточку, большинство из вас никогда бы не влезло в ипотеку.
- Ипотечный кредит в банке необязательное условие использования средств учтенных на накопительном счете Росвоенипотеки. Возможна покупка недвижимости только за счёт НИС, либо добавив свои личные средства. Либо можно оставить деньги до увольнения и получить их наличными.
- Целевым займом можно воспользоваться не один раз, а сколько угодно. То есть вы можете купить несколько квартир с участием средств НИС. Фактически их число не ограничено, лишь бы были накопленные средства. То есть после покупки недвижимости без привлечения кредитных средств, учтенные средства на счете НИС спишутся, а на следующий месяц вам снова будет начислен ежемесячный взнос.
- Вы не заработаете на сдаче квартиры, приобретенной в ипотечный кредит. Средняя доходность жилой недвижимости в Российской Федерации от 6 до 8% годовых на вложенные деньги. Стоимость кредитных денег составляет от 11 до 14% годовых. Разберем простой пример: младший сержант Петров покупает однокомнатную квартиру в Петербурге за 3000000 руб. Из этих денег 1 млн. Это целевой жилищный займ НИС, а 2 млн. — это кредитные средства банка в ипотеку под 12% годовых. Далее Петров сдает квартиру постояльцам за 20000 руб. в месяц. 3.000 руб. необходимо на оплату коммунальных платежей. Итого в год доход с этой квартиры составит 17000 х 12 месяцев или 204000 руб. Чистые же расходы на ипотеку составит 240000 руб. в год (0.12 * 2 млн. руб.). Это деньги, которые Петров заплатит за пользование кредитом в виде процентов, они не погашают основной долг, это прибыль банка. Как видно из этого примера вы не только не зарабатываете, но и теряете 36000 руб. в год. Кроме того, необходимо учесть упущенную выгоду 6-8 процентов в год с одного миллиона рублей ваших накоплений. К сожалению, множество людей совершают эту ошибку, уничтожая потенциал НИС своими руками.
- Важно понимать, какие существуют выходы из накопительной ипотечной системы в случае различных вариантов увольнения, о них вы можете прочесть здесь. Это будет своеобразным расчетом рисков.
- Если вы офицер или прапорщик, не стоит покупать себе квартиру по военной ипотеке в начале службы и жить в ней. Используйте служебное жилье или механизм оплаты поднайма. Лучше вложить в ремонт служебной квартиры 100-150 тысяч рублей, а деньги НИС использовать в инвестиционных целях. Такое решение окупится за 1 год.
- Военнослужащим по контракту остается только служебное жилье (поднаем часто недостаточен). Если такового не имеется, необходимо просчитать что выгоднее, снимать квартиру или платить ипотеку.
Итак, накопительно-ипотечная система это целевое финансирование. Это живые деньги, которые военнослужащий может использовать уже на шестой год военной службы, либо спустя 3 года после окончания военного учебного заведения.
Использование этих денег происходит через договор купли-продажи жилого помещения. Я рекомендую эти деньги для консервативного инвестирования в недвижимость по их прямому назначению. При реинвестировании арендного дохода к 20 годам выслуги можно получить недвижимости на 8 млн. рублей (по текущим ценам!). Этого достаточно на приличную квартиру на окраине столицы, или на шикарную квартиру в любом другом городе. Кроме того, при инвестировании арендного дохода в недвижимость в дальнейшем можно получить имущественный налоговый вычет.
По моему мнению, взять управление деньгами в свои руки, лучшее решение, чем доверить управление Росвоенипотеке. Первое преимущество это гибкость. Вы можете использовать нарастающий денежный поток по своему усмотрению сейчас. Направить часть на текущие нужды или реинвестировать в недвижимость, либо во что-то более доходное. Это требует времени, но окупается при грамотном подходе. Второе преимущество это меньшая зависимость от ВС РФ, т.к. арендные выплаты не подлежат возврату в отличие от «дохода от инвестирования». Совсем не пользоваться накопительно-ипотечной системой с мыслью об увольнении сейчас глупо, учитывая довольно выгодные выходы из НИС.
Резюме
- Матерые военные используют НИС в качестве инструмента инвестирования в жилую недвижимость, без привлечения кредитных средств.
- Получают живые деньги по арендным платежам и используют их, реинвестируя в недвижимость или другие инструменты.
- Их зависимость от ВС РФ постепенно уменьшается.
- Благосостояние и уровень жизни со временем растет, повышается количество активов.
© 2020 Матерый Военный · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru
Источник
Будут ли вам платить поднаем, если вы купите квартиру по военной ипотеке, в независимости от расположения вашего приобретения.
Немного о военной ипотеке.
Одним из главных преимуществ, упоминаемых в рекламе о службе в армии и в Росгвардии — военная ипотека (ВИ). Достоинство это или недостаток, давайте разберемся.
В 2004 году вышел Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». До этого момента военнослужащие обеспечивались жильем в порядке очереди. Очередь растягивалась на несколько лет, зачастую шанс получить квартиру появлялся ближе к пенсии или после выхода на пенсию.
Для человека из маленького города военная ипотека — возможный шанс получить и стабильный заработок и жилье в молодом возрасте, до выхода на пенсию. Перспектива хорошая. Но есть у этого закона и подводные камни.
Что можно приобрести на средства ВИ?
Частный дом, квартиру во вторичке, квартиру в новостройке.
Когда можно воспользоваться ВИ?
Через три года после включения в список участников накопительной военной ипотеки. А попасть в эти списки — через три года после заключения контракта о прохождении службы. То есть купить квартиру можно через шесть лет после начала службы. Если хватит денег на желаемую квартиру.
Из чего состоит военная ипотека:
целевой жилищный заём (ЦЖЗ)
кредитные средства
собственные средства (в т.ч. маткапитал)
ЦЖЗ — целевой жилищный заем — денежные средства, предоставляемые участнику накопительно-ипотечной системы на возвратной безвозмездной или возвратной возмездной основе. Формируется из взносов и инвестиционных накоплений.
Кредитные средства — то, что выдал банк. Рассчитывается, исходя из предельного возраста, из возраста военнослужащего и количества прослуженных лет.
Собственные средства — то, что накопил или готов взять еще кредит, но платить военнослужащий будет сам.
То есть условия «тепличные» — иди и покупай.
Используя убедительные доводы, маркетологи и рекламщики, продающие дома по ВИ, вынуждают приобретать жилье на первых порах службы, сразу после наступления этого права — «пока жилье не подорожало». Военнослужащий, как только получит право на использование средств, пытается купить квартиру. В зависимости от года вступления в программу, сумма накоплений ЦЗЖ за три года не превышает 800-900 тысяч рублей. Стоимость квартир разнится в зависимости от региона. Если в Москве эти цифры для нормального человека абсолютно немыслимые, то в других регионах от 3,5 млн рублей можно найти с отделкой двушку до 48 квадратов. За 20 лет службы заработать на маленькую однушку или двушку, может для кого-то это и мечта.
Реальность такова, что при таких условиях, за 20 лет Росвоенипотека сможет выплатить только часть этих средств. Оставшиеся проценты по кредиту, они зависят от стоимость взятой кредитной части, военный платить будет из своей военной пенсии. Если, он останется служить до предельного возраста, то отчисления на счет продолжатся. Если банк сделает расчет до календарной выслуги 20 лет, военнослужащему может не хватить денег, тогда он может взять дополнительный кредит, который банк любезно вручит.
Как быть тем, у кого плохая кредитная история?
В этом случае банк врпаве отказать военнослужащему в выдаче кредита. В таком случае есть два выхода: либо копить и использовать личные накопления совместно с ЦЗЖ, либо служить до пенсии и потом воспользоваться правом ВИ.
Что выгодней: купить сразу или поднакопить и взять меньше кредита у банка?
Вопрос неоднозначный. Банки и организации, продвигающие ипотеку, давят рекламой, толкая на порой невыгодную сделку . Цены на рынке недвижимости растут. Есть случаи, когда военнослужащий, приобретал жилье по ВИ, продавал его, оставаясь должным банку миллион рублей. Если купить сразу, то даже максимальной суммы кредита не хватит на «двушку». Если оставить копить, то вряд ли доходы от инвестиций опередят подорожание жилья. Сумма всех накоплений и кредитной части достигает 3,5 млн рублей. На эту сумму военному надо ориентроваться при покупке жилых метров.
Для того, чтобы квадратные метры остались за военнослужащим, ему надо прослужить двадцать лет или уйти по уважительным причинам, но прослужив при этом более десяти лет. Своеобразная ловушка, ведь жилье покупается по одному адресу, а служба может проходить в любом месте нашей страны. Если военнослужащий захочет уйти по окончанию контракта, то ему придется вернуть не только накопления ЦЗЖ, но и кредит банку полностью, за всю квартиру. Расчет возврата денежных средств Росвоенипотеке производится из того расчета, что ЦЗЖ необходимо вернуть за срок, не превышающий десяти лет.
Так что, приобретая жилье, военнослужащий получает балласт, в котором, возможно, не пожить, и который не сдать в аренду. Росвоенипотека не имеет гибкой системы снятия обременения и продать квартиру, чтобы купить больше очень непросто: надо сначала сделать так, чтобы погасить долг перед Росвоенипотекой, это тоже проблема, ведь зачастую средств хватает на однокомнатную квартиру в большом городе.
Подписывайтесь на канал, задавайте вопросы. Пальцы вверх мотивируют авторов писать новые статьи. До встреч!
источник: интернет
Источник
Один из главных вопросов для каждого военнослужащего — участника НИС был, есть и остается «Копить» на жилье по военной ипотеке или «Покупать» его сразу? Какая позиция более выгодная для военнослужащего: выжидательная или наступательная постараемся более подробно разобраться в данной статье.
Копить или покупать?
По истечении 3 лет с момента вступления в НИС у военнослужащего наступает право приобрести квартиру по военной ипотеке, воспользовавшись услугами банка и используя накопленные на именном счете средства.
И здесь каждый из военнослужащих сталкивается со сложным выбором: копить или покупать в кредит. Чтобы ответить на вопрос, давайте взвесим все «за» и «против» каждого варианта.
«КОПИТЬ – НЕ ПОКУПАТЬ»
У данной позиции следующие преимущества:
- Нет переплаты процентов банку.
- Свобода действий. Увольнение влечет только потерю накоплений. В таком случае не нужно самостоятельно погашать долг за квартиру перед банком и государством.
- Дополнительный инвестиционный доход от накоплений через доверительное управление.
- Чем дольше копишь, тем больше сумма первоначального взноса из именных накоплений и тем меньше сумма кредита на приобретение жилья. Соответственно, появляется возможность покупки недвижимости только за накопления, без привлечения банковских средств.
- После 20 лет выслуги возникает право получить средства НИС на банковский счет и использовать их по своему усмотрению.
У данной позиции следующие недостатки:
- Длительное существование без собственной квартиры.
- Дополнительные расходы на аренду, в случае отсутствия своего или служебного жилья.
- Потеря всех накоплений при увольнении из-за нарушений условий контракта или по собственному желанию если выслуга составила менее 20 лет.
- Отсутствие дополнительного дохода от сдачи квартиры в аренду, если есть собственное или служебное жилье в месте прохождения службы.
- Риск роста цен на недвижимость.
- Уменьшение возможной суммы кредита пропорционально возрасту военнослужащего. Важный момент для тех, кто в настоящее время не желает приобретать жилье, а через время меняет свое решение. На данный момент времени банки меняют условия кредита в сторону менее выгодных для участников
- НИС, возраст которых перешагнул 25-26 летний рубеж.
Потеря 13% накоплений (подоходный налог) если использовать накопления не по целевому назначению после снятия со счета
«ПОКУПАТЬ – НЕ ЖДАТЬ»
У данной позиции следующие преимущества:
- Улучшение условий жизни здесь и сейчас, а не через много лет.
- Дополнительный доход от сдачи квартиры купленной по военной ипотеке в аренду (разрешено действующим законодательством), если есть собственное или служебное жилье.
- Отсутствие риска значительного увеличения ипотечных ставок в будущем.
- Ежегодное сокращение максимально возможной суммы кредита и его срока в связи с увеличением возраста заемщика-военнослужащего.
- Отсутствие риска пересмотра условия функционирования НИС в негативном направлении.
- Беспроцентная рассрочка от государства. При увольнении по положительным основаниям, не достигнув 20 лет выслуги, нужно возвращать накопления в течение 10 лет без начисления процентов.
Отсутствие риска роста цен на недвижимость.
Главной причиной будущего роста цен станут, вступившие в силу, изменения в закон о долевом строительстве. Теперь все застройщики обязаны строить жилые комплексы за счет кредитных средств. Деньги от продажи квартир дольщикам будут заморожены на специальном счете, распоряжаться ими строительные компании смогут только после ввода дома в эксплуатацию.
Новая система защитит покупателей строящегося жилья, но переплата процентов за кредит резко увеличит себестоимость строительства дома. Дополнительные расходы застройщики переложат на покупателей, повысив стоимость квадратного метра.
Кроме того, сама система резко сократит количество строительных компаний, выдерживающих кредитную нагрузку. Застройщиков станет намного меньше, а снижение предложения при неизменном спросе неизбежно приведет к росту цен. Предполагаем, что и цены на вторичное жилье не будут отставать от цен в новостройках.
Кроме изменений в законодательстве, есть и естественные факторы, влияющие на рост цен. Наиболее сильное их влияние будет ощущаться в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае. Мы имеем ввиду истощение земельных ресурсов, задействованных под строительство, в силу их крайней ограниченности. Прогнозируем, что через 7-10 лет, купить квартиру в Московской области, недалеко от МКАД, будет гораздо дороже, чем сейчас, хотя бы потому, что сейчас основная застройка идет в радиусе 5-10 км, а через годы речь будет идти уже о 20 км и дальше.
У данной позиции следующие недостатки:
- Существенная переплата процентов банку.
- Самостоятельное обслуживание кредита при увольнении без права на накопления или до его погашения. Зачастую, происходит пересмотр ставки в сторону увеличения после того, как заемщик перестает быть военнослужащим.
Надеемся в этой статье мы смогли полноценно осветить все факты, которые нужно принимать в расчет при принятии решения брать квартиру по военной ипотеке или копить до окончания срока службы. Если у Вас остались вопросы, то всегда звоните нам на горячую линию!
Бесплатная консультация специалиста по всем вопросам связанным с военной ипотекой
ТОП новостроек Москвы и МО по Военной ипотеке
ТОП новостроек СПБ и ЛО по Военной ипотеке
ТОП новостроек Краснодара по Военной ипотеке
Источник
