Автор Евгений Трофимов На чтение 11 мин. Опубликовано 02.03.2020
Приобретение квартиры — дорогостоящее мероприятие. Поэтому чаще покупка квартиры происходит в ипотеку. Следует понимать, что ипотечное жилье будет находиться в залоге у банка до момента полного погашения займа. Это значит, что за недвижимостью регистрируется обременение в силу ипотеки. В результате заемщик не вправе совершать любые регистрационные действия с ней без согласия банка.
Чтобы получить одобрение банка на выдачу ипотеки, необходимо соответствовать нескольким условиям:
- иметь российское гражданство;
- минимальный возрастной порог заемщика – 21 год, максимальный может варьироваться на усмотрение банка в зависимости от уровня дохода (например, некоторые банки предпочитают устанавливать условие возврата кредита до наступления пенсионного возраста, но при наличии созаемщиков могут увеличить его до 75-85 лет);
- официальное трудоустройство и работа на последнем месте не менее полугода (настороженно относится банк к профессиям, связанным с рисками для жизни и здоровья);
- кредитная история, формируемая по результатам ранее погашенных кредитов (просрочки платежей могут негативно сказаться на решении банка);
- иные требования, если заемщик претендует на льготную ипотеку.
С чего начать оформление ипотеки на покупки квартиру?
Перед тем, как оформлять долгосрочный заем на приобретение квартиры, учтите следующие моменты:
- Сделайте расчет по ипотеке, чтоб определиться с суммой, которую потребуется одолжить у банка:
- для начала подсчитайте, сколько готовы заплатить в качестве первоначального взноса;
- затем определитесь, на какую сумму ежемесячно можете рассчитывать и сколько платить за ипотеку. Для этого суммируйте и оцените доход семьи.
Банки дают ипотеку, если после уплаты платежей по иным кредитам ипотечный платеж будет не больше 60 % от дохода заемщика. Но идеально, чтобы он был в пределах 30 %, что даст вам возможность досрочно гасить кредит.
- Уточните у банка, какие документы потребуется предоставить. Самый простой вариант – взять ипотеку в банке, где оформлена карта по зарплатному проекту. Тогда не потребуется подтверждать свои доходы и трудоустройство.
- Определитесь, какую квартиру вы желаете купить: на вторичном рынке или в новостройке.
Чем отличается покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке от покупки квартиры на первичном рынке?
Существенным различием в процедуре оформления ипотеки под приобретение жилья в новостройке или на вторичном рынке является тот факт, что в первом случае на квартиру право собственности еще не оформлялось. Как правило, кредит берется еще под недостроенный объект, который существует только в договоре долевого участия. Вторичное жилье уже имеет собственника, чьи права зарегистрированы.
Для ипотеки в новостройке необходимо дважды обращаться в банк: сначала с договором долевого участия и после сдачи квартиры, чтобы оформить ее в собственность. Все проще с ипотекой во вторичке – единожды выдаются документы и регистрируется переход права собственности.
Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку
Схема приобретения жилья с привлечением ипотечных средств следующая:
Шаг 1.
Выбор банка и программы кредитования
Каждое кредитное учреждение предлагает выгодные условия кредитования при заданных параметрах, предъявляемых к заемщику. Поэтому нужно потратить некоторое время, но узнать какие требования и на каких условиях предоставляется ипотечный кредит.
Банк подбирается по двум принципам, в зависимости от самой квартиры:
- во вторичке — на ваше усмотрение можно оставить заявки в нескольких банках и сравнить условия ипотеки. Все они имеют доступ к кредитной истории заемщика и вправе оценивать платежеспособность и надежность. При отказе одного банка, вы можете обратиться в другой, но отметка об отказе в истории сохранится.
- новостройка — предлагаются все варианты только от застройщика. Обычно здесь могут оказаться проценты по кредиту самыми низкими. К тому же не каждый банк аккредитует застройщика и готов выдать ипотеку под строительство. В зависимости от размера первоначального взноса меняется количество документов, которые необходимо предоставить.
Например, при взносе в 40 % от стоимости жилья достаточно предъявить паспорт. Но на практике чем меньше пакет документов, тем больше процент по кредиту.
Стандартным первоначальным взносом, который должен быть у покупателя, считается сумма от 10 до 20 % от размера займа.
При выборе программы кредитования следует уточнить, не относится ли ваша семья к категории, позволяющей оформить ипотеку на льготных условиях. Банки предлагают участие в таких льготных программах, как:
- Молодая семья, где играет роль возраст супругов;
- Семейная ипотека от 4,5% годовых для семей с двумя и более детей;
- Военная ипотека для военнослужащих с частичным погашением за счет государства.
При наличии оснований для получения такого вида ипотеки можно рассчитывать на снижение процентной ставки или участие государства.
Шаг 2.
Подача заявки на ипотеку
Сделать это можно в офисе банка или в онлайн-кабинете, если банк предоставляет такой способ оформления. Подать заявки можно одновременно в несколько кредитных учреждений. При одобрении нужно оценить условия и выбрать наиболее выгодные для себя. Затем приступать к следующему шагу.
Шаг 3.
Поиск квартиры
Нужно понимать, что сумма, которую банк готов вам выдать, может оказаться меньше, чем вы рассчитывали и указывали в заявке. Потому поиск недвижимости нужно начинать с момента, когда будет известна величина ипотечного кредита.
После того, как кредит одобрен, дается время на поиск жилья – 90 дней. Задача найти нужное жилье в указанный срок, встретиться с продавцом, проверить документы на квартиру и убедиться в их юридической чистоте.
Предупредите продавца, что будете приобретать квартиру с привлечением ипотеки. Это необходимо для того, чтобы продавец понимал, что сделка по времени будет продолжительнее. К тому же для банка могут потребоваться дополнительные документы, которые должен предоставить продавец. Поэтому не каждый готов иметь дело с ипотечным покупателем.
На этом этапе вы можете заключить предварительный договор купли-продажи и подкрепить его задатком или авансом.
Образец предварительного договора купли-продажи
Шаг 4.
Оценка квартиры
Банк не может выдать любую сумму на покупку квартиры. Здесь играет роль ее рыночная цена, которая зафиксирована в отчете оценочной организации. Жилье будет подвергнуто рассмотрению по нескольким критериям, а банк решит, готов ли он выдать заемщику кредит под его залог.
Компанию для оценки лучше узнать у самого банка, с которыми он официально сотрудничает и доверяет.
Шаг 5.
Одобрение банка
Жилье должно не только нравиться вам, но и соответствовать требованиям банка. Потому потребуется представить в кредитное учреждение документы на квартиру, полученные у продавца. Дополнительно представляется отчет независимого оценщика, где указывается рыночная стоимость квартиры.
Шаг 6.
Оформление страховки
Одним из условий выдачи ипотеки является страхование объекта недвижимости, под который она выдается. Дополнительно банк может предложить застраховать жизнь заемщика, но вы вправе отказаться от такой страховки. Оборотной стороной отказа может стать повышение процентной ставки.
Оформить страховые договора можно лишь в компаниях, аккредитованных банком. По залоговому имуществу придется заключать договор ежегодно, а по жизни и здоровью заемщика достаточно первые три года.
Шаг 7.
Подписание кредитного договора и закладной
В кредитном договоре содержится информация о сумме ипотечного кредита, процентах и размере среднемесячного платежа, которая выносится в верхнюю часть первого листа договора.
График платежей выдается в приложении к договору с указанием его размера и помесячной даты внесения платежей. При этом разделяют каждый платеж на сумму, которая учитывается в погашение основного долга, и начисленные проценты.
Шаг 8.
Совершение сделки купли-продажи
Некоторые банки настаивают на нотариальном оформлении сделки, но по закону нотариусом необходимо удостоверять только отчуждение имущества, принадлежащее:
- несовершеннолетнему гражданину;
- лицу, признанному недееспособным или ограниченно дееспособным (в сделке должен участвовать опекун);
- нескольким собственникам в долевой собственности.
Обязательно, наличие в пакете документов нотариально заверенного согласия супруги на продажу квартиры, если жилье было приобретено в период брака.
Шаг 9.
Окончательный расчет между покупателем и продавцом
Кредитным договором банк вправе установить, на какой счет будут перечислены средства заемщику. Затем покупатель квартиры переводит их продавцу на счет или размещает в депозитной ячейке. Деньги будут находиться в ней до момента, пока не состоится государственная регистрация перехода права собственности.
Стоимость услуг для расчёта по безопасной сделке в Сбербанке:
- аккредитив — 2000 ₽;
- сервис безопасных расчётов — 2000 ₽;
- банковская ячейка — до 12 дней 950 ₽.
Шаг 10.
Регистрация права собственности в Росреестре
После подписания договора сделки необходимо произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру, для чего продавец и покупатель обращаются в орган Росреестра. Одновременно регистрируется ипотека, т.е. обременение на жилье, которое можно снять только после полного погашения ипотечного кредита.
Срок регистрации составляет 5 рабочих дней при обращении в Росреестр или 7 рабочих дней, если документы были поданы через МФЦ. При нотариальном оформлении сделки сроки сокращаются на 2 рабочих дня.
За действия взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей. Результатом регистрации станет получение выписки из ЕГРН, где в качестве нового владельца будет указан покупатель.
Шаг 11.
Подписание акта приема-передачи квартиры
Завершает сделку проставление подписей сторон в передаточном акте. Перед этим необходимо осмотреть квартиру и убедиться, что она передается в том виде, в котором было оговорено. Если продавец обещал оставить встроенную мебель и технику, это должно быть зафиксировано в акте.
Остается забрать все комплекты ключей, в том числе от почтового ящика и домофона.
Сколько оформляется и одобряется ипотека?
При выдаче ипотеки банк руководствуется собственными регламентами. Весь период условно делится на несколько промежутков:
- рассмотрение заявки (от недели до двух месяцев) – происходит проверка платежеспособности заемщика;
- подбор вариантов для покупки квартиры (может достигать трех месяцев) – зависит в основном от расторопности самого заемщика и наличия всех необходимых документов на квартиру у продавца;
- подготовка документов – получение отчета оценщика (около четырех дней), выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженностей, при необходимости разрешение органов опеки и т.д.;
- рассмотрение банком представленных документов (до пяти дней);
- оформление кредитного договора, договоров страхования и договора сделки купли-продажи (в течение одного дня). При необходимости нотариального удостоверения сделки прибавляем еще несколько дней;
- государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки (3-7 рабочих дней).
Какие документы нужны для оформления ипотеки?
Для оформления ипотечного кредита, банк запрашивает у потенциального заемщика:
- паспорт;
- для состоящих в браке — свидетельство о регистрации брака;
- при наличии несовершеннолетних детей — свидетельства о рождении;
- справку о доходах: для получающих белую зарплату — из бухгалтерии по форме 2-НДФЛ, при получении дополнительных выплат в виде премий или иных доходов, не фигурирующих в 2-НДФЛ — с места работы по форме банка;
- заверенная работодателем копия трудовой книжки.
На усмотрение банка этот перечень может быть уменьшен или расширен.
Для одобрения квартиры в качестве имущества, под которое будет выдана ипотека, необходимо запросить у продавца следующие документы:
- паспорт продавца (а также паспорт супруги/а, если их брак зарегистрирован);
- если продавец состоит в браке, необходимо представить свидетельство об его регистрации;
- согласие супруги/а на продажу имущества, если оно было приобретено в период брака (согласие заверяется нотариально);
- выписка из ЕГРН на продаваемую квартиру или свидетельство о регистрации права на неё;
- технический паспорт с экспликацией;
- справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- копия финансово-лицевого счета о зарегистрированных гражданах в квартире;
- подтверждение дееспособности продавца (справка из мед. учреждения или водительские права);
- при регистрации в квартире несовершеннолетних детей – согласие органов опеки и попечительства на отчуждение имущества.
Для государственной регистрации перехода права собственности и обременения в силу ипотеки в орган Росреестра представляются:
- договор купли-продажи и кредитный договор;
- отчет об оценке имущества;
- закладная кредитного учреждения, выдавшего ипотеку;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности продавца на квартиру;
- иные документы (например, согласие супруга на продажу и т.д.);
- платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины (2000 рублей).
Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку
Оформление покупки жилья с ипотечным займом влечет за собой дополнительные расходы, о которых банк не всегда открыто говорит. На что следует обратить внимание:
- Низкий размер первоначального взноса. Под выгодным заниженным предложением может скрываться процент за использование ипотечных средств чуть выше, чем у других банков.
- Комиссия банка за услуги. Это может быть взимание платы за выдачу кредита, выпуск банковской карты и иные действия.
- Оценка только у тех, кого укажет банк. Услуги таких оценщиков, аккредитованных банком, могут оказаться выше, но других банк может не принять.
- Ограничение заемщика в правах. Читайте кредитный договор внимательно до подписания. В тексте может содержаться условие, по которому будет невозможно досрочно погасить ипотеку и т.д.
- Риски по залоговому имуществу. В силу обстоятельств залоговое имущество может сильно пострадать или быть утраченным. В этом случае банк может потребовать обеспечить кредит другим или досрочно погасить ипотеку.
- Иски третьих лиц в отношении залоговой квартиры банки не интересуют. Имущество так и останется в залоге, если даже и вернется к прежнему владельцу. Но заемщику уже не вернутся ни часть выплаченной стоимости за жилье, ни проценты по ипотеке.
Источник
Покупка квартиры через ипотеку является ответственным и важным решением в жизни каждого человека. Поэтому потенциальному заемщику сначала необходимо оценить собственные финансовые возможности. При этом следует учитывать:
- Посильный размер ежемесячных платежей (как правило, он составляет не более половины получаемого дохода);
- Стоимость квартиры;
- Сумму первоначального взноса (обычно – 30 и более % от стоимости жилья);
- Вид квартиры и предполагаемый район ее расположения.
Инструкция покупки квартиры в ипотеку предполагает выполнение нижеследующих процедур.
Выбор банка и ипотечной программы
Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:
- Сумма ипотечного кредита;
- Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
- Обременения (условия выдачи и сопровождения);
- Валюта кредита;
- Условия обеспечения (включая требования поручительства);
- Сроки выплаты;
- Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
- Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.
Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.
Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:
- Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
- Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
- Положительная кредитная история;
- Отсутствие судимости;
- Отсутствие иных параллельных займов;
- Дееспособность;
- Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
- Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства — супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
- Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета — в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).
Подав заявки одновременно в несколько банков, можно узнать конкретные условия ипотеки и порядок покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо приступить к выбору подходящей квартиры. На проведение данной процедуры обычно отводится 2–3 месяца.
Информация о предварительных условиях по ипотечному кредитованию представлена на официальных сайтах банков.
Срок одобрения заявки по ипотеке составляет от 5 до 10 рабочих дней. Тем временем тщательно проверяются все предоставленные документы, поэтому начинать заниматься поиском жилья нужно только после твердого согласия кредитного учреждения.
Важно: банк может отказать в выдаче кредита и заключении договора, лишь в случае если из представленных документов видно, что потенциальный заемщик не в состоянии вернуть займ и проценты, исходя из его финансовых возможностей. Остальные мотивы отказа незаконны и их можно обжаловать в суд.
Выбор недвижимости
При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:
Квартира на вторичном рынке должна:
- Быть отдельной квартирой;
- Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
- Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
- Не быть ветхим или аварийным жильем, состоящим на учете на капремонт, реконструкцию с отселением или снос (обычно это «старый фонд» города, точные данные можно найти в районной Управе);
Жилой дом или коттедж должен:
- Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
- Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
- Быть пригодным для круглогодичного проживания:
- Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
- Пройти соответствующий кадастровый учет.
Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.
Пример: Банк «ДельтаКредит» предлагает кредиты по программе «Ипотека с государственной поддержкой» под 12% годовых. Клиенты могут воспользоваться льготами в рамках условий, утвержденных Правительством РФ.
Если заемщик самостоятельно осуществляет выбор квартиры на первичном рынке, то к застройщикам банки обычно предъявляют следующие требования:
- Срок на рынке жилищного строительства – более пяти лет;
- Соответствие оценочным нормативам финансовой устойчивости согласно Федеральному закону 214-ФЗ;
- Отсутствие задержек (более года) в завершении строительства и сдачи объектов в течение предыдущих лет;
- Наличие объектов точечной и массовой застройки (двух и более), введенных в эксплуатацию;
- Отсутствие инициирования процедуры банкротства или решения о ликвидации;
- Прочие требования.
Для получения профессиональной помощи при выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок, банки предлагают воспользоваться услугами агентств недвижимости, являющихся их партнерами. Для этого они предоставляют клиентам соответствующие базы партнеров.
Оценка недвижимости
Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.
Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.
Также, если выявится недостоверность предоставленных оценок или нарушения требований законодательства в области оценки, то банковские учреждения имеют право направить мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРОО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами оценщиков-партнеров.
Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.
Список документов и подача заявки в банк
В большинстве банков предоставляемыми документами для покупки квартиры по ипотеке являются:
- Заявление-анкета на ипотечный кредит, можно оформить ее онлайн на сайте банка;
- По клиенту, ксерокопии следующих документов:
- Ксерокопия паспорта;
- Справка о доходах по форме конкретного банковского учреждения или 2-НДФЛ;
- Заверенная копия трудовой книжки;
- СНИЛС — страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
- Военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
- Документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
- Свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии);
- Свидетельства о рождении детей;
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
- Документы по имеющимся долговым обязательствам клиента (либо ранее исполненным);
- По недвижимому имуществу:
- Правоустанавливающие документы (договора, акты и т.п.);
- Техдокументация (кадастровый паспорт или техпаспорт);
- Ксерокопии паспортов продавцов недвижимости.
Также могут быть затребованы документы об иных регулярных доходах и о семейном положении.
Пример: Супружеская пара обратились в банк для получения ипотеки на 2 500 000 рублей, работают оба (общий ежемесячный доход 50 тыс. руб), детей нет, возраст 30 лет. Получили отказ в банке, поскольку доходы не позволили оформить кредит — прожиточный минимум на каждого составляет 15 000 рублей. Выход: брать меньшую сумму — 1 500 000, либо искать дополнительного созаемщика, не пенсионного возраста, с заработной платой не менее 25 000 в месяц.
Если в объекте залогового обеспечения, зарегистрированы дееспособные совершеннолетние лица, не являющиеся заемщиками, банки просят их дополнительно предоставить подписанные и заверенные нотариально заявления об их осведомленности в том, что:
- Квартира, в которой они проживают, передается в залоговое обеспечение;
- В случае неисполнения обязательств, прописанных в ипотечном договоре, на квартиру будет обращено взыскание, вплоть до выселения заявителей.
В случае если в объекте залогового обеспечения зарегистрированы лица, не являющиеся близкими родственниками залогодателя, банки дополнительно требуют пояснения о необходимости регистрации указанных лиц в данном объекте и документальное подтверждение наличия собственности у указанных лиц, где они могут быть зарегистрированы.
Важно: Как правило, банки не приемлют, чтобы среди собственников недвижимости, передаваемой в качестве залогового обеспечения, были несовершеннолетние и/или недееспособные лица.
Заключение кредитного договора
Прежде чем подписать кредитный договор покупки квартиры требуется его внимательное изучение. Следует обратить пристальное внимание на все обременения и потенциальные расходы, особенно на предмет скрытых процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.
Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.
Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 10% годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 12,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс. рублей (1 млн.*2,8%).
Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.
Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.
Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.
Еще одно важное условие – возможность досрочно погасить кредит. Это предусмотрено законом. Однако банки идут на хитрость и обуславливают это право дополнительными платежами.
К примеру, в кредитном договоре может быть предусмотрено, что в случае досрочного погашения кредита заемщик уплачивает банку единовременную выплату в сумме 1% от возвращаемой суммы сверх досрочно возвращенного кредита.
При подписании договора с использованием ипотеки, адекватно оцените свои финансовые возможности, что в дальнейшем позволит избежать проблем по полученному кредиту (см. также ипотека с материнским капиталом и развод супругов).
Регистрация сделки с продавцом и передача денег
Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*. Отношения между сторонами отражаются в договоре купли-продажи, важным условием которого является стоимость имущества и порядок оплаты. Порядок оплаты может осуществляться:
- Наличным расчетом (на руки);
- Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
- Через банковскую ячейку.
Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:
- покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
- выплачивает аванс продавцу из собственных средств
- производится регистрация сделки и ипотеки
- в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
- производится окончательный расчет с продавцом
Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.
Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.
Страхование и передача в ипотеку
Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.
Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).
Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.
Методы взимания просроченной задолженности по кредитам
Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.
Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:
- Изменения графика платежей;
- Пролонгации кредита;
- Изменения % ставки.
Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).
Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.
Что делать, если нет денег далее оплачивать ипотечный кредит
Следует учитывать всевозможные нюансы, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья и пр. При просрочке платежа банковские работники начинают звонить по телефону должнику и напоминать об оплате долга. Если ответа на это не последовало банк отправляет почтовое извещение о срочной уплате имеющейся задолженности в течении 10 дней. Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель вправе обратиться в суд, где вынесется решение о досрочном взыскании всей оставшейся суммы кредита и процентов, и о продаже квартиры на аукционных торгах.
Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая, как правило, меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора следует обращать внимание на размер залоговой стоимости и стараться приближать его к рыночному уровню.
В этом случае после продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.
Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).
То есть должник остается в минусе — теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).
Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:
- В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и пр. и погасит свой текущий долг, возможно мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
- В случае, если дело дойдет до суда — должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).
Источник