— Я продаю дом, и мне звонят риелторы с вопросом: «А ваш дом подходит под ипотеку?» Как узнать, подходит ли мой дом под ипотеку? Какие характеристики нужны для этого?
vvoe/Fotolia
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:
Выдавая ипотеку на покупку недвижимости, банк оценивает ее ликвидность. Дело в том, что зачастую покупаемая недвижимость выступает предметом залога для банка, гарантирующего своевременное погашение займа. Поэтому требуется, чтобы частный дом, приобретаемый в ипотеку, соответствовал некоторым характеристикам.
Первая часть требований — технические характеристики. Дом не должен быть в аварийном состоянии, все его конструктивные части должны быть исправны. Желательно, чтобы у дома был бетонный, кирпичный или каменный фундамент. При этом износ жилища должен составлять не более 50%. То есть ветхая избушка, построенная в начале прошлого века, не годится.
Следующее важное требование — наличие коммуникаций и инфраструктуры. Банки часто требуют, чтобы к частному дому был круглогодичный подъезд, имелись необходимые для жизни коммуникации. Дом должен быть также благоустроенным: удобства на улице не подойдут.
Кроме того, кредитная организация предъявит требования и к земельному участку, так как купить отдельно дом без земельного надела невозможно. Должно быть проведено межевание участка, а его границы обозначены в документах. Значение имеет и категория земельного участка. Так, легче всего получить ипотеку на частичный дом, который построен на землях населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т. д. Также банк может одобрить заявку на кредит, если дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения «для дачного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства», однако такие сделки проводятся сложнее.
Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:
У банков, предоставляющих ипотечные средства на приобретение загородной недвижимости, требования к объекту довольно одинаковые. Земельный участок, дом и иные объекты капитального строительства должны быть поставлены на кадастровый учет. В жилом доме должны быть коммуникации: заведено отопление, водопровод и электричество. Кроме того, необходимо наличие соответствующих договоров с поставщиками услуг.
Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?
Как проходит передача денег при покупке квартиры?
Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:
При принятии решения о предоставлении кредита на приобретение дома (или квартиры) банки оценивают свои риски и возможность возврата предоставленных денежных средств не только с точки зрения финансовых возможностей заемщиков, но и с точки зрения рентабельности сделки. Ведь возможно, что у заемщика не будет достаточно средств для выплаты кредита. В этом случае банкам придется самим решать вопрос о продаже заложенного недвижимого имущества и возврате денежных средств. Поэтому на стадии проверки кредитные организации должны понимать, смогут ли они продать объект недвижимости, за какие деньги и в какие сроки в случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит.
При продаже индивидуального жилого дома основными критериями являются:
- расположение дома в городе (относительно центра города, неблагоприятных районов, наличие развитой инфраструктуры);
- состояние недвижимости (дом не должен быть аварийным или подлежать сносу);
- качественные характеристики дома (материал и состояние стен, фундаментов, перекрытий, износ дома, планировка, состояние и обеспеченность инженерной инфраструктурой, этажность, качество отделки и инженерных систем, укомплектованность и качество сантехники);
- наличие правоустанавливающих документов (отсутствие незаконных перепланировок, оформленный земельный участок, зарегистрированные и проживающие в доме, наличие несовершеннолетних детей).
В общем, недвижимость должна быть интересна банку как предмет залога для возможной последующей реализации.
Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:
Понятие дома, подходящего под ипотеку, означает, что объект недвижимости удовлетворяет условиям банков, которые могут выдать покупателю кредит на его приобретение. При этом требования разных финансовых организаций к объектам вторичной недвижимости могут отличаться. Замечу, что на первичном рынке банки сами проводят аккредитацию объектов и готовы выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках.
Рассмотрим самые распространенные ограничения к объектам залога, суть которых подчинена понятию дальнейшей ликвидности дома на рынке.
- Расположение в структуре города. Если дом находится в депрессивном и малоликвидном районе, по соседству с промзонами, а также другими неблагоприятными объектами, то легко может быть признан неподходящим.
- Дом не должен быть ветхим, аварийным или предназначенным под снос. Обычно при покупке объекта оценивается ресурсный срок его возможной эксплуатации, который должен составлять не менее 70% от периода, указанного в строительном паспорте дома.
- В здании не должно быть старых деревянных перекрытий и газовых колонок, которые могут привести к ликвидации объекта залога.
Говоря о юридических аспектах «пригодности дома под ипотеку», следует отметить, что банки гораздо благосклоннее относятся к недвижимости, последние владельцы которой являются ее собственниками в течение трех лет и более.
Как заключить договор с агентством недвижимости
Есть ли компании, которые помогают накопить на загородный дом?
Отвечает сооснователь Lighthouse Estate Иван Маяк:
Для того чтобы дом подходил под ипотеку, сам собственник должен быть готов к продаже своего недвижимого имущества клиенту, который совершает покупку с использованием ипотечного кредита. Здесь есть несколько моментов:
- Налоги. Если Вы решили продать дом или квартиру, а право собственности у Вас было оформлено после 1 января 2016 года, то для освобождения от уплаты налогов по сделке Вам нужно будет ждать не три года, а пять лет. При условии, если Вы не совершаете покупку другого объекта недвижимости в том же налоговом периоде (в рамках одного календарного года). Если Вы владеете объектом, право собственности на который было зарегистрировано до 1 января 2016 года, то срок, после которого можно продать квартиру и не платить налог, остается прежним три года. Если же Вы владеете недвижимостью более трех лет, можно считать, что Ваш объект под ипотеку подходит. И нет ничего страшного в том, что деньги Вы получите не сразу, а средства будут переведены на счет в банке. Это реальный шанс продать квартиру на падающем рынке.
- Обременения. Если на Ваш дом (квартиру) наложены обременения, то Ваш объект невозможно купить ни в ипотеку, ни за наличный расчет. Обременения могут возникать при разных обстоятельствах. Например, Ваш объект был залогом для получения кредита. В таком случае, сначала гасим кредит, снимаем обременение и только потом продаем недвижимость.
- Документы. Очень часто, продавая объект недвижимости, собственник не имеет на руках необходимых документов, которые может затребовать банк для одобрения объекта по ипотеке. Вам нужно подготовить кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРП), документ-основание (на основании чего Вы стали владельцем объекта).
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?
3 способа максимально быстро продать квартиру
Альтернативная сделка: как это работает?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник
Оформление недвижимости в ипотеку – сложный процесс, требующий соблюдения множества условий от банка. После получения одобрения заемщику необходимо в течение трех месяцев подобрать жилье. В данном случае, Сбербанк выдвигает требования к квартире по ипотеке, которые следует соблюдать для оформления сделки. Кредитор обязывает провести независимую оценку недвижимости для определения ее ликвидности. Это необходимо, чтобы в случае неплатежеспособности заемщика банк смог реализовать квартиру в короткие сроки.
Почему Сбербанк предъявляет требования к жилью
Сложность оформления квартиры в ипотеку в том, что банк предъявляет жесткие требования к приобретаемому жилью. Недвижимость, выступающая в качестве залога, в течение нескольких десятилетий должна быть ликвидной на рынке и не потерять свою стоимость. Так банк защищает себя от неплатежеспособности заемщика. Если клиент не способен погашать займ, кредитор имеет право реализовать приобретенную квартиру, дом или участок.
Срок поиска недвижимости ограничен 3 месяцами. Заемщик обязан за это время подобрать квартиру, полностью удовлетворяющую требованиям Сбербанка. В противном случае банк аннулирует заявку.
Пояснение ликвидности
Ликвидность недвижимости – это показатель, характеризующий возможность быстро участок по цене, близкой к рыночной. Расчет осуществляется профессиональными оценщиками по сложным финансовым формулам, в которых учитываются:
- скорость закрытия сделки;
- сопутствующие затраты;
- расположение объекта недвижимости;
- динамика рынка жилья;
- техническое состояние квартиры и т. д.
На показатель ликвидности влияют многие факторы:
- Местоположение – хорошая транспортная развязка, наличие социальных учреждений, низкий криминогенный уровень, благоприятная экологическая ситуация.
- Ситуация на рынке. Спрос на жилье должен быть выше предложения. Чем больше реализуется недвижимости, тем ликвиднее становится рынок. Многое зависит от класса недвижимости: эконом продается лучше, чем бизнес.
- Характеристики жилья. Новостройки в несколько раз ликвиднее старых построек. Особое значение имеет благоустроенность прилегающей территории, вид из окна, наличие парковки, лифта и детской площадки.
- Сопутствующие факторы. Чем больше инвесторы знают об объекте инвестиций, тем быстрее его можно реализовать. Важен и размер расходов на оформление контракта – чем они ниже, тем выше ликвидность. Сказывается и сезон: зимой и летом предложение на рынке снижается.
Немаловажное значение имеет страна, в которой находится жилье. По данным ведущего международного консультанта в сфере коммерческой недвижимости «DTZ», наибольшей ликвидность обладает недвижимость в Великобритании, Швеции и Финляндии. А вот Россия, Украина и Дания – страны с самыми неликвидными объектами.
Оценка недвижимости
Оценка недвижимости – отчет с характеристиками потенциального объекта, включающий фотографии помещений, копии документов, планировку, подробное описание, информацию о залоговой и рыночной стоимости. Все данные подкрепляются комментариями оценщика, а по итогу выносится окончательное решение о совокупном состоянии квартиры.
Оценка – особая гарантия банка, что приобретаемая недвижимость может быть продана по той же стоимости, что и приобретается на данный момент. Она проводится лицензированной компанией с аккредитацией Сбербанка, но оплачивается заемщиком.
Процесс оценки недвижимости делится на этапы:
- Сбербанк предлагает на выбор список аккредитованных компаний. В перечне указываются не только цены, но и отзывы от клиентов.
- Заемщик получает предварительную консультацию от оценщика, после согласовывает сроки и стоимость заключения договора. На этом этапе происходит оплата.
- Соискатель собирает все необходимые документы и предоставляет их на проверку оценщику.
- По согласованию с клиентом специалист выезжает на объект для осмотра и фотографирования объекта.
- Оценщик оформляет отчет в соответствии с требованиями Сбербанка в течение 1–5 рабочих дней (срок зависит от сложности работы).
- Клиент получает ответ по оценке в виде отчета с цветными фотографиями, графиками и комментариями по каждому пункту.
Важно! Срок действия отчета – 6 месяцев с момента составления.
В 2018 году в Сбербанке появилась возможность заказать услуги оценщика непосредственно в банке через сервис ДомКлик. Стоимость услуги зависит от региона проживания и в Москве составляет от 5 тыс. рублей. Оценка осуществляется без права выбора компании.
Требования банка к ипотечной недвижимости
При оформлении жилья на вторичном рынке необходимо ознакомиться со всеми требованиями Сбербанка к объекту недвижимости по ипотеке. При несоответствии хотя бы одному из пунктов кредитор имеет полное право отказать заемщику в оформлении.
Расположение
Местоположение недвижимости – один из самых важных факторов. Квартира, купленная в неблагополучном или неразвитом районе города имеет низкий показатель ликвидности, потому банку будет достаточно сложно ее реализовать в случае неплатежеспособности клиента. Особой ценностью обладают объекты, расположенные в районах с развитой инфраструктурой ближе к центру города.
Уточнить, планируется ли снос здания, можно в администрации субъекта РФ, муниципального образования или жилищном комитете.
Возраст
Год постройки – второй по важности показатель ликвидности. Требования к возрасту дома для ипотеки зависят от региона, в котором находится недвижимость.
В провинциальных городах России можно оформить дом от 1955 года постройки, а вот в столице – от 1970 года. При этом для Санкт-Петербурга устанавливаются совершенно иные правила, поскольку исторические постройки в центре города обладают большей ликвидностью, чем современные строения.
Важно! Требования к частным домам и многоквартирным зданиям значительно различаются даже в пределах одного региона. Получить более точную информацию можно у ипотечного менеджера Сбербанка.
Допустимый износ
Мнение эксперта
Сергей Богданов
Стаж работы в Сбербанке 12 лет.
В соответствии с законодательством износ жилого строения не должен превышать 70 % от общего срока пользования.
Узнать точный период эксплуатации можно:
- В Росреестре. Оплатив госпошлину в 150 рублей, клиент получает электронный технический паспорт на выбранную недвижимость.
- В БТИ. Заемщику необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации с документами и оформить запрос на изготовление техпаспорта. Оформляется он в течение 30 дней, стоимость 800–900 руб.
Внутренняя комплектация
Банк предъявляет требования и к внутреннему состоянию недвижимого имущества:
- расположение дверных и оконных проемов соответствует технической документации;
- каждая комната оснащена батареями;
- окна полностью застеклены;
- имеется холодная вода, санузел и вентиляция на кухне.
Материал
Сбербанк предъявляет требования и к материалу, из которого построен дом. Не кредитуется строение, выполненное из гниющих, горючих материалов. Сооружение должно иметь бетонный, железобетонный или каменный фундамент.
Внутренняя отделка
Внутренняя отделка не имеет значения для ипотеки Сбербанка, однако владелец квартиры обязан зафиксировать все капитальные изменения, вызванные ремонтом.
Планировка
Требования банка к ипотечному жилью не касаются планировки. Важно лишь то, чтобы все переустройства в квартире были зафиксированы и согласованы в районном управлении архитектуры.
Какое жилье точно не подойдет для Сбербанка
bsadsensedinamick
Объекты, не подходящие под условия ипотечного кредита:
- квартиры, расположенные в аварийных домах;
- дома, относящиеся к ветхому фонду, подлежащие сносу или старше 1970 года;
- жилые помещения, расположенные в одно- или двухэтажных зданиях;
- типовые панельные дома, выполненные из блоков (хрущевки);
- квартиры, расположенные на первом или последнем этаже либо в подвальном помещении;
- малосемейки, общежития, коммуналки;
- дома, предназначенные для реконструкции с расселением;
- жилье, имеющее газовые колонки и перекрытия из дерева;
- залоговая недвижимость, находящаяся под обременением или арестом;
- квартиры с неоплаченными счетами по коммунальным платежам.
Какие документы необходимы для подтверждения информации о жилье
Документы, доказывающие чистоту сделки:
- свидетельство о праве собственности;
- согласие органов опеки (если одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок);
- документ, на основании которого выдано свидетельство о праве собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.);
- выписка из домовой книги о количестве человек, прописанных в квартире за весь период;
- выписка из ЕГРП;
- копия лицевого счета (оформляется в качестве подтверждения отсутствия долгов по коммунальным платежам);
- согласие супруга или супруги продавца на продажу недвижимости;
- копия паспорта продавца (если он не достиг 18 лет – свидетельство о рождении).
Документы, содержащие данные о недвижимости:
- справка из БТИ об оценке стоимости квартиры (с планом здания);
- кадастровый паспорт;
- технический паспорт (он должен содержать план квартиры, сведения о материале, из которого изготовлены стены и перекрытия);
- отчет по оценке с указанием реальной стоимости квартиры.
Каким образом банк проверяет жилье
На основе отчета оценщика банк определяет, подходит ли квартира под ипотеку. При несоответствии хотя бы одному из требований Сбербанк имеет право отказать заемщику в оформлении данной недвижимости.
Юридические нюансы
После двухуровневой проверки недвижимости необходимо провести правовой аудит. Этапы данной процедуры:
- оценка рыночной стоимости квартиры;
- выявление потенциальных претендентов на жилье;
- проверка идентичности данных по квартире информации в техпаспорте.
Только при соответствии всем требованиям банка к ипотечной квартире заемщик может оформить одобренную недвижимость.
Махинации продавца
Существует два варианта мошеннической обработки покупателей:
- По законодательству сумма, полученная от продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 36 месяцев, облагается налогом. В связи с этим многие владельцы стремятся снизить продажную цену в договоре купли-продажи. Сделать это можно только если покупатель оплатит часть квартиры самостоятельно. Именно поэтому Сбербанк предпочитает собственников, которые владеют жильем более трех лет.
- Сделка будет одобрена банком, если владелец снизит завышенную стоимость недвижимости до уровня, определенного оценщиком. При несогласии с итоговой ценой продавец может расторгнуть сделку или договориться с покупателем, что оставшуюся часть он оплачивает самостоятельно.
Незаконная перепланировка
Мнение эксперта
Сергей Богданов
Стаж работы в Сбербанке 12 лет.
Незаконное переустройство, не согласованное в районном управлении архитектуры, – повод для расторжения сделки в Сбербанке. Продать недвижимость за наличные также не получится, поскольку Росреестр зафиксирует факт перепланировки.
Важно! Все издержки по узакониванию переустройства несет владелец квартиры.
Многих владельцев недвижимости интересует вопрос, какое наказание предусмотрено за самовольную перепланировку. Штраф составляет 300–2500 рублей в зависимости от типа жилья.
Требования по военной ипотеке
Требования к дому по военной ипотеке не отличаются от стандартных. Недвижимость также не должна подлежать сносу и быть старше 1970 года. В жилое помещение должны быть проведены водопровод и отопление. Ипотека в Сбербанке запрещает оформлять малосемейки, гостинки, коммуналки и квартиры, расположенные на первом, последнем и цокольном этажах.
Важность доскональной проверки недвижимости показывает пример жителя Екатеринбурга, показанный в сюжете местных новостей:
Обязательно ли страховать недвижимость при оформлении ипотеки
Страхование объекта недвижимости – обязательное условие в любом банке. Оформляется оно каждый год действия ипотечного займа. При наступлении страхового случая выгодоприобретателем выступает банк, т. е. заемщик не сможет использовать полученную выплату по своему усмотрению.
Требование ежегодного оформления договора страхования указано в статье 31 Федерального закона №102-ФЗ. Стоимость полиса определяется индивидуально, исходя из оценочной стоимости квартиры.
Выводы
Сбербанк предъявляет строгие требования к дому по ипотеке. Кредитор обязует каждого заемщика провести независимую оценку выбранного жилья для расчета ликвидности и выявления возможных несоответствий. Квартиры, находящиеся в старых, аварийных зданиях, сооруженных из блоков или панелей, не подходят под условия ипотечного кредита.
Источник