Улучшение жилищных условий — это важный аспект любой семьи, особенно, когда в семье есть дети. Зачастую при оформлении (приватизации) жилой площади родители выделяют долю ребёнку и регистрируют право собственности на неё за несовершеннолетним. А через время, решив поменять своё, к примеру, «вторичное» жильё на просторную новостройку, узнают, что необходимо согласие органов опеки на ипотеку.
В данной статье вы ознакомитесь с правилами, когда требуется согласие органов опеки и попечительства (ООиП) на покупку жилья в ипотеку, с какими проблемами можно столкнуться, какие документы следует предоставить в ООиП.
Органы опеки и ипотека: в чём заключается связь?
Законодательное регулирование прав несовершеннолетних исходит из защиты их интересов, в том числе и в жилищной сфере: ребёнок не может быть лишён жилья, а ухудшение его жилищных условий недопустимо.
В связи с этим в обязанность органов опеки входит контроль за проживанием несовершеннолетних и сделок, совершаемых с их жилой собственностью. Важно, что до недавнего времени абсолютно все «жилищные» правоотношения с участием детей требовали получения одобрения со стороны эти исполнительных органов.
Сейчас купля-продажа квартиры (дома, доли) регулируется ООиП, только когда ребёнок является собственником (имеет долю) в продаваемой квартире или должен стать собственником в покупаемом жилье (например, если первоначальный взнос за ипотеку делается за счёт средств материнского капитала).
При оформлении ипотеки, где право собственности/долю на жилое помещение планируется оставить за ребёнком, органы опеки обязаны оценить все риски и дать согласие или отказать семье в приобретении жилья по данному виду кредитования. Это связано, с перестраховкой ООиП и риском невыплаты ипотечной суммы, что приведёт к изъятию жилого помещения.
Следовательно, ребёнку негде будет жить, или его условия намного ухудшатся. Данный вопрос имеет множество противоречий в сфере законотворчества и его исполнения. Нет конкретной базы в регулировании данной проблемы. Не все банки выдают ипотечное кредитование под залог покупаемой квартиры, если в нём участвуют дети. Если кредитная организация одобряет получение такого кредита, то одним из обязательных условий является получение разрешения от органов опеки и попечительства на совершение такой сделки.
В этом случае банк как бы перекладывает ответственность за несовершеннолетнего на ООиП и пытается обезопасить себя от убытков в случае неуплаты долга и, как следствие, беспроблемной продажи залоговой квартиры для погашения оставшейся суммы займа.
В вопросах ипотеки с участием ребёнка исполнительные органы, регулирующие вопросы опеки, играют основную роль. Без их согласия проведение такой сделки невозможно, а при её заключении по каким-либо причинам можно оспорить и признать недействительной.
Как убедить органы опеки и получить разрешение на покупку квартиры в ипотеку?
Ипотека всегда связана с определенными рисками её невыплаты. Никто не может быть уверен в полной платёжеспособности на весь период выплаты долга: болезнь, получение нетрудоспособности, потеря работы — все эти факторы влияют на материальное положение.
Поэтому при подаче заявления на получение разрешения взять жильё в ипотеку необходимо подтвердить свое благополучное материальное положение и, главное, убедить опеку, что ребёнку будет намного удобней и комфортней проживать в новом жилье.
Сотрудник опеки самостоятельно на субъективном уровне оценивает ситуацию в каждой конкретной семье и, как правило, только от его сложившегося мнения семья получит либо не получит согласие на проведение сделки.
Для получения положительного ответа постарайтесь следовать следующим советам:
- берите ипотеку на самую меньшую сумму, которую сможете осилить. Лучше занять денег или накопить для увеличения первого взноса и уменьшения суммы кредита. Чем меньше сумма займа, тем больше гарантий на одобрение;
- по закону при купле-продажи у несовершеннолетнего доля в праве собственности не может стать меньше, чем в старом месте проживания. Поэтому для увеличения шансов на благосклонность со стороны опеки увеличьте долю ребёнка. К примеру, если его доля в предыдущей квартире составляла 1/3, то новая доля может составить 2/3;
- предоставить расписку, гарантирующую покупку жилой площади несовершеннолетнему с продажи залогового помещения, в случае его неоплаты по кредитным обязательствам.
Для получения разрешения от органов опеки наряду с заявлением с просьбой дать согласие на подписание договора ипотечного кредитования, требуется собрать целый пакет подтверждающих справок.
Перед подачей заявления следует выполнить определённые действия:
- заручиться официальным согласием банка на выдачу ипотеки;
- найти реального покупателя на имеющееся жильё;
- подыскать конкретный вариант нового жилого помещения;
- получить от банка письменную гарантию, что ребёнок является собственником покупаемого жилья. Это достаточно длительная процедура: сначала продавец нового жилья оформляет договор купли-продажи и выделяет долю несовершеннолетнему. Затем составляется договор ипотеки с передачей в залог новой недвижимости.
Список необходимых документов, предоставляемый в ООиП:
- одобрение банком ипотеки с участием несовершеннолетнего;
- письменное согласие, что у ребёнка возникнет право собственности на покупаемую недвижимость;
- договоры купли-продажи на продаваемое и покупаемое жильё;
- правоустанавливающие документы на обе квартиры (купля-продажа, дарение, переход по наследству и т.д.);
- письменное заявление ребёнка, достигшего 14-летнего возраста, на согласие проведения данной сделки;
- паспорта родителей;
- свидетельства о рождении/паспорта детей;
- свидетельство о заключении брака;
- справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- выписки из домовых книг;
- подтверждение материального положения родителей.
Как выглядит разрешение на приобретение ипотечного жилья?
Само заявление и все документы подаются лично в территориальный орган опеки и попечительства. С заемщиками проводится беседа сотрудниками отдела опеки. Если ребёнок достиг 14 лет, он также должен присутствовать.
Срок рассмотрения заявки от 14 до 30 дней. В это время сотрудники органа опеки могут затребовать дополнительные документы, повторно провести беседу с семьёй, выехать на квартиру и др.
По результатам проверки выдаётся приказ или распоряжение о разрешении/отказе в приобретении жилья под его залог. Он подписывается руководителем отдела территориального органа опеки и попечительства.
Если принято положительное решение, то в нем обязательно указывается адрес новой и старой (если имеется) квартиры, сумма ипотеки, доля несовершеннолетнего в покупаемой недвижимости. Отказ в выдаче разрешения должен быть мотивирован. Его можно обжаловать.
Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву
Только после получения разрешения от органов опеки заёмщик вправе идти в банк, получать ипотеку и регистрировать сделку.
Итак, видно, что покупка недвижимости под залог с участием несовершеннолетних- это очень трудоёмкое занятие, которое отнимет много сил и времени.
Остаётся надеяться только на понимание и адекватность со стороны опеки, которые, заботясь о благополучии детей, не будут видеть только риск неуплаты долга, а, наоборот, дадут возможность ребёнку жить и развиваться в комфортных для него и его семьи жилищных условиях.
Важно помнить, что существуют льготы для семей с детьми, которые собираются взять квартиру/дом в ипотеку:
- по программе «Молодая семья» возможно отложение оплаты долга на срок, пока малыш не достигнет 3-х лет;
- «Помощь молодым семьям» — возможность получить от государства субсидирование в размере до 40% от стоимости жилья.
Источник
Евгений К. · 20 августа 2019
8,9 K
В первую очередь должна сказать, что не во всех субъектах РФ органы опеки и попечительства дают разрешение на такие сделки. Поскольку справедливо считают, что в таком случае грубо нарушаются права несовершеннолетнего — ведь банк берет в залог всю новую квартиру. И если родители не смогут обеспечивать кредит, квартира будет взыскана банком и реализована с торгов. Соответственно, при развитии худшего сценария несовершеннолетний может остаться без жилья.
Поэтому уточните, дает ли местная опека такого рода разрешения. Если нет, можно сделать «обходной маневр»: выяснить, в каких субъектах РФ органы опеки разрешают подобные сделки, зарегистрироваться там по месту пребывания вместе с несовершеннолетним, и получить разрешение опеки в этом субъекте. И конечно, заручиться согласием банка на оформление доли жилья на имя несовершеннолетнего . Потому что далеко не все банки это приветствуют.
Буду рада ответить на Ваши вопросы.
Для того, чтобы получить такого рода согласия, необходимо чтобы ребенок имел часть квартиры, например, это происходит тогда, когда квартира покупается при помощи материнского капитала. Органы опеки одобрят такую покупку том случае, если права несовершеннолетнего не будут нарушены, то есть площадь будет равна предыдущей.
С уважением, риэлтор Бросалин… Читать далее
Игры, путешествия и немного всего остального — так интереснее жить.
Опека выдает такие разрешения только тогда, когда ребенок должен стать собственником части квартины (к примеру, когда она приобретается на материнский капитал). Органы опеки и попечительства рассматривают каждый такой запрос индивидуально, но в целом для положительного рассмотрения рекомендуется, чтобы сумма была минимально необходимой, доля в… Читать далее
Хотим продать квартиру с долями детей и купить недостроенный дом. Разрешит ли опека выделить там доли?
Отвечаю на юридические вопросы по недвижимости. Мой сайт — Prozhivem.com
Здравствуйте, Ирина. В каждой опеке свои требования и видение ситуаций. Обычно опека очень неохотно дают разрешения на такое. Если доли у детей в квартире маленькие (например, выделили им маленькие доли по мат.капиталу), то проще получить разрешение положить им деньги на счет. То есть не говорить им что Вы будете покупать участок с недостроенным домом. Если откажут положить деньги, то предложите ситуацию с домом. Скорее всего потребуют, чтобы дом был оформлен юридически — как объект незавершенного строительства.
Есть ли способ продать квартиру, если в ней имеется доля несовершеннолетнего ребенка?
Коротко о себе : моим родителям не стыдно.
Вы сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего. При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетнего есть доля, его права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.
Прочитать ещё 3 ответа
Выделение долей по маткапиталу в ипотечной квартире
Если у вас уже составлялся договор по долям в будущем ,как у вас написано,то это будущее наступает при продаже квартиры и доли
при продаже соответственноо должны быть как указаны были в этом договоре. и если сделка покупки проходит одновременно , то и такие доли при покупке.Нотариально заверять теперь не обязательно,если абсолю но все участники этих сделок за.
Однако, нотариальная регистрация это всегда дополнительная гарантия.Я бы не советовала ей пренебрегать. Экономия на гарантии это неверный подход.
То есть вывод:
1)если все за ,то можно договор в простой письменной форме
2)доли должны быть такие как у вас составлено в договоре (как вы написали на будущее для жены и второго ребенка.
3)Экономить на нотариусе не всегда правильно .Речь и о деньгах и о времени. каждый случай уникален. Если есть вопросы ,спросите в комментариях . С удовольствием отвечу.
Прочитать ещё 1 ответ
Источник
Всегда ли необходимо получать одобрение госоргана при покупке жилища? Ипотека и органы опеки часто связаны: при оформлении кредита государство контролирует соблюдение законодательства при совершении сделки, чтобы не нарушались права несовершеннолетних.
Когда нужно разрешение
Согласно федеральному законодательству гражданин обретает дееспособность, достигая восемнадцатилетнего возраста. До этого момента о нем обязаны заботиться родители, опекуны. Территориальные органы опеки, попечительства следят, чтобы не нарушались права несовершеннолетнего при отчуждении/покупке квартиры.
Одобрение сделки социальной службой обязательно, если ребенок:
- выступает владельцем/совладельцем продаваемой недвижимости;
- получает жилье, которое обременено, в наследство;
- покупает жилище в ипотеку, а родитель выступает от его имени.
Банкиры неохотно предоставляют заем, если одной из сторон ипотечной сделки является несовершеннолетний. Большинство кредиторов предлагает следующий алгоритм:
- оформление ипотеки на родителей;
- выплата кредита;
- переоформление недвижимости на детей.
Бывают случаи, когда банковская структура выдает заем, а собственником стает ребенок. Она требует в залог не приобретаемый объект, а другую ликвидную собственность. Подойдет квартира, которой уже владеют родители, другие родственники несовершеннолетнего.
Процедура получения разрешения
Чтобы получить разрешение опеки на покупку квартиры в ипотеку, надо пройти несколько этапов.
Этап 1. Подача бумаг
Собранные материалы подаются лично в территориальную службу опеки. Если ребенок достиг 14-летнего возраста, он также присутствует. Он подписывает те же бумаги, что и родители.
Неполный пакет документов причина для их возврата без рассмотрения. Устранив недочеты, заявитель вправе подать материалы повторно.
Этап 2. Встреча с сотрудником социальной службы
Перед принятием окончательного решения уполномоченное должностное лицо проводит беседу с законными представителями несовершеннолетнего, выясняет цель покупки квартиры.
Когда ситуация непростая – случай рассматривается специально сформированной комиссией по делам несовершеннолетних и защите их прав.
Этап 3. Уведомление о результате
После рассмотрения поданных бумаг госорганом принимается решение. Оно оформляется в виде постановления и подписывается руководителем организации. Законодательством установлен пятнадцатидневный срок для изучения госструктурой полученных материалов.
Этап 4. Обжалование постановления государственного органа
Что делать, если разрешение на ипотеку от органов опеки не получили? Обжалуйте решение госоргана путем подачи иска в суд. Материалы подаются родителями ребенка или законными представителями. Обжалование вправе осуществить и прокуратура.
Какие потребуются документы
Органам опеки для рассмотрения вопроса относительно разрешения по предоставлению ипотеки на покупку жилья надо предоставить такие материалы:
- заявление официальных представителей несовершеннолетнего установленного образца;
- письменный запрос нотариуса о наличии разрешения на совершение сделки;
- информация о задолженности по коммунальным услугам, которая числится за приобретаемым жилищем;
- документы относительно приобретаемого жилья;
- справка налогового органа о наличии задолженности по налогу на недвижимость;
- проект ипотечного договора на покупку квартиры.
Если от имени несовершеннолетнего приобретается доля в жилище, то совладельцы такой недвижимости обязаны предоставить письменное разрешение на совершение сделки.
Инспектор государственной структуры требует такие бумаги относительно недвижимости, покупка которой осуществляется в пользу ребенка:
- копию свидетельства о праве собственности на продаваемое жилище;
- копию техпаспорта;
- экспертную оценку;
- выписку Госреестра;
- выписку из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
Предоставляя копии материалов, заявитель подает оригиналы для осмотра их сотрудником госоргана.
Не позже чем через месяц после приобретения квартиры на имя несовершеннолетнего в ипотеку, законным представителям надо направить органу опеки копию договора купли-продажи.
Источник
1 886 просмотров
Государство очень внимательно отслеживает любые намеки на попытки нарушить права несовершеннолетних. В частности, этим занимаются органы опеки. Без их разрешения большинство сделок с недвижимостью, одним из собственников которой является (или будет являться) ребенок в возрасте до 18 лет могут быть признаны недействительными.
Когда требуется разрешение
Разрешение от органов опеки необходимо в следующих случаях:
- Несовершеннолетнее лицо является владельцем/одним из владельцев квартиры, которую планируется продавать.
- Несовершеннолетний становится собственником квартиры, находящейся под обременением.
- Ипотечный кредит оформляется на несовершеннолетнего.
Последний вариант – редкое явление. Банки крайне неохотно идут на любые варианты сделок, в которых фигурируют несовершеннолетние. Хотя бы просто потому, что в случае проблем что-то исправить или изменить будет практически невозможно (за этим органы опеки следят очень пристально).
Таким образом, если нужно оформить ипотеку, банки обычно предлагают именно родителям брать и выплачивать кредит, а только после этого уже оформлять недвижимость на кого угодно. В том числе и на несовершеннолетних детей.
В отдельных случаях банк может пойти на такую схему: ипотечный кредит оформляется на родителей, но собственником приобретаемой квартиры становится несовершеннолетний ребенок. Однако в такой ситуации практически всегда требуется, чтобы в качестве залога выступала другая недвижимость. Например, квартира родителей.
Кто считается несовершеннолетним
Исходя из ст.54 СК РФ (пункт 1), под несовершеннолетними лицами понимаются все дети, не достигшие возраста 18 лет. Именно их касаются все описанные выше особенности заключения сделок. Органы опеки занимаются защитой прав несовершеннолетних так как, формально, сами дети этого пока делать не могут.
Признанные дееспособными (совершеннолетними)
При определенных условиях, лица, не достигшие возраста 18 лет, могут быть признаны дееспособными (совершеннолетними). Об этом сказано в ст.21 ГК РФ. Так, совершеннолетними признаются лица, которые вступили в брак до достижения 18-летнего возраста. К ним же относятся те несовершеннолетние, которые в судебном порядке признаны эмансипированными.
В случае расторжения брака, супруг/супруга, не достигшие возраста 18 лет могут потерять право называться совершеннолетними.
Как получить разрешение опеки на покупку квартиры в ипотеку
Получить разрешение от органов опеке достаточно сложно. Для этого нужно предоставить очень веские доказательства того, что права несовершеннолетнего не пострадают.
Пример: Если планируется продажа квартиры, одним из владельцев которой является ребенок в возрасте до 18 лет, в органы опеки нужно сразу же предоставлять документы о том, что после продажи этого жилья будет приобретено другое, как минимум не хуже проданного.
Порядок действий
- Определить условия сделки, одной из сторон которой будет несовершеннолетнее лицо.
- Подготовить документы. Если взять за основу указанный выше пример, то одним из документов может стать договор купли-продажи жилья.
- Обратиться в органы опеки. Описать ситуацию и предоставить все требуемые бумаги. Также потребуется написать заявление.
- Дождаться решения. Органы опеки тщательно проверят все предоставленные документы и выдадут разрешение. Или отказ.
- С решением обращаться в банк. Только тогда, когда решение будет готово, можно заключать сделку. Без него она может быть признана недействительной.
Документы
- Заявление на выдачу разрешения.
- Запрос от нотариуса, который контролирует сделку купли-продажи квартиры.
- Данные о существующих долгах за коммунальные услуги.
- Документы на квартиру, которую планируется покупать/продавать.
- Справка из налоговой относительно отсутствия или наличия задолженности по уплате налога на недвижимость.
- Предварительные экземпляры договоров купли-продажи, залога и ипотеки.
Конкретный перечень бумаг может несколько отличаться в зависимости от сложившейся ситуации.
Расходы и сроки
Разрешение от органов опеки выдается бесплатно. Не требуется платить никакую пошлину. Срок зависит от ситуации. В большинстве случаев получить разрешение можно всего за один день, но, если сделка, ее условия, предоставленные документы или другие факторы требуют длительной проверки, процедура может затянуться.
Добиться от органов опеки разрешения бывает очень непросто. Преимущественно из-за того, что далеко не всегда заявитель может предоставить внятные доказательства улучшения или, хотя бы, не ухудшения жилищных условий для несовершеннолетнего. На бесплатной консультации опытные юристы разберут все основные проблемы, которые могут возникать при такой ситуации. Также специалисты готовы выступить в качестве представителей клиента.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Источник
