Ипотека один из немногих продуктов, который качественно меняет жизнь. Причем это может быть как в лучшую, так и в худшую сторону.
В 2008 и 2014 годах я работал в банках и знаю как банки реагируют на кризисы и к чему стоит готовиться будущим ипотечным заемщикам.
Эта статья как раз будет посвящена внутренним секретам банковской индустрии и будет полезна как будущим ипотечникам, так действующим. Также я сделал расчет экономики при росте ставки по ипотеке и снижении стоимости жилья. Советую дочитать статью до конца, т.к. она получилась объемная.
Ипотека в кризис — выгодна или нет. Ждать или покупать
1. Рост ипотечной ставки
Это пожалуй самое очевидное, что происходит в банках. Дело в том, что кризис сопровождается ростом курса иностранной валюты и как следствие ростом инфляции.
Клиенты начинают забирать деньги из банков и они вынуждены поднимать ставки по кредитам в т.ч. по ипотеке.
То, что в 2020 году нас может ждать такой сценарий уже заявил глава ДОМ.РФ В. Мутко.
И здесь я с ним совершенно согласен.
2. Увеличение доли отказов и снижение выдач.
Кризис сопровождается снижением покупательной способности и закрытие многих кризисов. Например сейчас в наиболее проблемной зоне — туриндустрия и гостиничный бизнес. Многие компании прекратят свою работу или перейдут под крыло более сильных и устойчивых игроков.
Соответственно возрастает риск невозврата кредита заемщиками. Поэтому банки подкрутят скоринг и оценку платежеспособности для принятия положительного решения.
3. Снижение сумм выдачи кредита повышение первоначальных взносов
даже если Ваше платежеспособность не вызывает сомнений в текущий момент, но нынешний кризис может быть затяжным и Ваши доходы со временем могут уменьшиться.
Если до этого банк спокойно мог одобрить кредит с суммой платежа до 50% от дохода, то теперь стоит ожидать знаний в 40 и 30%.
Та же история и с первоначальными взносами. Если рантеш вполне можно было получить кредит с 10% ПВ, то теперь это значение сдвинется в сторону 15-20%.
4. Отказ от кредитования малоликвидного жилья
Как показывает практика и ситуация предыдущих кризисов, покупательная способность граждан падает. Соответственно падает и спрос на недвижимость.
Особенно страдает малоликвидное жилье низкого качества. Банки это понимают и будут отказывать в кредитовании таких объектов. Дело в том, что есть большая вероятность потери стоимости такой квартиры во время кризиса.
Для примера приведу динамику стоимости жилья в Москве за последние 6 лет.
Динамика средних цен в Москве
5. Приоритет первички по эскроу счетам
В предыдущие годы такого сценария не было. Это что называется — «свежак».
Теперь для банков важно не только выдать ипотечный кредит, но и поддержать застройщика, которого они финансируют.
Соответственно первичка с эскроу счетами будет в приоритете.
6. Рост ставок против падения цен на недвижку.
Можно ожидать роста ставок в 1-2% к текущим уровням. Давайте посчитаем экономику при росте ставок по ипотеке в 1% и падении цен на недвижку в 5%.
Возьмем стандартный пример для Москвы
- сумма кредита — 5 млн. руб.
- срок — 15 лет
- ПВ — 10%
- ставки 9 и 10%
Вот какие получаются цифры
расчеты переплаты и платежей по кредитному калькулятору
Как видим разница в переплате составляет
= 4 673 тыс. — 4 130 тыс. = 543 тыс. руб.
Это 10% от стоимости квартиры при ПВ в 10%.
А изменение стоимости квартиры в 5,5 млн.на 5% будет всего 275 тыс. руб.
Получается, что удорожание ипотеки на 1% будет компенсировано падением стоимости жилья на 10%. То. что ипотека может вырасти на 1% — согласен, а то, что жилье подешевеет на 10% — нет.
Но это мое мнение.
ИТОГО
В целом буде сломлен тренд, когда дешевела ипотека и росли цены на недвижимость. Теперь точно ипотека начнет дорожать, а вот динамика цен будет зависеть от настроения потребителей.
Если курс доллара еще подскочит, то есть вероятность скупки гражданами иностранной валюты. А недвижимость сегодня не рассматривается, как актив, который сохраняет средства в кризис. Скорее наоборот.
С точки зрения выгодности ипотеки — вопрос спорный. Да цены на недвижку могут припасть, но и ставки вырастут.
Поэтому, пока ставки еще не выросли, есть смысл присмотреться к приобретению жилья. Если конечно у Вас есть реальная потребность в личных квадратных метрах.
Желаю всем пройти кризис без потерь и лишних расходов.
ПОДПИСКА НА КАНАЛ
Рекомендую к прочтению
Почему ипотеку выгоднее рефинансировать в другом банке
Источник: rbc.ru
Источник
Коронавирус и самоизоляция порушили планы многих, кто хотел этой весной купить жилье. Падение спроса в связи с ограничениями на перемещения, а в некоторых регионах и остановкой работы стройкомпаний эксперты оценивают примерно в 70%. А в городах с наиболее жестким режимом самоизоляции осталось 10-15% от обычного количества сделок. Это те продвинутые покупатели, которые были готовы обзаводиться будущим жильем в режиме онлайн.
Что будет, когда все ограничения снимут? А главное, как после всех напастей изменятся цены на жилье? Сайт kp.ru собрал прогнозы экспертов.
ДЕЙСТВИЕ 1. Скачок спроса после самоизоляции
Сразу после того, как по городам разрешат свободно передвигаться, почти все специалисты ожидают оживления на квартирном рынке, и возможно, даже некоторого роста цен.
— На рынок вернутся те, кто планировал купить квартиру в предыдущие два месяца, но не смог это сделать из- за ограничительных мер, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Сколько таких людей будет, сказать сложно — из-за резкого ухудшения ситуации в экономики далеко не все станут придерживаться прежних планов. С другой стороны, в первые недели после выхода из самоизоляции на рост числа сделок может повлиять льготная ипотека под 6,5%.
В итоге, как считает эксперт, нельзя исключить ажиотажа, необычного для летних месяцев, — впрочем, недолгого.
— Отложенного спроса хватит на месяц — максимум, два, — прогнозирует генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев.
ДЕЙСТВИЕ 2. А больше денег нет.
На счет дальнейших событий мнения специалистов расходятся. То есть общее в них есть. Примерно к будущей осени эксперты ждут уже заметное падение доходов населения и спроса. А вот насколько крутым в связи с этим может оказаться падение цен на недвижимость — здесь мнения расходятся.
Самый пессимистичный — для продавцов жилья — прогноз звучит так.
— Мы ожидаем уже с конца лета падение цен на 10-20% в Москве. Коллеги, которые занимаются регионами, говорят о 15-20%, — рассказал «КП» член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев.
Более мягкий вариант прогноза — в большей степени подешевеет вторичное жилье (на него льготная ипотека под 6,5% не распространяется) и новые жилые комплексы бизнес-класса. Тут возможны минус 10-15% — но не сразу, а где-то ближе к концу года.
Оптимистичные прогнозы касаются преимущественно рынка «массовых» новостроек. Но и высказывают их исключительно представители застройщиков, то есть люди заинтересованные.
— Цены, скорее всего, останутся на прежнем уровне, — считает коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева. — В период самоизоляции застройщики оказались в непростой ситуации: потеряли большую часть выручки, но при этом продолжали выплачивать проценты по кредитам, налоги и т. д. Это не позволит снизить цены. Но и повышать их нельзя — покупательская способность населения сократилась.
Поможет ли льготная ипотека по рекордно низкой ставке в 6,5% годовых? Слишком сильно ни застройщики, ни независимые эксперты на нее не рассчитывают. По оценкам, уверенность в том, что у них останется работа и доходы, позволяющие платить по ипотеке хоть по какой ставке, сейчас есть примерно у 10-20% от тех, кто до пандемии в принципе мог взять ипотеку. Как тогда может получиться не снижать цены?
— Некоторые застройщики в связи со сложившейся ситуацией просто не начинают новые проекты. Так они могут регулировать предложение, — объясняет риелтор Артем Сошников.
То есть вместо того, чтобы уменьшать ценники, застройщики просто будут меньше строить — так проще распродать уже понастроенное. Но некоторые используют и более приятные для покупателей хитрости — в виде всевозможных акций, удобных условий рассрочки или еще более льготной ипотеки под конкретный жилой комплекс от банка-партнера. А покупателю-то что: будет это называться неприятным словосочетанием «падение рынка» или приятным «акция от застройщика» — лишь бы жилье было доступнее.
Помимо пессимистичного и оптимистичного прогнозов, полагается иметь и, так сказать, среднестатистический. Такой у нас тоже есть.
— Платежеспособный спрос существенно упадет. И даже ипотека с низкими ставками в полной мере его не восстановит. Но катастрофического, резкого, снижения цен не будет. Будет в среднем по рынку 1,5-2% в месяц, в некоторые месяцы, возможно, больше, — считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. — У нас 70-80% всех сделок — альтернативные, фактически обмен. То есть чтобы продать свою квартиру, я должен купить другую, где собираюсь жить. И я не могу снизить цену на свою квартиру, если она не снизилась на ту, которую я хочу купить. Рынок недвижимости в принципе консервативен, а такая особенность нашего рынка тем более не позволяет ему быстро реагировать на изменения экономической ситуации.
ДЕЙСТВИЕ 3. И это надолго?
Тут тоже эксперты предполагают разные возможные сценарии.
— При оптимистичном сценарии — рубль стабилизируется, новой волны коронавируса не будет — рынок жилья может вернуться к докризисным показателям к концу этого — началу следующего года, — прогнозирует Алексей Гусев.
— Скорее всего, кризис на рынке недвижимости затянется на 2020-2023 годы, — предлагает менее утешительный прогноз президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич.
ВОПРОС РЕБРОМ
А подешевеет ли аренда жилья?
— Может быть снижение на 10-15%, но не сразу, — считает Константин Апрелев. — Квартиры у нас в основном сдают обычные люди, которые не очень понимают, что происходит и будет дальше происходить на рынке. Они будут корректировать арендную плату постепенно.
В ТЕМУ
Льготная ипотека под 6,5%: кого спасет и где взять
Отвечаем на главные вопросы о новой программе льготного ипотечного кредитования (подробности)
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ
Михаил Делягин: Если у вас еще остались накопления — вкладывайтесь в валюту
Источник
Ипотека – это не только один из самых распространенных кредитных продуктов, но и способ внести в свою жизнь качественные перемены. К сожалению, эти перемены могут быть как к лучшему, так и к худшему. Радует, однако, то, что в большей степени все зависит от заемщика, насколько продуманно и грамотно он обращается с кредитом.
Ипотечные брокеры агентства недвижимости «Владис» проанализировали, как вел себя рынок кредитных продуктов во время кризисов 2008 и 2014 года, и готовы предложить стратегию поведения в нынешней непростой обстановке.
Рост ставок по ипотеке в апреле-мае 2020 года
Это очевидный результат любых финансовых треволнений и кризисов, наблюдаемый даже неспециалистами. В России это связано с неизменным укреплением евро и доллара, следовательно, с падением курса национальной валюты – рубля. Из банков происходит отток средств – клиенты забирают свои вклады. И чтобы продолжить функционирование, кредитные организации повышают процентные ставки. В некоторых банках этот процесс уже стартовал.потека и кризис в России 2020
ипотека и кризис в России 2020
Уменьшение количества желающих взять ипотеку и желающих ее дать
Во время кризиса покупательская способность неизменно снижается. Даже те, у кого есть средства, предпочитают сохранить свою финансовую подушку, вдруг черный день еще впереди. Что говорить о тех, у кого лишних средств и не было? Это неизменно влечет за собой проблемы в ряде отраслей бизнеса. В настоящее время уже серьезно пострадала развлекательная и туристическая индустрия. Многим компаниям грозит разорение или поглощение более крупными акулами отрасли.
Банки тоже будут учитывать ситуацию и возможности населения по выплатам, что приведет к переоценке платежеспособности населения и увеличению количества отказов в выдаче кредитов, в том числе и ипотечных.
Увеличение первоначальных взносов и уменьшение доходов
Даже если в настоящее время заемщик находится на коне, и его доходы не упали, никто не может гарантировать, что и в дальнейшем все будет так же радужно. Банки учитывают этот момент, и если раньше они могли одобрить ипотеку даже тем, у кого платеж съедал бы до 50% ежемесячного дохода, то теперь одобрения стоит ждать не всем из тех, у кого выплаты по кредиту отнимут 30-40% дохода.
Аналогично дела обстоят с первоначальным взносом: если раньше его сумма равнялась 10% от стоимости жилья, то теперь вырастет минимум до 15-20%.
Неликвидное жилье не аккредитуют
Получить кредит на выкуп комнаты или доли в квартире и раньше было непросто, теперь о таком придется попросту забыть. В связи со снижением спроса на недвижимость и уменьшением платежной способности граждан, банки начнут отказывать в выдаче ипотечных кредитов на малоликвидное жилье – такой объект им потом не удастся продать, если заемщик не сможет гасить кредит вовремя.
Среди новостроек в фаворе эскроу-счета
Эскроу-счета относительно недавнее нововведение, поэтому ранее такой сценарий не проигрывался. Но сейчас банки будут стараться не только обеспечить заемщика ипотечным кредитом, но и оказать поддержку финансируемому ими застройщику. Следовательно, в приоритете при выдаче кредитов окажутся новостройки, возводящиеся по системе эскроу-счетов.
Падение цен на недвижимость против роста ставок
Предполагается, что цены на недвижку снизятся на 5%, а ставки по ипотечным кредитам вырастут на 1-2%. Что получится из этого? Подсчитаем: возьмем среднестатистический кредит суммой 5 миллионов на 15 лет с первоначальным взносом в размере 10% и ставками 9% и 10%.
Нетрудно подсчитать, что разница в переплате составит 543 тысячи рублей, что равняется 10% от стоимости квартиры при первоначальном взносе в 10%. А изменение стоимости квартиры в 5,5 млн. на 5% будет всего 275 тыс. рублей. Выходит, что рост ставки по ипотеке на 1% сможет компенсировать падением стоимости жилья не меньше чем на 10%, но в текущих условиях это вряд ли возможно.
В результате
К сожалению, прогноз не слишком утешительный: до начала пандемии мы могли наблюдать, как растут цены на жилье и снижаются на ипотеку. Сейчас процентные ставки по ипотеке точно вырастут, а что будет с рынком жилья, пока не вполне ясно. Скорее всего, кратковременный скачок спроса, обусловленный необходимостью инвестировать накопленное в стабильные ресурс, сменится стагнацией. Будет ли выгодна ипотека в такой ситуации? Не факт. Поэтому если вы планировали купить жилье, но ждали знака свыше, то вот он, знак.
АН «Владис» даже во время пандемии работает для вас. Мы организовали дистанционное обслуживание клиентов и все так же будем рады дать подробную консультацию по всем вопросам касательно недвижимости, помочь вам купить или продать жилье, а также получить ипотеку с самыми выгодными условиями в одном из банков-партнеров. Звоните прямо сейчас 8 (831) 235-00-00
Источник
К 20-летию дефолта вспоминаем о трех кризисах в российской экономике, которые существенно повлияли на рынок недвижимости и привели к значительному падению цен на жилье
Фото: РБК-Недвижимость
17 августа исполнилось 20 лет со дня первого глобального кризиса в российской экономике, который существенно обвалил зарождающийся тогда рынок недвижимости. С тех пор в России произошли еще два кризиса — 2008 года и 2014 года, последствия последнего все еще отражаются на рынке жилья.
Особой разницы по влиянию на первичный и вторичный рынки жилья эти кризисы не имеют: падали доходы населения, ослабление рубля приводило к новому витку инфляции — и в итоге на покупку, аренду жилья или ипотеку денег у россиян оставалось меньше. В результате снизились цены на жилье, которые в среднем падали в периоды кризисов на 30% и более. Но все же у всех трех кризисов есть существенные отличия их влияния на разные сегменты недвижимости. Вспоминаем о трех кризисах, как они изменили рынок, что у них общего и чем отличались друг от друга.
1. Дефолт. Первый удар по рынку
- Период: 17 августа 1998 года — начало 2000 года
- Причины и предпосылки: обвал рынка ГКО (государственных краткосрочных облигаций с доходностью до 150%), огромный госдолг России, кризис на азиатских рынках, падение цен на нефть
- Падение цен: на 30–35% в долларах (по индексу IRN.RU)
Фото: РБК-Недвижимость
Первый серьезный удар по российскому рынку жилья был нанесен в результате дефолта. 17 августа 1998 года правительство России объявило технический дефолт — ввела мораторий на погашение внешних долгов российских банков и принудительную реструктуризацию долгов по ГКО/ОФЗ. Когда пирамида рухнула, власти не смогли залатать дыры в бюджете. По сути, на тот момент девелоперский рынок только зарождался — новостройки почти не возводились, застройщикам было практически невозможно получить проектное финансирование, ипотеки не было.
В результате основной удар принял на себя рынок вторичного жилья. Стоит отметить, что тогда большинство россиян получало зарплату в долларовом эквиваленте, а цены на жилье были также выставлены в валюте. Кризис привел к оттоку экспатов, которые в основном снимали квартиры в Москве, что подтолкнуло падение цен и спроса на этом рынке. «Владельцы квартир на вторичном рынке отказывались снижать цены, а покупатели не хотели приобретать жилье по старым ценам. В результате все сделки на рынке встали на длительный период», — вспоминает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, который тогда работал рядовым риелтором.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:
— В 1998 году казалось, что все рухнуло и на рынке российской недвижимости образовался глобальный кризис невиданных ранее масштабов. Однако если сегодня взглянуть на этот период, то дефолт в России больше напоминает временную коррекцию рынка жилья, когда цены упали с $1000 до уровня $700 за 1 кв. м — на 30%. Для сравнения: на историческом максимуме (перед кризисом 2008 года) цены на жилье составляли около $6200 за 1 кв. м, на сегодняшний день от этого максимума они рухнули в три раза — до уровня $2000 за «квадрат».
Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:
— Кризис 1998 года на рынке недвижимости сказался не только и не столько в негативном свете, как на других отраслях экономики. Как и любое другое глобальное потрясение, дефолт перед миллениумом стал не просто причиной разорения многих строительных компаний, но и средством санации рынка, началом процессов импортозамещения в стройотрасли и развития рынка в целом.
В первые дни после дефолта разорились неэффективные застройщики, с рынка ушли зарубежные промматериалы, покупать которые стало экономически нецелесообразно, а отечественные промпредприятия только начали осваивать модернизацию старого советского оборудования и не могли удовлетворить спрос застройщиков на качественные стройматериалы. Поэтому стали развиваться компании, наладившие собственный промышленный комплекс. История промпредприятий концерна «Крост» начинается как раз в постдефолтные годы.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— Жилье резко подорожало после девальвации рубля, даже снизившиеся долларовые расценки все равно означали многократный рост рублевых цен, которые на время отрезали от рынка огромное число покупателей. Кризис нанес удар и по покупательской аудитории дорогостоящих сегментов. Не стоит забывать, что сильнее всего дефолт ударил именно по банковской системе страны. Работники финансового сектора потеряли работу, а значит, покинули рынок дорогого жилья. Оправился рынок жилой недвижимости только к 2002–2003 годам.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:
— В конце 90-х годов первичный рынок жилой недвижимости еще только зарождался. Поэтому основные последствия кризиса сказались на вторичном жилом рынке. В среднем стоимость квартир с августа по декабрь 1998 года снизилась на 15–20%.
Особенностью кризиса являлось то, что на тот момент не было развито ипотечное кредитование, как и проектное финансирование. В результате на выходе из кризиса девелоперы чувствовали себя свободнее. Кризис, скорее, подстегнул развитие рынка недвижимости. Началась активная массовая жилая застройка. Спрос в период кризиса вначале резко подскочил. Однако уже осенью 1998 года снизился из-за того, что покупатели не могли вывести свои деньги из банков. Снижение покупательской активности и привело к снижению цен на недвижимость.
2. Мировой экономический кризис. Крах девелоперов
- Период: 2008–2010 годы
- Причины и предпосылки: ипотечный кризис в США, кризис ликвидности развивающихся стран, падение цен на нефть
- Падение цен: на 30–35% в долларах, на 10–15% в рублях (по индексу IRN.RU)
Фото: РБК-Недвижимость
Кризис 2008 года как и 1998 года стал следствием в основном внутренних проблем российской экономики, хотя спусковым крючком послужил ипотечный кризис в США. Ипотечный мыльный пузырь лопнул, что привело к снижению оборотов мировой торговли, а также падению ликвидности в развивающихся странах, в том числе в России. «Чрезмерная закредитованность российского корпоративного сектора иностранными банками довершила дело. Одновременно мировой финансовый кризис отразился на рынках сырья — цены на топливо пошли вниз: средняя стоимость барреля обвалилась с $120–140 до $50–60. Фактически из того кризиса Россия не вышла», — считает Мария Литинецкая.
По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Особенностью кризиса на рынке жилой недвижимости в 2008–2010 годах стало относительно быстрое восстановление, которое не наблюдалось после коллапса 1998 года. Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.
Александр Ручьев, президент ГК «Основа» (экс-глава ГК «Мортон»):
— Кризис 2008 года стал следствием глобального кризиса мировой экономики, который затронул Россию. Исчезли «длинные» деньги и компании, которые имели валютные позиции, строили на этих кредитах и были вынуждены их закрывать. В тот период многие компании с высокой долговой нагрузкой отошли банкам («Донстрой», «Система-Галс») или просто прекратили свое существование (Mirax). Кризис спроса на рынке недвижимости в то же время был спровоцирован паническими настроениями: покупатели ждали, что цены упадут, продажи жилья встали, а на рынке начался глобальный передел. Цены действительно упали, но падение было быстро отыграно, спрос вернулся и рынок достаточно быстро восстановился.
Кризис 2008 года совпал с периодом, когда у ГК «Мортон» на фоне минимальной кредитной нагрузки был большой задел в части интересных площадок и четкая, эффективная оргструктура. Это позволило вывести большой объем ликвидного предложения в примыкающих к МКАД районах Московской области по лучшей на рынке цене. Мы выстроили грамотную воронку продаж, оттянули на себя спрос, за счет чего нам удалось не остановиться, а сделать рывок вперед.
Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»:
— Этот кризис — первый и единственный, когда объемы ввода сокращаются. Девелоперы терпят ряд громких банкротств: совладельцы теряют МИАН, Mirax, «Галс», ПИК, «Донстрой» — компании переходят под контроль банков в обмен на реструктуризацию долгов. «Антикризисной мерой» все в один голос провозглашают максимально дешевые товары.
Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:
— За десять лет после дефолта спрос на новостройки только активизировался, и строительство стало одной из самых бурно развивающихся отраслей. Недвижимость, особенно в Москве, оказалась наиболее эффективным инструментом сохранения и приумножения средств жителей. Квартиры росли не только в цене и спросе, но и в площадях — покупатели предпочитали двух-, трехкомнатное жилье и даже больше!
К 2008 году рынок достиг такого пика, что нам стало ясно — скоро последует резкий откат вниз. В ожидании этого спада (никто не думал, что будет кризис такого масштаба) мы изменили наш подход к проектированию — сократили площади квартир. Возможности покупателей снизились, и предпочтения рынка развернулись в сторону небольшого, малогабаритного жилья — что наблюдается и до сих пор.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Кризис ликвидности в банковской сфере привел к ужесточению условий по проектному финансированию. Резкий рост безработицы и падение доходов ударили по платежеспособности дольщиков. Обвал фондового рынка ограничил возможности застройщиков привлекать средства через выпуск корпоративных облигаций. Спад спроса начался на рынке новостроек, так как данный сегмент был плохо отрегулирован и рассматривался покупателями как более рискованный в сравнении со «вторичкой». Уже по итогам 2008 года общая площадь реализованных в столице новостроек сократилась на 60%, в том числе по ипотеке — на 62%.
Снижение спроса стало одной из причин уменьшения объемов строительства в связи с тем, что основной схемой финансирования стройки являлось привлечение дольщиков. Объемы ввода жилья в столице рухнули в 2008 году на 32% относительно предыдущего года. В этот период было заморожено до 40% проектов.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Главное отличие влияния кризиса 2008 года от кризиса 1998 года заключается в том, что к этому времени рынок недвижимости уже был в состоянии перехода с долларов на рубли, что позволило смягчить шок от случившегося. После кризиса 2008 года рынок жилья классов эконом и комфорт перешел на расчеты в рублях (сегмент премиум остается долларовым). Сегодня это его подушка безопасности, которая позволяет избежать катастрофических последствий от обрушения рубля. В 2008 году участники рынка, наученные горьким опытом прошлого кризиса, оказались более «договорноспособными» и скорее шли на уступки, поэтому такого коллапса, как в 1998 году, удалось избежать.
Покупательский бум, начавшийся в 2000-х годах, после дефолта, привел не только к восстановлению высокой стоимости столичной «вторички», но и к ее переоценке, приведшей к тому, что к 2008 году в этом сегменте надулся ценовой пузырь. Каждая вторая сделка проходила с инвестиционными целями — люди скупали городское жилье, надеясь на то, что в скором времени все эти объекты сильно вырастут в цене. И в 2008 году этот пузырь лопнул. И вот как раз в такие-то моменты на игроков рынка недвижимости, образно говоря, и обрушивается холодный душ.
3. Последний кризис или новая экономическая реальность
- Период: 2014 —?
- Причины и предпосылки: падение цен на нефть и рубля, антироссийские экономические санкции, введение контрсанкций
- Падение цен: на 55% в долларах, на 15–20% в рублях (по индексу IRN.RU)
Фото: РБК-Недвижимость
Экономический кризис 2014 года можно назвать новым этапом рецессии и продолжением кризиса 2008 года. Причины, по сути, те же: структурные проблемы в экономике (сырьевая зависимость, низкий уровень внутреннего потребления, отсутствие доступных источников финансирования) не были решены за прошедшие десять лет. Это привело к тому, что страна оказалась вновь неготовой к ухудшению внешней конъюнктуры: внешнеполитическому давлению и падению цен на нефть.
Рынок недвижимости отреагировал на очередной виток кризиса так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства, уменьшением рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей. Новым явлением стал рост значения ипотечного кредитования, которое фактически спасает жилищное строительство в условиях рецессии.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Кризис 2014 года во многом отличается от кризисов 1998 и 2008 годов. Он развивается очень медленно — за постепенным снижением цен на вторичном рынке жилья мы наблюдали в течение примерно трех лет. Образно говоря, если предыдущие кризисные периоды были для вторичного рынка недвижимости Москвы шоком, от которого он быстро отходил — как тяжело заболевший человек, пролежавший в больнице под капельницей неделю, а затем вернувшийся к своим повседневным делам, — то нынешний кризис можно сравнить с тяжелым хроническим заболеванием в активной стадии.
За это время люди окончательно убедились в том, что вторичную недвижимость уже нельзя называть инвестиционно привлекательной, ведь ее цена может понижаться на протяжении довольно долгого времени, и реализовать ее с выгодой для себя невозможно. Более того, с 2015 года покупатели перестали рассматривать вторичную недвижимость как средство для хранения своих накоплений.
Александр Ручьев, президент ГК «Основа»:
— Кризис 2014 года носил иной, более системный характер, и это локальная российская история, которая, к сожалению, продолжает развиваться. В этот кризис совпало два мощных тренда: падение платежеспособного спроса и рост издержек на стройку. И 2014 год — только начало кризиса. Он носит затяжной характер, по сути, его влияние ощущается и сейчас. Да, понизив ипотечную ставку, государство существенно поддержало рынок. Но падение покупательной способности и отсутствие доступа к недорогому финансированию на фоне постоянного роста издержек привели к тому, что в этот кризис рухнули такие крупные компании, как СУ-155, Urban Group и большое количество мелких застройщиков по всей России — все те, у кого была низкая маржа и неоптимальные модели управления.
Кризис преодолеют компании с большим собственным капиталом, низкой кредитной нагрузкой и высоко маржинальными проектами. Но таких компаний очень мало! Сейчас новые законодательные инициативы заставляют компании меняться — избавляться от гигантизма. Рынок переходит к новой модели девелопмента, которая ближе к европейской: проектное финансирование, небольшие проекты и максимум рентабельности с каждой площадки. Крупным компаниям в эти реалии встроиться будет гораздо сложнее. И это, пожалуй, одно из самых существенных отличий сегодняшнего дня от кризиса 2008 года.
Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль»:
— Рынку вторичного жилья «повезло» меньше. Сократилось количество ипотечных сделок: если в 2014 году он доходил до 45%, то в 2015-м их объем составлял порядка 20–25%. В начале лета 2015 года порядка 40–50% объектов на вторичном рынке продавалось с дисконтом, то осенью — 90%, а средней размер скидки составлял 7%. Владельцы, чьи квартиры располагались в старом жилом фонде и требовали капремонта, предоставляли даже 15–20%-ный дисконт от среднерыночной стоимости. Что касается рынка аренды, то главное его отличие в 2014 году от предыдущих кризисных лет — существенное превышение предложения над спросом и значительное (по сравнению с прошлым годом) падение спроса.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:
— Кризисные явления стали проявляться с начала 2014 года: пиком кризиса считается 15 и 16 декабря — «черный понедельник» и «черный вторник», когда произошло резкое падение курса рубля. Весь 2015 год курс рубля был нестабилен, показывая в некоторые периоды сильное ослабление. За время кризиса рубль обесценился в два раза и более по отношению к доллару и евро (к концу 2015 года). Хотя ослабление рубля в 2015 году (27%) было более скромным, чем в 2014-м (58%), оно привело к резкому спаду потребительского спроса и реальных доходов населения. В течение 2016 года курс стабилизировался на уровне 2015 года, население привыкло к новым реалиям, начался постепенный выход из кризиса.
Резкий обвал курса рубля в декабре 2014 года привел к ажиотажному спросу на московскую недвижимость как попытке сохранения накопленных населением средств. Однако ослабление рубля привело к спаду реальных доходов населения, и во втором полугодии 2015-го уже отмечено резкое снижение средней цены 1 кв. м для поддержания (а в реальности — увеличения) темпов продаж.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:
— Это не кризис, а новая геополитическая и макроэкономическая реальность. С осени 2014-го и навсегда.
Источник