Вы собрались купить квартиру в ипотеку.
Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.
Елена Евстратова
продавала и покупала недвижимость с оценкой
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.
Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.
Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.
Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.
Кто делает оценку
Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.
Что обязательно должно быть у оценщика:
По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.
Как выбрать компанию для оценки
Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.
Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.
Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.
Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей. В Москве цены начинаются от 2500 рублей.
Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.
Как выглядит отчет
Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.
В отчете обязательно должно быть прописано:
- кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
- что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
- как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
- за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
- какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.
Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.
На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителеФотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильникиОбъем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страницОтчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают
Какая бывает стоимость
Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.
Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.
Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.
Что влияет на рыночную стоимость
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»
Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.
Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесутДом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию
Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.
Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.
Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир
Как рассчитать ликвидационную стоимость
Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.
Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.
На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.
Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.
Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.
Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.
Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге
Комментарий
25 минут от метро пешком
Комментарий
Высокие потолки, две минуты от метро
Комментарий
4 остановки от метро, без ремонта
Комментарий
Дом бизнес-класса, вид на Смольный собор
Как повлиять на результат оценки
Ипотечный кредит выдается из расчета рыночной стоимости объекта. Если собственники квартиры оценивают ее дороже, чем оценочная компания, банк всё равно ориентируется на отчет и уменьшает сумму кредита. Поэтому стоимость покупаемой квартиры и рыночная стоимость, указанная оценщиком, не должны резко отличаться.
Если вам очень понравилась квартира, но она стоит дороже аналогов, поговорите с оценщиком. Если квартиру нужно оценить на определенную сумму, не бойтесь назвать ее. Оценщики войдут в ваше положение. Они могут поставить повышающий коэффициент на такие мелочи, как наличие стеклопакетов или хороший гарнитур на кухне, который якобы остается следующим хозяевам.
Если квартиру нужно оценить на определенную стоимость, не бойтесь поговорить с оценщиком и назвать ее
Для однокомнатной квартиры вилка в оценке достигает 600 000 рублей за счет повышающих коэффициентов.
Во многих квартирах сделана перепланировка. Если она несущественная и не затрагивает несущих конструкций, банк, скорее всего, ее пропустит. Оценщики указывают в отчетах характер перепланировки и то, сколько стоит узаконить ее официально. Банк сам решает, выдавать кредит под квартиру с перепланировкой или нет.
Есть еще несколько способов завысить оценку, но они незаконные, и писать о них мы, конечно, не будем. Вообще, мы не советуем какими-либо способами стараться ввести банк в заблуждение: помните, что у банков есть способ поставить отметку в вашей кредитной истории. И эту отметку увидят другие банки. Лучше не проводить никаких махинаций с оценкой: так честнее и безопаснее.
Запомнить
- Звоните в несколько оценочных компаний сразу. Ориентируйтесь на цену и сроки оценки. На всё уйдет минимум неделя.
- Выбирайте компанию с аккредитацией или со стажем. Так вы избежите мелких придирок банка к отчету. Можно сразу обращаться к проверенным банком оценщикам.
- Назовите оценщику желаемую сумму оценки квартиры. Он может пойти навстречу.
- Предложите выслать собственные фотографии. Оценщики любят дистанционную работу и, если можно будет составить отчет без выезда, скорее всего, согласятся.
- Оценка действительна 6 месяцев. Не тяните с покупкой.
Источник
13.11.2019
Процедура оценки недвижимости считается обязательной при покупке жилья за собственные деньги или через ипотечные программы. Банкиры стараются понять стоимость квадратных метров, чтобы не прогадать при согласовании лимита займа. И важно в этом случае понять, кому нужно оплачивать услуги оценочной компании?
Суть экспертизы
При оформлении договора ипотеки ключевым элементом считается оценка стоимости жилья. Это прописано в федеральном законе «Об ипотеке» как обязательное условие соглашения. На основании полученных результатов от эксперта, будет основываться решение банка о сумме предоставляемых вам кредитных средств, о максимальном лимите.
У банка есть стандарты работы. Допустим, на покупку квартиры в новостройке они готовы предоставить 80% от суммы оценки. Больше кредитор заемщику не выдаст, так как это станет рискованной операцией, да и ГО не разрешит.
Возможный лимит финансирования высчитывается исходя из рыночной/ликвидной цены актива. Но в расчет кредитор обязательно возьмет наименьшее число. Грубо говоря, это подстраховка учреждения.
Суть ее в том, что при любых нарушениях кредитного соглашения со стороны клиента, есть возможность продать обеспечение с дисконтом (до 20%). Это позволит полностью покрыть издержки и сумму долга.
Когда услуги нужны продавцу
По действующему законодательству России собственнику квартиры необязательно оплачивать экспертный отчет в процессе реализации имущества.
Но документ может понадобиться в следующих случаях:
- Перед выставлением на продажу, чтобы точно знать, во сколько оценивать м2. Это актуально для тех, кто не знает ситуации с рынком недвижимости.
- При купли-продажи, если собственником является несовершеннолетнее лицо.
Но и тут спорный момент. Если продажа имущества сорвется, то отчет в этом случае покупателю уже не нужен. А вот продавец в будущем может им апеллировать в качестве обоснования указанной цены на жилье.
И самое главное, хоть оплачивает оценку квартиры при ипотеке чаще всего покупатель, но составляется он на имя владельца квадратных метров.
Необходимость покупателя
На российском рынке недвижимости принято, что услуги экспертной компании погашает со своего кармана покупатель, то есть лицо, которое в этом заинтересовано. В данном случае это заемщик, желающий взять ссуду, а вот продавцу можно прийти на сделку и без этого документа. На деле собственнику квартиры неинтересно, откуда поступит финансирование.
Допустим, в Америке подобные затраты ложатся на плечи владельца имущества, который заинтересован реализовать недвижимость по максимальной цене. При этом он еще получает от этого прибыль, так что эти факторы определяют, кто платит.
Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.
В России покупателю-заёмщику придется нести расходы в следующих случаях:
- При подаче заявки на ипотечный заем.
- При получении наличных при залоге собственной квартиры.
Расходы на эксперта при обращении в банк считаются сопутствующими затратами, которые обязательно будут озвучены менеджером отделения. Если практикуется наглядная распечатка приблизительных платежей и сборов в процессе оформления кредита, то эти данные будут уже включены при подсчете эффективной (реальной) процентной ставки.
Но вот часть банкиров берут на себя эти услуги, так что стоит поинтересоваться об этом на консультации.
Готовый документ будет на руках через 3-5 дней, а действителен он в течение 6 месяцев. После этого оценку передают менеджеру отделения для предоставления займа. Если за шесть месяцев не был решен вопрос с кредитом, то экспертиза имущества проводится повторно.
Особенности и цена услуги
Оценочные компании, как правило частные структуры, так что они испытывают влияние конкуренции. Экспертиза будет стоить в рамках от 2,5 до 5 тыс. рублей. Однако для нестандартных объектов исследования сумма может существенно подрасти.
4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты
Компания при проведении оценочных работ использует ряд методик, которые опираются на стоимость аналогового жилья на рынке в данный момент времени. Так что на деле, если клиент банка ориентируется в предложении, он может сам понять, во сколько будет оценена его квартира с домом.
Возможно, эти статьи также будут вам интересны:
В документе будут указаны 2-е суммы: ликвидная и рыночная. В любом случае кредитор выберет самую меньшую, чтобы перестраховаться в будущем от всевозможных рисков. А вот заемщику это послужит сигналом при принятии взвешенного решения.
Не станется ли так, что при желании в будущем он не сможет реализовать ипотечную недвижимость по той цене, которую согласовал с продавцом. И даже в том случае, если там будет сделан ремонт.
Таким образом, оценка имущества считается обязательным и необходимым этапом для участников сделки. Заемщик узнает рыночную стоимость квартиры, кредитор понимает ликвидность обеспечения.
Именно поэтому экспертизу лучше доверить проверенным организациям, в особенности тем, с которыми сотрудничает банки. Дело в том, что финансисты обязательно изучать и проанализируют все документы оценочной компании, перед тем, как предлагать клиентам ее услуги.
Эксперты учитывают особенности составления документов для таких банков, добросовестно выполняют свою работу.
Если вы хотите узнать, куда лучше вложить деньги, чтобы заработать в этом году, тогда пройдите по этой ссылке.Если вас интересуют вклады, то ознакомиться с лучшими предложениями банков вы можете здесь.
Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по этой ссылке. Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту статью. Если же вы хотите просто оформить займ на выгодных условиях то нажмите сюда.
Если вы хотите оформить кредитную карту, тогда пройдите по этой ссылке. Другие записи на эту тему ищите здесь.
Поделитесь информацией с друзьями:
Добавьте свой отзыв или комментарий ниже:
Источник
Подготовка документов для оценки квартиры, покупаемой по ипотеке, зачастую становится самой трудоемкой частью предварительных работ.
Чтобы свести временные и финансовые затраты к минимуму, нужно знать обязательные требования к процедуре и последовательность их выполнения. Зачем делают оценку квартиры и как ее оформить, узнаем далее.
Для чего нужна оценка квартиры при ипотечном кредитовании?
Основными заинтересованными сторонами в информации об оценочной стоимости жилья являются кредитное учреждение и страховая компания.
Банк работает на опережение. Ему важно быть уверенным, что клиент сможет вернуть заемную сумму. В противном случае нужно предусмотреть возможность быстрой реализации объекта. Для банка важно, чтобы сумма, вырученная от такой продажи, полностью покрывала заем и проценты. Оценка помогает приблизительно рассчитать стоимость квартиры. Она минимизирует риски кредитного учреждения в случае не возврата средств.
Банки (Сбербанк, ВТБ24 и другие) требуют обязательной страховки недвижимости на период выплат. Поэтому второй стороной, заинтересованной в точной информации о цене объекта, является страховая компания.
В случае утраты или порчи квартиры (взрыв бытового газа, затопление, пожар и т.д.) компании придется возместить банку стоимость реального ущерба. Чтобы сумма расходов не оказалась завышенной, а была оптимальной, страховая уделяет самое пристальное внимание реальной стоимости квартиры на день отчуждения.
Объективная польза для заемщика невелика и касается в большей степени психологического аспекта. Он просто узнает, как профессионалы оценили его квартиру. В одних случаях это радует его (если оценка оказалась выше стоимости, за которую он приобретает жилье), в других – огорчает (когда оценочная сумма значительно ниже рыночной).
Как проходит эта процедура?
Существует стандартный алгоритм действий:
- выбор оценщика;
- звонок или визит в компанию (к частному лицу) с просьбой оценить квартиру;
- заполнение заявки на услугу (содержит полную информацию о заявителе и исполнителе, адресе объекта и целях получения требуемых данных по объекту);
- предоставление полного комплекта документов по объекту;
- согласование дня, времени, стоимости визита, сроках оплаты услуги;
- получение реквизитов для оплаты;
- предоставление в офис (или по эл.почте) квитанции о внесении средств на счет;
- обеспечение доступа фотографу в квартиру в оговоренное время;
- получение отчета, содержащего полную информацию о стоимости объекта и факторах, повлиявших на конечную сумму;
- предоставление отчета в страховую компанию (аккредитованные оценщики часто делают это сами – уточнить).
Единственная сложность, которая может возникнуть – это согласование времени с собственником квартиры. Работающим вдалеке от дома людям не всегда удается показать ее в рабочее время. Поэтому до звонка в оценочную компанию лучше уточнить, когда у продавца есть возможность обеспечить доступ специалисту.
Кто делает?
У каждого заемщика есть право выбора любого оценщика. Им может стать:
- аккредитованная банком компания;
- независимое экспертное юридическое лицо;
- частное лицо, выступающее в статусе индивидуального предпринимателя.
Кредитные учреждения склонны больше доверять «своим» компаниям, получившим у них аккредитацию и зарекомендовавших себя в качестве надежных и грамотных партнеров.
При выборе независимой компании или ИП, целесообразно согласовать их с банком (на предмет нахождения в «черном списке оценщиков», который есть у каждого кредитного учреждения).
При одобрении оценочной компании нужно уточнить стоимость услуг. На нее почти всегда влияет удаленность квартиры от места расположения компании. Если речь идет о больших расстояниях, с заявителей всегда берут оплату «за выезд» специалиста.
При выборе ИП, нужно проверить наличие у него полиса страхования. Гражданская ответственность такого оценщика должна быть обеспечена взносом в размере от 300 тысяч рублей.
Кто оплачивает услугу и сколько стоит?
Ее всегда осуществляет тот, кто больше заинтересован в сделке.
Чаще всего в этой роли выступает покупатель. Продавцу оценка не нужна, он отчуждает объект по рыночной, а не оценочной стоимости. А покупателю без нее не обойтись – страховая компания не начнет с ним работать до того времени, пока не будет точно осознавать свои риски, также, как и банк.
Однако бывают ситуации, когда оценку может заказать и продавец. Это типично для периодов, когда на рынке недвижимости условия диктует покупатель. В этом случае «полная готовность» к сделке будет дополнительным плюсом в рекламном объявлении по продаваемому объекту. Особо щепетильно нужно отнестись к выбору компании.
Цена услуги зависит от региона. В среднем при оценке квартир в столице и Санкт-Петербурге она колеблется в пределах 4-5 тысяч рублей. В регионах услуга обходится в 1,7-3 тысячи рублей.
На конечную стоимость могут повлиять дополнительные платежи за ускоренное изготовление документа и выезд специалиста на объект, расположенный на большой удаленности от его офиса.
Какие нужны документы?
Обращение в оценочную компанию предваряет сбор документов. Необходимо предъявить:
- паспорт собственника (страницы с основной информацией);
- паспорт заявителя;
- документ, подтверждающий право собственности (выписка ЕГРП или свидетельство старого образца);
- документ-основание (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, дарения и т.д.);
- технический паспорт, содержащий информацию о дате постройки, материале, степени износа и прочих технических характеристиках объекта;
- если в качестве документа, подтверждающего право собственности, представлено свидетельство, дополнительно приложить выписку из реестра об отсутствии обременения.
Если ипотека берется для покупки квартиры в новостройке, необходимо представить документы застройщика. На стадии строительства от юридического лица требуются:
- разрешение на возведение объекта;
- договор долгосрочной аренды земли, на которой строится объект;
- полные сведения о застройщике – адрес, банковские реквизиты, телефоны;
- договор долевого участия (уступки права) на квартиру;
- план распределения квартир (архитектурно-строительный раздел проекта);
- документ о предполагаемой дате сдачи здания с эксплуатацию.
Эти документы обычно самостоятельно комплектуются застройщиком.
Как выглядит конечный отчет?
Он выглядит как увесистый журнал (из 25-30 листов), состоящих из двух частей – текста и иллюстраций (фотографий). В приложениях к отчету содержатся копии документов:
- на объект;
- подтверждающие квалификацию и право сотрудников компании на оказание оценочных услуг (общий и частные страховые полисы, свидетельство о членстве в саморегулируемых организациях…).
Подготовка отчета в среднем занимает от 3 до 6 дней. Изложенная в нем информация считается актуальной на период до 6 месяцев. После чего отчет становится «недействительным».
Особенности и нюансы оценки недвижимости для Сбербанка.
Смотрите в видео-ролике, дочитав статью до конца: https://vseodome.club/ipoteka/dokumenty-dlya-otsenki-kvartiry.html
Источник