Итак, сегодня каналу исполнился ровно год. Вместо обзора итогов решил написать сколько реально уходит на оплату ипотеки. В статье будут приведены актуальные данные от банка и расчеты почти на личном примере. Поехали!
Примечание: здесь не учитываются ежемесячные платежи за коммунальные услуги и траты на обустройство. Идет только рассмотрение взаимоотношений сторон: застройщик, банк, дольщик. Приятного чтения.
Исходные данные такие. Вам 25 лет (пол мужской). Решили взять в ипотеку квартиру в новостройке. Чистовая отделка. Величина кредита составляет 1 817 000 рублей. Ставка по кредиту 9.4%. Срок — 18 лет. Ежемесячный платеж получается равным 17 365 рублей в месяц. Запомним эту цифру.
Вот столько мы отдаем по кредиту
Гасить досрочно не планируем (зря).
Какие единоразовые платежи нужно будет внести
Надо будет оплатить регистрацию сделки (у застройщика): 7000 р.
Также, оплата отчета по оценке квартиры (эта штука много где пригодится): 2000 р.
Гос.пошлина для получения права на собственность: 2000 р.
Итого: 11 000 р. Запомним эту цифру.
Бюрократия она такая. Здесь она важна
Регулярные дополнительные платежи по страховкам
Допустим, вы решили оформлять страховки на собственность и жизнь у банка. Они оплачиваются ежегодно. Давайте с вами рассмотрим сколько это стоит:
Ага, величина страховок на жизнь и здоровье. Как видим, с возрастом коэффициент растет, ибо вероятность страхового случая выше. Понимаю, не видно.
Размер страховки на квартиру зависит исключительно от остатка долга. Составляет 0.319%.
Итак, погнали визаулизировать
Ух, обожаю.
Как выглядит изменение страхового коэффициента (СК):
Получается до 30 лет, по мнению банка, с нами мало чего может случиться. Потом идет линейный рост
Итак, как рассчитывается ежегодный платеж по страховке жизни:
Очень просто. Не забываем — СК выражается в процентах
Окей. С каждым годом остаток долга снижается, но и коэффициент растет. Давайте снова посмотрим наглядно:
Оранжевая линия показывает изменение стоимости страховки. Синяя — коэффициент. Приведена еще табличка с данными
Что получилось в итоге: за 18 лет мы отдали банку 103 278р. за страхование жизни и здоровья. С этим разобрались. Идем дальше.
Отвлечемся на секунду. Смешная шутка про Мурманск:
Шутки закончились. Как и 4 подписчика из Мурманска
Как выглядит страховка на квартиру? Тут все просто. Она линейно падает:
Вот как раз серая линяя и показывает сколько мы отдадим за страховку квартиры
По итогу за 18 лет мы отдадим банку: 65 041р. на страховку недвижимости.
Зная все цифры, мы теперь сможем посчитать реальный платеж по ипотеке.
И чему же равен реальный платеж по ипотеке?
Я просуммировал единоразовые платежи, страховку жизни и здоровья, страховку квартиры и разделил их на количество месяцев (216). Вот что получилось:
Ежемесячно: +478р за страховку жизни, +301р за страховку здоровья, +51 рубль за бюрократию
Получается, что реальный платеж составил
Теперь перейдем к итогам
Получилось примерно на 5% больше. Кажется мало? В итоговых значениях это 179 320р.
Послесловие
Здесь рассматривался канонический случай. Когда заемщик не гасил досрочно и брал страховки от банка. Напомню, что мы не учитывали ремонт и коммунальные услуги.
Статья написана для тех, кто планирует взять ипотеку. Поскольку важно понимать, что реальный платеж будет (в зависимости от срока) выше на 4-5%. А то и больше.
Как говорится, предупрежден — вооружен.
Понравилась статья? Ставьте лайк! Да пребудет с вами вычет!
Подписывайтесь на Instagram
Источник
Брать жилищный кредит можно в том случае, если вы отлично понимаете тонкости оного банковского продукта и особенности его выплаты.
Рассказываю про выгодные и эффективные стратегии досрочных погашений ипотеки на реальных примерах.
Еще про хитрости досрочного погашения ипотеки:
Ипотека — это не простой займ по типа «дайте в долг»
Далеко не все пользуются ипотекой. Те, у кого с пеленок есть квартира и машина, едва ли будут думать об ипотеке.
Причина незнания, как на самом деле работает ипотека и как ее лучше брать, на мой взгляд, в том, что никого из участников, кроме вас как заемщика (агент, банковский клерк или продавец квартиры), как правило, не интересует, КАК вы будете жить с ипотекой и КАК вы будете ее выплачивать и, уж тем более, гасить досрочно.
А потом получается, что ипотеку взяли неверно — там и плавающая ставка, и невозможность досрочных погашений, и — не дай бог — иностранная валюта.
Чтобы избержать слез и истерик после того, как кредитный договор подписан, давайте посмотрим на основные моменты выплаты ипотеки, о которых, как правило все молчат.
(В основе статьи — мой личный опыт и немного опыта других людей).
Сколько лет на самом деле выгодно выплачивать ипотеку? Разбираем тонкости жилищного кредита
Ипотека (жилищный кредит) состоит из двух частей — тело долга (сколько вам не хватает на квартиры и сколько вы хотите занять у банка) и проценты на пользование банковским продуктом.
И вот, что важно понимать.
1 — Первые 5-7 лет процент переплаты банку максимальный: только около 10% от ежемесячного платежа идет в счет погашения тела долга
Например, вы взяли ипотеку за покупку новостройки за 3 млн рублей. Ваш первый взнос был 400 тысяч. Остальную сумму (2 млн 600 тысяч рублей) — тело долга вашего кредита, то есть сколько вам не хватило на оплату кватиры.
На таких условиях ежемесячный платеж по кредиту будет примерно 20 тысяч рублей. Хорошо, вы подписали кредитный договор и начинаете выплаты каждый месяц в определенный день отчисляете 20 тысяч на ипотечный счет и проводите погашение ипотеки в личном кабинете мобильного приложения.
Задача ипотечника — уменьшать тело долга, как можно быстрее.
Так вот, когда вы делаете ежемесячный платеж 20 тысяч рублей в месяц, только около 10-20% от суммы платежа (то есть 2-4 тысячи) пойдет на уменьшение основного долга. Остальные 16-18 тысяч — вы просто перечисляете банку за пользование ипотекой.
С течение лет объем процента снижается. В среднем, самый большой процент и самый маленький размер погашения тела долга — это первые 5-7 лет кредита.
2 — Когда вы платите платежи по ипотеке первые 5-7 лет, тело долга уменьшается медленно
Продолжаем рассматривать пример.
За 12 месяцев выплат по 20 тысяч рублей в месяц платежей по ипотеке, можно наивно подумать, что вы за год «погасите» свой долг на 20*12 месяцев = 240 тысяч рублей.
Нет, это не так.
90% от суммы 240 тысяч в год — это выплаты по процентам и только 10% — тело кредита. Таким образом, выплачивая ипотеку год по 20 тысяч в месяц, вы сможете уменьшить тело долга только на 24-30 тысяч рублей.
Понимаете?
Погашение кредита в реальности будет выглядеть весьма уныло.
В личном кабинете банка вы будете видеть сумму долга (это стоимость займа, почти полная стоимость квартиры за минусом первоначального взноса). Когда вы вносите ежемесячный платеж, то цифра долга НЕ уменьшается сильно!
Например, у меня есть ипотека, где платеж 22 тысячи в месяц. Из них тело долга гасится только на 4 тысячи с каждым платежом, остальные 18 тысяч — идут в переплату процентов.
Получается, что вы платите-платите ипотеку, регулярно отчисляете платежи по кредиту, а жирненькая цифра долга в телефоне вообще не уменьшается.
Что делать?
3 — Быстро уменьшать кредит могут помочь досрочные погашения (особенно в первые 5-7 лет выплаты ипотеки)
Досрочные погашения бывают двух видов:
- в счет уменьшения ежемесячного платежа;
- и в счет уменьшения срока кредита.
Цифра основного долга будет существенно уменьшаться ТОЛЬКО при досрочных погашениях (особенно в первые 5-7 лет, когда процент переплаты максимальный). Здесь без разницы, уменьшаете вы платеж или срок, главное, ДЕЛАТЬ досрочные погашения.
Я придерживаюсь такой стратегии:
- если платеж комфортен, то, конечно, выгодно гасить срок ипотеки (чтобы уменьшить общую переплату);
- если платеж некомфортен, то сначала снижаем платеж (до тех пор, пока перестанем о нем думать) и затем начинаем гасить срок.
а) Досрочные погашения в счет уменьшения срока ипотеки
При досрочном погашении срока ипотеки (вместо уменьшения платежа) снижется общая переплата за квартиру за весь срок выплат.
Например, вы можете снижать срок ипотеки и выплатить ее не за 30 лет, как было в договоре изначально, а за 15, если делать досрочные погашения в счет уменьшения срока.
С точки зрения общей переплаты за жилье, ипотеку выгоднее гасить в счет уменьшения срока.
- Если я делаю досрочное погашение 500 000 рублей в счет уменьшения срока, то срок ипотеки составит 18 лет (вместо 30-ти). Переплата в этом случае составит 2,5 млн за весь срок ипотеки.
- Если я делаю досрочное погашение 500 000 рублей в счет уменьшения ежемесячного платежа, то платеж снизится на 5 тысяч рублей, срок ипотеки по-прежнему останется 30 лет. А вот переплата этом случае переплата составит уже 4,5 млн.
Получается, с точки зрения переплаты за весь срок ипотеки, выгоднее вносить регулярные досрочные погашения в счет уменьшения СРОКА кредита.
Плюс при снижении срока кредитования уходят платежи по страхованию жизни и имущества.
Вот, что показывает калькулятор с досрочным погашением.
Исходные данные: кредит на 30 лет, платежи по 23 тысячи рублей в месяц. Источник: https://ru.myfin.by/ipoteka/kalkulyator-dosrochnogo-pogasheniya
Исходные данные: кредит на 30 лет, платежи по 23 тысячи рублей в месяц. Источник: https://ru.myfin.by/ipoteka/kalkulyator-dosrochnogo-pogasheniya
Исходные данные: кредит на 30 лет, платежи по 23 тысячи рублей в месяц. Источник: https://ru.myfin.by/ipoteka/kalkulyator-dosrochnogo-pogasheniya
б) Досрочные погашения в счет уменьшения ежемесячного платежа
Если вам дорого выплачивать текущий платеж (например, он занимает больше 50% ваших доходов в месяц), тогда имеет смысл начать делать досрочные погашения, чтобы сначала снизить платеж.
В среднем каждые 100 тысяч досрочных погашений в счет уменьшения платежа уменьшают платеж на 1000 рублей.
С точки зрения переплаты за жилье, гасить ипотеку, уменьшая размер платежа менее ВЫГОДНО (см. скрншот 3 в пункте выше), ибо при снижении платежа переплата будет больше, чем при снижении срока.
На мой взгляд, если есть возможность делать досрочки, то лучше гасить срок. И только если вообще нет денег и нечем платить ежемесячные платежи, тогда — снижать платеж до комфортного, а затем — опять продолжать гасить срок…
4 — Обязательно вносите досрочные погашения. Особенно первые 5-7 лет
Очень важно и выгодно применять стратегию досрочных погашений. Подумайте, как вам удобнее.
Можно сначала гасить ежемесячный платеж и достигнуть комфортной суммы (чтобы не думать о нем), а затем — начать гасить срок кредита.
Почему может быть важно снижать платеж?
- На случай, если я потеряю работу и не смогу зарабатывать столько, сколько зарабатываю сейчас.
- На случай, если мои доходы по каким-то причинам уменьшаться.
- Я — живой человек, в конце концов, могу заболеть. В таком случае, мне тоже очень бы помог небольшой платеж.
Снижение платежа может быть также актуально, если у меня НЕСКОЛЬКО ипотек или других кредитных нагрузок. При таком образе жизни, снижение платежа в ипотеке той квартиры, которую, например, я планирую продать, — хорошая стратегия.
Вот интересную расчетную выкладку привел читатель канала в комментариях:
5 — В целом, гасить ипотеку досрочно имеет смысл в том случае, если это жилье для жизни, а НЕ для перепродажи
Если вы купили квартиру, чтобы продать ее через какое-то, то лишние деньги лучше откладывать на первый взнос на новую квартиру, а не пускать в счет досрочных погашений.
Также, покупая квартиру для перепродажи, имеет смысл брать максимально возможный срок ипотеки и наименьший первый взнос: в этом случае, возврат вложений будет максимальным.
Почему так?
Здечь идет о новостройке, которую покупают исключительно для перепродажи; в идеале, покупают на стадии фундамента, а продают ближе к сроку сдачи.
У инвестора изначально НЕ стоит цель погасить ипотеку: ему важно, как можно меньше вложить и как можно дороже продать.
При минимальном первом взносе (ПВ) платеж будет больше. Но даже при таком раскладе общая сумма вложений за время инвестиции (с момента покупки и до момента продажи) будет меньше, чем если бы изначально влить большой ПВ и при этом получить сниженный платеж.
Вообще, надо считать, конечно.
Но обычно каждая 1000 рублей платежа — это 100 тысяч плюс к первому взносу. То есть если хотим сэкономить на ежемесячном платеже, например, три тысячи рублей, то надо сделать ПВ на 300 тысяч больше. А если мы эти 3 тысячи будем просто добавлять каждый месяц к платежу, скажем, 2 года, пока дом строится, то это будет всего 72 тысячи (а не 300, как было бы, если бы мы положили их сразу в ПВ).
Таким образом, общие вложения будут меньше для инвестора. И, когда он эту квартиру продаст, то рентабельность инвестиций будет больше.
Понимаете рассуждение?
Как будет уменьшаться тело долга ипотеки при досрочных погашениях — неважно, в счет уменьшения срока или платежа?
1 — Основной долго уменьшается в любом случае при любом досрочном погашении (в срок или платеж). Выгодно делать досрочное погашение на следующий день после совершения ежемесячного платежа, так как обычно банки начисляют проценты по ипотеке каждый день и чем ближе дата нового ежемесячного платежа, тем бОльшая часть суммы уйдет в проценты, а не тело долга.
Неважно, как вы гасите досрочно ипотеку — в уменьшение срока или платежа, основной долг будет уменьшаться в любом случае.
Другой вопрос, на какую сумму.
Если, например, я вношу досрочно 100 тысяч рублей в счет уменьшения срока, на сколько будет снижно тело долга? Однозначно сказать нельзя, но, в среднем, тело долга будет уменьшено примерно на эти 100 тысяч при условии — !!! ВНИМАНИЕ!!! — если написать заявление на досрочное погашение на следующий день после внесения ежемесячного платежа, когда начислилось еще минимум процентов за новый месяц.
Это первое.
Вот еще ценный комментарий читателя про уменьшение долга.
1/2 Комментарий читателя канала о том, как по его опыту происходит уменьшение долга по ипотеке. Спасибо, что поделились!
1/2 Комментарий читателя канала о том, как по его опыту происходит уменьшение долга по ипотеке. Спасибо, что поделились!
2 — Досрочные погашения помогают быстрее снижать тело долга
Досрочные погашения помогают гасить основной долг.
Если взять двух человек со всеми равным условиями по ипотеке (тело долга, процент. первоначальный взнос), но :
- первый делает досрочные погашения по 10 тысяч в месяц в течение года
- а второй — не делает досрочных погашений и платит по исходному графику.
В конце года, тело долга первого человека, кто гасил досрочно, будет МЕНЬШЕ, чем второго. И вот почему.
Например, я внесла досрочное погашение 12 500 рублей на следующий день после ежемесячного платежа единоразово в счет уменьшения платежа и смотрю динамику в личном кабинете через месяц после очередного платежа.
- Платеж в следующем месяце сразу уменьшился на 200 рублей.
- Сумма досрочного погашения 12 500 уменьшила мне долг на 10 365 рублей.
- Обычно из суммы ежемесячного платежа только 1-2 тысячи в уменьшение долга (см. скриншоты ниже из моего личного кабинета). После досрочного погашения всего 12500 рублей единоразово — в следующем месяце из ежемесячного платежа уже 4 тысячи рублей пошли в счет погашения основного долга!
Понимаете? Вот смотрите на скриншоты из моего личного кабинета.
Вот так уменьшалось тело долга БЕЗ единого досрочного погашения — 1-2 тысячи из ежемесячного платежа уходили только в уменьшение тела долга.
Вот так уменьшалось тело долга БЕЗ единого досрочного погашения — 1-2 тысячи из ежемесячного платежа уходили только в уменьшение тела долга.
То есть чем больше я делаю досрочных погашений (неважно — в срок или платеж), тем бОльшая часть следующего платежа идет в уменьшение тела долга.
Еще пример на моей ипотеке.
Пример досрочного погашения ипотеки на реальном кредите в банке ВТБ
Привожу скриншоты из моего личного кабинета, чтобы не верить каким-то ипотечным калькуляторам.
- 15 декабря прошел ежемесячный платеж;
- 16 декабря — пишу заявление на досрочное погашение 132 736 рублей с целью снизить срок, срок исполнения заявления — 17 декабря. Из них, только 1337 рублей составляют проценты, остальные средства — идут в счет уменьшения основного долга (см. второй скриншот).
Посмотрим, на сколько завтра эти 132 тысячи уменьшат срок кредита.
ДО досрочного ПОГАШЕНИЯ ежемесячный платеж был 22113 рублей и срок 30 лет. Делаем частичное досрочное погашение размером 132 тысячи —>
ДО досрочного ПОГАШЕНИЯ ежемесячный платеж был 22113 рублей и срок 30 лет. Делаем частичное досрочное погашение размером 132 тысячи —>
ДО досрочного ПОГАШЕНИЯ ежемесячный платеж был 22113 рублей и срок 30 лет. Делаем частичное досрочное погашение размером 132 тысячи —>
- 17 декабря — напишу заявление на досрочное погашение с целью снизить платеж (два одновременно заявления в один день нельзя написать в банке ВТБ). Срок исполнения заявления — 18 декабря.
Подожду исполнение, приложу скриншоты и расскажу, на сколько 100 тысяч рублей могут снизить платеж.
До дорочного погашения платеж был 22113 рублей. —>
До дорочного погашения платеж был 22113 рублей. —>
Практика показывает, что никто не выплачивает ипотеку весь срок по договору (20-30 лет): как правило, все закрывают кредит быстрее. Теперь вы знаете, как это можно сделать путем досрочных погашений.
Главное, вовремя осознать, что только путем досрочных погашений можно избежать кощунственных переплат размером 2-3 квартиры.
✔️ Друзья, подписывайтесь на мой Инстаграм!
Источник
Расчет ипотеки онлайн
При намерении купить квартиру или любую другую недвижимость в кредит, было бы нелишним заранее рассчитать ежемесячный платеж ипотеки. Зная возможную сумму ежемесячных платежей, потенциальный заемщик с легкостью сможет сам рассчитать максимальный размер ипотеки, переплату и срок кредитования.
Для точного расчета платежей ипотеки очень удобно использовать специальную программу, доступную каждому, – ипотечный калькулятор. Эта программа, которая содержит набор математических формул, используется для вычисления всех значимых показателей кредита. Важнейшей функцией программы является расчет ипотеки онлайн. С помощью калькулятора заемщик без труда сможет рассчитать все ключевые условия ипотеки: платежи, сумму ипотеки, переплату, сроки и другие.
Для того, чтобы результат расчета ипотеки, совершаемого на калькуляторе, получился точным, обязательно нужно учитывать такие параметры как процентная кредитная ставка, различные платы и комиссии, которые могут иметь место, а также доступная для заемщика сумма первоначального взноса. Поэтому не лишним будет уточнить в банке информацию по поводу размера процентной ставке и комиссиях по выбранной кредитной программе.
Калькулятор ипотеки без труда можно найти в Интернете. Сегодня большинство банков размещают подобную программу на своих официальных сайтах. Эти сервисы на сайтах банков помогают рассчитать ипотеку и актуальные для каждого конкретного заемщика условия кредита – индивидуальную процентную ставку, выплаты и др. В таких сервисах, обычно, уже учтены категория заемщика, тип покупаемого жилья, возможность подключения программы страхования или же отказаться от нее, подходящую кредитную программу.
Существуют онлайн-калькуляторы, рассчитывающие размер ипотеки, размещенные не только на сайтах банков, но и на других интернет-порталах, специализирующихся на таких услугах. Такие калькуляторы также без проблем рассчитают условия кредита по параметрам, заданным пользователем. Онлайн-калькуляторы дают заемщикам прекрасную возможность не посещая банк лично предварительно рассчитать все интересующие их параметры.
Однако, не стоит забывать, что результат расчета, полученного на сервисах, которые расположены на сторонних сайтах, не будет окончательным. Для получения профессиональной консультации и точного расчета ипотеки на недвижимость можно обратиться к менеджеру непосредственно в банке. Ипотечный калькулятор – удобный сервис, дающий возможность для тех, кто планирует приобрести жилье в кредит, предварительно оценить свои возможности чтобы понять степень долговременной кредитной нагрузки.
Процентная ставка
Процентная ставка — очень важный параметр при рассчете ипотеки. Измеряется в процентах годовых. Этот параметр показывает сколько процентов начисляется на ваш долг в год. Для наглядности возьмем конкретное значение процентной ставки — 12%. Это значит, что в год к вашему долгу прибавляется ещё 12% от суммы долга, НО: при ипотечном кредитовании банк начисляет вам проценты не раз в год, а ежедневно на оставшуюся сумму долга. Не трудно посчитать сколько процентов начисляется каждый день: 12% / 12 месяцев / 30 дней = 0.033%.
Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше. Именно поэтому первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока.
Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:
Таблица 1. Демонстрация влияния процентной ставки на параметры кредита.
Фиксированная и плавающая процентная ставка
Фиксированная процентная ставка — это ставка по кредиту, которая устанавливается на весь срок кредита. Она прописана в кредитном договоре и не может быть изменена.
Плавающая процентная ставка — это ставка по кредиту, которая не является постоянной величиной, а рассчитывается по формуле, которая определена в договоре. Размер ставки состоит из двух частей: Первая составляющая — плавающая, привязана к какому либо рыночному индикатору (например Mosprime3m или ставка рефинансирования ЦБ) и изменяется с периодичностью, определенной в кредитном договоре (например, ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода). Вторая составляющая, фиксированная — это процент, который берет себе банк. Эта часть остается всегда постоянной.
Аннуитетный и дифференцированный платеж
- Аннуитетный платеж – вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа остаётся постоянным на всём периоде кредитования.
- Дифференцированный платеж – вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа по погашению кредита постепенно уменьшается к концу периода кредитования.
В настоящее время наиболее распространен аннуитетный платеж.
Источник