Оформление ипотечного кредитования в Армении в 2019 г.
Рынок недвижимости в Армении характеризуется активностью, а ипотечный рынок — боле чем. Как свидетельствует статистика, объем ипотечного кредитования в Армении в феврале 2019 года к февралю 2018 года вырос на 100%. А портфель ипотечного кредитования в стране вырос на 30%.
По оценке экспертов, этот беспрецедентный рост ипотечного кредитования в банках и кредитных организациях Армении, обусловлен улучшением условий ипотечного кредитования, в том числе упрощением процесса оформления кредита.
Как и на каких условиях оформляется ипотечный кредит, какие документы необходимы для оформления ипотечного кредита?
Условия ипотечного кредитования на приобретение жилых домов и квартир
Если вы решили оформить ипотечный кредит, сначала вам нужно выбрать банк, ознакомиться с процентными ставками и другими условиями. Или просто свяжитесь с профессиональным риелтором, который хорошо знаком с данной отраслью: он посоветует вам выбрать нужный банк и поможет организовать процесс оформления ипотечного кредитования.
Отметим, что в последние годы ипотечное кредитование характеризуется упрощенной процедурой оформления и стало более доступным для широких слоев населения.
Существует несколько вариантов ипотечного кредитования:
Вариант 1. Если вы приобретаете квартиру в новостройке, непосредственно от застройщика, стоимость которой не превышает 55 млн драм, то согласно закону «О возврате подоходного налога» государство возвращает проценты за кредит, из выплаченного покупателем подоходного налога. Документы предоставляются в Налоговый комитет единожды, после чего ежеквартально банк и работодатель предоставляют платежные документы в налоговый орган. В этом случае вы можете оформить кредит в любом банке, с незначительным различием процентных ставок и сроков. Жители Армении смогут только один раз воспользоваться данной программой.
Вариант 2. Если вы решили приобрести квартиру, стоимость которой не превышает 25 млн. драм, то можете воспользоваться программой «Жилье молодым». Программа рефинансируется Национальной ипотечной компанией. Proinfo.am ознакомит вас с подробностями в отдельной статье.
Доступные кредиты предоставляет также Национальная ипотечная компания. В целом, на рынке наблюдается снижение процентных ставок, поскольку среди банков существует большая конкуренция, а на рынке — растущий спрос.
Очень важное обстоятельство, зависящее от вида ипотечного кредитования: существуют коэффициенты, определяющие платежеспособность заемщика, которые применяются при оформлении кредита. 1. PTI — размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 35% ежемесячного дохода заемщика, 2. OTI – соотношение всех финансовых обязательств не должно превышать 45% дохода, 3. LTV – соотношение кредит/залог, при котором сумма кредита не должна превышать 70% от общей стоимости имущества. Это базовые коэффициенты, которые применяются в общем порядке при расчете кредитоспособности клиента. Но существуют банки, которые применяют другие методы оценки кредитоспособности.
Условия ипотечного кредитования для молодых семей
Недавно правительство Армении, в рамках государственной целевой программы «Молодым семьям — доступное жилье», утвердило проект, согласно которому в утвержденное приложение от 29 декабря 2010 года будут внесены некоторые изменения. Согласно последним изменениям, квартиру можно приобрести по процентной ставке 7,5%, вместо прежних 9,5%. Напомним, что 2% от 7.5% субсидируется государством, это означает, что в рамках этой программы заемщику остается в среднем 5,5% обслуживания. Порог суммарного возраста супругов с прежних 65 лет повышен до 70 лет, было снято ограничение, согласно которому возраст каждого из супругов не должен превышать
Источник
ЕРЕВАН, 27 июля. /АРКА/. Премьер министр Армении Никол Пашинян объявил о запуске ипотечной программы социального назначения с беспрецедентно низкими процентными ставками. Премьер согласился с мнением граждан, согласно которому процентные ставки в Армении по ипотечным кредитам и, в целом по кредитам, высоки. Он сообщил, что правительство уже начало процесс по урегулированию этого вопроса.
Информационное агентство «АРКА» захотело выяснить, насколько реально снизить процентные ставки по ипотеке при нынешней экономической ситуации, а также насколько доступно приобретение жилья в ипотеку в Армении.
Что говорит статистика?
По данным Центробанка Армении, объем ипотечного кредитования армянскими банками на конец мая 2018 года составил 214,6 млрд. драмов, причем только в драмах – 117,3 млрд. драмов. При этом за последние 5 лет ипотечное кредитование банками выросло на 62%, а за 10 лет — в 3,3 раза.
По последним данным ЦБ, средняя ставка по ипотечным кредитам для физических лиц на конец мая составляла 11,3%, притом, что средняя ставка по драмовым кредитам сроком более года в мае составляла 12,81%.
Можно ли снизить ставки?
По мнению доктора экономических наук, профессора, главы исследовательского центра «Альтернатива» Татула Манасеряна, реализовать специальную программу ипотечного кредитования по беспрецедентно низким ставкам в Армении возможно.
Он считает, что данная программа должна осуществляться на основе государственного и частного партнерства, взаимодействия с Центробанком и международными финансовыми структурами.
«В стране есть свободные ресурсы, но их очень мало. Поэтому надо всегда рассматривать кредиты, предоставляемые международными организациям, которые зачастую выделяют финансирование по тем или иным программам по доступным ставкам. Необходимо использовать все имеющиеся ресурсы для решения социальных вопросов населения «, — сказал Манасерян.
Научный сотрудник Института Кавказа, экономист Грант Микаелян пояснил, что ныне действующие условия предоставления ипотеки обусловлены финансовым рынком и в целом экономической ситуацией в стране.
Он отметил, что ставки по кредитам за последние годы снижались, и если три-четыре года назад они были высокие по постсоветским меркам, то сейчас их можно назвать приемлемыми в связи с некоторой стабилизацией экономической ситуации в стране.
Эксперт считает, что ипотечную программу социального назначения с беспрецедентно низкими ставками реализовать возможно, но с некоторыми оговорками.
Микаелян сказал, что в развивающейся стране есть предел для снижения процентных ставок по кредитам, и надо учитывать существующие факторы рисков, к примеру, фактор риска войны.
«Учет рисков дополнительно завышает процентные ставки как по внутренним кредитам, так и по кредитам, которые предоставляются международными организациями Армении и армянским банкам «, — отметил он.
В то же время он подчеркнул, что ставка не может быть ниже ставки рефинансирования (6%) и доходности еврооблигаций.
«Ипотечные ставки можно снизить рыночными инструментами только при стабилизации экономики, когда будет возможно дальнейшее снижение ставки рефинансирования, ставок по евробондам и одновременно при повышении доходов населения. Но это — долгосрочная задача», — заявил эксперт.
Он уточнил, что снизить ставки можно будет при условии госсубсидирования в рамках государственных программ.
Сегодня в Армении уже действует ряд таких госпрограмм и поощрительных мер, в частности, возможность компенсации процентов по ипотеке за счет подоходного налога заемщиков.
Программа госсодействия ипотечным заемщикам, предполагающая возврат подоходного налога для компенсации процентов по ипотеке, в Армении начала действовать с 2015 года. По данным Комитета по госдоходам, в процесс компенсации процентов по ипотеке за счет подоходного налога по положению на 20 июля 2018 года вовлечено 3378 заемщиков, а совокупный объем возвращенных из госбюджета средств по линии подоходного налога физлиц за весь период действия программы составил 6,1 млрд. драмов.
Кому сегодня доступна ипотека?
Чтобы понять, кто может сегодня в Армении приобрести квартиру в ипотеку, необходимо ознакомиться с условиями рынка и реализуемыми программами.
Но для начала отметим, что среднемесячная зарплата в стране сегодня колеблется от 167 223 драмов ($346) до 199 769 драмов ($414). Вместе с тем самая высокая зарплата в Армении зафиксирована в сфере информации и связи — выше 400 тыс. драмов ($829), а самая низкая – в сфере сельского хозяйства – примерно 120 тыс. драмов ($248,9).
При этом минимальная зарплата в стране составляет 55 тыс. драмов.
Почем жилье?
Среднерыночная цена 1 кв. метра жилья в многоквартирных зданиях, по последним данным Госкадастра недвижимости за апрель 2018 года, составляет от 160 тыс. драмов ($330) до более 500 тыс. драмов или $1 037 в зависимости от местонахождения.
В Армении сегодня действуют две рефинансирующие компании — «Национальная ипотечная компания» и «Жилье молодым», единственным акционерами которых является Центральный банк. Данные компании осуществляют различные ипотечные программы с государственным субсидированием.
Основные условия покупки жилья в ипотеку в рамках программ «Национальной ипотечной компании» с армянскими банками следующие: сумма кредита составляет до 35 млн. драмов, срок погашения – 10-15 лет, предоплата – 30%, а номинальная ставка – 11-13%.
Условия классической программы «Жилье молодым» таковы: сумма кредита – 17,5 млн. драмов, срок – 10-15 лет, предоплата – 30%, а ставка – 9,5% (2% — субсидируются).
В отличие от специальных программ, ипотека за счет собственных средств кредитных организаций предоставляется на более длительный срок — до 30 лет, но здесь условия жестче, в частности, процентная ставка может быть выше и предоплата больше.
Немного математики
Допустим, вы участник программы «Доступное жилье молодым семьям» и решили купить бюджетную квартиру в Ереване стоимостью примерно в 14 418 600 драмов ($30 тыс.), по ставке в 10%, сроком погашения — 15 лет и предоплатой 30% (более 4,3 млн. драмов или $9 тыс.).
В этом случае ежемесячные аннуитетные платежи (вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа остается постоянным на всем периоде кредитования) составят 108 460 драмов (расчеты сделаны онлайн калькулятором одного из банков Армении. — Ред).
Кому доступна ипотека?
Взять ипотеку на таких условиях может позволить себе семья, чей общий ежемесячный доход составляет в среднем от 300 тыс. драмов. Это та сумма, которая позволяет обеспечить ежемесячные личные расходы, естественно, с багажом существенных накоплений для предоплаты и экономии на себе в течение 15 лет.
По последним данным Нацстаткомитета Армении, 4% работающих граждан получают зарплату ниже минимальной, а 11% на уровне минимальной. Выше минимальной зарплаты, в частности, не более ее трехкратного размера (около 165 тыс. драмов), получают 67,3% трудящихся. Но это все равно ниже среднемесячной зарплаты. И только у 17,8% трудящихся зарплата выше, чем трехкратный размер минимальной зарплаты.
Таким образом, с учетом уровня бедности, высокой безработицы и разброда в доходах приобрести жилье за счет ипотечного кредита может далеко не всякая семья в нашей стране.
И поэтому начатый правительством процесс по либерализации условий ипотечного кредитования на сегодня является весьма и весьма востребованным. -0-
Источник
Норамут
Кредит предоставляется гражданам и/или резидентам РА для приобретения квартиры, жилого дома или земельного участка.
Условия кредитования:
Общие положения и условия
Ограничения
- PTI≤45-60%, в зависимости от размера соотношения «кредит/залог»
- В случае кредита на сумму в размере 25 млн. драмов РА или эквивалентную сумму в долларах США/Евро — OTI≤55-70% (PTI+10%)
- Если соотношение «кредит/залог» превышает 60%, анализ доходов обязателен
- На момент подачи заявки на получение кредита сумма возраста лица, подающего заявку, и срока кредита не должна превышать 65-и
- В случае приобретения земельного участка, целью кредита должно быть исключительно строительство жилого помещения, причем строительные работы должны начаться и завершиться максимум в течение двух лет с момента выдачи кредита. В случае, если строительство не будет завершено в течение указанного периода времени и не будет оформлена государственная регистрация результата, Банк это рассмотрит как нецелевое использование кредита и пересмотрит процентную ставку или потребует преждевременное погашение кредита
- Требуется наличие минимум одного поручителя/созаемщика
- Требования в отношении кредитной истории заемщика и других лиц, ведущих совместное хозяйство с заемщиком (согласно отчету АКРА и информации, полученной из других источников, доступных Банку):
а) На момент подачи заявки на получение кредита лицо, подающее заявку, не должно иметь просроченных кредитных обязательств (включая гарантии), а также гарантий, классифицированных по классу строже “стандартного”
б) В течение одного года, предшествующего дате подачи заявки на получение кредита, лицо, подающее заявку, не должно иметь обязательств по какому-либо кредиту, классифицированных по классу строже “стандартного”, а также суммарной просрочки по выплате всех кредитов на 25 дней и дольше (эти условия не распространяются на гарантии)
в) На момент подачи заявки на получение кредита лица, ведущие совместное хозяйство с заемщиком, не должны иметь действующих просроченных кредитных обязательств и/или обязательств, классифицированных по классу строже “стандартного” (включая гарантии)
Процедура погашения кредита и процентов
Ежемесячно, одним из нижеприведенных способов:
- “Аннуитет” (равные ежемесячные погашения), включая основную сумму и накопленные проценты в изменяющихся размерах,
- “Пружинообразно” (переменные ежемесячные погашения), включая основную сумму в фиксированном, а проценты — в изменяющихся размерах.
Штраф в случае просрочки погашения кредита и/или процентов
В случае нарушения сроков погашения, предусмотренных в договоре, Заемщик выплачивает Банку штраф в размере 0.13% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Обеспечение
Приобретаемое недвижимое имущество, а в случае приобретения квартиры в еще недостроенном здании, залог другого недвижимого имущества (до регистрации права собственности на приобретаемое недвижимое имущество), представив договор на приобретение нового недвижимого имущества, при условии, что после получения свидетельства о праве собственности на приобретаемое недвижимое имущество, оно также будет заложено его в пользу Банка.
Соотношение кредит/залог рассчитывается на основании оцененной ликвидной стоимости залога. Максимальное соотношение кредит/залог составляет 90% (в случае первичного рынка 100%, но не более 90% от оцененной рыночной стоимости), а в случае залога дополнительного недвижимого имущества – 100% от ликвидной стоимости приобретаемого недвижимого имущества, причем соотношение кредит/общая оцененная ликвидная стоимость всего закладываемого имущества (приобретаемого и закладываемого дополнительно) не может превышать 90%.
Сумма кредита не может превышать 100% фактической покупной цены недвижимого имущества / фактической покупной ценой считается цена, указанная в соответствующем объявлении/договоре, если по обоснованному мнению Банка эта цена считается приемлемой/.
Перечень документов, которые необходимо представить в Банк
1. Кредитная заявка-опросный лист
2. Документ, удостоверяющий личность, номер общественных услуг или справка об отсутствии номера общественных услуг, выданная органом, ведущим государственный регистр населения (не требуется, если клиент представляет идентификационную карту, в которой указан номер общественных услуг)
3. Справка с места проживания, с указанием совместно проживающих членов семьи
4. Справка с места работы, которая должна быть выдана не раньше, чем за 20 календарных дней до его предоставления в Банк. У лица, подающего заявку на получение кредита, может потребоваться также копия индивидуального годового отчета, представленного работодателем в отношении заемщика.
4.1. В случае осуществления не предпринимательской деятельности (например: инвестиции, сдача имущества в аренду, депозитные инвестиции и др.), должна быть представлена справка о доходах, получаемых от данной деятельности
4.2. В случае осуществления предпринимательской деятельности:
• справка о доходах от деятельности – для юридических лиц;
• финансовый анализ – для частных предпринимателей и физических лиц.
4.2.1. Если лицо, подающее заявку на получение кредита, является частным предпринимателем — справка из КГД об обязательствах по отношению к государству, а если данное лицо занимается определенной деятельностью, для которой требуется лицензирование или разрешение, необходимо также представить соответствующую лицензию и/или разрешение, если таковое является фактором, существенно влияющим на его доходы.
5. Свидетельство/а/ о праве собственности на имущество, принадлежащее лицу, подающему заявку, и/или созаемщикам (в случае наличия)
6. Оригинал свидетельства о праве собственности на приобретаемое имущество и основание для приобретения (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и др.), которые должны быть представлены до выдачи соответствующего кредита (в исключительных случаях Банк может потребовать эти документы до утверждения кредитной заявки)
7. Единая справка из Кадастра недвижимого имущества при правительстве РА об ограничениях относительно закладываемого имущества (после утверждения кредита)
8. Свидетельство/а/ о браке (в случае наличия) заемщика и залогодателей (если это не одно лицо)
9. Заключение/акт о предварительной оценке залога
10. Отчеты АКРА в отношении залогодателя/-лей/ (до утверждения кредита)
11. Заявление о цене приобретаемого имущества, а если лицо, подавшее заявку, внесло определенную предоплату, то должны быть представлены документы, подтверждающие это
12. Другие документы по требованию Банка.
Прочие обязательные условия
- Штраф за преждевременное погашение Кредита, комиссионные, компенсация или другие условия, неблагоприятные для заемщика, определяются кредитным договором, заключаемым между Банком и клиентом.
- Кредит подлежит мониторингу согласно соответствующим внутренним правовым актам.
Отсрочка очередного погашения:
На основании заявления заемщика может быть произведена отсрочка очередного погашения кредита заемщика. Целью отсрочки погашения является возможность перенесения следующего погашения на последующий период, установленный графиком погашения кредита, в случае временного изменения финансовых потоков (отпуск и др.), посредством распределения всей суммы (основной суммы и процентов), подлежащей погашению в следующем месяце, на последующие месяцы графика (в случае ежемесячной выплаты, сумма выплаты переносится и прибавляется к сумме месяца, следующего после месяца данной выплаты).
Это производится посредством капитализации процентов, подлежащих выплате за следующий месяц, на основную сумму кредита. Капитализированные проценты вместе с основной суммой кредита за следующий месяц распределяются на все последующие месяцы, предусмотренные графиком.
Возможность отсрочки очередного погашения применима в отношении кредитов “Норамут”, “Норуйт” и “Модерн”, обслуживаемых в течение минимум 6 месяцев, причем в отношении применимости действуют следующие ограничения:
- Общий размер обязательства за следующий месяц, образованный в результате капитализации, не должен превышать общую основную сумму кредита, погашенную с начала срока действия кредита
- Отсрочка очередного погашения не применима в течение льготного периода, а также в отношении кредитов с пересмотренным графиком погашения
- На момент подачи заявления на отсрочку очередного погашения, по части рассматриваемого кредита не должно быть суммарной просрочки дольше 6-и дней, данный кредит должен был классифицирован как “стандартный”, и данный заемщик не должен иметь просроченных обязательств перед Банком, а также не должно быть просрочки по выплате данного кредита за период, предшествующий выплате, рассматриваемой для отсрочки
- в случае кредитов сроком до 60 месяцев, отсрочка очередного погашения возможна только 1 раз за весь срок действия кредита
- в случае кредитов сроком 60 месяцев и дольше, отсрочка очередного погашения возможна максимум 5 раз за весь срок действия кредита, за исключением последних 2 лет, предусмотренных графиком, причем отсрочка возможна не чаще, чем 1 раз за отчетный год
Предоставление льготного периода
Кредит может предоставляться со льготным периодом (grace period) длительностью до 12 месяцев, для кредитов, предоставленных с целью приобретения квартир, находящихся на административной территории Еревана:
а) При условии соответствия критериям Банка и если соотношение «кредит/залог» не превышает 90%, или
б) если соотношение «кредит/залог» не превышает 60%
Если будет принято решение о предоставлении кредита со льготным периодом, при подсчете показателей кредитоспособности не принимаются за основу суммы ежемесячного погашения в течение льготного периода
**ППСКБ — плавающая процентная ставка ЗАО «Конверс Банк»
В случае плавающих процентных ставок максимальный порог повышения и понижения номинальной процентной ставки устанавливается в размере +/- 4 процентных пункта.
Рассчитанная номинальная процентная ставка округляется до одной сотой.
** PTI – Соотношение максимальной суммы ежемесячных выплат в счет погашения основной суммы кредита и накопленных процентов к чистым доходам заемщика и других лиц, ведущих совместное хозяйство с заемщиком, а также созаемщика, в случае его наличия.
1В случае приобретения имущества с первичного рынка, установленные пограничные величины соотношения кредит/залог рассматриваются с отклонением на +10 процентных пунктов (процентная ставка и PTI устанавливаются, принимая за основу величины, установленные Банком, соответствующие отклоненным величинам), причем данное условие не распространяется на кредитование без проведения анализа доходов.
Источник
