Î ìàòåðèíñêîì (ñåìåéíîì) êàïèòàëå è î òîì, ÷òî åãî ñðåäñòâà ìîæíî èñïîëüçîâàòü íà ïîêóïêó æèëüÿ â èïîòåêó ëèáî íà ïîãàøåíèå óæå èìåþùåãîñÿ äîëãà, à òàêæå î òîì, êàê ýòî ãðàìîòíî ñäåëàòü, æóðíàë Metrinfo.Ru ðàññêàçûâàë óæå íå ðàç. Îäíàêî æèçíåííûå ñèòóàöèè áûâàþò î÷åíü ðàçíûìè è ÷àñòî ñîâñåì íå «êëàññè÷åñêèìè», ïîýòîìó ó îáëàäàòåëåé ñîîòâåòñòâóþùèõ ñåðòèôèêàòîâ âîïðîñîâ âñåãäà õâàòàåò, è â ýòîò ðàç, ïðèáåãíóâ ê ïîìîùè ýêñïåðòîâ, ìû ðåøèëè îòâåòèòü õîòÿ áû íà íåêîòîðûå èç íèõ.
Äàííàÿ ñòàòüÿ ÿâëÿåòñÿ ñïðàâî÷íî-èíôîðìàöèîííûì ìàòåðèàëîì, âñÿ èíôîðìàöèÿ â íåé ïðåäñòàâëåíà â îçíàêîìèòåëüíûõ öåëÿõ è íîñèò èñêëþ÷èòåëüíî èíôîðìàöèîííûé õàðàêòåð.
Åñëè ó âàñ åñòü æåëàíèå âçãëÿíóòü íà ïðåäûäóùèå ìàòåðèàëû «Ïîðòàëà î íåäâèæèìîñòè MetrInfo.Ru» íà òåìó ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà, òî âîò îíè: «Ó âàñ åñòü 400 òûñÿ÷ ðóáëåé? Âû óæå ìîæåòå êóïèòü êâàðòèðó. Ðàñêðûâàåì âåðíûé ñïîñîá»; «Êâàðòèðà â íîâîñòðîéêå äëÿ ìîëîäîé ñåìüè: ñîâåòû ýêñïåðòîâ òåì, êòî ñîáèðàåòñÿ âçÿòü èïîòåêó. Êàê ñîêðàòèòü ïëàòåæè: ïðèâëå÷ü ñîçàåìùèêîâ, ïðèëîæèòü ìàòåðèíñêèé êàïèòàë, âûáðàòü ìàêñèìàëüíûé ñðîê êðåäèòîâàíèÿ»; «Èïîòåêà äëÿ ìîëîäîé ñåìüè: áàíêè ãîòîâû ê äèàëîãó. Ïåðñïåêòèâíûì çàåìùèêàì îñîáûå óñëîâèÿ, ëüãîòû è ðàññðî÷êè ïðè ðîæäåíèè äåòåé. Íå çàáóäüòå èñïîëüçîâàòü ìàòåðèíñêèé êàïèòàë!».
À ìû ïåðåõîäèì ê íàøåé ñëåäóþùåé òåìå íåîæèäàííûì è íåîáû÷íûì ñèòóàöèÿì, êîòîðûå èíîãäà âîçíèêàþò â ìîëîäûõ ñåìüÿõ, ðàçäóìûâàþùèõ íàä òåì, êàê ñ ïîìîùüþ ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà âçÿòü èïîòå÷íûé êðåäèò èëè ïîãàñèòü óæå èìåþùèéñÿ.
Ñèòóàöèÿ 1: ïðè÷èíû äëÿ îòêàçà è ìîæíî ëè èõ ïðåîäîëåòü
Âëàäåëåö ñåðòèôèêàòà íà ìàòåðèíñêèé (ñåìåéíûé) êàïèòàë (ÌÑÊ) íå õî÷åò âîñïîëüçîâàòüñÿ ñâîèìè ïðàâàìè, òàê êàê «âñå ðàâíî îòêàæóò». Âîïðîñ: äåéñòâèòåëüíî ëè áàíê èëè Ïåíñèîííûé ôîíä ÐÔ ìîæåò îòêàçàòü â èñïîëüçîâàíèè ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà äëÿ ïîëó÷åíèÿ èïîòåêè èëè ïîãàøåíèÿ óæå ñóùåñòâóþùåé çàäîëæåííîñòè?
È áàíê, è Ïåíñèîííûé ôîíä â ñàìîì äåëå ìîãóò îòêàçàòü â èñïîëüçîâàíèè ìàòåðèíñêèõ äåíåã íà ïîêóïêó èïîòå÷íîãî æèëüÿ, âîò òîëüêî áîÿòüñÿ ýòîãî ñîâåðøåííî íå ñòîèò, ïîòîìó ÷òî ïðè÷èí äëÿ îòêàçà ñîâñåì íåìíîãî.
 ïåðâóþ î÷åðåäü Ïåíñèîííûé ôîíä îòêàçûâàåò ìîøåííèêàì è âåñüìà íåäîáðîïîðÿäî÷íûì ãðàæäàíàì, ïðè÷åì îñíîâàíèÿ îòêàçà èçëîæåíû â ôåäåðàëüíîì çàêîíîäàòåëüñòâå. Êàê ñîîáùàåò Àëåêñåé Ñèòèøåâ, íà÷àëüíèê îòäåëà ðàçâèòèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ «ÞíèÊðåäèò Áàíêà», îòêàçíèêàìè ïðèçíàþòñÿ:
— ëþäè, ëèøåííûå ðîäèòåëüñêèõ ïðàâ èëè îãðàíè÷åííûå â ýòèõ ïðàâàõ;
— ñåìüè, â îòíîøåíèè êîòîðûõ ïðèíÿòî ðåøåíèå îá îòìåíå óñûíîâëåíèÿ, èëè ðåáåíêà çàáðàëè îðãàíû çàùèòû ïðàâ íåñîâåðøåííîëåòíèõ;
— ñîâåðøèâøèå â îòíîøåíèè ñâîåãî ðåáåíêà ïðåñòóïëåíèå, îòíîñÿùååñÿ ê ïðåñòóïëåíèÿì ïðîòèâ ëè÷íîñòè.
Ïîíÿòíî, ÷òî îïèñàííûå âûøå ñèòóàöèè îòíîñÿòñÿ ê êàòåãîðèè «èç ðÿäà âîí âûõîäÿùèå».
Òàêæå îòêàç ïî÷òè íåèçáåæåí, åñëè â ïàêåòå äîêóìåíòîâ, êîòîðûå òðåáóåòñÿ ïîäàòü â Ïåíñèîííûé ôîíä, áóäóò âûÿâëåíû íåäîñòîâåðíûå ñâåäåíèÿ. «Îòêàçûâàþò è â òåõ ñëó÷àÿõ, êîãäà ïðè èñïîëüçîâàíèè ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà íà ïîêóïêó æèëüÿ íå ïðîñìàòðèâàåòñÿ öåëåâàÿ íàïðàâëåííîñòü èñïîëüçîâàíèÿ ñðåäñòâ, òî åñòü íå ïðåäîñòàâëåí äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè æèëîé íåäâèæèìîñòè èëè êðåäèò íåöåëåâîé», — ðàññêàçûâàåò Íèêîëàé Àëòóíèí, íà÷àëüíèê îòäåëà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ Ïðîìñâÿçüáàíêà. Âïîëíå âîçìîæíî, ÷òî çàåìùèê äåéñòâèòåëüíî ñîáèðàåòñÿ êóïèòü íà ïîëó÷åííûå â äîëã ñðåäñòâà æèëüå, âîò òîëüêî íå ìîæåò îôîðìèòü íà íåãî èïîòåêó (íàïðèìåð, êâàðòèðà íå ïîäõîäèò ïîä òðåáîâàíèÿ áàíêà, ïðåäúÿâëÿåìûå ê æèëûì ïîìåùåíèÿì, ëèáî ýòî íåäîñòðîåííûé ÷àñòíûé äîì, ïîêóïêà êîòîðîãî ïî èïîòåêå â íàøèõ ðåàëèÿõ ôàêòè÷åñêè íåâîçìîæíà), ïîýòîìó áåðåò êðåäèò íà ïîòðåáèòåëüñêèå íóæäû, îäíàêî Ïåíñèîííûé ôîíä äîëæåí áûòü óâåðåí â öåëåâîì èñïîëüçîâàíèè ñðåäñòâ, à óâåðèòü åãî ìîãóò ëèøü äîêóìåíòû, ÷òî â îáùåì-òî ñïðàâåäëèâî.
«Òàêæå ñîãëàñíî ñòàòüå 10 Çàêîíà ¹ 256 «Î ñðåäñòâàõ ãîñïîääåðæêè ñåìåé, èìåþùèõ äåòåé», Ïåíñèîííûé ôîíä ÐÔ ìîæåò îòêàçàòü â íàïðàâëåíèè ñðåäñòâ ÌÑÊ íà ïîãàøåíèå äîëãà èëè íîâûé çàåì â ñëó÷àå, åñëè êâàðòèðà îôîðìëåíà íå òîëüêî íà ñóïðóãîâ è äåòåé, íî è íà äðóãèõ ðîäñòâåííèêîâ (ðîäèòåëåé, áðàòüåâ, ñåñòåð è ò.ï.)», — îòìå÷àåò Ìàðèÿ Ïîëÿêîâà, äèðåêòîð äåïàðòàìåíòà èííîâàöèé, ìåòîäîëîãèè è ñòàíäàðòèçàöèè ÀÈÆÊ.
Åùå îäíà ïðè÷èíà îòêàçîâ ñî ñòîðîíû Ïåíñèîííîãî ôîíäà áàíàëüíàÿ íåâíèìàòåëüíîñòü ïîòåíöèàëüíîãî çàåìùèêà. Êàê ñîîáùàåò Íàòàëüÿ Êîíÿõèíà, íà÷àëüíèê óïðàâëåíèÿ èïîòå÷íîãî è ïîòðåáèòåëüñêîãî êðåäèòîâàíèÿ ÑÌÏ Áàíêà, ìàòåðèíñêèé êàïèòàë íå ðàçðåøàò èñïîëüçîâàòü â èïîòå÷íûõ öåëÿõ, åñëè ñ çàÿâëåíèåì íà åãî èñïîëüçîâàíèå áóäåò ïðåäîñòàâëåí íåïîëíûé êîìïëåêò äîêóìåíòîâ ëèáî â áóìàãàõ áóäóò îøèáêè è íåòî÷íîñòè.
Íî ñòîèò îòìåòèòü, ÷òî, êàêîé áû íè áûëà ïðè÷èíà îòêàçà, ìîæíî îòñòàèâàòü ñâîè ïðàâà: «Ôàêò îòêàçà íå ÿâëÿåòñÿ êðèòè÷åñêèì è ìîæåò áûòü îáæàëîâàí â âûøåñòîÿùèé îðãàí Ïåíñèîííîãî ôîíäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè èëè â óñòàíîâëåííîì ïîðÿäêå â ñóäå», — îòìå÷àåò Àëåêñåé Ñèòèøåâ («ÞíèÊðåäèò Áàíê»). Åñëè çàåìùèê ñóìååò äîêàçàòü ñâîþ ïðàâîòó è ïðàâî íà èñïîëüçîâàíèå ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà, äåíüãè â áàíê îáÿçàòåëüíî ïîñòóïÿò.
Ó áàíêîâ òîæå åñòü îïðåäåëåííûå ïðè÷èíû íå ïðèíèìàòü ìàòåðèíñêèé (ñåìåéíûé) êàïèòàë, íî, ïðàâäà, òîëüêî ïðè âûäà÷å íîâîãî êðåäèòà. «Åñëè æå Ïåíñèîííûé ôîíä ãîòîâ ïåðåâåñòè ñðåäñòâà ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà â ñ÷åò îïëàòû óæå ñóùåñòâóþùåãî èïîòå÷íîãî çàéìà, áàíê íå ìîæåò â ýòîì îòêàçàòü, ïðè÷åì îí îáÿçàí ñïèñàòü ïîñòóïèâøèå ñðåäñòâà â ñ÷åò îïëàòû îñíîâíîãî äîëãà â òîò æå äåíü (ò.å. äåíü â äåíü)», — óòâåðæäàåò Íàòàëüÿ Êîíÿõèíà (ÑÌÏ Áàíê).
Íó à ïðè âûäà÷å íîâîãî êðåäèòà ïðè÷èíàìè îòêàçà ìîãóò ñòàòü: íåäîñòàòî÷íàÿ ñóììà ñîáñòâåííûõ ñðåäñòâ (äàæå åñëè â êà÷åñòâå ïåðâîíà÷àëüíîãî âçíîñà âûñòóïàåò ìàòåðèíñêèé êàïèòàë, êàê ïðàâèëî, çàåìùèêó íóæíî èìåòü íàêîïëåíèÿ õîòÿ áû â ðàçìåðå 5-10% îò ñòîèìîñòè æèëüÿ), íàðóøåíèå ñðîêîâ (ïîñëå ïðåäâàðèòåëüíîãî îäîáðåíèÿ êðåäèòà áóäóùåìó çàåìùèêó âñåãäà äàåòñÿ îïðåäåëåííûé ñðîê íà ïîèñê æèëüÿ è îêîí÷àòåëüíîå îôîðìëåíèå èïîòåêè), ñîìíèòåëüíûé õàðàêòåð ñäåëêè êóïëè-ïðîäàæè, êîãäà åñòü ïîäîçðåíèÿ â íåöåëåâîì èñïîëüçîâàíèè ñðåäñòâ ÌÑÊ.
«Íàïðèìåð, âðÿä ëè ïîëó÷èòñÿ êóïèòü êâàðòèðó ó ñâîèõ ðîäñòâåííèêîâ (ðîäèòåëåé, áðàòüåâ-ñåñòåð, ïëåìÿííèêîâ è ò.ï.). Çàêîíîäàòåëüíîãî çàïðåòà íà ïîäîáíûå ñäåëêè íåò, íî ìíîãèå êðåäèòîðû óñòàíàâëèâàþò òàêèå îãðàíè÷åíèÿ, ÷òîáû èçáåæàòü ìîøåííè÷åñêèõ ñõåì ïî îáíàëè÷èâàíèþ ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà. Ïðè ýòîì ñòåïåíè ðîäñòâà, äëÿ êîòîðûõ äåéñòâóþò ïîäîáíûå îãðàíè÷åíèÿ, óñòàíàâëèâàþòñÿ êðåäèòíûìè îðãàíèçàöèÿìè ïî ñâîåìó óñìîòðåíèþ.  ÀÈÆÊ îíè äåéñòâóþò äëÿ ñäåëîê ìåæäó ñóïðóãàìè, ðîäèòåëÿìè è äåòüìè, ïîëíîðîäíûìè è ñâîäíûìè áðàòüÿìè è ñåñòðàìè, óñûíîâèòåëÿìè è óñûíîâëåííûìè, áàáóøêàìè è äåäóøêàìè», — ðàññêàçûâàåò Ìàðèÿ Ïîëÿêîâà (ÀÈÆÊ).
Òàêèì îáðàçîì, çàêîíîïîñëóøíûì çàåìùèêàì ñ ïðîçðà÷íûìè è ïîíÿòíûìè ñäåëêàìè êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ áîÿòüñÿ îòêàçîâ íå ñòîèò.
Ñèòóàöèÿ 2: âçðîñëûé ðåáåíîê ïîøåë íà ðàáîòó
 ñåìüå ïîÿâëÿåòñÿ âòîðîé èëè òðåòèé ðåáåíîê, à ïåðâûé óæå ñàì çàðàáàòûâàåò, è âïîëíå íåïëîõî. Åñëè ó÷åñòü åãî äîõîä ïðè ðàñ÷åòå èïîòå÷íîãî êðåäèòà âìåñòå ñ äîõîäàìè ðîäèòåëåé, òî ìîæíî óâåëè÷èòü ñóììó çàéìà è êóïèòü áÎëüøóþ æèëïëîùàäü. Âîïðîñ: ìîæåò ëè çàðàáàòûâàþùèé ðåáåíîê áûòü ñîçàåìùèêîì ïî èïîòåêå âìåñòå ñ ðîäèòåëÿìè, åñëè êâàðòèðà ïðèîáðåòàåòñÿ ñ èñïîëüçîâàíèåì ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà? È íà êîãî â òàêîì ñëó÷àå îôîðìëÿåòñÿ æèëüå?
Çäåñü âñå äåëî â âîçðàñòå ðàáîòàþùåãî ðåáåíêà (êîòîðûé, êñòàòè, ìîæåò áûòü óæå ñîâñåì è íå ðåáåíêîì). Êàê îáúÿñíÿåò Àëåêñåé Ñèòèøåâ («ÞíèÊðåäèò Áàíê»), áàíêè âñåãäà óñòàíàâëèâàþò ìèíèìàëüíî äîïóñòèìûé âîçðàñò çàåìùèêîâ, ñîçàåìùèêîâ è ïîðó÷èòåëåé íà ìîìåíò ïîäà÷è çàÿâêè íà ïîëó÷åíèå èïîòå÷íîãî êðåäèòà. «È íå ðàññìàòðèâàþò â êà÷åñòâå ñîçàåìùèêîâ íåñîâåðøåííîëåòíèõ, âåäü ñîçàåìùèê íåñåò ñîëèäàðíóþ îòâåòñòâåííîñòü ñ çàåìùèêîì ïî âîçâðàòó äîëãà. À êàê ñïðîñèòü ñ íåñîâåðøåííîëåòíåãî, íå äîñòèãøåãî ãðàæäàíñêîé äååñïîñîáíîñòè?» — ãîâîðèò Èðèíà Ìàðêî÷åâà, þðèñêîíñóëüò àãåíòñòâà íåäâèæèìîñòè ÇÀÎ «Êóòóçîâñêèé ïðîñïåêò».
 ñèëó ñò. 21 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà ÐÔ ãðàæäàíñêàÿ äååñïîñîáíîñòü â ïîëíîì îáúåìå âîçíèêàåò ñ íàñòóïëåíèåì ñîâåðøåííîëåòèÿ, ò.å. ñ 18 ëåò, ïîýòîìó áàíêè íà÷èíàþò âûäàâàòü êðåäèòû îáû÷íî ëèøü ñ ýòîãî âîçðàñòà. «À ìíîãèå êðåäèòíûå ó÷ðåæäåíèÿ ãîòîâû îôîðìèòü çàåì ëèöàì, äîñòèãøèì äàæå íå 18 ëåò, à 21 ãîäà, à èíîãäà è 23», — îòìå÷àåò Èðèíà Ìàðêî÷åâà.
«Ïî óñëîâèÿì êðåäèòíûõ ïðîãðàìì «Àáñîëþò Áàíêà» çàåìùèêîì ìîãóò âûñòóïàòü ëèöà, äîñòèãøèå 21 ãîäà, èìåþùèå ïîñòîÿííûé èñòî÷íèê äîõîäà â ðåãèîíå ïðèñóòñòâèÿ áàíêà. Ëèöà ìëàäøå 21 ãîäà çàåìùèêîì âûñòóïàòü íå ìîãóò è ñîáñòâåííîñòüþ íå íàäåëÿþòñÿ», — ïðèâîäèò ïðèìåð Ãàëèíà Êîñòûøåâà, íà÷àëüíèê óïðàâëåíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ «Àáñîëþò Áàíêà».
Ïîýòîìó åñëè çàðàáàòûâàþùèé ðåáåíîê äîñòèã ìèíèìàëüíîãî âîçðàñòà, óêàçàííîãî â òðåáîâàíèÿõ áàíêà ê çàåìùèêàì, îí âïîëíå ìîæåò ñòàòü ñîçàåìùèêîì ïî êðåäèòó, êîòîðûé îôîðìëÿåòñÿ ñ ó÷åòîì ñðåäñòâ ÌÑÊ, íó à åñëè ðåáåíîê ñ òî÷êè çðåíèÿ áàíêà åùå ñëèøêîì ìîëîä, îí èìååò âîçìîæíîñòü ïîìîãàòü ðîäèòåëÿì â ïîãàøåíèè äîëãà íà äîáðîâîëüíûõ íà÷àëàõ, íå áóäó÷è ñîçàåìùèêîì.
Íî ïðè ýòîì îí, êàê è äðóãèå äåòè, îáÿçàòåëüíî ïîëó÷èò äîëþ â ïîêóïàåìîé êâàðòèðå. Ïî çàêîíó, åñëè íà ïðèîáðåòåíèå æèëüÿ èñïîëüçóþòñÿ ñðåäñòâà ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà, íåäâèæèìîñòü äîëæíà áûòü îôîðìëåíà íà âñåõ ÷ëåíîâ ñåìüè íà ëèöî, ïîëó÷èâøåå ñåðòèôèêàò (êàê ïðàâèëî, ýòî ìàìà), åãî ñóïðóãà (ñóïðóãó) è âñåõ äåòåé. Ïðàâäà, åñòü îäèí íþàíñ: ïðè îôîðìëåíèè æèëüÿ â ñîáñòâåííîñòü íåñîâåðøåííîëåòíèõ áàíêè ïðîñÿò ðàçðåøåíèå îðãàíà îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà. À ýòîò îðãàí òàêîãî ðàçðåøåíèÿ, êàê ïðàâèëî, íå äàåò: «Èïîòåêà ýòî âñåãäà çàëîã íåäâèæèìîñòè, íà êîòîðûé ìîæåò áûòü îáðàùåíî âçûñêàíèå. À â ñèëó ñò. 60 ÑÊ ÐÔ è ñò. 37 ÃÊ ÐÔ íåäîïóñòèìî ñîâåðøåíèå ñäåëîê, âëåêóùèõ óìåíüøåíèå èìóùåñòâà íåñîâåðøåííîëåòíåãî», — ñîîáùàåò Èðèíà Ìàðêî÷åâà («Êóòóçîâñêèé ïðîñïåêò»). Âîò îðãàíû îïåêè è íå äàþò ñîãëàñèå, îïàñàÿñü âîçìîæíûõ ïðîáëåì è ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà, ÷òî îñòàâèò íåñîâåðøåííîëåòíèõ ñîáñòâåííèêîâ áåç æèëüÿ. Èñêëþ÷åíèÿ áûâàþò ëèøü â ïðîãðàììå «Ñîöèàëüíàÿ èïîòåêà». À â îñòàëüíûõ ñëó÷àÿõ ðîäèòåëè äàþò ïèñüìåííîå îáÿçàòåëüñòâî â òå÷åíèå 6 ìåñÿöåâ ïîñëå ñíÿòèÿ îáðåìåíåíèÿ ñ æèëîãî ïîìåùåíèÿ îôîðìèòü åãî â ñîáñòâåííîñòü âñåõ ÷ëåíîâ ñåìüè. Âïðî÷åì, åñëè â ñåìüå åñòü äåòè, óæå äîñòèãøèå ñîâåðøåííîëåòèÿ (íåâàæíî, çàðàáàòûâàþùèå èëè íåò), òî îíè ñòàíîâÿòñÿ ñîáñòâåííèêàìè äîëåé â êâàðòèðå âìåñòå ñ ðîäèòåëÿìè ñðàçó æå ïîñëå ïîêóïêè æèëüÿ.
Ñèòóàöèÿ 3: â ñîçàåìùèêè ïóñòÿò àëüòðóèñòîâ
Ñåìüÿ ðåøèëà êóïèòü æèëüå â èïîòåêó è äëÿ ýòîãî èñïîëüçîâàòü ìàòåðèíñêèé (ñåìåéíûé) êàïèòàë, íî äîõîäû ñóïðóãîâ íå ïîçâîëÿþò ïðèîáðåñòè òó íåäâèæèìîñòü, êîòîðóþ õî÷åòñÿ. Âìåñòå ñ òåì ó íèõ åñòü áëèçêèå ðîäñòâåííèêè, ãîòîâûå âûñòóïèòü ñîçàåìùèêàìè. Âîïðîñ: åñëè êâàðòèðà ïðèîáðåòàåòñÿ ñ èñïîëüçîâàíèåì ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà, ìîãóò ëè â êà÷åñòâå ñîçàåìùèêîâ ïî êðåäèòó âûñòóïàòü ðîäñòâåííèêè ðàñïîðÿäèòåëÿ ÌÑÊ (íàïðèìåð, ìàòü, îòåö, áðàòüÿ, ñåñòðû, äâîþðîäíûå áðàòüÿ è ñåñòðû, òåòè è ò.ï.)? À ìîãóò ëè áûòü ñîçàåìùèêàìè ÷óæèå ëþäè? Íà êîãî â òàêèõ ñëó÷àÿõ îôîðìëÿåòñÿ êâàðòèðà?
«Ñîçàåìùèêàìè ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó ìîãóò áûòü ëþáûå ëèöà, êîòîðûå óäîâëåòâîðÿþò òðåáîâàíèÿì áàíêà, äàæå íå ðîäñòâåííèêè», — óòâåðæäàåò Èðèíà Ìàðêî÷åâà («Êóòóçîâñêèé ïðîñïåêò»). Íà ðûíêå åñòü èïîòå÷íûå ïðîãðàììû, ïîçâîëÿþùèå ïðèâëåêàòü 2-3 ñîçàåìùèêîâ, íå èìåþùèõ ðîäñòâåííûõ ñâÿçåé. «Íàïðèìåð, ïî óñëîâèÿì êðåäèòíîãî ïðîäóêòà ÀÈÆÊ «Ìàòåðèíñêèé êàïèòàë» ñóïðóãè-çàåìùèêè äîïîëíèòåëüíî ìîãóò ïðèâëå÷ü åùå äâóõ çàåìùèêîâ, è ñîñòîÿòü ñ íèìè â ðîäñòâå íå îáÿçàòåëüíî», — ãîâîðèò Ìàðèÿ Ïîëÿêîâà (ÀÈÆÊ).
«Îäíàêî çà÷àñòóþ áàíêè îãðàíè÷èâàþò êðóã ëèö, êîòîðûå ìîãóò âûñòóïàòü ñîçàåìùèêàìè ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó, è íå äîïóñêàþò, ÷òîáû èìè áûëè ëèöà áåç ðîäñòâåííûõ ñâÿçåé èëè áîëåå äàëüíèå ðîäñòâåííèêè, ïîìèìî ðîäèòåëåé è äåòåé», — îòìå÷àåò, òåì íå ìåíåå, Àëåêñåé Ñèòèøåâ («ÞíèÊðåäèò Áàíê»).
Êðîìå òîãî, åñëè ïðè èïîòå÷íîì êðåäèòîâàíèè ïðèâëåêàåòñÿ ìàòåðèíñêèé êàïèòàë, ñîçàåìùèêè (êðîìå ñóïðóãîâ) äîëæíû áûòü íåìíîãî àëüòðóèñòàìè: îíè áóäóò ïëàòèòü ïî êðåäèòó, íî íå ïîëó÷àò æèëüå â ñîáñòâåííîñòü. «Ïî çàêîíó êâàðòèðà, ïðèîáðåòàåìàÿ ñ èñïîëüçîâàíèåì ñðåäñòâ ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà, äîëæíà îôîðìëÿòüñÿ â îáùóþ ñîáñòâåííîñòü ðîäèòåëåé è äåòåé ñ îïðåäåëåíèåì ðàçìåðà èõ äîëåé ïî ñîãëàøåíèþ ñðàçó ïðè ïðèîáðåòåíèè êâàðòèðû èëè æå ñïóñòÿ íå áîëåå 6 ìåñÿöåâ ïîñëå ïîëíîãî ïîãàøåíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà è ñíÿòèÿ îáðåìåíåíèÿ, — îáúÿñíÿåò Àëåêñåé Ñèòèøåâ, — ïîýòîìó è ñîçàåìùèêàì-ðîäñòâåííèêàì (êðîìå ñóïðóãîâ è ñîâåðøåííîëåòíèõ äåòåé) è ñîçàåìùèêàì íå ðîäñòâåííèêàì ïðèäåòñÿ îòêàçàòüñÿ îò ñâîåé äîëè â êâàðòèðå». Òîëüêî ïðè òàêîì óñëîâèè ìîæíî áóäåò èñïîëüçîâàòü ñðåäñòâà ÌÑÊ, íî äàëåêî íå âñå ñîçàåìùèêè ãîòîâû ïîéòè íà ýòîò øàã.
«Ïîýòîìó íà ïðàêòèêå ðàñïðîñòðàíåí ëèøü ñëåäóþùèé âàðèàíò: ïðè ïîëó÷åíèè èïîòå÷íîãî êðåäèòà ñ ó÷àñòèåì ñðåäñòâ ÌÑÊ çàåìùèêîì è ñîçàåìùèêîì âûñòóïàþò ñóïðóãè, ò.å. ðîäèòåëè ðåáåíêà, ðîæäåíèå (óñûíîâëåíèå) êîòîðîãî ïîçâîëèëî ïîëó÷èòü ìàòåðèíñêèé êàïèòàë», — ãîâîðèò Íèêîëàé Àëòóíèí (Ïðîìñâÿçüáàíê).
«Áîëåå òîãî, îáà ðîäèòåëÿ, ñîñòîÿùèå â îôèöèàëüíîì áðàêå, äîëæíû ñòàòü ñîçàåìùèêàìè â îáÿçàòåëüíîì ïîðÿäêå. Íî, ïðàâäà, îñíîâíûì çàåìùèêîì ìîæåò âûñòóïàòü êàê ñóïðóãà, êîòîðàÿ â îñíîâíîì ÿâëÿåòñÿ ïîëó÷àòåëüíèöåé ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà, òàê è ñóïðóã, íàïðèìåð, åñëè â ìîìåíò îôîðìëåíèÿ êðåäèòà ìàìà ðåáåíêà íå èìååò ïîäòâåðæäåííîãî äîõîäà», — äîáàâëÿåò Ìàðèÿ Ïîëÿêîâà (ÀÈÆÊ).
«Ïðè ýòîì ïðèîáðåòàåìîå æèëüå ñíà÷àëà îôîðìëÿåòñÿ â ñîáñòâåííîñòü ñóïðóãîâ, íî îíè äàþò íîòàðèàëüíîå îáÿçàòåëüñòâî ïîñëå ïîãàøåíèÿ êðåäèòà ïåðåäàòü äîëè êâàðòèðû â ñîáñòâåííîñòü äåòåé», — ñîîáùàåò Íèêîëàé Àëòóíèí (Ïðîìñâÿçüáàíê). Òàê ïðèõîäèòñÿ ïîñòóïàòü, ïîòîìó ÷òî ìíîãèå áàíêè, íåñìîòðÿ íà òî ÷òî îôèöèàëüíî ýòî íå ïðîïèñàíî, âûñòóïàþò ïðîòèâ íàäåëåíèÿ äåòåé äîëåé ñîáñòâåííîñòè â ïðèîáðåòàåìîì æèëüå, âåäü ïðèñóòñòâèå â ÷èñëå ñîáñòâåííèêîâ íåñîâåðøåííîëåòíèõ ñîçäàåò äëÿ êðåäèòíûõ ó÷ðåæäåíèé äîïîëíèòåëüíûå ðèñêè: â ñëó÷àå äåôîëòà çàåìùèêà òàêóþ íåäâèæèìîñòü áóäåò î÷åíü ñëîæíî ðåàëèçîâàòü èç-çà âìåøàòåëüñòâà îðãàíîâ îïåêè.
Ñèòóàöèÿ 4: ìîæíî ëè ãàñèòü ñðåäñòâàìè ÌÑÊ ÷óæîé êðåäèò?
Ñåìüÿ ïðîæèâàåò â êâàðòèðå, ïðèîáðåòåííîé â èïîòåêó, íî íå ñóïðóãàìè, à èõ ðîäñòâåííèêàìè (íàïðèìåð, èõ ðîäèòåëÿìè, ñåñòðàìè, áðàòüÿìè, òåòÿìè è ò.ï.), ñîîòâåòñòâåííî, çàåìùèêàìè ïî êðåäèòó âûñòóïàþò òîæå ðîäñòâåííèêè. È âîò â ñåìüå ïîÿâëÿåòñÿ âòîðîé ðåáåíîê, à ñ íèì è ïðàâî íà ìàòåðèíñêèé êàïèòàë. Âîïðîñ: ìîæíî ëè â òàêîì ñëó÷àå ïîãàñèòü ÷àñòü äîëãà ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó ñ ïîìîùüþ ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà?
Åñëè îñòàâèòü âñå êàê åñòü: ðîäñòâåííèêè çàåìùèêè ïî êðåäèòó è ñîáñòâåííèêè æèëüÿ, à ñåìüÿ ïðîñòî ïðîæèâàåò â êâàðòèðå, òî, óâû, íàïðàâèòü ìàòåðèíñêèé êàïèòàë íà ïîãàøåíèå äîëãà íå ïîëó÷èòñÿ: «Åñëè çàåìùèê ïî êðåäèòó (è ñîáñòâåííèê íåäâèæèìîñòè â ðàññìàòðèâàåìîì ñëó÷àå) íå ÿâëÿåòñÿ îáëàäàòåëåì ñåðòèôèêàòà íà ÌÑÊ èëè åãî ñóïðóãîì (ñóïðóãîé), ïîãàñèòü ÷àñòü äîëãà ñðåäñòâàìè ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà íå ïðåäñòàâëÿåòñÿ äîïóñòèìûì, — óòâåðæäàåò Àëåêñåé Ñèòèøåâ («ÞíèÊðåäèò Áàíê»). Òàêîå âîçìîæíî, òîëüêî åñëè ñîáñòâåííèê êâàðòèðû ñ ñîãëàñèÿ áàíêà-êðåäèòîðà ïåðåîôîðìèò ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåå è ïåðåâåäåò äîëã ïî êðåäèòó íà ñóïðóãîâ (ëèáî îäíîãî èç íèõ), èìåþùèõ ïðàâî íà ìàòåðèíñêèé êàïèòàë».
Íî åñòü è åùå îäèí âåñüìà íåòðèâèàëüíûé ïóòü: «Âëàäåëüöàìè ñåðòèôèêàòà íà ìàòåðèíñêèé êàïèòàë ìîãóò áûòü íå òîëüêî ðîäèòåëè ðåáåíêà, íî è åãî óñûíîâèòåëè. Ïîýòîìó åñëè ðîäñòâåííèêè (áàáóøêà, äÿäÿ, òåòÿ ðåáåíêà è ïðî÷èå), ÿâëÿþùèåñÿ ñîáñòâåííèêàìè æèëüÿ è çàåìùèêàìè ïî êðåäèòó, óñûíîâÿò ðîäèâøåãîñÿ ðåáåíêà â ñîîòâåòñòâèå ñ çàêîíîì, òî îíè ñìîãóò ïîëó÷èòü ñåðòèôèêàò íà ÌÑÊ è èñïîëüçîâàòü ýòè ñðåäñòâà íà ïîãàøåíèå èïîòåêè», — ãîâîðèò Íèêîëàé Àëòóíèí (Ïðîìñâÿçüáàíê). Çäåñü, ïðàâäà, òîæå åñòü íþàíñû. Âî-ïåðâûõ, â ñåìüå ðîäñòâåííèêîâ óæå äîëæåí áûòü õîòÿ áû îäèí ðåáåíîê (âåäü ïðàâî íà ñðåäñòâà ÌÑÊ äàåò ïîÿâëåíèå â ñåìüå âòîðîãî, òðåòüåãî è ò.ä. ðåáåíêà), íî íå äîëæíî áûòü èñïîëüçîâàíî ïðàâî íà ìàòåðèíñêèé êàïèòàë (ñåìüÿ âåäü ìîãëà ïîëó÷èòü ñåðòèôèêàò ïðè ðîæäåíèè ñâîåãî âòîðîãî ðåáåíêà). À âî-âòîðûõ, íå òàê-òî ïðîñòî óñûíîâèòü ðåáåíêà ïðè æèâûõ äååñïîñîáíûõ ðîäèòåëÿõ.
Ñèòóàöèÿ 5: ìîæíî ëè ïîñòðîèòü äîì ñ ïîìîùüþ êðåäèòà è ìàòêàïèòàëà?
Ñåìüÿ íå õî÷åò òðàòèòü ñðåäñòâà ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà íà ïîêóïêó êâàðòèðû, à õî÷åò ïîñòðîèòü ñ èõ ïîìîùüþ èíäèâèäóàëüíûé äîì. Âîò òîëüêî ñîáñòâåííûõ íàêîïëåíèé è ÌÑÊ ìàëîâàòî, ïîýòîìó ñåìüÿ çàäóìûâàåòñÿ îá èïîòåêå. Íî åñòü ëè â áàíêàõ òàêèå ïðîäóêòû, êîòîðûå ïîçâîëÿþò èñïîëüçîâàòü ìàòåðèíñêèé êàïèòàë â êà÷åñòâå ïåðâîíà÷àëüíîãî âçíîñà ïî êðåäèòó íà ñòðîèòåëüñòâî äîìà?
«Óâû, íà ñåãîäíÿøíèé äåíü íå ìíîãî áàíêîâ âîîáùå ïðåäîñòàâëÿþò êðåäèòû íà ñòðîèòåëüñòâî èíäèâèäóàëüíîãî æèëîãî äîìà, à òåì áîëåå ñ èñïîëüçîâàíèåì ñðåäñòâ ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà, õîòÿ çàêîíîäàòåëüñòâî äîïóñêàåò âîçìîæíîñòü èñïîëüçîâàíèÿ ìàòåðèíñêîãî êàïèòàëà íà ïîãàøåíèå èëè ïîëó÷åíèå êðåäèòà, âûäàííîãî íà ñòðîèòåëüñòâî æèëüÿ», — ãîâîðèò Àëåêñåé Ñèòèøåâ («ÞíèÊðåäèò Áàíê»). Òàêèì îáðàçîì, êàêèå-ëèáî þðèäè÷åñêèå ïðåïÿòñòâèÿ äëÿ ðàçðàáîòêè ñîîòâåòñòâóþùèõ èïîòå÷íûõ ïðîäóêòîâ îòñóòñòâóþò, íî ïîêà áàíêè ñîãëàøàþòñÿ ïðèíèìàòü ìàòåðèíñêèé êàïèòàë â êà÷åñòâå ïåðâîíà÷àëüíîãî âçíîñà â îñíîâíîì ëèøü ïðè ïîêóïêå æèëüÿ íà âòîðè÷íîì ðûíêå ëèáî â íîâîñòðîéêàõ. Ïðè÷åì â ïåðâîì ñëó÷àå íåäâèæèìîñòüþ ìîæåò áûòü è êâàðòèðà, è çàãîðîäíûé äîì, à âî âòîðîì êàê ïðàâèëî, òîëüêî ãîðîäñêîå æèëüå.  îáùåì, îñòàåòñÿ íàäåÿòüñÿ íà áóäóùåå.
Источник
О материнском (семейном) капитале и о том, что его средства можно использовать на покупку жилья в ипотеку либо на погашение уже имеющегося долга, а также о том, как это грамотно сделать, журнал Metrinfo.Ru рассказывал уже не раз. Однако жизненные ситуации бывают очень разными и часто совсем не «классическими», поэтому у обладателей соответствующих сертификатов вопросов всегда хватает, и в этот раз, прибегнув к помощи экспертов, мы решили ответить хотя бы на некоторые из них.
Если у вас есть желание взглянуть на предыдущие материалы «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» на тему материнского капитала, то вот они: «У вас есть 400 тысяч рублей? Вы уже можете купить квартиру. Раскрываем верный способ»; «Квартира в новостройке для молодой семьи: советы экспертов тем, кто собирается взять ипотеку. Как сократить платежи: привлечь созаемщиков, приложить материнский капитал, выбрать максимальный срок кредитования»; «Ипотека для молодой семьи: банки готовы к диалогу. Перспективным заемщикам – особые условия, льготы и рассрочки при рождении детей. Не забудьте использовать материнский капитал!».
А мы переходим к нашей следующей теме – неожиданным и необычным ситуациям, которые иногда возникают в молодых семьях, раздумывающих над тем, как с помощью материнского капитала взять ипотечный кредит или погасить уже имеющийся.
Ситуация 1: причины для отказа и можно ли их преодолеть
Владелец сертификата на материнский (семейный) капитал (МСК) не хочет воспользоваться своими правами, так как «все равно откажут». Вопрос: действительно ли банк или Пенсионный фонд РФ может отказать в использовании материнского капитала для получения ипотеки или погашения уже существующей задолженности?
И банк, и Пенсионный фонд в самом деле могут отказать в использовании материнских денег на покупку ипотечного жилья, вот только бояться этого совершенно не стоит, потому что причин для отказа совсем немного.
В первую очередь Пенсионный фонд отказывает мошенникам и весьма недобропорядочным гражданам, причем основания отказа изложены в федеральном законодательстве. Как сообщает Алексей Ситишев, начальник отдела развития ипотечного кредитования «ЮниКредит Банка», отказниками признаются:
— люди, лишенные родительских прав или ограниченные в этих правах;
— семьи, в отношении которых принято решение об отмене усыновления, или ребенка забрали органы защиты прав несовершеннолетних;
— совершившие в отношении своего ребенка преступление, относящееся к преступлениям против личности.
Понятно, что описанные выше ситуации относятся к категории «из ряда вон выходящие».
Также отказ почти неизбежен, если в пакете документов, которые требуется подать в Пенсионный фонд, будут выявлены недостоверные сведения. «Отказывают и в тех случаях, когда при использовании материнского капитала на покупку жилья не просматривается целевая направленность использования средств, то есть не предоставлен договор купли-продажи жилой недвижимости или кредит нецелевой», — рассказывает Николай Алтунин, начальник отдела ипотечного кредитования Промсвязьбанка. Вполне возможно, что заемщик действительно собирается купить на полученные в долг средства жилье, вот только не может оформить на него ипотеку (например, квартира не подходит под требования банка, предъявляемые к жилым помещениям, либо это недостроенный частный дом, покупка которого по ипотеке в наших реалиях фактически невозможна), поэтому берет кредит на потребительские нужды, однако Пенсионный фонд должен быть уверен в целевом использовании средств, а уверить его могут лишь документы, что в общем-то справедливо.
«Также согласно статье 10 Закона № 256 «О средствах господдержки семей, имеющих детей», Пенсионный фонд РФ может отказать в направлении средств МСК на погашение долга или новый заем в случае, если квартира оформлена не только на супругов и детей, но и на других родственников (родителей, братьев, сестер и т.п.)», — отмечает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК.
Еще одна причина отказов со стороны Пенсионного фонда – банальная невнимательность потенциального заемщика. Как сообщает Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка, материнский капитал не разрешат использовать в ипотечных целях, если с заявлением на его использование будет предоставлен неполный комплект документов либо в бумагах будут ошибки и неточности.
Но стоит отметить, что, какой бы ни была причина отказа, можно отстаивать свои права: «Факт отказа не является критическим и может быть обжалован в вышестоящий орган Пенсионного фонда Российской Федерации или в установленном порядке в суде», — отмечает Алексей Ситишев («ЮниКредит Банк»). Если заемщик сумеет доказать свою правоту и право на использование материнского капитала, деньги в банк обязательно поступят.
У банков тоже есть определенные причины не принимать материнский (семейный) капитал, но, правда, только при выдаче нового кредита. «Если же Пенсионный фонд готов перевести средства материнского капитала в счет оплаты уже существующего ипотечного займа, банк не может в этом отказать, причем он обязан списать поступившие средства в счет оплаты основного долга в тот же день (т.е. день в день)», — утверждает Наталья Коняхина (СМП Банк).
Ну а при выдаче нового кредита причинами отказа могут стать: недостаточная сумма собственных средств (даже если в качестве первоначального взноса выступает материнский капитал, как правило, заемщику нужно иметь накопления хотя бы в размере 5-10% от стоимости жилья), нарушение сроков (после предварительного одобрения кредита будущему заемщику всегда дается определенный срок на поиск жилья и окончательное оформление ипотеки), сомнительный характер сделки купли-продажи, когда есть подозрения в нецелевом использовании средств МСК.
«Например, вряд ли получится купить квартиру у своих родственников (родителей, братьев-сестер, племянников и т.п.). Законодательного запрета на подобные сделки нет, но многие кредиторы устанавливают такие ограничения, чтобы избежать мошеннических схем по обналичиванию материнского капитала. При этом степени родства, для которых действуют подобные ограничения, устанавливаются кредитными организациями по своему усмотрению. В АИЖК они действуют для сделок между супругами, родителями и детьми, полнородными и сводными братьями и сестрами, усыновителями и усыновленными, бабушками и дедушками», — рассказывает Мария Полякова (АИЖК).
Таким образом, законопослушным заемщикам с прозрачными и понятными сделками купли-продажи жилья бояться отказов не стоит.
Ситуация 2: взрослый ребенок пошел на работу
В семье появляется второй или третий ребенок, а первый уже сам зарабатывает, и вполне неплохо. Если учесть его доход при расчете ипотечного кредита вместе с доходами родителей, то можно увеличить сумму займа и купить бОльшую жилплощадь. Вопрос: может ли зарабатывающий ребенок быть созаемщиком по ипотеке вместе с родителями, если квартира приобретается с использованием материнского капитала? И на кого в таком случае оформляется жилье?
Здесь все дело в возрасте работающего ребенка (который, кстати, может быть уже совсем и не ребенком). Как объясняет Алексей Ситишев («ЮниКредит Банк»), банки всегда устанавливают минимально допустимый возраст заемщиков, созаемщиков и поручителей на момент подачи заявки на получение ипотечного кредита. «И не рассматривают в качестве созаемщиков несовершеннолетних, ведь созаемщик несет солидарную ответственность с заемщиком по возврату долга. А как спросить с несовершеннолетнего, не достигшего гражданской дееспособности?» — говорит Ирина Маркочева, юрисконсульт агентства недвижимости ЗАО «Кутузовский проспект».
В силу ст. 21 Гражданского кодекса РФ гражданская дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия, т.е. с 18 лет, поэтому банки начинают выдавать кредиты обычно лишь с этого возраста. «А многие кредитные учреждения готовы оформить заем лицам, достигшим даже не 18 лет, а 21 года, а иногда и 23», — отмечает Ирина Маркочева.
«По условиям кредитных программ «Абсолют Банка» заемщиком могут выступать лица, достигшие 21 года, имеющие постоянный источник дохода в регионе присутствия банка. Лица младше 21 года заемщиком выступать не могут и собственностью не наделяются», — приводит пример Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования «Абсолют Банка».
Поэтому если зарабатывающий ребенок достиг минимального возраста, указанного в требованиях банка к заемщикам, он вполне может стать созаемщиком по кредиту, который оформляется с учетом средств МСК, ну а если ребенок с точки зрения банка еще слишком молод, он имеет возможность помогать родителям в погашении долга на добровольных началах, не будучи созаемщиком.
Но при этом он, как и другие дети, обязательно получит долю в покупаемой квартире. По закону, если на приобретение жилья используются средства материнского капитала, недвижимость должна быть оформлена на всех членов семьи – на лицо, получившее сертификат (как правило, это мама), его супруга (супругу) и всех детей. Правда, есть один нюанс: при оформлении жилья в собственность несовершеннолетних банки просят разрешение органа опеки и попечительства. А этот орган такого разрешения, как правило, не дает: «Ипотека – это всегда залог недвижимости, на который может быть обращено взыскание. А в силу ст. 60 СК РФ и ст. 37 ГК РФ недопустимо совершение сделок, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего», — сообщает Ирина Маркочева («Кутузовский проспект»). Вот органы опеки и не дают согласие, опасаясь возможных проблем и реализации заложенного имущества, что оставит несовершеннолетних собственников без жилья. Исключения бывают лишь в программе «Социальная ипотека». А в остальных случаях родители дают письменное обязательство в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения оформить его в собственность всех членов семьи. Впрочем, если в семье есть дети, уже достигшие совершеннолетия (неважно, зарабатывающие или нет), то они становятся собственниками долей в квартире вместе с родителями сразу же после покупки жилья.
Ситуация 3: в созаемщики пустят альтруистов
Семья решила купить жилье в ипотеку и для этого использовать материнский (семейный) капитал, но доходы супругов не позволяют приобрести ту недвижимость, которую хочется. Вместе с тем у них есть близкие родственники, готовые выступить созаемщиками. Вопрос: если квартира приобретается с использованием материнского капитала, могут ли в качестве созаемщиков по кредиту выступать родственники распорядителя МСК (например, мать, отец, братья, сестры, двоюродные братья и сестры, тети и т.п.)? А могут ли быть созаемщиками чужие люди? На кого в таких случаях оформляется квартира?
«Созаемщиками по кредитному договору могут быть любые лица, которые удовлетворяют требованиям банка, даже не родственники», — утверждает Ирина Маркочева («Кутузовский проспект»). На рынке есть ипотечные программы, позволяющие привлекать 2-3 созаемщиков, не имеющих родственных связей. «Например, по условиям кредитного продукта АИЖК «Материнский капитал» супруги-заемщики дополнительно могут привлечь еще двух заемщиков, и состоять с ними в родстве не обязательно», — говорит Мария Полякова (АИЖК).
«Однако зачастую банки ограничивают круг лиц, которые могут выступать созаемщиками по кредитному договору, и не допускают, чтобы ими были лица без родственных связей или более дальние родственники, помимо родителей и детей», — отмечает, тем не менее, Алексей Ситишев («ЮниКредит Банк»).
Кроме того, если при ипотечном кредитовании привлекается материнский капитал, созаемщики (кроме супругов) должны быть немного альтруистами: они будут платить по кредиту, но не получат жилье в собственность. «По закону квартира, приобретаемая с использованием средств материнского капитала, должна оформляться в общую собственность родителей и детей с определением размера их долей по соглашению сразу при приобретении квартиры или же спустя не более 6 месяцев после полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения, — объясняет Алексей Ситишев, — поэтому и созаемщикам-родственникам (кроме супругов и совершеннолетних детей) и созаемщикам – не родственникам придется отказаться от своей доли в квартире». Только при таком условии можно будет использовать средства МСК, но далеко не все созаемщики готовы пойти на этот шаг.
«Поэтому на практике распространен лишь следующий вариант: при получении ипотечного кредита с участием средств МСК заемщиком и созаемщиком выступают супруги, т.е. родители ребенка, рождение (усыновление) которого позволило получить материнский капитал», — говорит Николай Алтунин (Промсвязьбанк).
«Более того, оба родителя, состоящие в официальном браке, должны стать созаемщиками в обязательном порядке. Но, правда, основным заемщиком может выступать как супруга, которая в основном является получательницей материнского капитала, так и супруг, например, если в момент оформления кредита мама ребенка не имеет подтвержденного дохода», — добавляет Мария Полякова (АИЖК).
«При этом приобретаемое жилье сначала оформляется в собственность супругов, но они дают нотариальное обязательство после погашения кредита передать доли квартиры в собственность детей», — сообщает Николай Алтунин (Промсвязьбанк). Так приходится поступать, потому что многие банки, несмотря на то что официально это не прописано, выступают против наделения детей долей собственности в приобретаемом жилье, ведь присутствие в числе собственников несовершеннолетних создает для кредитных учреждений дополнительные риски: в случае дефолта заемщика такую недвижимость будет очень сложно реализовать из-за вмешательства органов опеки.
Ситуация 4: можно ли гасить средствами МСК чужой кредит?
Семья проживает в квартире, приобретенной в ипотеку, но не супругами, а их родственниками (например, их родителями, сестрами, братьями, тетями и т.п.), соответственно, заемщиками по кредиту выступают тоже родственники. И вот в семье появляется второй ребенок, а с ним и право на материнский капитал. Вопрос: можно ли в таком случае погасить часть долга по ипотечному кредиту с помощью материнского капитала?
Если оставить все как есть: родственники – заемщики по кредиту и собственники жилья, а семья просто проживает в квартире, то, увы, направить материнский капитал на погашение долга не получится: «Если заемщик по кредиту (и собственник недвижимости в рассматриваемом случае) не является обладателем сертификата на МСК или его супругом (супругой), погасить часть долга средствами материнского капитала не представляется допустимым, — утверждает Алексей Ситишев («ЮниКредит Банк»). – Такое возможно, только если собственник квартиры с согласия банка-кредитора переоформит право собственности на нее и переведет долг по кредиту на супругов (либо одного из них), имеющих право на материнский капитал».
Но есть и еще один весьма нетривиальный путь: «Владельцами сертификата на материнский капитал могут быть не только родители ребенка, но и его усыновители. Поэтому если родственники (бабушка, дядя, тетя ребенка и прочие), являющиеся собственниками жилья и заемщиками по кредиту, усыновят родившегося ребенка в соответствие с законом, то они смогут получить сертификат на МСК и использовать эти средства на погашение ипотеки», — говорит Николай Алтунин (Промсвязьбанк). Здесь, правда, тоже есть нюансы. Во-первых, в семье родственников уже должен быть хотя бы один ребенок (ведь право на средства МСК дает появление в семье второго, третьего и т.д. ребенка), но не должно быть использовано право на материнский капитал (семья ведь могла получить сертификат при рождении своего второго ребенка). А во-вторых, не так-то просто усыновить ребенка при живых дееспособных родителях.
Ситуация 5: можно ли построить дом с помощью кредита и маткапитала?
Семья не хочет тратить средства материнского капитала на покупку квартиры, а хочет построить с их помощью индивидуальный дом. Вот только собственных накоплений и МСК маловато, поэтому семья задумывается об ипотеке. Но есть ли в банках такие продукты, которые позволяют использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по кредиту на строительство дома?
«Увы, на сегодняшний день не много банков вообще предоставляют кредиты на строительство индивидуального жилого дома, а тем более с использованием средств материнского капитала, хотя законодательство допускает возможность использования материнского капитала на погашение или получение кредита, выданного на строительство жилья», — говорит Алексей Ситишев («ЮниКредит Банк»). Таким образом, какие-либо юридические препятствия для разработки соответствующих ипотечных продуктов отсутствуют, но пока банки соглашаются принимать материнский капитал в качестве первоначального взноса в основном лишь при покупке жилья на вторичном рынке либо в новостройках. Причем в первом случае недвижимостью может быть и квартира, и загородный дом, а во втором – как правило, только городское жилье. В общем, остается надеяться на будущее.
Фото: sgpress.ru
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.
Источник