Могут ли родители взять ипотеку детям

Ипотечный кредит берется на долгие годы, а его объектом в России обычно является жилье, поэтому зачастую в отношения кредитной организации и заемщика вплетаются родственники последнего, начиная от жены или мужа и заканчивая внучатыми племянниками, а иногда предметом покупки может даже выступать жилье кого-нибудь из родственников потенциального заемщика. В этом материале специалисты расскажут про ряд важных особенностей в отношениях между заемщиком, его родственниками, кредитной организацией и государственными учреждениями.

Защита от мошенника
 
В первую очередь следует отметить, что теоретически граждане могут приобретать квартиры в ипотеку у своих родственников — законодательного запрета в РФ на предоставление таких ипотечных кредитов не существует, но многие кредиторы вводят ограничения на подобную практику. При этом степени родства, для которых подобные ограничения действуют, устанавливаются кредитными организациями по своему усмотрению.
 
Например, в «Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) такие ограничения установлены для сделок между супругами, родителями и детьми, а также полнородными и сводными братьями и сестрами, усыновителями и усыновленными, бабушками и дедушками.
 
Подобные ограничения обусловлены тем, что эти сделки временами служат прикрытием для получения заемных средств на цели, не связанные с приобретением жилья, и обмана кредитора. Например, для незаконного обналичивания материнского капитала (МСК).
 
Дела семейные
 
Совсем иная картина складывается с созаемщиками по ипотечному кредиту. Например, если люди живут в зарегистрированном браке, то при оформлении ипотеки они оба становятся солидарными заемщиками  или один из супругов становится заемщиком, а другой – его солидарным поручителем.
 
Даже если второй супруг не работает или не имеет подтвержденного дохода, он несет точно такую же ответственность по кредиту. Для банка это является страховкой на случай развода супругов и раздела имущества, в том числе заложенного.
 
Кстати, довольно часто складывается ситуация, когда получателем материнского капитала является мама, находящаяся в декрете, чей доход явно недостаточен для получения кредита. В этом случае жилье приобретается в общую собственность супругов и детей, либо в собственность супруга – получателя сертификата на материнский капитал.
 
Во втором случае одновременно оформляется заявление-обязательство о выделении жене и детям доли собственности на жилье после погашения долга перед банком. Однако в любом случае оба супруга становятся солидарными должниками по кредиту.
 
Между прочим, в отношении супругов законом установлен режим совместной собственности имущества. Это означает, что имущество, приобретенное супругами в период брака, становится их общей собственностью вне зависимости от того, на кого оно оформлено. Данное правило в полной мере относится к случаям приобретения жилья. Таким образом, даже если приобретенная квартира оформлена на одного из супругов, второй является таким же собственником, как и тот супруг, на которого жилье оформлено (зарегистрировано).
 
Исключение составляют случаи, когда между супругами заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности в отношении всего имущества или его отдельных видов. При наличии брачного договора режим общей собственности не применяется, и собственником становится тот супруг, который имущество приобрел и на которого оно оформлено.

Решение детского вопроса
 
Банки, как правило, предпочитают, чтобы собственниками были все созаемщики – тогда у граждан появляется реальная заинтересованность в погашении кредита. Вместе с тем большинство кредиторов против оформления собственности на несовершеннолетних детей. Поскольку при наличии таких собственников у банка могут возникнуть затруднения с их выселением из заложенного жилья при обращении на него взыскания в случае неплатежей.
 
Данный вопрос может стать камнем преткновения, если заемщики планируют брать кредит с использованием материнского капитала. Закон требует, чтобы дети заемщика, использующего материнский капитал как часть первоначального взноса за жилье, были оформлены как собственники в приобретаемой квартире.
 
Выход из этого противоречия – нотариальное оформление обязательства, что доля собственности будет выделена детям после погашения ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры.
 
Лишние собственники
 
В целом, банки довольно негативно относятся к оформлению заложенного имущества в собственность тех лиц, которые не выступают заемщиками по  кредиту. Теоретически появление таких собственников возможно, если договором с банком не предусмотрено никаких ограничений на этот счет. Но кредитор, вероятнее всего, не будет приветствовать расширение круга домовладельцев.
Например, по стандартам АИЖК не допускается, чтобы собственниками становились люди, не являющиеся заемщиками, даже если это близкие родственники. Исключение – случаи, когда жилье приобретается с помощью федеральных или региональных субсидий, по решению органов опеки, или если мама – получатель материнского капитала, и при этом не имеет собственного дохода.
 
Точно так же обстоит дело и с пропиской. Оформить прописку членам своей семьи (мужу, жене или детям) заемщик может беспрепятственно, но для прописки других родственников, как правило, требуется разрешение банка.
 
Кстати, если ипотечный кредит оформляется с использованием материнского капитала, Пенсионный Фонд РФ может отказать в направлении средств МСК на улучшение жилищных условий, если квартира оформлена не только на супругов и детей, но и на других родственников (родителей, братьев, сестер и других). Эти же ограничения могут возникнуть, когда заемщик хочет использовать материнский капитал для досрочного погашения ранее взятого кредита.

Сохранять запас денег, вместо того чтобы гасить большую часть кредита за квартиру, совсем невыгодно. Во-первых, ставка по вкладу точно меньше ставки по кредиту. Во-вторых, проценты по ипотеке начисляются на остаток долга: чем он меньше, тем меньше ежемесячная комиссия, которую вы отдаете банку.

Мы уже писали, что нельзя взять ипотеку на кого-то. На самом деле по вашей схеме квартиру покупаете вы, а родители помогают вам с погашением кредита. Но есть нюансы, связанные со степенью участия родителей в кредитном договоре.

Я не рекомендую ввязываться в эту авантюру. Но если все-таки решите брать ипотеку, то предлагаю два варианта:

1. Сделать родителей нефинансовыми созаемщиками по кредиту.
2. Сделать родителей финансовыми созаемщиками по кредиту.

Так ответственность по кредиту будете нести не только вы, но и ваши родители. По желанию можно выделить им доли в квартире или оформить собственность на них целиком.

Кто такие созаемщики

Вы можете договориться, что все 6 млн рублей выплатят родители, а вы никаких платежей вносить не будете. Такую договоренность лучше оформить в виде соглашения о взаимных обязательствах. Для банка это соглашение значения не имеет: если просрочить выплаты по кредиту, он будет требовать погасить долг в полном объеме от всех созаемщиков.

Термины «финансовые созаемщики» и «нефинансовые созаемщики» используют банки. В законодательстве их нет, но есть наборы обязательств, которые им соответствуют.

Родители — нефинансовые созаемщики

Поскольку напрямую нефинансовые созаемщики своими деньгами не отвечают, им не нужно подтверждать свой доход. Требования банков к предельному возрасту возврата кредита в этом случае лояльнее: последний платеж можно внести даже в 75 лет. Нефинансовый созаемщик может не страховать свою жизнь и здоровье на период ипотеки.

Проблема может быть в том, что с вашим доходом банк не даст кредит на большую сумму. При зарплате 60 тысяч вам, скорее всего, одобрят ипотеку с платежом около 30 тысяч — это 3,5 млн рублей максимум.

В идеале договор найма со стороны наймодателя должны подписать и родители, и вы. Но и с одной подписью договор будет действовать, пока кто-то из вас не решит его оспорить. А это, как я понимаю, маловероятно.

Родители — финансовые созаемщики

Финансовые созаемщики должны платить ежемесячные взносы по ипотеке, но у них может и не быть долей в квартире. В этом случае финансовый созаемщик отвечает только своими деньгами. Если их не будет, он ничего не потеряет.

Банк запросит больше документов — на каждого из троих: он будет проверять, кем работают финансовые созаемщики, какие у них доходы. Банк должен убедиться, что каждый созаемщик может выплачивать кредит.

Но есть и минусы. Банки ограничивают максимальный возраст финансовых созаемщиков возрастом выхода на пенсию. То есть кредит нужно выплатить до того, как вашей маме исполнится 60 лет, а папе — 65. Взять кредит на 30 лет у вас точно не выйдет.

К тому же полисы страхования жизни и здоровья придется покупать на троих сразу. И если для вас стоимость страхования будет незначительной, например 0,1% от остатка по кредиту, то для пожилых родителей страховка будет дороже — до 1,5% от остатка. Такие полисы нужно обновлять каждый год, чтобы не выросла ставка по кредиту. Стоимость страховки обычно уменьшается с выплатой кредита, но тарифы могут ежегодно меняться.

Обязанность платить взносы будет лежать на всех, но квартира будет общей, только если указать родителей как собственников в договоре купли-продажи. Если собственником квартиры будете только вы, ваши родители смогут жить в квартире или прописаться там только с вашего согласия.

Что в итоге

Посчитайте на нашем калькуляторе, в какой срок и с каким первоначальным взносом окупится ипотека для сдачи квартиры в аренду.

Учтите, что по плану ваших родителей не они, а вы покупаете квартиру — и вы же становитесь собственником и должником перед банком. Родители в любой момент могут перестать помогать вам с платежами. От такого риска можно защититься, оформив их как созаемщиков.

Как созаемщики, родители могут сразу стать собственниками квартиры.

Посмотрите наши статьи про инвестиции. Может быть, такой вариант подойдет вам больше.