В последнее время банки все чаще стали пытаться изменить ставки по уже выданным ипотечным кредитам в одностороннем порядке. Мотивацией для повешения процентной ставки служит повышение ключевой ставки Центробанком. Однако согласно закону «О банках и банковской деятельности», финансовое учреждение не имеет права в одностороннем порядке изменять порядок определения и саму процентную ставку по уже выданным займам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом.
Может ли банк в одностороннем порядке изменить ипотечную ставку в сторону повышения?Согласно правовым актам, кредитная организация в одностороннем порядке имеет право изменить постоянную процентную ставку только в меньшую сторону, а увеличить ее не может. Существует несколько случаев, когда банк может изменить размер процентов по ипотеке в большую сторону:
- Изменение ставки по предварительному согласованию с заемщиком ипотеки
- Изменение процентной ставки по решению суда
- Увеличение процентов в связи с отказом заемщика от страхования при условии, что это обязательство прописано в ипотечном договоре
- Изменения, вызванные форс-мажорными обстоятельствами (дефолт или сильная девальвация валюты)
- В случае плавающей и комбинированной процентной ставки, если изменяется какая-либо составляющая величина ставки.
Часто возможность изменения процентной ставки по ипотеке в одностороннем порядке пописывается в договоре ипотеки. Для финансово грамотных граждан, наличие подобных пунктов в договоре вызывает справедливое недоумение, однако большинство заемщиков соглашаются с данным условием, которое выдвигает банк, желая получить долгожданный ипотечный кредит. Тем не менее, есть ряд законодательных актов, защищающих даже таких неосмотрительных граждан от хитростей финансовых учреждений.
С другой стороны, банк может спокойно проигнорировать положения законов и в одностороннем порядке повысить ставку по ипотеке. В этом случае заемщику придется выплачивать кредит по совершенно новым условиям, нежели изначально были указаны в договоре, в противном случае банк может начислить штрафы, пени и вводить прочие санкции. Тогда единственным способом заставить кредитную организацию действовать, согласно закону, является решение суда. Заемщик может обратиться в суд, если новые условия ипотеки являются неприемлемыми для него.
Повышение процентов по условиям договора
В ипотечном договоре, обе стороны – банк и заемщик, оговаривают все условия предоставления займа, в том числе и порядок каких-либо изменений, ведь ипотека берется на длительное время. Существуют кредитные соглашения, в которых, согласно законодательству, прописывается, что процентная ставка по ипотеке может быть изменена исключительно в сторону уменьшения. А есть такие кредитные договоры, где оговаривается, что банк имеет право в одностороннем порядке изменить ставку в сторону повышения.
Статья 451 Гражданского кодекса РФ гласит следующее:
«Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
Данное положение многие кредитные организации используют в качестве основания для пересмотра процентов. И если изменение процентных ставок действительно происходит, то банк обязан направить заемщику уведомление о планируемых изменениях. А поскольку ипотечный договор – это двустороннее соглашение, то при изменении любых его условий заключается дополнительный договор, в котором определяется новая процентная ставка и прописывается размер и дата внесения ежемесячных платежей по ипотеке.
Что делать, если банк изменил процентную ставку по ипотеке?Если заемщик добровольно подписал дополнительное соглашение, то ставка по ипотеке, соответственно, меняется. Если же клиент отказывается подписывать такое соглашение, то в данном случае банк, скорее всего, потребует от заемщика, чтобы тот досрочно погасил ипотечный кредит, а если клиент откажется, то финансовое учреждение может обратиться в суд. Впрочем, если заемщик не согласен с повышением ставки по ипотеке, то он тоже может отстаивать свои права, обратившись в суд.
Правомочность условий договора ипотеки
Итак, по условиям договора, подписанного заемщиком и банком, кредитор может повысить процентную ставку. Однако само наличие в договоре пункта, предполагающего изменение процентов, уже является незаконным согласно положению закона «О банках и банковской деятельности». Статья 29 утверждает следующее:
«…Кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом».
А вот какие именно это исключения, предусмотренные федеральным законом, нормативно-правовые акты не определяют, а значит, таковых пока что нет.
А вот упоминание в кредитном договоре «плавающей» процентной ставки, напротив, является полным соблюдением 29 статьи закона «О банках и банковской деятельности», поскольку ставка изначально не являлась фиксированной, что обуславливает изменение в любой момент и любое количество раз. При этом, данная процентная ставка, согласно договору, может быть привязанной к курсу иностранной валюты, или к иным событиям и показателям, что делает договор ипотеки полностью законным, а повышение процентной ставки – вполне обоснованным.
Если же в договоре ипотеки отсутствуют указания на возможные изменения его условий, то этот факт не является для банка достаточным и законным основанием для повышения ставки. Это подтверждается статьей №16 «Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя» закона «О защите прав потребителей». Первый пункт данной статьи гласит:
«Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».
Поэтому заемщик может в суде отстаивать свои права, выражая несогласие с действиями банка, относительно изменения процентной ставки по ипотеке. Главное, не подписывать никаких дополнительных соглашений о повышении ставки и написать финансовому учреждению заявление о несогласии с повышением.
А в итоге ответ на вопрос будет таким: Банк не имеет права изменять процентную ставку по ипотеке, если это не прописано в договоре и не согласовано с заемщиком.
Оценка статьи:
Загрузка…
Источник
Экспертные оценки показывают, что граждане активно оформляют ипотечные кредиты, пользуясь привлекательными условиями, которые сложились на рынке. Но нужно помнить, что ипотеку обычно берут на много лет. Не получится ли так, что банк при ухудшении рыночных условий повысит ставку по уже выданному кредиту?
Россияне торопятся оформить выгодную ипотеку, ведь сейчас ставки по этому продукту находятся на рекордно низких отметках. Если к этому добавить дешевеющую недвижимость и различные госпрограммы поддержки, то получится уникальный шанс, который выпадает не так часто.
Уникальные ставки по кредитам сложились отчасти из-за действий регулятора, который планомерно снижал ключевую ставку в последние годы. Вслед за ним и банки корректировали свои условия по кредитным продуктам.
При этом в весьма щекотливом положении оказались те граждане, что брали денежный займ на покупку жилья в период, когда ипотечные ставки были еще очень высоки. После снижения ставок оказалось, что они серьезно переплачивают по своим кредитам. Конечно, граждане бросились в банки с просьбой о снижении стоимости ссуды. Читайте здесь,
Надо отметить, что банки не редко отвечают положительным образом на подобные обращения.
Однако здесь сразу же возникает важный вопрос. Если ставку по уже выданному кредиту можно снизить, значит есть возможность и повысить ее в случае, например, рыночных потрясений, когда деньги для банка станут слишком дорогими?
Нюансы закона
Чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо заглянуть в законодательство. Согласно статье 450 Гражданского кодекса, изменить условия договора можно только по соглашению участников. Все бы хорошо, но тут же сразу есть оговорка, согласно которой стороны в договоре могут предусмотреть иной порядок.
Статья 29 закона о банках также дарит сначала надежду. Здесь говорится, что банк не имеет права без согласия клиента повышать ставки по кредитам. И опять есть исключение. На случаи, предусмотренные договором с клиентом, эти правила не распространяются.
Поэтому выходит, что в кредитном договоре банк может предусмотреть возможность повышения ставок по ссуде. И если гражданин подпишет такой договор, не читая, то позже может столкнуться с неприятными последствиями. Если же в договоре ничего о повышении ставок не сказано, то у банка практически не будет шансов увеличить стоимость ссуды.
Как быть заемщику?
Чтобы не попасть в сложную ситуацию, гражданам нужно тщательно изучить договор, акцентируя взгляд на условиях, при которых повышение ставки возможно. Следует понимать, на какую максимальную величину может повыситься ставка. Имеет смысл показать договор юристу, чтобы убедиться в отсутствии других подводных камней.
Даже, если банк предусмотрел возможность увеличения кредитной ставки, он все равно должен соблюдать нормы приличия. К этому призывает и ст.450 ГК РФ, где говорится, что банк при изменении договора должен предпринимать шаги на добросовестной основе и в разумных пределах.
Если полагаться на судебную практику, то можно сделать вывод о том, что кредитор при повышении ставки должен учитывать ряд факторов, в том числе состояние ключевой ставки, сведения о заемщике, возможные последствия для него. Кредитор не должен наживаться на тяжелом положении должника.
Источник : zaimisrochno.ru
Источник
Условия ухудшаются даже по одобренным заявкам на кредиты
Евгений Разумный / Ведомости
Крупные банки неожиданно начали резко повышать ставки ипотеки. Два банка это сделали в пятницу, один обещает поднять ставки в ближайшее время, еще как минимум три заявили «Ведомостям», что пересматривают ставки.
С 13 марта ипотечные ставки выросли в «Юникредит банке» и Транскапиталбанке (ТКБ), выяснили «Ведомости». Представители банков это подтвердили.
«В «Юникредит банке» ставки выросли по всем ипотечным кредитам на 1,5 п. п. до 10,4‒13,5% годовых. ТКБ повысил ставки по всем программам, кроме «семейной ипотеки», на 1,5 п. п. до 9,99‒10,29%. Также он повысил ставку кредита на любые цели под залог имеющегося жилья на 1,5 п. п. до 15,49‒16,49%», ‒ рассказала «Ведомостям» руководитель отдела мониторинга банковских продуктов для физических лиц маркетингового агентства Marcs Наталия Исаенко.
Их примеру готовы последовать и другие крупные игроки ипотечного рынка. «В ближайшее время мы готовимся повысить ставки ипотеки примерно на 1‒2%», – передал через пресс-службу управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов.
Альфа-банк сейчас «рассматривает вопрос повышения ипотечных ставок», «ФК Открытие» – «внимательно следит за экономической ситуацией и сейчас пересматривает ставки по ипотеке», Росбанк «рассматривает возможность корректировки ставок», сообщили «Ведомостям» пресс-службы банков.
Повысит ипотечные ставки и Райффайзенбанк, знают руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-недвижимости» Ирина Векшина и представитель «Миэль». Пресс-служба Райффайзенбанка в пятницу это не подтвердила и не опровергла, а на запрос «Ведомостей» ответила, что банк «будет следить за изменениями экономической ситуации и корректировать условия кредитования соответственно».
ВТБ, МКБ, «Уралсиб», «Зенит», СМП-банк утверждают, что решение о повышении ипотечных ставок не принимали, будут следить за изменениями экономической и рыночной ситуации и соответственно корректировать условия ипотеки.
Промсвязьбанк и УБРиР пока не планируют пересмотр условий ипотеки. «Во всяком случае, до заседания ЦБ по ключевой ставке 20 марта менять условия по ипотечному кредитованию мы точно не будем», – обещает руководитель ипотечного направления УБРиР Анна Абабкова. Этот банк, напротив, 12 марта снизил ипотечные ставки: минимальную для новостроек ‒ до 7,9% годовых, для готового жилья ‒ от 8,2%.
Пресс-служба Сбербанка традиционно заявила, что «не комментирует изменения условий по продуктам до их официального вступления силу».
Газпромбанк и банк Дом.РФ отказались от комментариев. РСХБ на запрос не ответил.
Новые ипотечные ставки будут применяться и к новым, и к ранее одобренным заявкам, по которым еще не подписаны кредитные договоры, сообщили представители «Юникредит банка» и «Абсолют банка». »До официального решения о повышении ставок мы, естественно, не будем менять условия по уже одобренным заявкам, но когда ставки повысятся, это коснется и их тоже», – признается управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов.
«Пока мы планируем, что повышение коснется клиентов, которые только обратятся за кредитами, а также тех, кому уже одобрена ипотека, если они не успеют выйти на сделку до 31 марта, – говорит директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко. – Но мы допускаем, что при ухудшении обстановки можем пересмотреть решение и повысить ставки и для других заемщиков с одобренной ипотекой».
С такой ситуацией клиенты сталкивались в 2014 г., когда ставки ипотеки резко выросли и ряд банков повышали процент по уже одобренным заявкам, вспоминает коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон» Василий Фетисов.
«Еще неясно, как могут измениться условия для клиентов в других банках с одобренными заявками. Сейчас банки в срочном порядке проводят заседания, чтобы определить свою дальнейшую политику», – рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она опасается, что клиенты банков с одобренной заявкой могут узнать об изменении условий уже на сделке.
«Миэль» на этой неделе уже зафиксировала похожий случай. «Клиент не смог приобрести квартиру на вторичном рынке в ипотеку по одобренной ставке, банк затягивал сделку, перенося сроки, и она сорвалась – клиент отказался», – рассказала директор по развитию и содействию риэлторскому бизнесу «Миэль» Юлия Федулаева. До биржевого обвала, по ее словам, ставки по одобренным кредитам не менялись даже при повышении ставки ЦБ.
Федулаева опасается, что уже с понедельника лишь меньшинство банков будут выдавать кредиты по предварительно одобренной ставке, остальные ставку поднимут.
Банки имеют на это полное право. При одобрении кредита ставка рассчитывается исходя из действующих на тот момент условий, а уведомление об одобрении не является офертой, объясняет пресс-служба «Юникредит банка»: окончательный размер процентной ставки фиксируется на момент заключения сделки. Если ипотечный кредит одобрен, но договор еще не подписан, банк может изменить процентную ставку в любой момент до подписания в любую сторону, говорит управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин. По словам зампредседателя коллегии адвокатов «Де-юре» Антона Пуляева, если банк предлагает подписать договор на условиях, отличных от ранее согласованных, то заемщик вправе подписать его либо отказаться. Чаще всего клиенты, получив новые условия, просто уходят в тот банк, где ставки остались на прежнем уровне, замечает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.
«А вот изменять ставку по уже выданной ипотеке банк вправе только в меньшую сторону, увеличивать ее в одностороннем порядке кредитор не имеет права, за исключением предусмотренных договором и законом случаев (дефолт, девальвация валюты или другие форс-мажоры, отказ заемщика от обязательного страхования, решение суда, с согласия заемщика). Но окончательное решение о заключении сделки на новых условиях принимает заемщик», ‒ продолжает Репин.
Почему растут ставки ипотеки
Ипотечная ставка устойчиво снижалась с мая прошлого года (пик ставки выданной в течение месяца ипотеки – 10,56% – пришелся на апрель) вслед за ключевой ставкой Центробанка и к 1 февраля достигла 8,79%.
Банкиры объясняют нынешнее повышение ипотечных ставок ситуацией на финансовом рынке. Изменение ставок стало вынужденной мерой в условиях нестабильной ситуации на мировых фондовых рынках, уверяет представитель «Юникредит банка».
«Из-за волатильности на рынках, падения курса рубля, роста доходности ОФЗ большинству банков пришлось задуматься о том, что делать со ставками. Выдавать длинные ипотечные кредиты по нынешним ставкам становится убыточно для банков», – рассказывает руководитель департамента розничного кредитования банка из топ-30.
Банки всерьез напуганы возможным повышением ключевой ставки ЦБ.
«Последние несколько дней активы стали дороже, практически неделю банки выдают ипотечные кредиты себе в убыток. Вопрос в том, как сейчас поведет себя Центральный банк, какое решение будет по ключевой ставке ‒ вверх или вниз. Если это произойдет, то ставки могут вернуться на 1‒2 пункта»
Виталий Мутко
гендиректор госкомпании Дом.РФ
«Ипотека – это тот продукт, где банкам важнее всего не просчитаться со стоимостью денег: длинный срок таких кредитов в разы повышает цену ошибки. Сейчас из-за стресса на рынке и возможного повышения ключевой ставки стоимость денег будет расти», – объясняет опасения банков управляющий директор по банковским рейтингам «Эксперта РА» Александр Сараев.
По его мнению, если до 20 марта ситуация на рынках не нормализуется (а это возможно только при возвращении ОПЕК+ к обсуждению сделки по сокращению добычи), ЦБ придется повысить ставку на 0,5‒1 п. п.: из-за падения рубля растут проинфляционные риски, а повышение ключевой ставки позволило бы поддержать рынок ОФЗ и, соответственно, рубль – отток нерезидентов из ОФЗ грозит дальнейшим ослаблением курса.
В рамках поддержания финансовой стабильности ЦБ может увеличить ключевую ставку с целью не допустить валютизации депозитов, соглашается заместитель директора группы суверенных рейтингов и макроэкономического анализа АКРА Дмитрий Куликов. По его мнению, если до 20 марта ситуация на рынках не ухудшится, ставку сохранят, в противном случае в любой из этих дней возможно ее повышение на 0,50‒0,75%.
Если ЦБ и поднимет ключевую ставку на следующей неделе, то не более чем на 0,25 процентного пункта, прогнозирует руководитель рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин, но он считает такой сценарий маловероятным.
«Мы все ждем, что сделает ЦБ с ключевой ставкой ‒ смотря на сколько она увеличится, будет ясен масштаб проблем», ‒ говорит Павлов из «Абсолют банка».
Принимая решение о стоимости ипотеки, банки обычно исходят из максимально консервативных прогнозов, указывает Сараев. По прогнозам «Эксперта РА», ипотечные ставки вырастут в среднем на 1 п. п., причем банки могут начать повышение, не дожидаясь решения ЦБ в следующую пятницу. «Так что можно сказать, что рынок уже прошел точку минимальных ставок», ‒ резюмирует Сараев.
Если ЦБ поднимет ключевую ставку, «вынужденный» рост ставок по кредитам на жилье может составить от 0,5 до 2%, опасается Боим.
Источник