Покупаем с девушкой квартиру в ипотеку. Как оформить собственность на двоих?
Добрый день! Мы не женаты но в скором будущем все случится. Решили купить квартиру в ипотеку. Вопрос в том, как оформить квартиру на двоих в собственность 12 долей при покупке в ипотеку. Можно ли это сделать непосредственно оформляя договор или это надо делать после и что для этого нужно?
Спасибо!
26 Января 2018, 20:01, вопрос №1885799
Олег, г. Апрелевка
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (5)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
так и покупайте — застройщику скажите, что покупателей будет двое (вы и девушка). Соответственно собственность на квартиру перейдёт вам в 1/2 доли каждому. В банке ваша девушка будет выступать созаемщиком
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте Олег!
В соответствии с законодательством:
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки
1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
Государственная регистрация ипотеки с обременением оформляется на то лицо, которое является заемщиком по кредитному договору. После погашения кредита, обременение с квартиры будет снято. И право собственности возможно будет оформить на одного либо на обоих супругов.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Тогда, в Вашем случае девушка будем титульным заемщиком, а Вы уже созаемщиком по кредитному договору.
Для этого при заключении ипотечного договора обязательно нужно указать об этом в заявлении.
После одобрения и выдачи ипотеки квартира соответственна будет оформляться на Вас обоих.
Вариант определения режима имущества определяется Вами самостоятельно.
Это может быть либо совместная собственность без выделения долей, либо долевая (по 1/2 у каждого например)
ГК РФ Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Уважаемая Ольга!
С недавних пор покупка недвижимости в обще долевую собственность супругов по разъяснениям нотариальной палаты считается договором содержащим элементы брачного договора, который в свою очередь подлежит нотариальному удостоверению.
Статья 42. Содержание брачного договора
1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
В связи с чем до заключения брака приобретая имущество с долевую собственность нотариального удостоверение не требуется, после только в совместную т.к. при покупки в долевую скорее всего при выяснении что Вы являетесь супругами сделку приостановят. Если нет то скорее всего регистрирующую но имейте в виду далее в случае продажи квартиры если нотариус увидит что на момент покупки квартиры Вы были в браке Вашу сделку можно посчитать ничтожной и Вас могут отправить в суд по узаконению права т.к. ничтожные сделки не подлежат регистрации.
Если у Вас будет договор долевого участия то на данный момент покупая как в браке так и до брака проблем по регистрации не будет, подробно указали коллеги выше.
Все зависит от дополнительных финансовых расходах которые Вы можете понести покупая в период брака в долевую собственность.
Мой совет покупайте в собственность только одного т.к. в случае продажи с долевой придется нотариально удостоверять договор а это немаленькие деньги и платить придется Вам. Но возможно к тому моменту и их переведут в нотариальные Удачи Вам.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Олег! Если Я, правильно понимаю, Ваш вопрос заключается в том. как обезопасить себя в случае вложения Вами денег в покупку этой квартиры. В Вашем случае, единственным собственником будет Ваша девушка, и пока Вы будете выплачивать ипотечный кредит на квартиру будет наложено обременение (Ипотека в силу закона), поэтому никаких сделок с этой квартирой, в том числе заключения договора дарения доли, либо соглашения о распределения долей, купли-продажи между Вами быть не может, из-за ограничений наложенных банком. Только после погашения ипотеки. когда будет снято обременение, Вы сможете заключить какой-либо договор с переходом доли квартиры на Вас. А пока у Вас остается риск, того что за этот период (период погашения ипотеки) многое может измениться, и девушка (дай Бог в будущем жена), (извините если задеваю какие-либо чувства), может передумать, и Ваши вложения сейчас, при условии если они будут закреплены законодательно, можно будет взыскать только как долг, либо неосновательное обогащение, но в судебном порядке признать за Вами право собственности (именно при таком раскладе) не получится. Что Вы сейчас можете предпринять. Например, заключить договор обещания дарения в будущем. Нотариальная форма не обязательно, но я бы Вам рекомендовала всё же удостоверить такой договор нотариусом.
Гражданский кодекс РФ
Статья 572. Договор дарения
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
Статья 574. Форма договора дарения
2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:
дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2008 N 280-ФЗ)
договор содержит обещание дарения в будущем.
И ещё, эти деньги которые будут передаваться в счёт первоначального взноса, переведите с Вашего счёта на счёт девушки (это будет доказательством того, что Вы передавали денежные средства на приобретение данной квартиры), а девушка уже пусть их снимает с банковского счёта и вносит в счёт первоначального взноса по ипотеке. И кроме этого, даже если сейчас Вы не в браке, и Ваша девушка оформляет квартиру в свою единоличную собственность, то в случае заключения брака и оплаты ежемесячных платежей в браке, та часть квартиры по которой будут вносится платежи, считается совместно-нажитым имуществом, но для признания этой квартиры в части совместно нажитым имуществом (в случае разногласий), нужно будет обращаться в суд. Надеюсь, что смогла Вам помочь.
Все услуги юристов в Иркутске
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
- Содержимое:
- Совместная собственность на квартиру при ипотеке: что это такое
- Сколько собственников может быть у квартиры, купленной по ипотеке
- Покупка в ипотеку одним человеком, а оформление собственности на 2-х
- Состоящие в браке
- Если не женаты
- Требования к потенциальным заемщикам
- Как оформить ипотечное жилье на двух собственников
- Необходимые документы для подачи заявки на ипотеку на двоих
- Как избежать рисков при покупке недвижимости у двух владельцев
Оформление квартиры на двух собственников при ипотеке на одного не запрещено законом. Но надо учитывать изменения имущественных прав участников сделки и дополнительные требования кредитора. Рассмотрим, как проходит сделка, регистрация собственности и возможность возврата с покупки.
Совместная собственность на квартиру при ипотеке: что это такое
Два человека могут взять ипотеку на одну квартиру. Только количество запрашиваемых документов чуть больше. Кредиторы охотно дают согласие на получение займа, так как распределение обязательств на нескольких созаемщиков увеличивает гарантии возврата выданных средств.
Следует помнить, что совладелец имущества может:
«заложить свою долю… на общее имущество без согласия других собственников» (ФЗ № 102 «Об ипотеке» от 16.07.1998 г., статья 7, п. 2).
Супруг вправе претендовать на получение части недвижимости при разводе.
Сколько собственников может быть у квартиры, купленной по ипотеке
В действующем законодательстве не определено максимальное количество владельцев совместной собственности. Тем не менее, заимодатель вправе устанавливать отдельные ограничения. Стандартные правила «Сбербанка» предусматривают не более трех созаемщиков. Оформление в залог имущества подразумевает соответствующее число собственников.
Особые условия следует учесть при наличии в семье несовершеннолетних. В частности, дети не могут брать обязательства по ипотечному займу. Но, при покупке за счет средств материнского капитала необходимо помнить о нюансах:
- долю ребенка выделяют в обязательном порядке;
- органы опеки (ООП) контролируют оформление собственности, дают поручение «Росреестру» создать ограничительную запись;
- продажа недвижимости в будущем допустима только после получения от ООП специального разрешения.
Покупка в ипотеку одним человеком, а оформление собственности на 2-х
Оформить квартиру на двоих если ипотечный кредит дают одному после регистрации залогового обременения в «Росреестре» нельзя. Кредитор может дать согласие на подготовительном этапе, если второй человек возьмет на себя обязательства погашения ипотеки (станет созаемщиком).
Состоящие в браке
Имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью. Его делят поровну при разводе. Все исключения указывают в брачном договоре. При отсутствии такого документа суды принимают решения на общих основаниях.
С учетом отмеченных особенностей некоторые банки предлагают оформить на двоих ипотечный договор:
«Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста» (требования «Сбербанка» для получения кредита на покупку готового жилья по состоянию на {banner_year} г.).
Если не женаты
Если брачные отношения не оформлены официально, «автоматическое» разделение имущества по схеме равных долей отсутствует. Чтобы исключить претензии, созаемщик должен самостоятельно погашать ипотечные платежи. Рекомендуется сохранять чеки, платежные поручения, другие подтверждающие документы.
Эти же предосторожности может применять супруг(а), который приобрел недвижимость до заключения брачного союза.
Требования к потенциальным заемщикам
Первым условием для получения ипотечного кредита является гражданство РФ. Другие требования:
- трудоспособный возраст на момент получения (возврата) ипотеки;
- достаточный доход для регулярных выплат по займу;
- длительный трудовой стаж.
Каждый пункт кредитное учреждение корректирует с учетом собственных стандартов и корпоративной стратегии. Если заемщик получает зарплату в этом же банке, данные о трудоустройстве не применяют. Необходимые для проверки сведения берут из выписки по лицевому счету.
В общей ситуации кроме справки о доходах и выплаченных налогах с основного места работы можно доказать финансовую состоятельность следующими поступлениями:
- арендные платежи;
- дивиденды по долгосрочным вкладам;
- пенсионные выплаты;
- предпринимательская деятельность;
- зарплата, полученная по совместительству.
Покупка с несколькими собственниками при оформлении созаемщиков подразумевает аналогичные требования ко всем заявителям. Однако в таком варианте уменьшаются пропорционально финансовые требования. В типовой ситуации необходимо доказать, что выплаты по ипотеке не превысят 40-50% общего дохода семьи.
Потенциальные заемщики могут рассчитывать на 75-85% от заявленной стоимости покупки. Если эта величина существенно выше средних рыночных предложений, придется сделать экспертную оценку.
Для уменьшения рисков заимодатели предъявляют дополнительные требования к объектам недвижимости.
Параметры подходящей квартиры (пример):
- здание построено не раньше 70-х годов прошлого века;
- второй этаж и выше;
- железобетонные перекрытия;
- современные инженерные коммуникации;
- хорошее состояние архитектурных конструкций.
Отказ можно получить по причине включения недвижимости в муниципальный перечень объектов для планового сноса.
Отдельно следует упомянуть ограничения по отдаленности. Во время действия ипотеки кредитор проверяет состояние залога. Чтобы не увеличивать сопутствующие издержки банки устанавливают максимальное расстояние до объекта недвижимости от своего отделения в данном регионе.
Как оформить ипотечное жилье на двух собственников
Процедуру выполняют по следующему алгоритму:
- договариваются с нынешним владельцем о покупке;
- при составлении предварительного соглашения и расписки о передаче залога указывают двух будущих собственников;
- подают заявление в банк;
- после получения одобрения займа оформляют договор купли-продажи, ипотеку;
- расплачиваются с продавцом полностью;
- подают документы в «Росреестр» для государственной регистрации новых собственников.
Возмещение по ипотеке при долевом владении получают на обычных условиях. Каждый из собственников имеет право на вычет по налогам.
Необходимые документы для подачи заявки на ипотеку на двоих
На первом этапе предоставляют в банк:
- общее заявление с анкетными данными заемщиков;
- гражданские паспорта с отметками о регистрации проживания;
- свидетельство о браке (при наличии);
- сведения о местах трудоустройства (если человек не является участником зарплатной программы) и постоянном доходе.
Вместо общегражданского паспорта (в дополнение к нему) предъявляют:
- военный билет;
- заграничный паспорт;
- свидетельство о пенсионном страховании;
- удостоверение военнослужащего (водительское).
Срок рассмотрения совместных заявлений не превышает 5-6 рабочих дней. После уведомления о положительном решении передают:
- договор купли-продажи;
- отчет об экспертной оценке стоимости (при необходимости);
- выписку из базы данных «Росреестра»;
- согласие заемщиков на передачу приобретаемой недвижимости в залог;
- документальное подтверждение наличия средств для первоначального взноса по ипотеке;
- сертификат, если имущество приобретают за счет маткапитала;
- справку из пенсионного фонда об остатке средств по соответствующей программе;
- свидетельство о рождении ребенка.
Банк вправе изменять базовый список, поэтому лучше заранее ознакомиться с действующими условиями. При подготовке следует учитывать ограниченный срок актуальности некоторых справок.
Как избежать рисков при покупке недвижимости у двух владельцев
Приобретая совместную недвижимость (от супругов) необходимо получить письменное согласие второго собственника. Без разрешения сделка может быть признана незаконной. При наличии исключений по брачному соглашению об этом факте делают ссылку в тексте договора купли-продажи.
У квартиры, купленной по ипотеке, может быть несколько собственников, которые не являются родственниками. Жилплощадь разделяют на доли с точным указанием параметров отдельных частей.
Образец договора купли-продажи с двумя владельцами представлен ниже:
Скачать: Бланк ДКП.doc
Скачать: Пример заполнения.doc
Источник