У продавцов ипотечных квартир не возникает сложностей с поиском покупателей. Такая практика на рынке недвижимости существует давно, и участники сделки редко имеют предубеждение против ипотечного обременения. Земельный участок, находящийся в ипотеке — более сложная тема. Получить кредит на покупку земли труднее, чем взять у банка деньги на приобретение дома или новостройки. Продать земельный участок с обременением можно, однако придется находить общий язык с кредитором и с покупателем, чтобы довести сделку до конца.
Содержание:
- Законодательная база по ипотеке на земельный участок
- Как проверить обременение на земельном участке
- Как снять обременение с участка
- Порядок купли-продажи для участка с обременением
- Как продать дом, если земля в ипотеке
Законодательная база по ипотеке на земельный участок
Чтобы купля-продажа прошла без нарушений, в первую очередь нужно изучить законы, которые регулируют отношения физических и юридических лиц в области земельного права. Процедура регистрации перехода права собственности на земельный участок с обременением определяется Федеральным законом № 122 от 21.07.97 г.
Земельный участок в ипотеку
Если с земельным участком когда-либо производились операции разделения, выделения долей, перераспределения или объединения, необходимо изучить следующие акты:
- Статья 11.4 ЗК РФ. Разделение земельного участка.
- Статья 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка.
- Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков.
- Статья 11.7 ЗК РФ. Перераспределение земельных участков.
Правила возникновения и сохранения прав и обременений на образуемые и измененные земельные участки устанавливает статья 11.8 ЗК РФ. Данная статья опирается на сведения, указанные в статьях 11.4-11.7. Взаимоотношения банка и заемщика также имеют правовую основу. Подробности о правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя можно найти в Федеральном Законе об ипотеке (залоге недвижимости).
Кроме всего прочего, ограничения на использование земли могут накладывать органы местного самоуправления. Пример — земельный сервитут: пешая тропа или автодорога, проложенная через частные владения. Собственник участка с сервитутом имеет право пользоваться им и продавать его. Подобное обременение может доставить владельцу немало хлопот.
Как проверить обременение на земельном участке
Когда гражданин оформляет ипотеку на земельный участок, соответствующее залоговое обременение регистрируется в Росреестре. Наличие обременения не позволит собственнику продать или подарить объект залога без согласия залогодержателя. Для банка единственный весомый повод снять обременение — полное погашение ипотечной задолженности. При этом не имеет значения, досрочно произведена выплата или по графику. Теоретически банк может согласиться на смену собственника с передачей последнему долговых обязательств от бывшего владельца. Однако для этого кредитор должен убедиться в платежеспособности нового хозяина. Обычно кредитор предпочитает «отпускать» землю только после того, как кредит окончательно закрыт.
Обременение на земельный участок
Все сведения об объектах недвижимости РФ собраны в Едином государственном реестре прав. Чтобы проверить наличие и характер обременения объекта, обратитесь в Росреестр. Сделать это можно онлайн на официальном сайте организации. Если выписка из ЕГРП нужна вам в бумажном виде, рекомендуем посетить ближайший МФЦ или офис Росреестра. В обоих случаях вам потребуется знать точный адрес земельного участка или его кадастровый номер. Заказ выписки через Росреестр обойдется в 150 рублей за электронную версию, и в 200 рублей за бумажный документ. Срок ожидания составляет 2 дня в Росреестре и 3 дня при заказе документа через МФЦ. Выписку выдадут любому человеку, не обязательно собственнику, достаточно предъявить паспорт.
Проверить наличие обременения несложно. Несмотря на доступность этой услуги, недобросовестные продавцы умудряются обманывать покупателей и продают им участки, ограниченные правами третьих лиц и организаций. Единственный способ избежать подобных махинаций — проверять юридическую чистоту на каждом этапе сделки. Покупатель может сделать это самостоятельно или нанять специалиста.
Как снять обременение с участка
Кроме кредитного обременения, существуют и другие виды ограничений на сделки с земельным участком:
- аренда — если срок договора превышает полгода, собственник и арендатор обязаны зарегистрировать свои отношения в Росреестре;
- земельный сервитут — когда право пользования участком ограничено актом местного самоуправления;
- арест земельного участка — если владелец задолжал, приставы по суду могут ограничить сделки с его собственностью.
Снимаем обременение с земельного участка
Информацию обо всех существующих ограничениях вы найдете в выписке из ЕГРП по конкретному объекту. Ипотека на участок возникает в силу кредитного договора или договора займа. Чтобы снять с участка обременение по ипотеке, необходимо совершить следующие действия:
- заемщик уведомляет банк о намерении досрочно закрыть кредит и узнает точную сумму задолженности;
- проводится полное погашение долга по кредиту;
- после того, как последний платеж зачислен, нужно составить заявление в банк о снятии обременения с участка;
- представитель банка и владелец участка вместе обращаются в Росреестр для подачи необходимых документов. В другом случае сотрудник банка может отдать владельцу закладную с отметкой банка о погашении ипотеки и справку об отсутствии долга. Далее собственник самостоятельно обращается в регистрационную палату для снятия обременения.
В Росреестре необходимо предъявить следующие документы по земельному участку и закрытой ипотеке:
- кредитный договор;
- заявление о досрочном погашении;
- закладную с отметкой банка;
- справку об отсутствии задолженности;
- официальное согласие банка на снятие обременение с объекта залога.
Только после внесения новой записи в ЕГРП земельный участок станет свободным от залогового обременения. После этого его можно продать или подарить новому хозяину без разрешения банка — ведь все обязательства заемщика перед кредитором погашены.
Порядок купли-продажи для участка с обременением
Вы планируете приобрести участок, который находится в залоге у банка. Единственный способ снять залог — погасить задолженность перед кредитором. У покупателя есть два пути:
- долг перед банком закрывает продавец. Средства на это он может получить от покупателя в качестве задатка за участок. После этого обременение снимается, и происходит регистрация сделки купли-продажи;
- покупатель планирует самостоятельно выплатить долг банку.
Рассмотрим первый вариант. Продавец и покупатель могут заключить договор аванса или задатка, согласно которому внесенная покупателем сумма будет зачтена как часть стоимости земли при полном расчете по договору купли-продажи. Схема сделки:
- Продавец и покупатель заключают договор задатка.
- Покупатель передает продавцу сумму, необходимую на погашение долга по ипотеке.
- Продавец закрывает долг и получает от банка документы, необходимые для снятия обременения.
- Продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи после того, как обременение снято в Росреестре.
- Право собственности переходит к новому владельцу.
- Продавец получает остаток суммы.
Каждая сделка индивидуальна. Однако стоит подробнее остановиться на некоторых моментах приведенной выше схемы. При внесении предоплаты более безопасным для покупателя является договор задатка. Аванс с юридической точки зрения может означать предоплату, которая не входит в стоимость объекта. К тому же если продавец передумает продавать землю, он обязан вернуть задаток продавцу. Аванс может быть невозвратным — все зависит от особенностей составления авансового договора.
Второй момент — необходимо сократить интервал между погашением ипотеки и сделкой купли-продажи до минимума. Чтобы продавец не исчез, можно заключить с ним договор купли-продажи у нотариуса. Можно оформить на нотариуса доверенность, чтобы юрист подал документы сначала на снятие обременения, а затем на перерегистрацию прав. Так сделка будет максимально защищена от мошенничества со стороны продавца.
Купля продажа участка с обременением
Третий момент — окончательный расчет с продавцом. Юристы рекомендуют передавать деньги после того, как переход права собственности был зарегистрирован в Росреестре. Оптимальный способ — аккредитив с ограниченным доступом или банковская ячейка. Например, перед подачей документов в Росреестр покупатель и продавец идут в банк, где покупатель закладывает деньги в ячейку. При расчете через аккредитив покупатель переводит на определенный счет необходимую сумму. Право доступа к счету у продавца появляется после получения выписки из ЕГРП, согласно которой перерегистрация права на земельный участок произошла успешно.
Рассмотрим второй вариант, когда покупатель готов купить участок вместе с долгами. Заемщик и покупатель обращаются с соответствующим заявлением в банк. Кредитор запрашивает у потенциального собственника дополнительные документы и оценивает его надежность в качестве нового заемщика. Если банк принимает положительное решение, кредит переоформляется на нового владельца. Перерегистрация собственника в Росреестре также проходит под контролем представителя банка, поскольку участок обременен залогом. Данный вариант подходит, если у покупателя нет достаточной суммы наличными, но есть хороший кредитный потенциал и желание приобрести землю. Однако банку более выгодно получить погашение досрочно, чем переоформлять кредит на нового заемщика.
Как продать земельный участок, если покупатель берет ипотеку? Даже если сам участок не находится под обременением, участников сделки ждут определенные сложности. Банк принимает в качестве залога только ликвидные объекты. Гектар земли в чистом поле с точки зрения кредитора менее интересен, чем участок в коттеджном поселке. Если покупатель берет ипотеку на землю, ему нужно сначала получить одобрение заявки в банке, а затем найти объект, который устроит банк и будет принят в качестве залога.
Как продать дом, если земля в ипотеке
Недвижимые строения, расположенные на участке, принадлежат собственнику участка. При этом продать дом без участка невозможно. Пример: Иван взял в ипотеку участок, построил на нем дом, зарегистрировал его по всем правилам и хочет продать постройку. Если в договоре ипотеки нет особых оговорок касательно прав на постройки на участке, построенный дом обременен ипотекой в силу закона.
Чтобы продать постройку, Ивану потребуется снять обременение с участка — погасить ипотеку. Можно договориться с банком и написать обязательство о погашении долга в определенный срок после сделки купли-продажи дома. Тогда кредитор может дать согласие на сделку. Иначе не получится — строение следует судьбе земельного участка, на котором оно расположено.
Источник
Автор Дмитрий Иванов На чтение 7 мин. Просмотров 448 Опубликовано 09.07.2020
Планируя покупку земельного участка необходимо проверить, нет ли на нем такого обременения, как ипотека. Зачастую граждане сталкиваются мошенничеством в данной области. Чтобы не столкнуться с проблемами, необходимо знать все тонкости данной сделки еще до ее совершения.
Содержание статьи:
- Ипотека на земельный участок
- Нормативная база
- Продажа участка с обременением
- Как снять обязательства по обременению?
- Перечень документов
- Образец договора
- Юридические тонкости
Ипотека на земельный участок
Если речь идет о подобном земельном участке, он будет выступать в качестве гарантии исполнения кредитных обязательств собственником. Если условия не будут исполнены полностью или частично, банк имеет право продать участок. Это позволит покрыть финансовые вложения.
Земля, находящаяся в ипотеке, может использоваться в качестве обеспечения на основе следующих документов:
- Кредитного договора.
- Договора займа.
Обратите внимание! Погашение ипотеки считается исполнением условий соглашения. В результате обременение можно снять при совместном заявлении залогодержателя и залогодателя.
Нормативная база по продаже ипотечного земельного участка
Все отношения, возникающие при совершении сделок с землей, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации. Согласно ст. 11.8 определяется, каким образом обеспечивается сохранность прав собственника и возникает обременение участка.
Конкретные вопросы описываются в следующих статьях:
- Статьи 11.4-11.7 конкретизируют вопросы, связанные с возникновением и сохранностью правовых полномочий на землю.
- Пункт 2 ст. 11.8 определяет правовые полномочия на безвозмездное и бессрочное использование земельного участка.
- ФЗ № 122 от 21.07.97 г. определяет процедуру регистрации земли, если на нее наложено обременение.
Также на обременение участков оказывают влияние законодательные акты местных органов власти. В качестве таких документов можно выделить постановления, принятые городскими советами.
Продажа участка с обременением — особенности сбора информации
Особое внимание следует уделять наличию обременения на участок. Именно поэтому в первую очередь следуют запросить свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. В нем всегда указывается вид обременения, если оно имеется. Желательно снять ограничение до заключения договора купли-продажи, ведь так проще совершить сделку.
При покупке земельного участка с обременением можно пойти двумя путями:
- Добиться снятия обременения предыдущим владельцем.
- Оплатить долг банку оставшийся долг, вычтя его из общей стоимости договора.
Обратите внимание! В последнем случае необходимо взять расписку с продавца и справку о погашении из банка. Между погашением долга и завершением сделки должно пройти минимальное количество времени.
Помимо проверки документов, выяснить наличие обременения можно в следующих инстанциях:
Как снять обязательства по обременению земельного участка?
В первую очередь необходимо проверить все документы на землю, наиболее важными из них являются следующие:
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.
- Справка об отсутствии ограничений.
- Кадастровый паспорт.
На официальном портале Росреестра есть специальный сервис «Публичная кадастровая карта». С его помощью можно выяснить всю информацию о конкретном земельном участке. Там же содержится информация об обременении. Данные сведения предоставляются только в ознакомительных целях. Юридическую силу имеют только документы собственника.
Чтобы снять обременение, необходимо устранить его причину. В случае с ипотекой необходимо выплатить оставшуюся часть долга. После этого банк выдаст справку о погашении кредита. Она и станет основанием для снятия обременения в Росреестре.
Обратите внимание! Юристы предупреждают, что незаконные сделки по продаже участков с обременением чаще всего становятся возможными в результате невнимательности. Проверка юридической чистоты – залог успешного совершения сделки. Если своевременно не проверить все документы, совершившуюся сделку можно отменить только в судебном порядке.
Перечень необходимых документов — что потребуется для оформления?
Если вы планируете продать землю, нужно заранее подготовить требуемый пакет документов. В их числе должны быть документы на право собственности и наличие обременения.
Для совершения сделки потребуется следующее:
До совершения сделки не лишним будет запросить справку об отсутствии обременения. Ее может получить будущий продавец в Росреестре.
Заявление на получение справки можно подать следующим образом:
- Лично или через своего законного представителя.
- Через Почту России.
- По электронной почте.
- По телефону.
- Через сайт Госуслуг.
Справку делают в течение 2-х дней. За ее изготовление необходимо оплатить госпошлину в размере 230 рублей. При получении потребуется личный паспорт и правоустанавливающий документ.
Образец договора — как правильно заполнить документы?
Если земельный участок имеет обременение ипотекой, договор купли-продажи будет отличаться от стандартного.
Для обеспечения законности сделки необходимо заполнить следующие разделы:
Также в договоре перечисляется список приложений со следующими документами:
- Кадастровый план участка.
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.
- Требования залогодержателя по задолженности.
- Копия ипотечного договора.
- Копии паспортов обеих сторон.
Юридические тонкости — нюансы оформления сделки про продаже земельного участка с ипотекой
В отличие от стандартного кредита, ипотека предполагает переход долговых обязательств от одного собственника к другому. Если покупатель не настаивает на предварительном погашении оставшейся суммы долга, необходимо встретиться с сотрудником банка для ознакомления с размером долга. Вопрос о погашении долга можно решить совместно, встретившись с владельцем земельного участка и специалистом банка.
Продавец может прибегнуть к следующим действиям:
- Погасить задолженность самостоятельно перед совершением сделки.
- Погасить долг за счет средств покупателя, после чего стоимость договора купли-продажи уменьшиться на сумму оплаченного кредита.
В случае с ипотекой участок выступает в качестве залогового имущества. Поэтому его не получится продать законно без согласия банка. Если банк согласится, землю можно продать вместе с долговыми обязательствами. После совершения сделки в качестве собственника прописывается другой человек, а все обязательства возлагаются на него. Но на практике банки редко идут на такой шаг, требуя предварительного погашения долга.
Таким образом, вы можете продать земельный участок, даже если он обременен ипотекой. Но для этого предварительно необходимо решить вопрос с долгом. После этого можно заключить договор и продать землю.
Видео сюжет расскажет, как снять обременение с участка земли
Источник