Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры. Законодательство допускает такой вариант, однако предусматривает ряд нюансов, обязательных к соблюдению. В ином случае сделка может быть признана недействительной.
Квартира, взятая в ипотеку, остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это не запрещает использовать ее по назначению, однако создает определенные ограничения для передачи права собственности новому владельцу.
С учетом данного фактора продать ипотечную квартиру можно. Однако вне зависимости от причин данного действия, вся операция производится с обязательным участием банка. Это обусловлено обременением ипотечной недвижимости, при котором владелец ограничен в праве распоряжаться имуществом.
Основанием для продажи квартиры может быть:
- невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
- улучшение жилищных условий — более выгодные условия кредитования позволяют вернуть часть средств от продажи квартиры и приобрести более удобное жилье;
- семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.
Покупателями квартиры в ипотеке в большинстве случаев становятся риэлторы. Их заинтересованность обусловлена занижением цен — ипотечное жилье продается обычно на 10-20% дешевле его рыночной стоимости.
Также к профессиональным риэлторам обращаются и сами владельцы. За определенный процент от сделки они помогут найти покупателя для ипотечной недвижимости, убедят приобрести такую квартиру и обеспечат корректное оформление сделки.
Способы продажи ипотечной квартиры
С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно следующими способами:
- досрочно погасить кредит в банке;
- самостоятельно найти покупателя и оформить сделку;
- обратиться в банк и продать ипотечное жилье с его помощью;
- передать долговые обязательства.
Каждый из предложенных вариантов имеет собственную процедуру действий. Однако все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя.
Преимущества для заемщика основываются на причинах, по которым он продает квартиру. Вне зависимости от выбранной процедуры, продавец избавляется от ипотеки и получает на руки определенную сумму средств, зависящую от сделки. Недостаток — потеря недвижимости.
Способ 1: Досрочное погашение
Досрочное погашение ипотеки для продажи квартиры имеет два варианта реализации:
- погашение займа собственными средствами;
- привлечение средств покупателя квартиры на закрытие кредита.
В первом случае подразумевается обычная процедура досрочного погашения ипотеки. Заемщик вносит средства, снимает обременение с квартиры и дальше реализует ее по общим правилам без участия банка.
Однако подобная схема применяется редко — не каждый заемщик обладает нужной для погашения ипотеки суммой. В этой ситуации актуален второй вариант досрочного погашения — привлечение средств покупателя недвижимости.
Порядок действий в данном случае следующий:
- заемщик обращается в кредитующий банк, указывает причину и получает согласие на досрочное погашение и продажу ипотечной недвижимости;
- банк рассчитывает оставшуюся сумму ипотеки;
- между заемщиком и покупателем составляется соглашение о внесении средств, документ заверяется нотариально;
- заемщик и члены его семьи выписываются из ипотечной квартиры;
- покупатель вносит задаток в размере, необходимом для погашения ипотеки;
- заемщик вносит средства в счет оставшейся части займа и снимает обременение с квартиры;
- стороны оформляют куплю-продажу и акт приема-передачи недвижимости, после чего новый собственник регистрируется в Росреестре.
Подобная сделка требует значительного доверия несмотря на документальное заверение основных ее этапов. С учетом данного аспекта банк нередко принимается в качестве посредника и гаранта проведения сделки.
Преимущество досрочного погашения — простота и оперативность оформления. При этом от решения банка мало что зависит, основной акцент делается на договоренности сторон. Из данного аспекта происходит и основной недостаток — риски мошенничества как для покупателя, так и для заемщика.
Способ 2: Продажа долговых обязательств
Продажа долговых обязательств подразумевает переоформление ипотеки на покупателя квартиры. В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока.
Преимущества такого способа для покупателя:
- стоимость квартиры обычно ниже рыночной;
- нет необходимости сразу оплачивать всю стоимость квартиры;
- объем кредитования значительно меньше, чем при оформлении ипотеки с нуля.
Оформление такой сделки имеет ту же процедуру, что и стандартное получение ипотеки:
- покупатель обращается в банк с документами для оформления кредита;
- банк проверяет заявителя на платежеспособность;
- заключается договор между покупателем и продавцом, передается сумма возмещения;
- банк оценивает остаточную стоимость жилья, оформляет ипотеку и документы на нового владельца.
Залоговое обеспечение квартиры переоформляется банком. Покупателю достаточно лишь подписать необходимые документы.
Преимуществом такого способа выделяют активное участие банка, что защищает от мошенничества. Однако найти покупателя с необходимой суммой на руках достаточно сложно. В данном вопросе могут помочь аккредитованные при банке риэлторы, однако их услуги стоят немало.
Способ 3: Продажа с помощью банка
Продажа посредством банка считается наименее привлекательным способом реализовать ипотечную квартиру. Ее плюсом выделяют лишь защищенность от мошенничества со стороны покупателя. При этом продавцу не нужно ничего предпринимать, банк делает все сам.
Значительным минусом для продавца считается снижение стоимости квартиры. Банк не заинтересован продать недвижимость дороже, его основная цель — вернуть предоставленный заемщику кредит. Нередко к данному способу владельца недвижимости принуждают при просроченных платежах и задолженностях.
Процедура оформления следующая:
- заемщик обращается в банк, дает согласие на продажу недвижимости банком;
- квартира оценивается, выставляется на торги, при задержках в поисках покупателя стоимость квартиры постепенно снижается;
- для совершения сделки открываются две ячейки — одна содержит сумму долга перед банком, вторая — остаток для продавца;
- на открытые ячейки покупатель вносит положенную сумму;
- после этого оформляется договор купли-продажи — заемщик лишь подписывает документы, их составление и снятие залога осуществляется банком.
Если ипотека была оформлена недавно — ячейка для заемщика может и вовсе оказаться пустой. Особенно если квартира была продана по существенно низкой цене.
Способ 4: Самостоятельная продажа
Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке имеет схожую процедуру с реализацией недвижимости через банк. Ключевая особенность — продавец ищет покупателя и составляет договор купли-продажи на своих условиях.
Процедура оформляется по следующему алгоритму:
- заемщик обращается в банк и получает согласие на продажу квартиры в ипотеке;
- определяется объем оставшегося долга;
- кредитор открывает две ячейки для себя и продавца;
- покупатель вносит невыплаченную ипотеку банку и оставшуюся часть переводит в ячейку продавца;
- подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре;
- после регистрации держателем залога становится покупатель, заемщик использует средства из первой ячейки для погашения ипотеки;
- покупателю выдается выписка из ЕГРН об отсутствии обременения;
- продавец получает положенные ему средства из второй ячейки.
Такая сделка считается наиболее защищенной и выгодной для всех сторон. Продавец уверен в надежности покупателя — тот уже оплатил стоимость квартиры. Продавец защищен банковскими гарантиями. Сам банк при этом возвращает сумму кредита.
Основной перечень необходимых документов
Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не зависимо от выбранного способа, собирают следующие документы:
- паспорта всех собственников продаваемой недвижимости, если владельцу нет 14 лет — предоставляется свидетельство о рождении;
- выписка из ЕГРН с подтверждением права собственности;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из домовой книги — на момент продажи в ней не должно быть ни одной фамилии, иначе сделка будет отменена;
- справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
- если квартира оформлена в ипотеку в браке — требуется письменное согласие супруга на ее продажу;
- справка с оценочной стоимостью недвижимости — таковая оформляется независимыми экспертами, соответствующую фирму нередко рекомендует банк.
Если среди собственников есть несовершеннолетние — потребуется и разрешение от органов опеки и попечительства. Они должны убедиться, что имущественное положение детей не ухудшится в процессе заключения сделки.
Какие есть риски продажи ипотечной недвижимости
Сложность продажи квартиры в ипотеке заключается в поиске покупателя. Несмотря на определенную выгоду, не все готовы приобретать недвижимость с обременением. Также имеются и определенные риски, связанные с возможным мошенничеством.
Наименее защищенной считается схема с досрочным погашением кредита. В этом случае заемщик сам ищет покупателя и не может быть уверен в его добросовестности. Если оформление купли-продажи производится с участием банка — риски мошенничества снижаются для всех сторон сделки.
Кредитор проверяет документы, открывает ячейки для оплаты, ведет оформление купли-продажи. В этой ситуации сделка будет защищенной и правильно оформленной. Однако если банк при этом сам ищет покупателя — рассчитывать на выгоду от продажи заемщику уже не стоит.
Также выделяют и условия ипотечного кредитования. В договоре может быть прямой запрет на любую продажу имущества. В некоторых случаях ее реализация допускается, но только при участии банка. Нередко кредитор оставляет за собой право искать продавца, что делает сделку невыгодной.
Отдельно выделяют и налоговые обязательства. Если заемщик владел ипотечной квартирой меньше трех лет и продал ее с выгодой для себя — он выплачивает налог в 13% от полученной прибыли.
Источник
Вот сейчас куплю квартиру, а что потом? А если переезд? Или выплачивать не смогу? Или дети появятся и нужно будет больше комнат?..
Зачастую эти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственной недвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будет продать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, а жизненные обстоятельства изменились? Спойлер — можно! Причем существует несколько законных способов. Разберемся со всеми.
Какие у вас права на купленную в кредит квартиру
Что же такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залог недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры. Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полного погашения займа.
Права заемщиков регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.
Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.
Где найти покупателя на такую квартиру
Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы. Объясним, почему.
Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.
Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.
Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.
Способы продажи квартиры с обременением
Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.
Существует 4 способа продать ипотечное жилье:
- Досрочное погашение ипотеки
- Продажа с погашением ипотеки во время сделки
- Продажа недвижимости вместе с долгом
- Продажа квартиры банком
Разберемся, как ими воспользоваться.
1. Досрочное погашение ипотеки
Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый, т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток, которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартиру уже без ипотеки.
Преимущества
- Нет зависимости от решения банка
- Этапы сделки просты и прозрачны
- Сама сделка проходит быстро
Недостатки
- Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
- Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
- Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени
Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах.
Как это происходит
- Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
- Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
- Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке, поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере. Статья 380 ГК РФ.
- Дальше необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника и несовершеннолетних.
- После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку по ипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
- Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.
2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки
Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка. Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.
Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.
Преимущества
- Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
- Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
- Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
- Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки
Недостатки
- Сроки и даты устанавливаются банком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведение сделки
Как это происходит
- Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
- Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
- Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
- После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.
- После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.
- После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.
3. Продажа недвижимости вместе с долгом
Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.
Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.
Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога. В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимает меньше времени, т.к. покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.
Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.
При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.
Преимущества
- Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
- Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной
Недостатки
- Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
- Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого
Как это происходит
- В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
- Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.
- Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.
- Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.
- После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.
- Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.
- Следующий шаг — оценка квартиры.
- Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.
4. Продажа квартиры банком
Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данный способ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или он сообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажу ипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщиком уже исчерпаны.
Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. В любом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамках закона и не скрывать информацию от банка или покупателей.
Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласие кредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика. Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.
Преимущества
- Банк все делает сам, от продавца кроме согласия ничего не требуется
- Сделка абсолютно безопасна для всех участников
Недостатки
- Как правило, цена сильно занижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
- Вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту
Как это происходит
- Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.
- Далее банк оценивает квартиру, выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данном случае не может возражать.
- При продаже квартиры будут задействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остаток по ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что вторая ячейка окажется пустой.
- После подписания ДКП продавцом и покупателем, а также договора банка с покупателем, кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятия обременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.
- Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода права собственности.
Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том, что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускать просрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшей ежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.
Источник: Домой.ру
Источник
