17.05.2016
Возможность сдачи недвижимости, купленной по «Военной ипотеке», в аренду является актуальным вопросом для военнослужащих.
Довольно часто участники НИС приобретают квартиру по военной ипотеке в населенном пункте, в котором планируют проживать после выхода на пенсию, а военную службу проходят в другом регионе. При этом плату за коммунальные услуги никто не отменял, и для того, чтобы квартира не простаивала впустую, военнослужащие зачастую задумываются над вопросом правомерности сдачи такой недвижимости в найм.
Вопрос о возможности сдачи военнослужащим жилья в найм возникает неспроста. Вся загвоздка в том, что 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» статья 10 «Право на труд» предусматривает виды деятельности, которыми военнослужащий не вправе заниматься. Одним из пунктов данной статьи является запрет на занятие предпринимательской деятельностью, лично или через доверенных лиц, в связи с чем и возникает вопрос о правомерности сдачи военнослужащим собственного жилого помещения в найм. Попытаемся разобраться в данном вопросе, чтобы совесть военнослужащих, желающих сдавать квартиры, была чиста. Начнем с того, что сдача военнослужащим собственного жилого помещения, приобретенного по «Военной ипотеке», в найм не должна рассматриваться как предпринимательская деятельность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение, прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицам, зарегистрированными в этом качестве, в установленном законом порядке.
Кроме того, стоит отметить немаловажный момент: в соответствии со статьей 608 Гражданского Кодекса РФ, право сдачи имущества в найм принадлежит ее собственнику. В данном случае под имуществом также подразумевается жилое помещение, принадлежащее на праве собственности, а для того, чтобы являться наймодателем, физическое лицо не обязано быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.
Также, в соответствии с письмом Министерства РФ по налогам и сборам № 04-3-01/398 от 06.07.2004 года «О сдаче помещений в аренду (наем)» деятельность по сдаче в аренду жилого помещения, находящегося в собственности физического лица, не должна расцениваться, как предпринимательская деятельность.
По своей сути, сдача в найм жилой недвижимости, принадлежащей на праве собственности, рассматривается как юридический акт, удостоверяющий факт использования физическим лицом своего законного права на распоряжение принадлежащим ему имуществом, и не содержит признаков экономической деятельности.
В данном письме Министерство по налогам и сборам поясняет, что арендодатель (в нашем случае – военнослужащий) получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы (по ставке 13%), и при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества.
ПОдытоживая сказанное выше, делаем следующее заключение: сдавать квартиру, дом, таунхаус, купленные по «Военной ипотеке», в найм, военнослужащий может! Главное при этом — соблюдать законодательные нормы сдачи собственной недвижимости в найм. Итак, в случае принятия решения о сдаче жилого помещения в найм, военнослужащему следует в обязательном порядке предпринять следующие действия.
Согласование с залогодержателями
В связи с тем, что основная масса квартир и частных домов приобретается участниками НИС с использованием ипотечного кредита по программе «Военная ипотека», первый, с кем необходимо согласовать возможность сдачи залогового жилья в найм – это банк-кредитор, он же первый залогодержатель. Сдавать жилое помещение без согласия банка является прямым нарушением условий кредитного договора с вытекающими отсюда последствиями, так как в основном у всех банков данные условия прописаны в самом договоре.
Любое жилое помещение, приобретаемое участником НИС за счет средств целевого жилищного займа, находится в залоге в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Это также следует учитывать при принятии решения о сдаче в найм такого жилья, и согласовать такой вариант распоряжения собственным имуществом с ФГКУ «Росвоенипотека».
Согласование со страховой компанией
Кроме того, возможность сдачи жилого помещения следует оговорить со страховой компанией. Недвижимость, приобретенная по программе «Военная ипотека», является залоговой в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель (в нашем случае военнослужащий) обязан осуществлять страхование заложенного имущества, и в случае сдачи в найм риски утраты и повреждения залогового имущества возрастают. Очевидно, что в таком случае страховая компания вполне естественно может осуществить расчет страховой премии по повышенному тарифу, но в случае, если в период сдачи помещения в найм произойдет какой-либо страховой случай, то страховая компания возместит ущерб. В противном случае, если согласование найма не было осуществлено, страховая компания на законных основаниях откажет в компенсации ущерба, и бремя восстановления залога или погашения задолженности по кредиту ляжет целиком и полностью на плечи заемщика.
Любое согласование как с залогодержателем, так и со страховой компанией необходимо осуществить в письменном виде и иметь на руках письменное одобрение всех заинтересованных сторон. В случаях с банком-кредитором и страховой компанией, следует подготовить письменный запрос, он может быть направлен как по почте, так и подан непосредственно в офис организации.
При осуществлении запроса в ФГКУ «Росвоенипотека» рекомендуется подготовить письменное заявление (желательно, к моменту направления данного заявления, иметь на руках согласие банка и приложить копию данного согласия к заявлению). Следует учитывать, что в соответствии с 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», письменное обращение граждан рассматривается в течении 30 дней со дня регистрации такого обращения.
После получения всех одобрений и со стороны залогодержателей, и со стороны страховой компании военнослужащему следует заключить договор найма. Банки, одобряющие сдачу помещения в найм, просят использовать их стандартную форму договора найма. Если же банк не настаивает на использовании какой-то определенной формы договора, военнослужащему следует внимательно отнестись к его составлению, не лишним будет прибегнуть к помощи квалифицированного юриста.
Договор найма жилого помещения
При составлении договора найма, следует учесть основные положения для того, чтобы уберечь себя в дальнейшем от возможных рисков.
В соответствии с статьей 671 Гражданского Кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользованием для проживания в нем. Договор составляется в простой письменной форме. В договоре следует прописать сам предмет договора, полную информацию о жилом помещении, включая точный адрес, площадь, общее количество комнат.
Целесообразно включить в текст договора: права, обязанности и ответственность наймодателя; права, обязанности и ответственность нанимателя; список граждан, проживающих с нанимателем на постоянной основе и временно проживающих; условия текущего и капитального ремонта жилого помещения; размер, сроки и порядок расчетов за жилое помещение; срок договора найма; прочие условия (например, условия эксплуатации движимого имущества, условия содержания животных и пр.); условия и последствия расторжения договора; порядок решения спорных ситуаций; полные реквизиты всех сторон договора (полные паспортные данные, контактные данные).
Также неотъемлемой частью договора, является акт приема-передачи жилого помещения. Акт приема-передачи должен отражать реальное состояние передаваемого в пользование имущества, состояние коммуникаций передаваемого движимого имущества, в случае наличия — состояние мебели, техники, и сам факт передачи в надлежащий срок. В случае договоренности о передаче платы путем наличного расчета следует составить в свободной форме график-таблицу, где наниматель и наймодатель буду фиксировать факт передачи средств с указанием даты, суммы и назначении платежа, возможно оформление расписки. В случае перечисления арендной платы путем безналичного расчета на банковский счет наймодателя, подтверждением оплаты выступает банковское платежное поручение, либо квитанция.
По окончании срока действия договора следует позаботиться о составлении акта, фиксирующего передачу имущества в целостности и отсутствии претензий у обоих сторон.
Следует отметить, что договор найма, заключенный между физическими лицами, не подлежит регистрации, вне зависимости от срока его действия. Договор найма, в соответствии со статьей 35 Гражданского Кодекса РФ, это самостоятельный договор и не является разновидностью договора аренды (34 статья Гражданского Кодекса РФ), а, следовательно, нормы о госрегистрации договора аренды не распространяются на договор найма.
Одним из элементов законности распоряжения жилой недвижимостью в виде сдачи в найм является декларирование доходов в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные от сдачи помещения в найм, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц. Военнослужащие, получающие плату от сдачи в найм своего жилого помещения, обязаны самостоятельно, в период до 30 апреля года, следующего за периодом получения дохода, подать в налоговую инспекцию (по месту жительства) декларацию по форме 3-НДФЛ. Уплата самого налога осуществляется после проведения проверки поданной декларации, в срок до 15 июля.
Сдача в найм «втихаря», на свой страх и риск, может заинтересовать как прокуратуру, так и командиров. Наличие на руках всех согласований, договоров и подтверждений факта уплаты налога позволяет избежать ситуаций, связанных с утратой доверия, и жить с чистой совестью, по закону.
Полученные от сдачи в найм жилого помещения средства могут использоваться военнослужащим по своему усмотрению. Однако Военный Переезд считает, что уместнее было бы направлять данные средства в счет частичного досрочного погашения ипотечного кредита, полученного по программе «Военная ипотека». Направление средств в частичное досрочное погашение способствует сокращению срока кредитования и выплату процентов за пользование кредитом, а, следовательно, снижает стоимость самого кредита.
В следствии досрочного погашения задолженности в банке по «Военной ипотеке», средства выделяемые из бюджета РФ и ранее направляемые на погашение кредита, будут формироваться на именном накопительном счете участника НИС, и после наступления права на использование накоплений будут выплачены на его личный счет в банке.
Источник
Нередко случается такая ситуация, что военнослужащий, уже получив жилье, вынужден переселяться в другой регион, в связи с изменением места службы. Что в таком случае делать с недвижимостью, тем более, если нет желания, а порой и возможности его продать, но право на пользование ею остаётся? Для многих офицеров выходом может стать сдача её в аренду. Однако по этому поводу возникает ряд вопросов, в том числе и о том могут ли военные сдавать квартиру? На этот вопрос однозначного ответа нет, так как в первую очередь зависит от того, на основании чего военнослужащий владеет и распоряжается недвижимостью.
Квартира по военной ипотеке
За последние годы многие офицеры были обеспечены жильём по программе «военная ипотека». Причём учитывая стоимость квартир в Москве и Санкт-Петербурге, военнослужащие проходящие службу в этих городах, предпочитают приобретать недвижимость в других регионах. Недвижимость при этом длительное время находиться без жильцов, и сдача её в аренду могла бы принести офицеру дополнительный доход.
В таком случае основная проблема заключается в том, что недвижимость, приобретённая по ипотечному кредиту находиться в залоге у банка, а в данной ситуации ещё и у государства.
Более того, при оформлении ипотеки, у заёмщика в большинстве банков требуют страхование залогового имущества. Как быть в таком деле? Для начала, если вы ещё не оформили кредит, и намерены в будущем не проживать в оформляемой недвижимости, а сдавать её в аренду, следует поинтересоваться у банка, имеете ли вы на это право? Если банк предоставляет вам такое право, то квартиру можно сдавать без всяких проблем. Если нет, следует узнать о возможности заключения договора на ваших условиях, или подыскать другой банк. Если же договор уже заключён, необходимо внимательно изучить его, и если в нем указано, что сдача в аренду не запрещена, то вы также имеете на это право. Большинству банков все равно сдаётся или нет их залоговое имущество, и они заключают договора, в которых оговаривается возможность сдачи его в аренду.
Со страховой компанией эти вопросы также можно обговорить до заключения страховки, но учтите, что в таком случае страховка вам обойдётся дороже, так как возрастает риск наступления страхового случая. Если же договор уже был заключён, и эти вопросы не оговорены, проблемы могут возникнуть при наступлении страхового случая. Компания может отказаться от выплаты страховой премии, и вряд ли вы сможете взыскать её через суд. Кроме того, не стоит забывать, что в случае оформления военной ипотеки недвижимости находиться в двойном залоге, у банка и государства.
Поэтому для того, что бы сдать квартиру необходимо получить и разрешение государства. Учитывая, то, что военнослужащие в силу своей деятельности вынуждены довольно часто менять место своего проживания, думаю, что получить такое разрешение вполне возможно. Проблема может заключаться в том, что чиновники не подготовлены для таких ситуаций и у первопроходцев может возникнуть проблемы с оформлением бумаг. Но, тем не менее, учитывая то, что квартира по военной ипотеке фактически не требует затрат в плане оплаты кредитных обязательств, средства, полученные за сдачу её в аренду, могут стать довольно стабильным источником доходов, что искупает все сложности при оформлении документов.
Некоторые военнослужащие сдают квартиры без оформления договора. В таком случае, если у них отсутствует на это право, они рискуют тем, что банк может проверить залоговую собственность, и, обнаружив нарушение кредитного договора потребовать досрочного погашения кредита.
Вопрос о том, разрешают ли военным сдавать квартиру в наём, в настоящее время звучит все чаще, и, как правило, связан в основном с военной ипотекой. Ситуация может осложниться, в связи с тем, что в марте 2014 года в Государственную Думу был внесён законопроект, согласно которому будет запрещено временное расселение граждан в квартирах, находящихся в жилых домах.
Согласно тексту пояснительной записки, этот закон должен запретить использование квартир, в целях предоставления гостиничных услуг. Но как мы знаем, наше Правительство сначала принимает законы, а уже потом думает об их действие на остальные категории граждан, чьи права по идеи новый закон затрагивать не должен.
Не ипотечная квартира
Некоторые считают, что сдача недвижимости в наём офицерами невозможна, так как это приравнивается к предпринимательской деятельности, что законодательством строго запрещено, и более того может нести негативные последствия. Однако такое мнение в корне неверно, так как право владения и распоряжения собственным имуществом, никем не запрещено, и эти нормы никаким законом не отменяются. Поэтому сдавать в аренду недвижимость, принадлежащую на правах собственности, безусловно, возможно.
Для этого не обязательно оформлять ИП, достаточно просто заключить договор, и оплатить государству положенные ему 13%. Это не может быть расценено как занятие предпринимательской деятельностью.
Как сдать в аренду квартиру по военной ипотеке. Риски
Многие военнослужащие покупают квартиру по военной ипотеке, уже имея при этом собственную жилплощадь. Иногда квартира приобретается для детей или других родственников, но в отдельных случаях военный планирует заселиться в неё по прошествии некоторого периода времени – например, после выхода на пенсию. Многие люди в старости хотели бы жить поближе к природе, поэтому такие квартиры часто приобретаются не в фактическом городе проживания, а, например, на южном курорте. А чтобы жилплощадь не пустовала, квартиру сдают в аренду.
Попытаемся рассмотреть все риски, с которыми сталкивается клиент военной ипотеки, желающий сдавать свою квартиру.
Как известно, в 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» статья 10 «Право на труд» перечисляются виды деятельности, которыми военный не в праве заниматься. Одним из них является предпринимательская деятельность. Сдача жилья в аренду это способ получения дохода, фактически предпринимательство. Напрашивается вывод, что это может вызвать у военных определенные проблемы с законом.
Чтобы избежать ненужных волнений, нужно ознакомиться с 1 статьей 2 ГК РФ, согласно которой предпринимательство – самостоятельная деятельность, направленная на получение систематической прибыли от владения имуществом, продажи товаров, выполнения работ, указания услуг лицам, зарегистрированном в этом качестве в установленном законом порядке.
А в статье 608 ГК РФ право сдавать имущество принадлежит его собственнику. При этом, наймодатель не должен регистрировать себя как юридическое лицо. В письме Министерства РФ по налогам и сборам № 04-3-01/398 от 06.07.2004 года «О сдаче помещений в аренду (наем)», сдача в аренду жилого помещения не рассматривается как предпринимательство.
Соответственно, пользуясь правом распоряжаться собственным имуществом, владелец квартиры, купленной по военной ипотеке, не осуществляет экономической деятельности. Поэтому военнослужащий имеет право сдавать свой участок, таунхаус, квартиру или комнату, если оформляет договор в соответствии с законом.
Есть и другой подводный камень – купленная по целевому жилищному займу недвижимость находится под залогом до момента выплаты полной суммы её стоимости. Сдавать в аренду заложенное имущество – возможно ли это? Можно, но необходимо согласовать свои действия с залогодержателем. В нашем случае это банк-кредитор. Не ставить его в известность – прямое нарушение условий кредита, которое может дорого вам обойтись.
Помимо этого, необходимо поставить в известность страховую компанию. Если имущество закладывается, оно подлежит обязательному страхованию. В случае аренды ставка может повыситься, и это вполне логично – ведь в квартире будут жить чужие люди, которые могут относиться к ней менее бережно, чем владелец. Если не согласовать свои действия со страховщиками, они могут наложить крупный штраф.
Необходимо получить разрешение от всех сторон в письменном виде. Можно отправить запрос по почте как в банк, так и в страховую компанию. После чего мы советуем вам подготовить нотариально заверенную бумагу о желании сдать имущество, и приложить к нему разрешения банка и страховщиков. Обращения в ФГКУ «Росвоенипотека» рассматриваются около месяца.
После получения одобрения нужно заключить договор найма, что можно сделать в банке, где обычно существуют готовые формы. Если таковых нет, обратитесь к юристу. В соответствии с статьей 671 Гражданского Кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользованием для проживания в нем. В договоре должна быть прописана вся информация о вашей недвижимости. Например, количество комнат, отделка, предметы мебели, сроки и величина выплат, условия содержания, можно ли держать животных. Необходимо также составить график передачи средств. Регистрации этот договор не подлежит, поскольку совершён между двумя физическими лицами.
При этом вам необходимо декларировать доходы, которые облагаются налогом 13%. Прибыль можно использовать по своему усмотрению. Наиболее уместным станет направить их на снижение долга по квартире.
Алгоритм сдачи квартиры в аренду довольно сложен, поэтому многие предпочитают вообще никуда не обращаться. Это чревато последствиями, поскольку может заинтересовать прокуратуру.
Сдача жилья в аренду военнослужащим
Для такой сдачи вам потребуются еще и копии свидетельства о собственности, или его субститутов по количеству договоров, и, иногда, просят копию паспорта (первый лист и лист с пропиской). Все это у вас заберут, вместе с подписанными договорами. Т.е. изначально у вас ничего не останется, разве только немного денег из их личных кошельков, чтоб вы совсем уж не переживали. Договора отметят у начальника части, потом ваш экземпляр вам вернут.
С оплатой военными тоже интересный момент: им деньги перечисляют не авансом, а по факту. Т.е. месяц прожили – деньги получили. Естественно такой «кульбит» ни одного вменяемого квартиросдавателя не устроит, но! Как я уже говорил, военные ребята хитрые, кроме того еще и понятливые – пишут договора «задним» числом, на месяц. Причем иногда число «совсем заднее», чтоб и хозяину заплатить и залог оставить и с агентом расплатиться своего кошелька не открывая. Но и это еще не все! Если вы сдаете квартиру за 27тр, например, не удивляйтесь если они вам предложат платить 28тр, а в договоре написать 30тр – по 2тр в месяц «на пиво».
Полагается ли компенсация за съем жилья военнослужащим
По закону человеку, находящемуся на военной службе по контракту вдали от постоянного места жительства, временно, но бесплатно должна быть предоставлена служебная квартира. Если служебного жилья нет в наличии и контрактник вынужден снимать квартиру за свой счет, его права нарушаются. Поэтому ему должны выплачивать компенсацию за найм или поднайм жилой площади.
Доплата за помещение, которое нанимает военнослужащий, осуществляется на основе постановления Правительства, сделанного в 2004 году, 31 декабря. Впоследствии это постановление было дополнено приказом под номером 235 Министерства Обороны РФ, а в 2015 году, 18 сентября, в него были внесены изменения, предполагающие дифференциацию компенсации в зависимости от должности. Документы также регламентировали денежную выплату за поднаем жилья, если военнослужащему не могут предоставить служебную квартиру.
Не нашли ответ на свой вопрос в статье или есть дополнительный вопрос? Задайте его юристу на сайте и получите развернутую консультацию уже через 15 минут
Источник
