Вопрос покупки недвижимости у родителей или других родственников может возникнуть, например, при разделе имущества.
Далее в статье разберёмся, можно ли купить квартиру в ипотеку у родственников.
Ипотека между родственниками: почему банки часто отказывают?
Некоторые банки в условиях ипотечного кредитования сразу указывают тот факт, что недвижимость нельзя приобрести у родственников в ипотеку. К примеру, в правилах рефинансирования ипотеки АИЖК содержатся подобные запрещающие пункты.
Но даже если среди условий кредитования банка нет такого запрета, то вероятность отказа по оформлению ипотечной сделки между близкими родственниками всё равно большая. Это объясняется высоким риском мошенничества.
Особенно высока вероятность отказа банка в случае, когда заёмщик планирует внести аванс за квартиру средствами материнского капитала. Такая покупка, скорее всего, не будет одобрена ПФР, а значит, первоначальный платёж заёмщику придётся внести своими средствами, что чревато возникновением просрочки.
Сделки между близкими родственниками запрещены в рамках участия в государственных программах, предназначенных для улучшения жилищных условий граждан (ипотека для работников РЖД, МВД и т.д.).
Как купить квартиру у родственника в ипотеку?
Единственная возможность для потенциального заёмщика, желающего купить жильё у близкого человека и столкнувшегося с вероятностью отказа в проведении «родственной сделки», – это попытаться договориться с банком.
Сначала целесообразно изучить кредитные продукты, предлагаемые соответствующими учреждениями, проконсультироваться с сотрудниками различных банков и попытаться узнать о возможности приобретения квартиры у родственника в ипотеку.
Нелишним будет даже обратиться к ипотечному брокеру, способному максимально быстро проанализировать предложения разных банков.
Важно постараться доказать банку, что планируемая сделка покупки квартиры у близкого родственника в ипотеку не проводится с целью обойти законодательство и получить заёмные средства обманным способом.
В качестве главного аргумента чистоты сделки следует выразить готовность произвести расчёт с продавцом-родственником в безналичной форме. Это минимизирует риски возникновения претензий со стороны родственников и попыток признать сделку недействительной через суд, что, в свою очередь, снижает и риски кредитора.
Однако банк может выдвинуть и другие требования к заёмщику, касающиеся порядка оформления сделки по продаже квартиры близкими родственниками.
Так, например, некоторые банки справедливо опасаются того, что стоимость жилплощади будет искусственно завышена и заёмщик получит возможность истратить заёмные средства на другие цели, не связанные с приобретением жилья.
Но и этот риск можно свести к минимуму, если предложить банку провести оценку приобретаемой квартиры независимым экспертом, который аккредитован самим банком.
Пытаясь получить от банка ипотечное финансирование, стоит сразу поставить кредитора в известность о том, что продавец является близким родственником. Это в любом случае станет известно банку, но сокрытие данного факта приведёт к тому, что потенциальному заёмщику обязательно откажут и более того, внесут в чёрный список банка.
Если сразу сообщить сотруднику банка о факте родства покупателя и продавца, а также объяснить цель предстоящей ипотечной сделки (например, раздел имущества между братьями и сёстрами и др.), то шансы на её одобрение банком существенно увеличатся.
Третьим аргументом в пользу такой ипотечной сделки станет то обстоятельство, что у родственников соискателя (особенно если это – родители), продающих квартиру, приобретаемая недвижимость не является единственной. А ещё лучше, если они будут прописаны по другому адресу. В таком случае потенциальному заёмщику лучше сразу же предъявить сотруднику банка подтверждающую документацию.
При покупке недвижимости в ипотеку у близкого родственника (у родителей, братьев, сестёр) следует учесть один нюанс: заёмщик не сможет получить налоговый вычет по долгу и процентам. В налоговом кодексе РФ прямо указано, что вычет не полагается, если купля-продажа была заключена между близкими родственниками.
Алгоритм приобретения квартиры у родственников почти аналогичен общему порядку действий при оформлении ипотеки и состоит из следующих этапов:
- Обращение в банк и получение одобрения на проведение «родственной сделки».
- Сбор всех запрашиваемых банком документов.
- Выбор кредитной программы и выполнение всех требований банка.
- Заключение с продавцом предварительного договора продажи жилья с внесением пункта о выдаче задатка.
- Проведение оценки жилья.
- Внесение первоначального взноса.
- Оформление страховки.
- Регистрация перехода прав и обременения в Росреестре.
Для оформления ипотеки между родственниками собирается стандартный пакет документов, включающий:
- заявление-анкету на оформление ипотеки;
- справку 2-НДФЛ о платёжеспособности заёмщика и от работодателя с печатью и подписью;
- паспорт с отметкой о регистрации;
- копию трудовой книжки;
- свидетельство о рождении детей;
- документ о заключении брака;
- бумаги, подтверждающие родственные связи.
Можно ли купить квартиру в ипотеку у матери?
Такая сделка возможна, если ребёнок достиг совершеннолетия и признаётся ликвидной после оформления договоров ипотеки с банком и купли-продажи с матерью.
Важно привести убедительные аргументы сотрудникам банка о причинах такой сделки. Налоговый вычет в данном случае заёмщик не получит.
Можно ли купить долю в квартире в ипотеку у родственников?
Оформить ипотеку на долю довольно хлопотно, поэтому большинство соискателей интересуются иными вариантами кредита для приобретения доли квартиры.
Под ипотеку если и оформляется, то оставшаяся часть квартиры. Приобрести одну из долей на ипотечные средства при том, что остальные доли останутся за другими собственниками, вряд ли удастся.
Для банка это огромный риск, ведь при форс-мажорных обстоятельствах придётся продавать залог. И проще реализовать всю квартиру, нежели её часть.
Ипотечную сделку купли-продажи доли квартиры банки одобрят только в том случае, если в итоге квартира целиком будет принадлежать заёмщику.
Можно ли купить дом в ипотеку у родителей?
Дом приобрести в ипотеку сложнее, чем квартиру. Частные дома считаются менее ликвидными объектами недвижимости. Тот факт, что продавцом является родитель, скорее всего, станет дополнительным минусом для заявителя. Но всё же у такой сделки тоже есть шанс на оформление, если соискатель приведёт убедительные аргументы, о которых говорилось выше.
Недоступными в этом случае будут льготные государственные программы по улучшению жилищных условий (ипотека для военнослужащих, «молодая семья», социальная ипотека АИЖК и пр.). Нельзя будет также использовать средства материнского капитала.
Приобрести дом в ипотеку у родителей дети могут только в том случае, если это жильё не является для них единственным.
В какие банки стоит обращаться?
В 2021 году говорить о готовности всех кредитных организаций предоставлять займы для покупки недвижимости у родственников ещё рано. Большинство банков пока не готовы идти на оформление ипотеки между родственниками.
Если возникла такая необходимость, то стоит обратиться в такие кредитные организации, как:
- ВТБ 24 (https://www.vtb.ru/);
- Сбербанк (https://www.sberbank.ru/);
- Дельтакредит (https://www.deltacredit.ru/).
Кредитная политика данных банков не выделяет таких заёмщиков в отдельную категорию соискателей ипотеки, не предъявляет к ним более жёсткие требования и условия кредитования. В этих банках родственники могут оформить ипотеку на общих условиях с предоставлением стандартного пакета документов.
Итак, мнение о том, что «родственная» ипотека в 2021 году невозможна, ошибочно; при желании жилищный кредит можно оформить в самых крупных и авторитетных банках страны.
Особенностями оформления станет проведение расчётов в безналичной форме, невозможность получения налогового вычета и участие родственников в льготных социальных программах жилищного кредитования.
Источник
Покупка квартиры в ипотеку у родственников может быть вынужденной мерой, а может быть хорошим вариантом для улучшения жилищных условий семьи. Как можно купить жилье у родственников с использованием заемных средств банка, в чем особенности, преимущества и недостатки таких сделок, как получить одобрение банка и какова процедура совершения сделки – об этом вы узнаете в нашей статье.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.
Можно ли купить квартиру у родственников?
Действующим законодательством покупка недвижимости у родственников не запрещена, в том числе с привлечением ипотечных средств. Однако не все банки готовы выдать кредит на совершение такой сделки, так как всегда есть опасение, что сделка совершается с целью обналичивания заемных средств.
Многие банки в своих ипотечных программах сразу указывают запрет кредитовать покупку жилья у родственников. Особенно это касается государственных программ:
например, по военной ипотеке или программе для молодых семей.
Крайне настороженно банки относятся к сделкам с родственниками, когда первоначальным взносом по ипотеке служит материнский капитал. Поэтому перед совершением сделок с родственниками уточняйте у банков возможность получить заем на такую покупку.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Особенности покупки жилья у родственников
Сама по себе сделка по покупке жилья у родственников практически ничем не отличается от покупки у посторонних граждан. Однако на стадии оформления заемных средств придется доказывать банку тот факт, что целью покупки не является обогащение и сделка не является фиктивной.
При ипотечной сделке между родственниками все расчеты в обязательном порядке производятся только безналичным способом. Это подтверждает факт получения продавцом недвижимости первоначального взноса и заемных средств.
Если получить одобрение банка на получение ипотечного кредита не удалось и недостающая сумма не слишком велика, то можно рассмотреть вариант оформления потребительского кредита под залог имеющегося в собственности имущества. Конечно процентная ставка по такому кредиту будет выше, но это может оказаться реальным способом решения вопроса с покупкой.
Преимущества покупки
Несмотря на сложности получения займа на покупку недвижимости у родни, такая сделка имеет определенные преимущества:
- уверенность в чистоте приобретаемого жилья и в том, что сделка не будет расторгнута сторонами;
- возможность договориться о более низкой цене по сравнению с ценами на рынке недвижимости;
- возможность оплаты первоначального взноса частями (можно снять и повторно внести те же средства) либо о временной передаче в качестве первоначального взноса свободных средств семьи.
Все эти преимущества будут действовать при условии того, что в семье доброжелательные и доверительные отношения.
Недостатки и ограничения сделки
Сложности при совершении сделок купли-продажи жилых помещений между родственниками в ипотеку также имеются:
- запрет на сделки между лицами, состоящими в браке;
- невозможность заключения такой сделки при привлечении средств государственных программ;
- при покупке квартиры у родителей необходимо подтверждение того, что она не является их единственным жильем;
- невозможность оформления налогового вычета (п. 5 ст. 220 НК РФ);
- ограниченный выбор кредитных организаций.
Сложностей не мало, но если покупка жилья у родственников — это единственная возможность улучшить свои жилищные условия, то найти подходящий способ решения вопроса можно.
Как получить одобрение банка?
Зачастую покупка жилья у родственников необходима при разделе имущества либо желании родственника единолично владеть квартирой. Так, например, дети могу купить квартиру у родителей или у братьев, сестер, чтобы на нее не претендовали другие родственники.
Чтобы у банка не возникло подозрений в чистоте намерений покупателя, следует учесть несколько советов:
- не нужно скрывать от сотрудника банка цель приобретения жилья и наличие между сторонами родственных связей, так как в процессе проверки родство может стать очевидным и банк оценит сокрытие информации не в пользу заемщика;
- предоставить документы, подтверждающие, что у родственников есть другое жилье, они имеют в нем регистрацию и после совершения сделки не останутся проживать в квартире, являющейся предметом сделки;
- подтвердить наличие у заемщика другого имущества, которым может быть обеспечен заем (при наличии).
Чем понятнее и прозрачнее будет ситуация, тем больше шансов на то, что банк пойдет на встречу заемщику и одобрит получение ипотечного кредита.
В какие банки можно обратиться?
Учитывая всю сложность одобрения подобных сделок, больше шансов получить одобрение кредита при обращении в крупные банки, имеющие опыт различных ипотечных сделок, в том числе между лицами, состоящими в родстве.
На сегодняшний день оформление ипотеки для покупки недвижимости у родственников доступно в следующих кредитных организациях:
- Сбербанк;
- ВТБ;
- ДельтаКредит;
- Россельхозбанк;
- Банк Москвы.
Несмотря на имеющиеся для банков риски, процентная ставка по ипотеке для таких сделок, как правило, остается такой же, как и для других заемщиков. Но все же эту информацию нужно уточнять у специалиста. Все зависит от условий ипотечных программ конкретного банка.
По каким причинам банки отказывают?
Есть несколько причин, по которым не все банки участвуют в кредитовании родственных сделок:
- опасение наличия сговора между родственниками и как следствие – нецелевое расходование полученных средств;
- преднамеренное завышение или занижение цены на квартиру;
- предоставление неточных, противоречивых сведений сотруднику банка;
- риск отказа Пенсионного фонда одобрить сделку и перевести средства материнского капитала в счет первоначального взноса;
- при отсутствии у родителей покупателей другого жилья и регистрации по месту жительства в другом месте.
Наличие любого из этих факторов может быть расценено банком как неоправданный риск и послужить причиной отказа в выдаче кредита.
Документы для ипотечного кредита
В первую очередь банк должен убедиться в платежеспособности клиента. Для этого заемщик предоставляет:
- паспорта заемщика и созаемщиков (поручителей);
- сведения о доходах по требуемой банком форме;
- копия трудовой книжки или документа, подтверждающего трудовые правоотношения с работодателем;
- дополнительные документы по требованию банка.
Если платежеспособность гражданина не вызывает у банка сомнений, то он должен предоставить:
- документы на объект ипотечного кредитования;
- сертификат на материнский капитал и справку, подтверждающую остаток средств;
- документы, подтверждающие наличие у родителей другого жилья.
Окончательный список документов зависит от индивидуальных особенностей совершаемой сделки и требований кредитной организации.
Алгоритм покупки квартиры в ипотеку у родственника
Когда ипотечный заем предварительно одобрен, договоренность с родственниками о продаже достигнута, начинается этап оформления сделки. Алгоритм действий при этом следующий.
Несмотря на родственные и доброжелательные отношения сторонам сделки необходимо соблюдать алгоритм действий, должным образом оформлять документы и тщательно прописывать в договоре все условия сделки.
Расходы и сроки на совершение сделки
При подготовке к ипотечной сделке большинство расходов по оформлению необходимых документов ложиться на покупателя. Совершая сделку с родственниками эти затраты могут быть поделены между сторонами по договоренности. Оплаты потребует совершение следующих действий:
- Оценка стоимости объекта недвижимости – от 2000 до 6000 рублей в зависимости от региона и характеристик объекта.
- Страхование жилья от рисков утраты и повреждения – зависит от условий банка, страховой компании, суммы кредита, состояния жилого помещения.
- Услуги нотариуса при заверении:
- согласия супруга на совершение сделки – 2000-3000 рублей;
- обязательства о выделении долей несовершеннолетним при использовании средств материнского капитала – 2000–3000 рублей;
- договора купли-продажи – в зависимости от суммы сделки (до 1 млн. руб. – 3000 +0,4 %, от 1 до 10 млн. руб. – 7000+0,2 %, свыше 10 млн. руб. – 25000+1%).
- Государственная пошлина за регистрацию прав собственности – 2000 рублей.
- Аренда банковской ячейки или открытие аккредитивного счета – 2000-5000 рублей.
Как и при любой ипотечной сделке большую часть времени займет подготовка документов, проверка их банком и одобрение заявки. На все эти действия уходит около месяца. Сама процедура заключения сделки занимает обычно не более 1-2 дней.
Покупка доли в ипотеку у родственников
Выдать кредит на выкуп доли в квартире у родственников банк согласится только в том случае, если эта доля будет последней и при ее покупке заемщик станет единоличным собственником всей квартиры. В противном случае банк не одобрит такой заем, учитывая отсутствие выгоды для кредитной организации:
- оформление залога на часть имущества;
- низкая стоимость доли в жилом помещении;
- трудности при реализации доли в квартире.
При необходимости выкупить долю у родственников можно также рассмотреть альтернативные варианты решения вопроса, например, нецелевой заем.
Заключение Эксперта
Подведем итоги:
- Покупка жилья у родственников в ипотеку возможна и законодательством не запрещена.
- Есть возможность оформления сделки на более выгодных условиях.
- Невозможно приобрести жилье в ипотеку у родственников при использовании средств некоторых государственных программ.
- Налоговый вычет при сделке купли-продажи между родственниками покупателю не полагается.
- В ипотеку у родственника можно выкупить только последнюю долю собственности.
Покупка жилья у родственников является для заемщика безопасной и выгодной сделкой, однако при ее совершении возникает немало трудностей. Чтобы избежать проблем на всех стадиях совершения сделки целесообразно заранее получить консультацию юриста. Квалифицированные юристы нашего сайта окажут вам помощь в любое удобное время. Оставляйте заявку и получите консультацию.
Ответ юриста на частые вопросы
Мы с мужем приобрели квартиру в ипотеку у моей родной сестры. Можем ли мы получить налоговый вычет за покупку квартиры и проценты по ипотеке, если она куплена у близкого родственника?
Нет. Такое ограничение установлено пунктом 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Право на получение налогового вычета покупатель утрачивает если сделка была совершена между взаимозависимыми лицами.
Законно ли приобретение квартиры у родителей, используя при этом материнский капитал и ипотеку? Одобрит ли банк такую сделку?
Такая покупка совершенно законна, даже если она совершается между близкими родственниками. Поэтому, можно использовать ипотеку и маткапитал. Однако, банки как правило требуют подтверждение того, что у продавца имеется другое жилье и он там прописан, чтобы исключить варианты мошеннических действий и обналичивания средств материнского капитала. Перед заключением купли продажи, проконсультируйтесь в отделении пенсионного фонда, одобрят ли вам использование материнского капитала в такой сделке.
Могу ли я купить у своего отца и его сестры квартиру с использованием ипотеки? Квартира у них в долевой собственности.
Если кроме вашего отца и его сестры собственников в квартире больше нет, но вы имеете все шансы на получение ипотечного кредита у банка. Кредитные организации не выдают кредит на покупку доли в жилом помещении, если эта доля не будет последней и право собственности на квартиру в результате сделки не перейдет полностью на покупателя.
Здравствуйте! Получила сертификат на материнский капитал и хочу купить квартиру у своих родителей. У родителей есть частный дом, в котором они проживают, в квартире только прописка. Возможна ли такая покупка и как получить разрешение банка?
Такая покупка возможна. Там более у вас есть подтверждение того, что у родителей имеется в собственности другое жилое помещение и они в нем проживают. Ваши шансы на одобрение банком ипотечного кредита увеличатся, если родители прописку также оформят в своем доме.
Здравствуйте! Ситуация такая. Я хочу выкупить у своей матери половину квартиры в ипотеку, вторую половину она мне дарит. Чтобы не оформлять сначала дарственную, а потом еще договор купли-продажи могу ли я купить у матери всю квартиру, но за половину ее стоимости?
В том случае если бы вы покупали квартиру за наличные средства, то могли бы договориться о любой цене. Учитывая, что вы планируете привлекать ипотечные средства банк в обязательном порядке, потребует оценку стоимости квартиры. Существенное занижение стоимости жилья скорее всего будет причиной для отказа выдачи ипотечного кредита. Поэтому рекомендуем вам оформлять квартиру в собственность поэтапно — сначала ½ по договору дарения за тем ½ путем покупки с привлечением ипотечных средств. В этом случае выкупая долю у матери вы становитесь собственником всей квартиры и такую сделку банк легко одобрит.
Источник
