Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса под залог недвижимости

При выдаче займов в крупных размерах банки часто используют обеспечение кредита – залог.

В случае ипотечного кредитования в качестве залога может выступать приобретаемое жилье либо недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика.

Выбор в пользу уже имеющейся недвижимости имеет определенную подоплеку. Оформляя ипотеку на новое жилье, будущий владелец ограничен в проведении большинства юридических операциях, т.к. недвижимость технически находится в собственности банка до полной выплаты кредита.

Суть ипотеки под имеющуюся недвижимость

В большинстве случаев к ипотеке прибегают заемщики, не имеющие иной возможности для покупки жилья, кроме займа в банке. Лишь в некоторых случаях заемщик, уже имеющий недвижимость в собственности, готов заложить ее для приобретения дополнительного недвижимого имущества.

При этом покупаемый объект полностью переходит в собственность заемщика, а банк получает права на другую недвижимость.

Отличие от обеспечения приобретаемым жильем

Обеспечение займа всегда повышает шансы на одобрение кредита, делает договор с банком выгоднее. В России распространено ипотечное кредитование с залогом в виде жилья, которое только приобретается (около 80% всех ипотечных договоров). Так банки снижают риск потери выданных средств к минимуму. Кредитные средства выдаются на определенную цель, а недвижимость остается в собственности банка в течение всего срока действия ипотечного договора.

При выдаче ипотеки на уже купленную и зарегистрированную на заемщика недвижимость процедура кредитования меняется. Клиенту банка предстоит подтвердить владение объектом, оценить его и составить залоговый договор с передачей имущества банку.

Если в качестве залогодателя выступают третьи лица, то понадобится их непосредственное участие в договорных отношениях с банком. Кроме того, размер ипотеки зависит от оценочной стоимости имеющейся недвижимости, а не от цены продавца на приобретаемое жилье.

Преимущества и недостатки

Российское ипотечное кредитование всегда сопряжено с некоторыми сложностями для заемщика. Сюда относятся и повышенные процентные ставки, и долгосрочность погашения займа. Ипотека под имеющуюся недвижимость обладает положительными и отрицательными сторонами для заемщика.

Преимущества:

• Такое кредитование используется для улучшения жилищных условий;
• В качестве залогодателя могут выступать третьи лица, например, родственники молодой семьи, чтобы помочь приобрести первое жилье без риска потери такового;
• Процентные ставки при залоге имеющейся недвижимости во многих банках ниже по сравнению с классическим ипотечным кредитованием;
• Заемщик не ограничен условиями договора при покупке недвижимости, как это происходит в случаях, когда залогом становится приобретаемое жилье;
• Не требуется выплата первоначального взноса для получения ипотеки;
• При использовании определенных программ кредитования, заемщики получают отсрочку по выплатам длительностью до 2-х лет.

Недостатки:

• Размер займа в среднем составляет лишь 70% от текущей рыночной стоимости недвижимости;
• Банки выдвигают жесткие требования к возрасту, состоянию недвижимости и здания, где она расположена, не каждый объект подойдет в качестве залога;
• В случае получения целевого займа, потратить полученные средства заемщик может только на приобретение недвижимости;
• В случае нецелевого кредитования, ставки по займу выше;
• Страховые выплаты по ломбардной ипотеке больше.

В зависимости от размера ипотечного кредита, состояния жилья и назначенных банком условий, недостатки заключения такого договора могут перевесить достоинства. В некоторых случаях такое кредитование может быть абсолютно невыгодным для заемщика по сравнению с ипотекой и залогом приобретаемого жилья.

Условия предоставления в Сбербанке

В зависимости от качества, стоимости залога и платежеспособности клиента, Сбербанк предлагает следующие условия кредитования:

• Длительность действия ипотечного договора до 30 лет;
• Ставки по займу от 11% (в зависимости от длительности ипотеки, стоимости залога);
• Выдача ипотеки производится только в рублях;
• Первоначальный взнос не требуется;
• Размер кредита до 80% от оценочной стоимости недвижимости (минимальная сумма 300 тыс. руб.).

В качестве залогового объекта могут выступать:

• Квартиры;
• Частные, дачные дома и коттеджи;
• Таун-хаусы;
• Гаражи;
• Земельные участки без построек.

Помимо предназначения недвижимости, Сбербанк также выдвигает требования к качеству объектов:

• Не принимаются объекты, расположенные в зданиях старше 1970 г.;
• Не принимаются постройки из дерева;
• Ветхая, аварийная недвижимость не рассматривается в качестве залога в связи с высоким риском утраты объекта;
• Нельзя заложить недвижимость, не находящуюся в собственности заемщика, а также не прошедшую приватизацию;
• Дополнительные вопросы со стороны банка вызовет недвижимость, которая перепродавалась несколько раз в короткий срок времени;
• Ипотека не выдается на часть площади в обособленном объекте недвижимости (например, комната в квартире);
• Усложнится оформление залога на собственность, где среди владельцев числятся инвалиды, недееспособные и несовершеннолетние лица.

Задача банка – получить в распоряжение залог с минимумом рисков его утраты. По этой причине Сбербанк откажет потенциальным заемщикам, чье недвижимое имущество находится в аварийном состоянии, подлежит сносу или отстроено из дерева (легко воспламеняемый материал).

Ипотека физическим лицам с закладом коммерческой недвижимости

В качестве залога не обязательно использовать личную или жилую недвижимость. Недвижимость коммерческого назначения также может быть использована, если объект и заемщик соответствуют требованиям банка.

Физическим лицам кредиты также выдаются, ведение предпринимательской деятельности при выдаче займа не является обязательным условием.

Как снять залог после погашения кредита?

После погашения ипотеки залогодатель получает право безраздельного владения заложенной недвижимостью. Залог – обременение, которое регистрируется в ЕГРП. При наличии такого обременения большинство юридических операций с недвижимым имуществом недоступны владельцу. Для снятия залога необходимо предпринять следующие действия:

• После внесения последнего платежа, обратиться в банк для уточнения сроков выдачи справки о погашении ипотеки и закладной с соответствующими пометками (обычно ее делают в течение 1 месяца);
• С этой справкой следует обратиться в ближайшее отделение регистрационной палаты с заявлением о снятии обременения с объекта недвижимости;
• В течение 3-х рабочих дней заявление и прикрепленные к нему документы будут рассмотрены;
• Заявитель направляется в указанный день в день палаты, где получает новое свидетельство собственника.

Некоторые банки самостоятельно направляют необходимые документы для изменений в документах ЕГРП. В этом случае собственнику недвижимости понадобится только забрать новое свидетельство. Уточнить, как будет проходить процесс снятия залога, можно у сотрудников банка, выдавшего ипотеку.

Смена предмета залога до погашения кредита

При личных или финансовых обстоятельствах заемщик может предложить банку заменить предмет залога. В качестве нового залога может выступать равноценная или более дорогая недвижимость.

Если банк (залогодержатель) выразит согласие на замену предмета залога, то заемщик сможет переоформить закладную. Данной процедуре сопутствует оценка нового объекта, проверка документов и соответствие требованиям кредитора.

Что будет, если заемщик не платит ипотеку?

Дочитайте нашу статью до конца: https://vseodome.club/ipoteka/pod-zalog-imeyushhejsya-nedvizhimosti.html

Итак вы хотите купить квартиру, но денег нет Совсем. (Это для тех кто ещё не знает, как это работает). Т.е. нет денег на первоначальный взнос. А все без исключения ипотечные программы банков подразумевают первоначальный взнос. И это ещё хорошо, если взнос 10%, но большинство программ ипотеки — это 15 или 20% первоначального взноса. Но у вас нет денег, а квартиру вы взять готовы. Можно конечно копить, продать что — нибудь и т.д. НО это не наш вариант.

На самом деле рынок недвижимости и программы банков, уже давно «подстроились» под спрос, а именно ипотека без первоначального взноса. Только официальные программы банков и алгоритмы оценки в банковских учреждениях — об этом не знают… ???? Ну да именно так.

Зато про это хорошо знают менеджеры в банках, риэлторы и руководители отделов кредитования. Да и ещё службы безопасности….???? Знаю не понаслышке))) Даже там, где всё решает искусственный интеллект. Как например здесь:

ипотека через Домклик без первоначального взноса тоже возможна..

Если поискать в Интернете, то что нам предлагают:

• Взять потребительский кредит на первоначальный взнос
• Использовать материнский капитал
• Получить помощь по программе Молодая семья
• Военная ипотека

Но это всё также не наш вариант. Если материнский капитал не положен, под программы ипотеки для военных и молодая семья — то же не подходим. А брать потребительский кредит на первоначальный взнос… Ну во первых это резко увеличивает в целом стоимость ипотеки. Во вторых уже действующий кредит, может стать препятствием для одобрения ипотеки. Нет нам нужна ипотека без первоначального взноса — в чистом виде. Т.е. совсем без первоначального взноса….

Искать программы ипотечного кредитования без взноса в разных банках, тоже не имеет смысла. Скорее всего ничего не найдёте. Для банков клиент без первоначального взноса несостоятелен или не умеет управлять своими финансами, а значит дополнительные риски. При этом учтите, обычно чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка по ипотеке. Кстати, как грамотно пройти все этапы ипотеки через Домклик Сбербанка — обязательно расскажу в следующей статье.

• Но собственно, ближе к теме. Итак, первое что вам нужно сделать — это получить предварительное одобрение в банке на ипотеку. В каком банке? Да собственно неважно. Можно даже через Дом клик заявку подать. Но можно практически в любой. В отличие от Сбербанка — в других банках это даже проще сделать.
• Заранее присмотрите возможные варианты квартир.
• Определите примерную стоимость квартиры исходя из рынка.
• Посчитайте (в любом онлайн калькуляторе в Интернете) примерный ежемесячный платёж (исходя из процентной ставки предлагаемой банком) и взвесьте свои возможности.
• Подавайте заявку в банк. Лучше в тот, в котором вы являетесь зарплатным клиентом. Заявки сейчас можно подавать практически в любой банк — онлайн.

Выбирайте программу ипотечного кредитования с первоначальным взносом 10 — 15% процентов. Не Больше!!

Дальше банк должен вам ПРЕДВАРИТЕЛЬНО Одобрить ипотеку. Ну тут всё зависит от вашей кредитной истории и ваших возможностей подтвердить доходы и т.д.

В банке не надо говорить или писать, что у вас нет первоначального взноса!

Можно конечно пойти другим путём: обратиться к риэлтору и сказать что вы ищете квартиру, хотите взять ипотеку, но есть один ньюанс…. У вас нет первоначального взноса…. ???? Я вас уверяю, большинство риэлторов сразу поймут, о чём вы говорите. И предложат вам сразу варианты такой сделки. Но при этом и сразу озвучат сумму своего гонорара. Поэтому этот вариант уже будет — НЕ СОВСЕМ ИПОТЕКА БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА. Ну с учётом комиссионных агента по недвижимости — это будет вариант, с очень маленьким взносом. Но всё же расходы потребуются. Но плюс в том, что вам особо ничего делать не придётся — всё сделает риэлтор. И даже с банком решит.

Но будьте осторожны: Если риэлторы или какие либо агенты или посредники, будут вам говорить «У нас связи в банке», «У нас знакомые менеджеры в банке»… И если сразу заплатить тысяч 50…, то всё решим. Не ведитесь. Это «развод». Ничего вперёд — не платите.

Лучше, пойти другим путём. И риэлторы и менеджеры банков сами выйдут с вами на контакт. Но только уже на другом этапе. И платить им уже ничего не надо. Это рынок. Всем надо продать и риэлторам и банкам. А вы клиент! Вот вам, дорогие друзья в подтверждение:

Успешный первый этап купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса…

Если первый шаг пройден успешно и вы получили предварительное одобрение ипотеки в банке (предположим с 10% первоначальным взносом), то переходите к поиску подходящей квартиры. Вот здесь важный ньюанс: если вы изначально обратились к риэлтору, то это его заботы. Но при этом вы уже должны будете заплатить комиссионные агенту. Но если вы до этого этапа дошли сами, то ищите квартиру и обзванивайте «хозяев». Уверяю вас большинство «хозяев» — это те же самые риэлторы. Но только, они в этом случае — уже работают по договору с продавцом. И продавец оплачивает их услуги. Но им нужно продать, и быстрее. А вы уже с одобренным кредитом. НО ЕСТЬ ОДИН НЬЮАНС….????????У ВАС НЕТ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА. ТАК И ГОВОРИТЕ…

Ещё можно сказать универсальное словосочетание «сделка с завышением» Большинство агентов вас сразу поймут.

• Т.е. следующий ваш шаг — обзванивайте подходящие варианты квартир и озвучивайте, что хотите купить, ипотека одобрена, НО ЕСТЬ ОДИН МОМЕНТ..

Надеюсь, пока — всё понятно. А теперь — в чём суть данной сделки:

При оценке квартиры — стоимость квартиры указывается выше, на сумму первоначального взноса. Продавец при оформлении сделки — пишет вам расписку в получении суммы первоначального взноса. После регистрации сделки — продавец получает сумму за которую он планировал продать квартиру, а покупатель квартиру и ипотеку без первоначального взноса.

В принципе — всё просто. Ещё раз повторю — рынок диктует свои условия. И когда всем выгодно, то всё происходит быстро. В данном случае выгодно всем. Менеджерам банка — они получают бонусы, самому банку — ипотека это хорошая выгода для банка, продавцу — быстро и по приемлемой цене продать квартиру, риэлтору — заработать комиссионные, покупателю — получить ипотеку без первоначального взноса. Даже оценщики все в курсе. Для них это просто заработок.

Обычно все участники, идут на такие сделки с радостью. Но есть моменты. Не все квартиры могут подходить под такие сделки. В силу налогообложения, или сложности сделки, размена и т.д. Но в этом случае вам об этом сразу скажет риэлтор.

Как видите всё просто. Просто получить ипотечный кредит без первоначального взноса. Есть конечно риски и для продавца и для покупателя. Но обычно всё проходит благополучно. Впрочем, если есть вопросы — пишите в Комментариях. Постараюсь всем ответить.

Есть вопросы, замечания, возражения — пишите, буду отвечать. Не забывайте ставить Лайки. ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ. СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ.

P.S. Для покупателей — не забудьте про приятный бонус????, а именно налоговый вычет. Вы можете получить вычет не только со стоимости квартиры, но и с процентов. Кому интересно — могу рассказать как.