Недавно мы с супругой купили квартиру в ипотеку у другого человека. В договоре по договоренности с продавцом указали меньшую стоимость, а остальную сумму передали по расписке. Банк на такие условия согласился: считается, что это общая практика.
В выписке с банковского счета, которая подтверждает снятие денег со счета для оплаты сделки, указана полная стоимость квартиры. Еще есть две расписки о передаче денег продавцу: одна — на стоимость по договору купли-продажи, вторая — на остаток, неотделимые улучшения квартиры.
Можно ли загрузить такие документы в личный кабинет на сайте ФНС для получения вычета? Не вызовет ли это подозрений или лишних вопросов? Наверняка вы знаете, как обычно в такой ситуации делают. Очень хотелось бы поскорее получить свой НДФЛ назад.
С уважением,
Георгий
Действительно, для банка здесь проблем нет: у него в залоге ваша квартира. Он все равно получит назад свои деньги, независимо от того, какую цену вы указали в договоре. Банк все равно дал вам в долг меньше денег, чем стоит квартира.
Анастасия Корнилова
юрист
Зато в этой схеме рискуете вы. Получить вычет можно только с той стоимости, что указали в договоре. А расписка на остаток не подойдет.
Вычет на покупку квартиры дают от суммы по договору
Налоговый вычет при покупке квартиры — это сумма, на которую государство разрешает вам уменьшить доходы, чтобы снизить и вернуть НДФЛ.
Расходы на квартиру нужно подтвердить документами: договором купли-продажи, участия в долевом строительстве, платежными поручениями или расписками. Эти документы прикладывают к декларации по итогам года — налоговая их проверяет, делает запрос в Росреестр и принимает решение, возвращать ли налог.
Вот как налоговая проверяет расходы на квартиру:
- Сначала смотрят в договор купли-продажи. Там указана цена квартиры — сколько стоит конкретный объект.
- Потом смотрят на платежные документы: какую сумму вы реально заплатили и можете подтвердить.
Если сумма расходов меньше стоимости квартиры, вычет дадут только в сумме расходов. Если в расписках указано больше, вычет будет равен стоимости квартиры по договору.
Неотделимые улучшения можно принять к вычету, если это отделка в новостройке
Если человек купил новостройку без отделки и непосредственно у застройщика, государство дает вычет и на отделку квартиры. Для этого нужно правильно составить расписку и договор, тогда неотделимые улучшения можно учесть в составе налогового вычета.
Но у вас так не получится, так как квартиру вы купили у физического лица и на вторичном рынке. Даже если вы при этом заплатили за отделку, налог с этой суммы не вернут.
Как учесть проценты, если кредит больше стоимости квартиры
При покупке квартиры в ипотеку можно получить вычет в размере уплаченных банку процентов.
Если сумма кредита больше, чем цена квартиры по договору, вычет вам дадут только в сумме процентов, пропорциональной стоимости квартиры. Допустим, вы взяли ипотечный кредит в сумме 3,5 млн рублей, а в договоре купли-продажи указали стоимость квартиры 1,65 млн. Получается, вы потратили на приобретение жилья только 47,14% от общей суммы кредита.
Значит, имущественный налоговый вычет по процентам вы получите в размере, пропорциональном стоимости квартиры, которую указали в договоре купли-продажи. Например, если проценты за 2019 год составляют 330 тысяч, уменьшить свой доход можно на 155 100 рублей: 330 000 Р × 47/100.
Разбираем сложные ситуации с налогами и вычетами
Подпишитесь на нашу бесплатную рассылку, чтобы знать, как взять больше от государства
Если квартира стоит меньше 2 млн рублей
У имущественного вычета при покупке квартиры есть лимит — 2 млн рублей на одного человека. Его дают один раз на всю жизнь. Это значит, что, если квартира стоит больше 2 млн рублей, налог вернут только с 2 млн рублей — максимум 260 тысяч рублей.
Если квартира по договору купли-продажи стоит меньше 2 млн рублей, тогда остаток вычета можно перенести на другой объект. Например, если захотите купить еще одну квартиру, используете оставшуюся сумму для возврата налога. Главное, чтобы общая сумма расходов на жилье, которые использованы для вычета, не превысила 2 млн рублей.
Квартир при этом может быть сколько угодно. При условии, что вы не использовали право на вычет до 2014 года.
Нужно ли прикладывать расписку к декларации и какие при этом риски
Для вычета расписка не подойдет, поэтому прикладывать ее к декларации нет смысла. Но даже если вы решите так сделать, для вас рисков с налоговой нет.
Эту расписку просто не примут для вычета, а оплата неотделимых улучшений — ваше право, это не нарушение закона. Даже если налоговая обратит внимание, что суммы в договоре и расписке и сумма в справке банка расходятся, к вам вряд ли возникнут вопросы. Вы можете взять сумму больше, чем стоит квартира, и потратить ее на ремонт или другие нужды — лишь бы банк согласился дать вам такую сумму в кредит. Главное, правильно заполнить декларацию и не учитывать там расписку. Иначе придется подавать уточненку, а это отложит возврат налога.
Что грозит продавцам квартиры из-за расписки
У ваших продавцов может возникнуть проблема, если налоговая сопоставит сумму, за которую они продали квартиру, и две расписки, по которым они получили больше денег.
Дело в том, что налог необходимо платить с любого полученного дохода. И с того, что получили за «неотделимые улучшения», тоже. При этом стоимость квартиры они могли уменьшить на вычет, чтобы не платить налог при продаже. А стоимость неотделимых улучшений уменьшить не так уж просто. Поэтому им могут запросто доначислить НДФЛ или как минимум запросить пояснения.
Если налоговая в ходе камеральной проверки выяснит, что ваши продавцы скрыли часть полученного дохода, им доначислят НДФЛ, насчитают пеню и могут выписать штраф. Обычно, когда кажется, что удалось обхитрить государство, скорее всего, в этой схеме что-то не предусмотрели.
Иногда продавцы просят завысить стоимость квартиры, но в этой схеме тоже слишком много рисков.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Источник
Добрый день.
Подскажите пожалуйста, имею ли я и муж право на имущественный вычет. Мной приобретена квартира в браке, по договору 1 000 000 и есть две расписки о получении денег между Продавцом и мной на 1 000 000 за квартиру и 1 000 000 за неотделимые улучшения и предварительный договор, а фактическая стоимость, которую получил Продавец 2 000 000. Мной были внесены деньги в размере 1 300 000 из собственных средств и 700 000 за счет взятой мной ипотекой (в договоре ипотеке прописано, что деньги на приобретение квартиры по указанному адресу). Мы с мужем хотим подать документы на вычет с 2 000 000 (1 000 000 — я и 1 000 000 — муж). С какой суммы будет рассматривать ИФНС выплату вычета с 1 000 000 или 2 000 000?
16 Марта 2017, 13:05, вопрос №1573639
Наталья, г. Москва
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (2)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юсупов Азизбек
Юрист, г. Москва
Так как собственность оформлена в момент брака, то оба супруга имею право на имущественный вычет.
Если, конечно, каждый из них не воспользовался этим правом ранее.
Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ при приобретении супругами квартиры по договору долевого участия в строительстве, акт приема-передачи которой получен в 2014 г., а право собственности оформлено на супруга.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 18 марта 2015 г. N 03-04-05/14480
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Как следует из обращения, супруги приобрели квартиру по договору долевого участия в строительстве. Акт приема-передачи получен в 2014 году. При этом право собственности на квартиру оформлено на супруга.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
В соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.
Таким образом, в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса, вправе получить каждый из супругов исходя из величины расходов каждого супруга, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости, но не более 2 000 000 рублей каждым из супругов.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
18.03.2015
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Наталья!
Имущественный вычет будет производиться со стоимости приобретенного недвижимого имущества, указанного в договоре купли-продажи.
Всем понятно для чего цена квартиры была разделена на две суммы (обойти продавцом уплату налога на доход от продажи недвижимого имущества).
Расписка о «неотделимых улучшениях» в данном случае не рассматривается.
В соответствии с пп. 6) ч. 3 ст. 220 НК,
для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган —
договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, — при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;
Все услуги юристов в Санкт-Петербурге
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Имея практический опыт работы по заполнению деклараций 3-НДФЛ, я решил написать не пересказ НК РФ и размытые трактовки, а то, как дела обстоят в реальности.
Статья в первую очередь направлена на тех, кто планирует купить, купил жилье в ипотеку или хочет узнать о вычете с ипотеки.
Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку
Коснемся следующих вопросов.
1. Вычет с покупки и вычет по процентам
2. Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку
3. Неотделимые улучшения при продаже квартиры в ипотеку
4. Вычет на квартиру. Документы .
1. Вычет с покупки и вычет по процентам
На жилые объекты недвижимости может быть два вычета, один с покупки объекта недвижимости, другой с ипотечных процентов.
Вычет с покупки жилья. С покупки жилья можно вернуть до 260 000 рублей. Есть лимит по принимаемым расходам на одного человека — он равен 2000 000 р. Поэтому сколько бы объект не стоил, вернуть больше чем эта сумма не получится. До 2014 года лимит 2 000 000 р. был на сам объект, а вот после 2014 года данный лимит привязан к человеку, а не к объекту. Поэтому можно распределять сумму расходов. Именно поэтому лучше сразу писать заявление о распределении расходов для супругов (и не играет роли, кто собственник — все расходы в браке совместные).
Вычет по расходам на фактически уплаченные проценты. По ипотечным процентам после 2014 года можно принять к учету сумму оплаченных процентов на сумму не более 3 000 000 р., т.е. вернуть не более 390 000 р.
Некоторые полагают, что если квартира взята в кредит полностью, то у них есть право только на вычет на проценты. Это не так, Вы не потеряете ни вычет с суммы сделки ни с ипотечных процентов. Другими словами, раз Вы оплатите продавцу n-ую сумму, то у Вас появятся расходы в моменте, а в каком размере они были представлены собственными и кредитными средствами неважно.
Даже если квартира была куплена за 2 млн. рублей, из которых собственных средств было 500 000 р., а кредитных средств 1500 000 р., имущественный вычет можно будет получить с самой покупки в размере 2 000 000 р. (живыми деньгами это 2000 000*0,13=260 000 р) и с фактически уплаченных процентов. Сначала возвращают вычет с покупки, а после с фактически уплаченных процентов.
Если вычет с покупки квартиры можно учитывать с разных объектов, пока не доберете 2000 000 расходов, то вычет по процентам можно получать только по одному объекту! Если даже по одному объекту оплатили ипотеку на 500 000 рублей, то в дальнейшем уже учесть проценты ипотечные по другими объектам не получится. Именно поэтому стоит планировать, кто из супругов будет получать вычет по процентам.
Также информирую, что вычет имущественный с покупки квартиры и по уплаченным процентам не сгорает. Если нет возможности сразу выбрать весь вычет, то остатки переносятся на будущие периоды.
Если Вы продадите квартиру, то право на вычет Вы по ней не потеряете (можно и вычет с покупки реализовывать и вычет по процентам). Но вот если, скажем, за первую квартиру Вы досрочно заплатите кредит и будете возвращать вычет по процентам, то в дальнейшем уже вычет по процентам по другому объекту сумму уплаченных процентов вернуть уже не получится.
Про то, как определиться с тем, когда получить вычет по процентам я писал здесь
2. На что стоит обратить внимание, если Вы еще не оформили кредитный договор.
Во-первых, целевое использование по договору. Цель договора должна быть не просто на неотделимые улучшения, а именно на приобретение объекта недвижимости (ну, или на приобретение объекта недвижимости и неотделимых улучшений).
Во-вторых, очень банальный совет как «мойте руки перед едой», но все-таки прочитать договор нужно. Да, зачастую договора в Банках типовые, но есть поля, которые заполняются не в программе, а вручную. Вот Вам пример. Буквально на днях обратился клиент в целях получения имущественного вычета и вычета по процентам. Сам банковский (кредитный) договор был составлен в части целевого использования на неотделимые улучшения, а в договоре купли-продажи цель «на приобретение объектов и неотделимых улучшений». К тому же в договоре и орфографические ошибки имелись. Понятно, что они допускаются вовсе не специально.
Бывает и такое… принскрин договора…
Самое печальное, что в Кредитном договоре была указана иная цель и объект один.
В-третьих, если Вы собираетесь прожить в этой квартире не слишком долго и покупаемое жилье скорее временное, то необходимо обратить на цену по договору и на кадастровую стоимость (при покупке жилья с 01.01.16 г.). Дело в том, что при продаже объекта в случае быстрой перепродажи учитывается и кадастровая стоимость. Лучше примерно понимать, соответствует она рыночной или нет. Если кадастровая слишком высокая, то сами понимаете. Формула (доход с продажи квартиры — затраты на приобретение объекта) *13% не работает. Можно, конечно, оспаривать кадастровую. В случае необходимости уплаты налога, конечно, налог можно компенсировать взаимозачетом с невыбранного имущественного налога с покупки (но это уже другая история).
В-четвертых, просто знайте. Если даже квартира оформлена на кого-то из супругов, т.е. собственник по выписке ЕГРН один, то можно расходы на покупку квартиры распределять в любой пропорции, хоть 0 к 100. Только на вычет с покупки разрешают один раз письмо-заявление писать, а по вычету по процентам можно такое письмо писать хоть каждый год. Кстати, если супруги платят кредит вместе, то лучше все равно писать письмо по процентам. Даже если предоставлена выписка об уплате банковских процентов на кого-то одного, ведь налоговая с этих процентов может взять только 50% (если кто-то из супругов не работает, то это невыгодно).
В-пятых. Маткапитал — это субсидия (как и другие меры соц. поддержки), и если Вы оплачиваете им ипотеку, то при расчете вычета с покупки отнимайте основной долг. При расчете ипотечных процентов надо отнимать сумму процентов, которая пола на гашение процентов (об этом здесь).
Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку
3. Продажа квартиры с неотделимыми улучшениями
Казалось бы всё просто. Плачу честно кредит и теперь хочу вернуть средства. Когда дело доходит до возврата, можно обнаружить, что договор купли-продажи составлен так, что стоимость квартиры стоит, скажем, 2000 000 рублей, а вот остальная стоимость квартиры — это неотделимые улучшения. Как же быть тогда с процентами по кредиту? Что если в целевом использовании в кредитном договоре прописано «приобретение объекта и неотделимых улучшений к объекту».
Одно дело, когда квартира вообще стоит всего 2 000 000 рублей, но что если квартира стоит 7 000 000 р., а договор оформлен так, что прописана сумма 2000 000 р., а остальное неотделимые улучшения? Вот здесь минус в том, что если покупалась квартира супругами, то каждый бы мог бы получить вычет с 2000 000 р., т.е. живыми деньгами по 260 000 рублей (в данном случае можно рассчитывать только на 2 000 000 р.). Что касается вычета по процентам, то проценты будут учитываться только с тела кредита, который шел на приобретение квартиры.
Ниже один пример.
Был взят кредит на приобретение готового жилья, из которых 5 миллионов были потрачены на приобретение объекта, а 2 млн. на неотделимые улучшения.
При продаже квартиры цена объекта была 8 000 000 млн. без всяких улучшений.
Налогоплательщик должен будет подать декларацию (в случае если владел, скажем, год). Так как при продаже можно учесть либо вычет имущественный с продажи (он равен 1 000 000 р. — т.е. это сумма, которая не облагается налогом) или учесть расходы на приобретение объекта, то в нашем случае выгоднее учесть расходы.
Расходы=5 млн. (цена покупки) + % по кредиту от суммы кредита**
** учитывается проценты не со всего кредита. Исходим из пропорции, в которой % были затрачены на целевое использование (на приобретение объекта). Т. е. учитываем среди выплаченных сумм долю.
И, конечно, не забываем про кадастровую стоимость объекта. Если кадастровая стоимость (КС) 12 000 000 рублей на 1 января года, в котором осуществлена продажа, то с учетом поправочного коэффициента будем брать в целях налогообложения стоимость продажи квартиры не по договору, а по КС с учетом поправочного коэффициента 0,7 (12 000 000*0,7=8 400 000).
Неотделимое улучшение…
4. Вычет на квартиру. Документы
Пропишу список документов, который необходим для получения налогового вычета при покупке квартиры. Если сдаете дистанционно в формате XML, то в личный кабинет налогоплательщика подгружаете саму декларацию (XML) и сканы документов. Если лично или почтой, то прописываю что нужно в копиях, а что в оригинале. Итак.
- Паспорт, 2, 3 страница и страница с регистрацией (если возвращаете за долю ребенка можно сделать копию страницу паспорта «дети» или предоставить свидетельство о рождении ребенка) — копия
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица (ИНН) — копия
- Справки 2-НДФЛ за отчетный год — оригинал
- Свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН (все разделы, выписка выдается при регистрации права) — копия
- Если квартира приобреталась через застройщика по ДДУ (первичное жилье), то предоставляется акт приема-передачи, сам договор ДДУ. Если вторичное жилье, то предоставляется договор купли-продажи. Копии
- Кредитный договор — копия
- Платежные документы (расписки и т. д.), подтверждающие перечисления средств
- Справка об уплаченных процентах за весь период с начала выплат по ипотеке по конец отчетного года, за который подаете.
Обратие внимание. Если у Вас ДДУ и акт приема-передачи получен, скажем, в 2019 году, а ипотеку Вы платите с 2017, то учесть можно все проценты с начала выплат по ипотеке, а не только с момента получения акта или регистрации права на объект. При право на вычет при ДДУ (инвестирование) возникает с года получения акта, а при обычном договоре купли-продажи с даты регистрации права. Некоторые пишут, что можно получить за последние три года — это так, но необходимо учитывать возникновение права на вычет. Если право возникло в 2017, то в 2020-ом можно вернуть за 17, 18 и 19. Если право на вычет возникло в 2019-ом, то и вернуть в 2020-ом можно только за 2019-ый.
- Если квартира куплена в браке, брачный договор не заключался, то не важно на кого оформлена квартира. Расходы можно распределить в любой пропорции. Ссылка на бланк
На сайте налоговой удалили заявление, поэтому кидаю ссылку на «Консультант»
Только в бланке смотрите на какой подпункт Вы ссылаетесь. Если распределение с расходов на покупку квартиру, то пп. 3. п.1, если на погашение процентов, то пп.4 п.1 ст. 220 НК РФ. или просто пишите ст. 220 НК РФ. В заявлениях-образцах указывают пп. 2, а это касается жилого дома.
Форма свободная, в интернете найти можно.
И хотя вычет имущественный — не забываем про стандартный (детский) вычет. Если есть дети, то по ним можно еще вычет получать, пока сумма доходов нарастающим итогом с первого месяца не достигнет 350 000 рублей. Если в выданной справке коды вычета 126, 127 и иные не стоят, то бухгалтера вычеты не учли (а Вы, следовательно, не писали заявление на детский вычет).
Если в течение отчетного года у Вас были расходы на лечение или обучение, продажа, то помните, что при подаче на вычет, вся информация должна быть учтена в одной декларации. Если ранее уже за отчетный год декларация Вами сдавалась, то подаете декларацию уточненную с номером 01.
Буду рад за подписку. Если Вам необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ — готов помочь.
Ознакомиться с отзывами о моих услугах можно на сайте https://3ndflpartner.ru, на странице ВК , зайдя на профиль яндекс-услуги.
Ниже для удобства указана форма для заявки на заполнение декларации 3-НДФЛ. Вам останется лишь выбрать Вашу ситуацию/ситуации и подгрузить документы. Оплату производите после получения деклараций.
Мой ????WhatsApp +7 (900) 996-74-86, почта 79009967486@ya.ru
Заполнение декларации — 300 рублей + заявление на возврат налога бонус!
Источник
