Недвижимость во франции в ипотеку

Коротко о главном

Благодаря государственной поддержке и контролю, а также доступности кредитов, ипотечный рынок во Франции на сегодняшний день является одним из самых самых безопасных в мире. Стоит отметить, что большинство покупок недвижимости во Франции совершается именно с участием кредитных средств.

Во времена низких ставок кредит — это не только способ финансирования покупки недвижимости, но и способ заработать деньги. Эксперты отмечают, что низкая ставка «перекроется» инфляцией в течение ближайших лет. Именно этот фактор они рекомендуют принять и «пересилить» психологическое давление понятия займ как такового.

С учетом того, что при получении ипотечного кредита заемщикам также даются льготные вычеты при уплате налогов, а на стабильном рынке аренды можно хорошо заработать, сдавая купленный в ипотеку объект, — квадратные метры являются истиным залогом стабильности и выгодным вложением. Иностранцы, приобретая недвижимость в Пятой республике, все чаще прибегают к заемным средствам.

Условия получения кредитных займов для нерезидентов Франции — более сложные, чем для граждан страны, при этом большинство крупных французских банков предоставляют ипотеку иностранцам. Что касается основных требований, то они такие же, как и к резидентам страны: иметь подтвержденный доход, в три раза перекрывающий кредитную выплату, а также достаточное количество средств для проживания с учетом остаточной суммы.

Процентные ставки

Процентные ставки регулируются ставками Центробанка Франции, и, вопреки многочисленным прогнозам банковских экспертов, не растут уже который год. Это очень радует покупателей, которые активно прибегают к банковскому финансированию. Ставки кредитования во Франции — фиксированные и плавающие. При плавающей ставке ее показатель подлежит пересмотру каждые три месяца: фиксируется только банковская маржа. Стоит отметить, что в течение последних лет банки сильно увеличили свою маржу благодаря низким ставкам. Что касается средних показателей по ставкам, то для россиян они в среднем составляют 2,3-2,5%.

К кредитам с плавающими ставками стоит подходить с большим вниманием, чем с фиксированными ставками. Поскольку они персматриваются банком каждые три месяца, первый взнос оформляется по льготной ставке, что может создать впечатление, что условия на кредит более благоприятны. Поэтому необходимо сравнить льготную ставку с актуальной референсной ставкой. Что касается сроков погашения кредитов, то они составляют от 7 до 25 лет, а ставка рассчитывается пропорционально сроку погашения. Для иностранцев больше характерно получения финансирования сроком до 15 лет.

Список документов

Что касается списка документов, то, как и в любой стране, банки могут предъявлять к ним разные требования. К основным документам, которые потребуются иностранным гражданам для оформления ипотечного займа во французском банке, являются:

• Копия заграничного паспорта;
• Копия свидетельства о браке или разводе;
• Копия предварительного договора о купле-продаже недвижимости, подписанная всеми участниками сделки (покупателем, нотариусом и продавцом) или резервационный договор в случае покупки новостройки;
• НДФЛ за последние два-три года и прошедшие месяцы текущего года, а также трудовой договор (для наемных работников);
• Налоговые декларации, устав и балансы за последние три года (для предпринимателей);
• Выписка с банковских счетов за последние три месяца;
• Таблица ежемесячных выплат по другим кредитам и кредитные договоры (если есть);
• Документы, подтверждающие наличие дополнительных доходов: налоговых льгот, дохода от сдачи жилья в аренду, пенсий, дивидендов;
• Свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Стоит иметь в виду, что банк может запросить и дополнительные сведения, к примеру, справку о состоянии здоровья заемщика. Все документы должны быть переведены на французский язык и заверены либо нотариусом, либо сертифицированым переводчиков во Франции, зарегистрированным в Трибунале.

Первоначальный взнос

Поскольку юридический механизм исполнения ипотечных займов весьма непрост, нерезидентая французские банки предоставляют кредит не более, чем на 70% от стоимости приобретаемого объекта. Таким образом, заемщик должен иметь на руках 30% от суммы, плюс расходы на оформление. Но банки предпочитают, когда на балансе заемщика остается запас средств, и это может повлиять на их решение. Эксперты отмечают, что наиболее вероятно получение кредита во Франции при наличии половины суммы от цены приобретаемого объекта.

Условия предоставления кредитов

Есть три условия, согласно которым оцениваются объекты: они должны иметь соответствующее «рыночное» качество, не иметь обременений и соответствовать заявленной стоимости. Для этого, как и в любой другой стране, банки заказывают экспертизу объекта, результатом которой должна оказаться цена не ниже изначально указанной стоимости. В противном случае банк может не отказать в кредите, но снизить сумму кредита пропорционально этой разнице.

Исключение составляют новостройки — банки верят на слово застройщикам. Некоторые банки не финансируют инвестиционную недвижимость, а некоторые — наоборот отдают ей предпочтение. Для того, чтобы не ошибиться с выбором банка, стоит заручиться поддержкой надежного агентства недвижимости на территории Франции.

Процедура оформления

• В первую очередь выбирается объект и подписывается соответствующий договор. Для того чтобы избежать штрафов при неполучении кредита, в договор вписываются условия получения займа.
• Затем происходит официальное оформление кредита в банке, что можно сделать либо самостоятельно, либо при помощи посредников — агентства недвижимости или частного маклера. Эксперты отмечают, что для резидентов Российской Федерации особенно важна рекомендация, к сожалению, зачастую банки опасаются брать российских клиентов «с улицы».
• Следующим этапом становится подача досье, в которое входят рекомендательное письмо, предварительный договор, биография клиента, документы гражданского состояния и документы по требованию банка.
• Отдельно оформляется страховка кредита: досье на страховку должна подтвердить страховая компания. Раньше страховками занимался сам банк, теперь им запретили «привязывать» страховки к кредитам самостоятельно.
• Недавно для некоторых категорий иностранцев также был введен дополнительный документ от местного адвоката, свидетельствующий о том, что покупка зарубежной недвижимости не запрещениа данному клиенту законодательством его родной страны.

Все документы должны быть представлены либо на французском или английском языке, либо с сертифицированным переводом.

Тонкости получения займа

Досье в банк можно присылать по электронной почте в отсканированном виде: для рассмотрения оригиналы не требуются. Когда банк рассмотрит досье и согласится на финансирование, он попросит оригиналы и вышлет клиенту свое предложение о кредите. Это предложение нельзя подписывать раньше, чем через десять дней после получения. Если покупателями являются несколько человек, то экземпляр получает каждый по-отдельности. Подписанное предложение отсылается обратно в банк, и в течение недели банк переводит деньги нотариусу, который включает кредитный договор в акт покупки и регистрирует обременение в пользу банка. Что касается выбора банка, то здесь четких рекомендаций не существует, во многом решение зависит непосредственно от личности банковского сотрудника, который будет рассматривать заявку. В ряде банков есть отдельная служба для работы с иностранцами, но проще обращаться по месту приобретения.

Отдельная специфика кредитования существует при покупке новостроек. Когда банк выдает кредит, то физически на покупку полная сумма не всегда необходима, поскольку оплата нового строительства во Франции осуществляется поэтапно, после закрытия каждого очередного платежа. Сначала свою часть средств вносит покупатель, а затем банк, в соответствии с траншами, прописанными в договоре.

Несколько советов эксперта всем, кто решил получить ипотечный кредит во Франции

1. Заранее максимально точно рассчитайте все свои финансы и верно предоставьте все отчетные документы о доходах.
2. Поняв сумму ежемесячного взноса, сопоставьте ее со своими возможностями. Это звучит банально, но с этого надо начинать. Причем считать рекомендуется по «худшему» сценарию, то есть с запасом, поскольку вы должны быть на 100% уверенным, что не возникнет инцидента с оплатой. Ведь при подписании договора финансирования идет безотзывное списание со своего счета в пользу банка.
3. После того, как вы убедитесь, что кредит вам по карману, проведите более тонкий расчет. Сравните сроки. Общий расход на кредит растет с увеличением срока при той же ставке, но, тем не менее, при низких ставках длинные кредиты намного выгоднее, поскольку расчеты идут в номинальной стоимости без индексации.
4. Сравните ставки. Просчитайте оба варианта — с фиксированной ставкой и с плавающей. При плавающей попытайтесь экстраполировать динамику референсной ставки.
5. Обратите внимание на наличие штрафов при досрочном погашении и договоритесь с банком, чтобы их убрать. Обычно после пятого года успешных выплат по кредиту банки позволяют сделать это.
6. При покупке новостроек с инвестиционной целью иногда удобно отложить выплату по кредиту на момент сдачи объекта и начало получения дохода. В связи с этим банки допускают в кредитном договоре такой пункт — отложенная выплата по кредиту.
7. Учтите нотариальные расходы при оформлении сделки (от 6-8% на вторичном рынке и 2,5% для новостроек).
8. В идеале — имейте на счету средства для погашения кредита в течение шести месяцев.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Ирину Дюпор (Immoconcept) и Ирину Дивинину (Francedom).

photocredits: дмитрий кругляк / flickr 

HomesOverseas.ru

20.06.2018 15:09Просмотров 1456

Приобретение жилья в чужой стране всегда связано с определенными трудностями: необходимость знания местного языка, законов, открытие счета в банке или наличие крупной суммы денег для покупки. Резиденты и легализованные иностранцы всегда могут оформить ссуду, взять кредит, а вот доступна ли французская ипотека для российских граждан, какова будет процентная ставка – это серьезный вопрос. Сразу скажем, да, получить ее можно, но есть ограничения.

Особенности ипотеки во Франции

Приобрести квартиру во Франции станет неплохим размещением капитала, учитывая, что цены на жилье постоянно понижались с 2012 года, но остановились на отметке около 100 тысяч евро (если действительно нужно купить что-то стоящее, а не развалюху на заросшем травой пустыре). Для элитных и лакомых  кусочков в виде особняков в Париже, домиков в Альпах или на взморье этот показатель еще выше. Вполне резонно, что не каждый будет в состоянии сразу же собрать требуемую сумму для совершения покупки, поэтому оформленный  ипотечный кредит во Французской Республике представляется весьма удобным решением, в особенности для гражданина России, не являющегося резидентом страны.

Большинство крупных банковских структур, таких как BNP Paribas, Societe Generale, BPCE или La Banque Postale не делают различия в обслуживании своих сограждан и иностранцев, оказывая услуги и тем, и другим.

Необходимые документы

Первая эйфория от кажущейся легкости оформления ипотеки в национальном французском банке может быть омрачена количеством документов, которые могут потребовать служащие. Но подобная мера гарантирует точность в составлении договора на кредит, а значит, минимизирует риск ошибок или неточностей. К тому же государство достаточно авторитарно контролирует процесс финансирования клиентов и соблюдение законов. Для заключения обязательств будут необходимы:

• загранпаспорт;
• брачное свидетельство (подтверждение развода);
• экземпляр предварительного договора на покупку жилья (квартиры);
• справка об уровне доходов (зарплате) за последние 3 месяца;
• подтверждение (и количество) уплаты подоходного налога за 2 года;
• копию трудового договора (для наемных служащих);
• данные о движении средств на банковских счетах за последние 3 месяца;
• право собственности (свидетельство);
• при наличии дополнительных доходов – подтверждающие документы (выписку).

Важно. Граждане не входящих в Евросоюз государств, в том числе и России, для получения ипотечного кредита во Франции должны быть владельцами какой-то недвижимости в любой стране, иначе банк откажется оформить заявку. Дополнительным требованием для иностранца (россиянина) может стать также медицинская справка о состоянии его здоровья.

Требования банков к заемщикам

Весь пакет документов, которые предоставляют в банковское отделение, обязательно оформляется по-французски (переводится) и заверяется в нотариальной конторе. На рассмотрение принятого обращения обычно в среднем уходит до 30 дней. Клиент имеет право после оглашения положительного решения в течение 10 дней аннулировать свою заявку, если по каким-либо причинам открытая ипотека в банке во Франции ему больше не нужна.

Кредитование происходит в единой валюте ЕС – евро, доля кредита к общей стоимости недвижимости составляет 65 % (реже 70 %), выдают его на срок от 5 до 20 лет. Установлено ограничение на возраст обратившегося для получения кредита – от 21 до 75 лет. Еще одно важно условие: погашение производится ежемесячно, равными (аннуитетными) платежами.

Условия ипотеки для россиян

Ипотека во Франции для россиян оформляется практически на тех же условиях, что и для коренных французов, за исключением того, что сначала потребуется купить, а не взять в аренду, какую-то недвижимость (квартиру, апартаменты), а уже потом подавать заявку на получение кредита. Стоимость квартиры, которую планируют приобретать, сначала нужно оценить – на это уйдет до 2,5 тысяч евро. Банк взимает за оформление ипотеки до 2 % от суммы сделки (на саму процедуру), еще приблизительно 0,3 % выплачивается ежегодно для страхования жизни заемщика. Погашение займа раньше срока является нарушением, поэтому клиенту придется платить штрафные проценты в размере до 3 % от остатка основной суммы кредита.

Процентные ставки

Проценты по ипотеке во Франции могут начисляться по нескольким схемам – как с четко установленной, так и с изменяющейся процентной ставкой. Последняя связана с нестабильностью единой для Евросоюза межбанковской величины (Еврибор), обычно изменение происходит где-то раз в квартал/полгода. Ипотечная кредитная ставка по всей Франции колеблется от минимума (1 %) до максимума (3,5 %), в среднем достигая величины 2 %. Размеры ежемесячных отчислений в счет уплаты ипотеки ни в коем случае не должны превышать третью часть суммарного дохода клиента, иначе с затеей купить недвижимость во Франции в ипотеку придется распрощаться навсегда.

Важно. Чтобы обезопасить себя от нестабильности кредитной ставки (особенно, если покупаем крупный объект и нужна большая сумма на длительный срок), можно указать в договоре на ипотечный кредит четко определенные границы ее изменения, 1 или 2 %.

Инструкция по оформлению ипотеки

Пошаговая инструкция по получению ипотечного кредита во Франции достаточно незамысловата: необходимо подготовить документы (паспорт, свидетельства о браке, справки о доходах и налогах), перевести их на французский язык, заверить у нотариуса и уже после этого идти в банк. Специалисты финансового ведомства Франции в лице ответственных менеджеров оценят возможности клиента к получению займа, а также его способность выплатить кредит за определенное время и примерно через месяц огласят свое решение.

После этого вопрос можно считать закрытым: остается подписать все необходимые бумаги и готовить себя к регулярным выплатам в счет погашения займа.

Плюсы и минусы

Как и любая жизненная ситуация, покупка жилья во Франции по ипотечному кредиту имеет как положительные, так и отрицательные моменты. В позитиве то, что не нужно иметь сразу всю сумму на руках, можно выплачивать по чуть-чуть, согласно заранее рассчитанной схеме и определенными взносами.

В негативе же остается необходимость существования «залога» – определенных условий в виде стабильного дохода, соотношения между зарплатой и отчислениями по кредиту, некоторых дополнительных требований, предъявляемых во Франции к иностранцам. Но и с учетом приведенных аргументов приобретение недвижимости таким способом остается выгодным, чрезвычайно удобным для российских граждан.

Сводная таблица параметров ипотечного кредита