Российское законодательство относит споры о правах на недвижимость к исключительной подсудности (ч. 1 ст. 30 ГПК, ч. 1, 2 ст. 38 АПК). Их отправляют в суд по месту нахождения недвижимого имущества. Это облегчает работу суда при сборе и исследованию доказательств, что, по мнению законодателя, должно помочь быстро и правильно разрешить спор, объясняет Павел Хлюстов, «Павел Хлюстов и партнеры».
Кроме того, разрешение такого спора может затрагивать права и интересы третьих лиц, имеющих вещные или обязательственные права на это имущество. При исключительной подсудности они получают дополнительную возможность своевременно получить информацию о возникновении спора, говорит Хлюстов. «Да и сам суд лучше информирован. У него больше возможностей узнать о правах и интересах третьих лиц, не привлеченных к участию в деле».
Исключительная подсудность
Особый вид подсудности, предписывающий рассмотрение определенных категорий дел в судах, точно указанных в законе. Правила исключительной подсудности запрещают применять при предъявлении иска нормы о других видах территориальной подсудности, содержащиеся в ст. 28, 29, 31, 32 ГПК.
Ипотека: правильная подсудность
Подсудность спора периодически вызывает сложности у судов. На этот раз спор о подсудности был связан с ипотекой. Дело попало в коллегию по гражданским спорам Верховного суда из Новосибирского облсуда. Как указано в материалах, в 2005 году Иван Горячев* и Петр Чудков* заключили договор займа (суммы в актах не указаны). В обеспечение Инна Мельниченко* передала в залог свою квартиру в Новосибирске. Пять лет спустя, в 2010 году, суд взыскал долг и обратил взыскание на жилье. Решение о взыскании вступило в силу, но исполлисты не предъявили вовремя. Сроки прошли.
В этом сюжете
- Подсудность с ошибкой: когда ее можно допустить
2 июля, 8:55
Поэтому Мельниченко захотела признать залог недвижимости прекращённым. Рассудив, что дело имеет исключительную подсудность, истица обратилась в Кировский районный суд Новосибирска – по месту нахождения предмета ипотеки. Две инстанции отказались рассматривать дело и сделали вывод о нарушении подсудности. Они указали, что подавать иск надо было не с исключительной подсудностью, а по месту жительства ответчиков. Но такой подход ошибочный, сделал вывод ВС.
Коллегия под председательством судьи Вячеслава Горшкова признала, что речь идет об исключительной подсудности. Ею обладают иски об оспаривании обременения недвижимости. Как это обосновать, ВС указал в судебном акте (№ 67-КГ20-2). Там говорится, что по ч. 1 ст. 30 ГПК в суд по месту нахождения объектов или арестованного имущества надо подавать иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей. Так же поступают с исками об освобождении имущества от ареста.
ВС сослался на совместное Постановление Пленума ВС и ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22 о вопросах в спорах о защите права собственности. В нем пояснили, что относится к искам о правах на недвижимое имущество. В эту категорию входят (помимо исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, границ земельного участка) также и иски об освобождении имущества от ареста (п. 2). ВС делает вывод: следовательно, исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, поэтому не так важно, связаны они с лишением владения или нет. Поскольку приведенный перечень исков о правах на недвижимость не является исчерпывающим, в него можно включить дела об оспаривании обременения недвижимости, подчеркнули в судебном акте. То есть сюда относится и иск об ипотеке, о котором идет речь.
«Залог недвижимости (ипотека) – обременение имущества, а спор о признании залога прекращенным связан с правами спорящих сторон относительно этой недвижимости», – указал ВС.
ВС уточнил: при обращении взыскания на заложенную недвижимость спора о правах на это имущество нет, а основание иска – это нарушение обеспеченного ипотекой обязательства, то есть подсудность обычная. Но иски о прекращении ипотеки относятся к искам о правах на недвижимость, следовательно, рассматриваются с исключительной подсудностью. ВС отменил судебные акты и направил иск в первую инстанцию для решения вопроса о принятии его к производству.
Подсудность: пять спорных вопросов
Положения ч. 1, 2 ст. 38 АПК об исключительной подсудности исков о правах на недвижимость могут вступить в конфликт с нормой ч. 4.1 ст. 38 АПК, устанавливающей исключительную подсудность по корпоративным спорам (см. ст. 225.1 АПК). Рассматривать корпоративный спор должен суд по месту нахождения юрлица, а место нахождения спорной недвижимости может отличаться. Возникает неопределенность при определении арбитражного суда, компетентного рассматривать спор.
Вопрос о соотношении подсудности спора о правах на недвижимость и корпоративного спора был разрешен на уровне Президиума ВАС: при коллизии приоритет имеют нормы подсудности о правах на недвижимость (Постановление от 7 сентября 2010 года № 6470/10 ).
Рассматривая вопрос о подсудности корпоративного спора о признании недействительным договора ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП, Президиум ВАС указал: поскольку основная цель иска – признание обременения отсутствующим, спор фактически является спором о правах на недвижимость. Президиум ВАС целенаправленно акцентировал внимание на том, что истцы одновременно заявили два требования – не только требование о признании договора об ипотеке недействительным, но и требование о погашении регистрационной записи об ипотеке. «Президиум ВАС имел в виду, что если бы истец ограничился лишь требованием о признании договора недействительным, то спор не подпадал бы под критерии ч. 1, 2 ст. 38 АПК об исключительной подсудности исков о правах на недвижимое имущество. Территориальная подсудность корпоративного спора, содержащего лишь требование об оспаривании сделки с недвижимом имуществом, подчинялась бы правилу ч. 4 ст. 38 АПК, то есть спор должен был бы рассматривать арбитражный суд по месту нахождения юридического лица», – отмечает Павел Хлюстов.
Подсудность спора об исполнении обязательств по оплате недвижимости
Спор об исполнении обязательств по оплате приобретенной недвижимости не подпадает под нормы ст. 38 АПК об исключительной подсудности, следует из Постановления Президиума ВАС от 20 декабря 2011 года № 9924/11. Причина – если суд удовлетворил иск продавца и обязал покупателя заплатить, такое решение ни прямо, ни косвенно нельзя рассмотреть как предусматривающее, что при его исполнении должен регистрироваться переход права на недвижимость или внесение иной записи в ЕГРП. «Правило о территориальной подсудности споров по взысканию просроченной задолженности по сделкам с недвижимостью должно носить универсальный характер и не ограничиваться спорами, вытекающими лишь из договора купли-продажи», – указывает Хлюстов.
Иск об установлении сервитута подпадает под нормы ст. 38 АПК об исключительной подсудности и рассматривается по месту нахождения недвижимости. Это следует из разъяснений в п. 1 Постановления Пленума ВАС от 12 октября 2006 года № 54 и п. 2 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22. Такая же правовая позиция содержится в Определении экономколлегии ВС № 301-ЭС14-9021. Иски о прекращении или изменении условий сервитута тоже должны подпадать под положения ст. 38 АПК, считает Хлюстов.
Подсудность спора об обращении взыскания на земельный участок в рамках исполнительного производства
Обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда. Такие дела рассматриваются в порядке искового производства и с соблюдением правил исключительной подсудности (ст. 30 ГПК и ст. 38 АПК). При этом правом заявить в суд такое требование обладают взыскатель и пристав-исполнитель.
Вопрос об исключительной подсудности таких споров решался по-разному. ВАС придерживался позиции, что требование надо относить к спорам о правах на недвижимость. Эта правовая позиция господствовала в арбитражных судах, хотя встречались судебные акты с противоположным мнением.
Но Конституционный суд занял противоположную точку зрения. В Постановлении от 26 мая 2011 года № 10-П КС он разъяснил, что спор об обращении взыскания на заложенную недвижимость не является спором о правах на это имущество, поскольку его предмет – осуществление действий, результатом которых должна быть передача денег (п. 5.1). Само же решение суда не влечет перехода прав на заложенное недвижимое имущество, указал КС (п. 5.3).
Президиум ВС подтвердил этот подход в вопросах об обращении взыскания на заложенную недвижимость в гражданском судопроизводстве (п. 2.1 «Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств», утв. Президиумом Верховного суда РФ 22 мая 2013 года). Позже подход стал укореняться и в практике арбитражных судов.
* – имена и фамилии участников спора изменены.
Источник
Уважаемые господа, предлагаю вашему вниманию краткие моменты по практике применения норм закона в плане продажи ипотечных квартир за 2019 год. Практика поменялась в положительную для заемщиков сторону. Есть примеры судебных дел, где непосредственно участвовал ваш покорный слуга.
1. Основной довод – оплата просроченной задолженности и процентов по кредитному договору
В правоприменительной практике не первый год появляются решения, в рамках которых суды соглашаются с вышеобозначенной логикой заемщиков. Мы встречаем значительное количество судебных актов, когда судьи становятся на сторону заемщика. Оценивая природу задолженности по кредиту, установив отсутствие просроченной текущей задолженности, суды указывают, что оставшийся долг не является просроченным в соответствии с условиями кредитного договора, поскольку срок уплаты данной суммы определен будущими периодами, которые еще не наступили.
Например, в апелляционном определении Свердловского областного суда от 05.04.2019 г. по делу № 33-4386/2019 указано, что в счет ежемесячных платежей были внесены денежные средства, то есть в настоящее время обязательства по кредитному договору исполняются ответчиком надлежащим образом. Доказательств обратного банком не представлено. Таким образом, временное неисполнение заемщиком условий кредитного договора нельзя признать виновным, недобросовестным уклонением от исполнения принятых на себя обязательств, заемщик вошел в график платежей по займу и процентам, в силу чего возложение на него обязанности досрочно погасить задолженность по займу, с учетом неравного имущественного положения сторон, повлечет безосновательное нарушение необходимого баланса интересов должника и кредитора.
Учитывая фактические обстоятельства настоящего дела: долгосрочность займа (по условиям договора до 31.03.2022 г.), целевой характер займа (для приобретения жилого помещения), принятые заемщиком меры по погашению просроченной задолженности, уважительные причины неисполнения кредитных обязательств, а также фактическое отсутствие текущей задолженности по основному долгу и процентам как на день рассмотрения дела в суде первой инстанции, так и на день рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, суд признал, что допущенное заемщиком нарушение является незначительным.
Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для досрочного взыскания всей суммы задолженности по договору займа. Также судебная коллегия учла, что заемные обязательства были обеспечены, залоговое имущество не утрачено, срок действия договора не закончился, ответчиком предприняты меры по погашению спорной просроченной задолженности, впоследствии заемщик намерен надлежащим образом исполнять свои обязательства по внесению платежей в счет погашения суммы займа.
Позиция Конституционного суда РФ
В вышеописанных кейсах суды общей юрисдикции ссылаются на позицию Конституционного суда Российской Федерации, который указал, что правовое регулирование, основанное на использовании дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга, направлено на достижение реального баланса интересов обеих сторон. Предоставляя кредитору возможность получения компенсаций в счет предполагаемого дохода, не полученного из-за действий должника, законодатель исходит из необходимости учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору, как это вытекает из конституционного принципа равенства. Однако мы встречаем решения, в которых суды отвергают возможность применения позиции Конституционного суда РФ в тех случаях, когда она не опровергает факт существенного нарушения заемщиком взятых на себя обязательств.
В настоящее время в ФЗ «Об ипотеке» внесены изменения, в силу которых заемщики вправе при ухудшении своего материального положения требовать от банка предоставить ипотечные каникулы сроком до 6 месяцев. Решение о сроке таких каникул принимает заемщик самостоятельно, а банк обязан покориться воле заемщика и предоставить каникулы. Заемщику, само собой, нужно будет подтвердить документально ухудшение материального положения, что и вызывает во многих случаях затруднения и вытекающие из этого отказы банков.
Изменения в закон вступили в силу с 1 августа 2019 года, но распространяются и на кредитные договоры, заключенные ранее этой даты.
ВНИМАНИЕ! Каникулы не запрещено требовать и после того, как банк взыскал с вас сумму долга по решению суда, обратил взыскание на квартиру, но квартира еще не реализована приставами путем продажи с публичных торгов и кредитный договор не должен быть расторгнут судебным решением.
Следует также помнить, что услуга по предоставлению каникул и связанные с кредитным договором отношения подчиняются закону РФ «О защите прав потребителей», в силу которого в случае отказа в предоставлении услуги потребитель вправе требовать возмещения причиненных банком убытков, вплоть до взыскания начисленных процентов за период, в который каникулы могли быть предоставлены банком.
Отказ банка в предоставлении ипотечных каникул можно обжаловать путем подачи жалобы через интернет-приемную ЦБ РФ.
И, конечно же, путем подачи иска в суд по месту жительства заемщика (госпошлина не платится), согласно ст. 17 закона РФ «О защите прав потребителей».
Если банк нарушил ваши права – готов всегда помочь, обращайтесь в личные сообщения или по контактам в личном кабинете.
ВНИМАНИЕ! Исковое заявление подаю в суд электронно, в суды вам ходить не нужно.
Рад Вас приветствовать. Вкратце о себе: несмотря на свою молодость, имею колоссальный опыт работы в уголовной и гражданской сфере. Про таких как я говорят — «многопрофильный юрист». Мой конек — взыскание долгов предприятий. Нравится и получается разрешать споры о защите прав потребителей, успешно получается оспаривать кредитные и микрофинансовые долги, договоры займа ( с практикой можете ознакомиться в моих публикациях). Мой девиз: воевать — так до конца. Жизненный принцип: никогда не сдаваться и не останавливаться; главное — результат. Характер: стрессоустойчивый, настырный, правдолюбивый, доброжелательный. И главное — Ваша проблема всегда решаема! Обращаться лучше в мою почту kup.spets@yandex.ru, либо Watsapp 89020058362. Буду рад помочь, на связи.
Источник
Главная — Статьи — Судебная практика ипотеки — чего ждать заемщику?
Статьи
18207
-1
Получая ипотечный кредит, каждый из заемщиков старается надеяться только на лучшее: его дохода будет достаточно, непредвиденные обстоятельства не возникнут и займ будет возвращен ровно в срок. Довольно редко, но жизнь вносит в определенные коррективы в жизнь и каждый из нас может столкнуться с тем, что долг существует, погашать его совершенно нечем, а банк приглашает вас в суд для дальнейших разбирательств.
Стоит отметить, что банки прибегают к судебной практике по ипотеке исключительно в крайнем случае и стараются уладить проблему, прежде всего путем переговоров. Если ваше положение сложилось так, что следующее место, где вы будете встречаться со своим кредитором будет не приятный офис, а зал судебного заседания, то не будет лишним получить общее представление от том, что вас там будет ждать.
Обращение в суд.
Итак, обращение в суд будет следовать обнаружения обстоятельств, позволяющие банку забрать квартиру, или другую заложенную вами недвижимость. Точнее говоря, предпринимать подобные действия он сможет после того, как письменно доведет до вас обращение с просьбой полностью вернуть долг, а вы не сможете ее выполнить. Как только данный факт будет зафиксирован, юристами банка будет подан иск о расторжении договора, а также о взыскании с вас задолженности.
В данном судебном иске по ипотеке будут подробно изложены все обстоятельства, которые привели к такой неприятной ситуации. Так, банком будет указано, что он заключил с вами кредитный договор, согласно которому он предоставил вам определенную сумму денежных средств для покупки жилья. Далее будет следовать подробное описание его условий в виде суммы ссуды, ее срока, процентной ставки и даты ежемесячных платежей. Также в иске внимание суда будет обращено на тот факт, что недвижимость, ставшая вашей собственностью, выступала в качестве залога. Конечно, юристы расскажут и о том, что кредитор исполнил свои обязательства в полном объеме, перечислив вам вышеуказанные денежные средства.
Затем банком будут приведены доказательства, свидетельствующие то, что вы не выполнили свои обязательства по договору, например, неоднократно нарушали сроки, до которых следовало внести ежемесячные платежи или их суммы. В качестве результата ваших бездействий будет указана общая сумма задолженности в виде просроченного основного долга, начисленных процентов и неоплаченной неустойки. Вполне вероятно, что кроме этих цифр в иск также будет включена компенсация государственной пошлины за принятие его к рассмотрению и другие сопутствующие расходы банка-кредитора.
Рассмотрение дела.
После того, как все формальности будут соблюдены (вас пригласят в суд, дадут возможность подготовить контраргументы и т.д.) начнется непосредственное заседание. Предположим, что вы не будете оспаривать действительность кредитного договора и факт получения денежных средств. В этом случае после рассмотрения материалов дела судом по ипотеке будет официально установлено, что вы нарушили сроки внесения платежей, в результате чего и образовалась общая задолженность перед банком. Далее суд подтвердит законность права кредитора обратить взыскание на залог, установит итоговую сумму, подлежащую компенсации, а также начальную продажную цену, по которой он будет реализовываться на публичных торгах, дату их начала и срок, в течение которого вы будете должны освободить жилье.
Стоит отметить, что приведенный выше пример судебного дела по ипотеке является сугубо теоретическим, поскольку в действительности в процессе разбирательства возникает множество разногласий между кредитором и заемщиком. В качестве примера приведем те из них, которые встречаются наиболее часто:
Требования Закон об потеке и Конституции. Здесь в качестве предмета спора выступает положение статьи 40, согласно которой каждый из нас имеет право на жилище. Соответственно заемщики полагают, что обращение взыскание на его недвижимость идет в разрез с данным правом, а, следовательно, его можно оспорить. К сожалению, лиц, которые избрали подобную стратегию защиты, стоит огорчить, поскольку Конституционный суд неоднократно рассматривал подобные жалобы, но решение всегда было одинаковым: требования кредитора правомерны, если ссуда была выдана на приобретение недвижимости.
Несогласие с продажной ценой. Бывает так, что вы согласны с банком, но не разделяете его точку зрения касательно цены, по которой он будет осуществлять реализацию вашей бывшей недвижимости. Как показывают судебные решения по ипотеке, в подобных ситуациях суд исходит исходя из документов, которые находятся в его распоряжении, например, отчетом независимого оценщика для целей экспертизы. По этой причине свое несогласие стоит заблаговременно подтверждать отчетами другой оценочной компании, либо другими объективными доказательствами – пока их не будет среди материалов дела, суд будет занимать позицию кредитора. Также не стоит удивляться тому, что продажная цена будет на 20% ниже той, что фигурирует в отчете об оценке – таковы требования закона.
Желание заемщика получить отсрочку. Существующее законодательство в области ипотечного кредитования не исключает возможности предоставления отсрочки сроком до 1 года при наличии, но ваши доводы должны быть убедительны. Кроме того, обязательно должны быть зафиксированы: факт того, что вы погашал ссуду по мере своих возможностей, существуют объективные причины ее вернуть. Для понимания приведем два примера:
Пример 1: Вы скрывались от банка, дело дошло до суда, вы перепугались и обещаете кредитору вернуть займ в течение одного года. Даже если вы подтвердите такую возможность, суд скорее всего вам откажет, сославшись на факт вашей недобросовестности в прошлом.
Пример 2: Вы погашали кредит, но суммами гораздо меньше, чем установлено договором, при этом ваш работодатель официально подтвердил намерение оказать вам финансовую помощь. В данной ситуации, вероятно, суд будет на вашей стороне.
Завышенная неустойка. Довольно редко, но бывает так, что суд пользуется правом снизить размер неустойки, рассчитанной банком. Если такого не произошло, но вы не согласны, то можно попытаться ее оспорить, но вероятность вашего успеха минимальна.
В заключении стоит отметить, что, несмотря на кажущуюся простоту, судебная практика по ипотеке представляет собой сложный процесс, который часто сопровождается апелляциями, кассациями, а в отдельных случаях обращениями в Конституционный суд. По этой причине исход вашего дела будет зависеть исключительно от мастерства адвоката, представляющего ваши интересы.
Вам понравился контент?
-1
Возврат к списку
Источник