Что делать военнослужащему участник НИС при банкротстве застройщика?
Экономический кризис в Российской Федерации затронул различные сферы деятельности, не обошел он стороной и рынок недвижимости. Многие застройщики с трудом переживают данный период, а некоторые и вовсе объявили себя банкротом.
В большинстве случаев это следствие того, что за не имением собственных достаточных для строительства инвестиций, строительные компании используют кредитные средства. Далее, не обеспечив должного количества продаж объектов недвижимости, застройщик оказывается не в состоянии исполнить обязательство пред кредитором.
Начиная с 2011 года, у военнослужащих появилась возможность приобретать по военной ипотеке не только готовые квартиры со свидетельством о собственности (вторичный рынок), но и на этапе строительства (первичный рынок) по договору долевого участия.
Если в 2011 году, число аккредитованных объектов недвижимости не превышало двух, то к 2017 году их количество ушло далеко за сто, что существенно увеличило риски военнослужащего купить квартиру в будущем «недострое».
Так что же делать, если вы оказались в числе обманутых дольщиков?
Согласно IX Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дольщик имеет право требовать от девелопера:
1. Компенсации денежных средств
2. Передачу в собственность жилого помещения
При предъявлении требований к девелоперу, следует учитывать, на каком этапе строительства находится объект недвижимости и что реестр требований формируется ТОЛЬКО 2 месяца.
Если дом полностью построен и введен в эксплуатацию, есть смысл воспользоваться правом на передачу в собственность квартиры.
С требованием о компенсации денежных средств необходимо обращаться в арбитражный суд, который занимается банкротством данной компании застройщика. Для этого необходимо предоставить заявление о включении дольщика в реестр требований кредитора застройщика.
Если вы считаете, что помимо затрат на приобретение квартиры, вы как дольщик понесли дополнительные убытки, например моральный ущерб, то необходимо так же обратиться в суд общей юрисдикции.
Военнослужащему дольщику важно понимать, что он попадает лишь в третью очередь на компенсацию денежных средств. В первую очередь, компния-банкрот осуществляет выплаты, лицам, которым в ходе строительства был нанесен вред здоровью или жизни. Во вторую очередь погашаются долги перед собственными работниками (зарплаты, пособия и т.д.).
Т.к. дольщики находятся только в 3-й очереди, а с ними еще находятся и кредиторы, то есть вероятность получить компенсацию не в полном размере или не получить ее вовсе.
Случаи банкротства застройщика, работающих по военной ипотеке, уже имеют место быть. Так ЖК «Выскоие Жаворонки», где застройщиком является ООО «ТРАНСФОРТ», до сих пор не построен и множество военнослужащих, купивших там квартиру, находятся в подвешенном состоянии.
Объединением военнослужащих участников НИС, было написано письмо в министерство строительного комплекса Московской области на губернатора МО Воробьева А.Ю. , с целью получения ответов по вопросам дальнейшей судьбы жилищного комплекса «Высокие жаворонки». На что 6 декабря 2016 года получен ответ за подписью первого заместителя министра А.В. Куприятнова:
«…… В 2016 году Министерством проведены проверки финансово-хозяйственной деятельности ООО «ТРАНСФОРТ», по результатам которых установлены нарушения требований статей 18, 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в части нецелевого использования денежных средств участников долевого строительства и по обеспечению исполнения обязательств застройщика по договорам долевого участия, заключенным для строительства многоквартирного дома по адресу:Московская область. Одинцовский район, г.п. Большие Вяземы, д. Малые Вяземы, д. 1-4, 6-11, 13-15.
До настоящего времени замечания не устранены. Застройщик привлечен к административной ответственности по ч.4 ст.19.5 КоАП РФ. ООО «ТРАНСФОРТ» повторно направлены предписания об устранении выявленных нарушений. Срок исполнения предписаний — до 30.12.2016.
Акт проверки, проведенной в июле 2016 года, направлен 01.08.2016 в Управление экономической безопасности и противодействия коррупции ГУ МВД России по Московской области.
Министерством, совместно с администрацией Одинцовского муниципального района и застройщиком объекта, с целью обеспечения прав граждан-участников долевого строительства проводятся переговоры с потенциальными инвесторами по выработке механизма завершения строительства.
После разработки указанного механизма будет подготовлена дорожная карта его реализации, которая будет вынесена на утверждение Градостроительного совета Московской области.
Информация по результатам работы будет доведена гражданам-участникам долевого строительства объекта. »
Из полученной информации, можно сделать вывод, что данная проблема, находится на контроле у органов государственной власти, а не отпущена в свободное плавание. И скорее всего, проект «Высокие жаворонки» передадут новому инвестору, после чего строительство будет завершено и квартиры, пусть и с опозданием, но будут переданы дольщикам.
Объединение военнослужащих участников НИС внимательно следит за сложившейся ситуацией, обо всех изменениях мы будем сообщать на нашем ресурсе и в социальных сетях.
Хотелось бы порекомендовать военнослужащим, не паниковать, а обращаться за помощью к профессионалам. Наши юристы всегда готовы оказать консультационную помощь в решении любых вопросах связанных с военной ипотекой.
Источник
Военные-участники Накопительно-ипотечной системы (НИС) готовят судебный иск в надежде вернуть свои накопления, потраченные на приобретения жилья в фактически ставшем недостроем ЖК «Благодатный», расположенном в Ростове-на-Дону. Mil.Estate рассказывает историю оказавшихся в затруднительном положении военнослужащих, а также разбирается, кто и как должен проверять доступные для покупки по военной ипотеке новостройки и какие еще выплаты могут потребовать военные дольщики от недобросовестного застройщика.
Дорога в суд — единственный выход?
ЖК «Благодатный» лишился аккредитации по программе военной ипотеки из-за срыва сроков сдачи и отсутствия прогресса в строительстве еще осенью этого года. Квартиры в доме по ул. Зорге, 9 (Ростов-на-Дону) успели купить не менее пяти семей военнослужащих-участников НИС, с которыми удалось пообщаться корреспонденту Mil.Estate.
ЖК «Благодатный», сентябрь 2016 года
«Адвокат готовит иск, подадим его в ближайшее время. Другого выхода я не вижу, надеюсь, что удастся вернуть деньги обратно на счет НИС», — отметил в беседе с Mil.Estate один из военных-участников НИС, купивших квартиру в жилом комплексе, Максим (имя изменено — ред.).
«В данном случае у военнослужащих есть только один путь — судиться, прекращать договор долевого участия на основании неисполнения обязательств со стороны застройщика и возвращать свои денежные средства», — сообщил Mil.Estate генеральный директор агентства недвижимости «Столица квартир» Владимир Чмеленко.
Он добавил, что, согласно судебному решению, деньги возвращаются военнослужащему, который уже самостоятельно возвращает их банку, делая досрочное погашение ранее взятого ипотечного кредита, и государству.
Однако здесь есть несколько нюансов: может оказаться так, что застройщику будет просто нечем расплачиваться. «Например, ему не позволят этого сделать пустые счета и отсутствие какого-либо имущества, если для строительства все было взято в лизинг», — уточнил эксперт.
Возможно ли вернуть добавленные при покупке личные накопления?
Максим рассказал изданию, что при покупке жилья добавлял порядка 200 000 рублей личных накоплений, но уже не надеется вернуть их обратно: как военному сообщил адвокат, чтобы отсудить личные средства, придется подавать в суд на банк и доказывать, что аккредитация была проведена некорректно. «Я не понимаю, как застройщик прошел аккредитацию, если он до этого уже переносил сроки», — возмущается собеседник.
У второй собеседницы Mil.Estate, родственницы другого оказавшегося в затруднительной ситуации участника НИС, на руках ответ Центробанка, в котором сообщается, что аккредитация проведена корректно. «По вопросу аккредитации объекта недвижимости Банк (речь идет о Сбербанке — ред.) сообщил, что аккредитация проведена корректно с учетом необходимого уровня строительной готовности объекта недвижимости», — говорится в документе.
Однако, по информации женщины, на момент получения аккредитации, деловая репутация застройщика уже была подпорчена: в адрес компании было подано несколько заявлений на неустойку.
Личные накопления возвращать придется таким же образом, что и остальные денежные средства — через суд.
Как пояснил Владимир Чмеленко, согласно заключенному при покупке квартиры договору, застройщик взял на себя обязательства достроить, сдать и передать в определенные сроки данный объект недвижимости, а человек обязался его оплатить определенными суммами в установленный срок. Таким образом, покупатель свои обязательства выполнил, а застройщик — нет.
Жилье для военных
Пресс-служба Черноморского флота
У оказавшегося в подобной ситуации добросовестного покупателя есть несколько вариантов: он либо продолжает верить обещаниям застройщика и ждать, либо обращается за защитой своих прав в существующие для этого органы: Роспотребнадзор, прокуратуру и суд.
«Застройщик будет говорить, что сейчас такая ситуация, обещать, что он обязательно все достроит. Здесь, если человек не согласен ждать, он подает в суд, суд выносит решение, счета строительной компании арестовываются, денежные средства согласно судебному решению возвращаются покупателю», — добавил Чмеленко.
Специалист отметил, что в данном случае стоит также внимательно изучать договор, возможно, удастся там найти дополнительные «отступные пути».
Как защититься от недобросовестного застройщика?
Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, стоит всегда проверять надежность застройщика: узнавать, сколько он уже построил объектов, задерживал ли сроки сдачи, изучать разрешительную документацию, убеждаться, что деятельность данного застройщика застрахована, у него есть какой-то уставной капитал и необходимые материальные ценности на балансе, которыми в случае непредвиденных обстоятельств он сможет рассчитаться.
«Скорее всего, покупая эти квартиры, военные смотрели не на надежность, а на цены. Как правило, это все розовые очки, в которых написано — «очень дешево и быстро, бери!», — подчеркнул генеральный директор агентства недвижимости «Столица квартир».
Действительно, купить квартиры в ЖК «Благодатный» большинство военных-собеседников Mil.Estate подтолкнуло именно соотношение цена/качество: одновременно с довольно низкой стоимостью жилья, дом оказался расположен в удобном месте. Да и выбирать военнослужащим было особо не из чего — аккредитацию по военной ипотеке в Ростове-на-Дону на тот момент получили всего несколько домов.
«Нам подошла стоимость. Для покупки квартиры в доме получше, к той сумме, которую дает «Росвоенипотека», нужно было взять кредит на полмиллиона. Мы взяли сколько могли — 250 000 рублей. У моего сына двое маленьких детей, откуда у него деньги? В этом доме квартиры эконом-класса, которые покупают в основном люди с доходом ниже среднего уровня», — рассказала родственница одного из военных.
Может ли «Росвоенипотека» гарантировать, что военных не обманут?
Нет, не может. По словам юриста, «Росвоенипотека» в данном случае выступает займодавцем, а не гарантом, то есть просто дает деньги на покупку жилья. «Аккредитация нужна для соответствия неким требованиям займодавца и кредитора, но это не панацея, не гарантия того, что все будет хорошо», — пояснил Чмеленко.
«Не знаю откуда появилось расхожее мнение, что если объект аккредитован, то все хорошо. Банку все равно, достроится объект недвижимости или нет, он зарабатывает на продаже денег, застройщик зарабатывает на втюхивание покупателю ущербного объекта, а человек оказывается крайним», — подчеркнул юрист.
В беседе с Mil.Estate многие военные отметили, что при покупке квартиры по программе военной ипотеки и вправду были уверены, что их не обманут, так как они «под защитой «Росвоенипотеки».
«Росвоенипотека» всячески пытается устраниться из сделки. У них на бумаге есть отметка, что военнослужащий своим правом воспользовался, и все, они отчитались. Банку тоже нет никакой разницы, есть у военного квартира или нет, он в любом случае каждый месяц получает деньги. В итоге, если саму программу и хотели сделать в помощь военнослужащим, то по факту она не работает и даже хуже», — рассказал изданию еще один военный дольщик Денис (имя изменено — ред).
Что еще можно потребовать от недобросовестного застройщика через суд?
По словам юриста, в случае срыва сроков сдачи объекта, по закону дольщик может потребовать с застройщика штраф в размере 0,175 от ставки рефинансирования в день.
«Заемщик может в последующем обратиться к застройщику с требованием компенсировать понесенные расходы. Например, человек приобрел квартиру и в то время, что она была не сдана, он вынужден был снимать другую жилплощадь. Соответственно, он предоставляет договора аренды и иные расходы, которые он понес из-за действий застройщика. Если покупатель выиграет, то суд обяжет застройщика вернуть и эти деньги», — рассказал Чмеленко.
Что интересно, о переносе сроков сдачи ЖК «Благодатный» застройщик военных в большинстве случаев даже не уведомил. Однако, одна из собеседниц-участниц НИС рассказала, что весной 2016 года получила от застройщика письмо о переносе сроков и необходимости заключить дополнительное соглашение по согласию с ним. По словам женщины, по просьбе застройщика она подписала соглашение и оформила его в Росреестре.
На сайте строительной компании «СтройСервис» сообщается, что работы будут продолжены, конкретных сроков не называется. «Застройщик не планирует объявлять себя банкротом! У нас есть активы, с которых будут изыскиваться средства на строительство. Дом будет достроен и все обязательства Застройщика перед Дольщиками – выполнены! На сегодняшний день мы не можем озвучить Вам конкретные сроки возобновления строительства, но как только это будет возможно, мы также об этом проинформируем», — говорится в обращении застройщика.
По данным из ответа Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, имеющегося на руках у одной из собеседниц Mil.Estate, строительная готовность объекта недвижимости по состоянию на конец октября 2016 года составляла 35%: выполнен каркас 12-го этажа, кирпичная кладка 5-го этажа. Иными словами, за последние полтора года строительство продвинулось примерно на 5%, а сроки сдачи жилья продолжают переноситься. Источник в военном ведомстве, знакомый с ситуацией, ранее подтвердил Mil.Estate, что аккредитация ЖК «Благодатный» была отозвана.
В «Росвоенипотеке» Mil.Estate комментировать ситуацию отказались, перенаправив для получения необходимой информации в Департамент информационного обеспечения Минобороны РФ, куда редакцией был направлен соответствующий официальный запрос.
Тем не менее, как стало известно редакции, 28 ноября требования ФГКУ «Росвоенипотека» к объектам, заявленным на участие в программе военной ипотеки, изменились: для получения аккредитации уровень строительной готовности новостройки должен достигать 90%. В случае, если готовность объекта ниже это уровня, но выше 30%, для получения аккредитации понадобится гарантийное письмо государственного органа, такого, например, как Минстрой России, его региональные министерства, губернаторы, председатель правительства и его заместители.
Проблемным объектом, доступным для покупки по военной ипотеки, оказался не один «Благодатный». Схожая история произошла и с доступным для военных краснодарским ЖК «Территория счастья», расположенным на ул. Жигуленко, 3. Застройщик должен был сдать дом в марте 2016 года, но генеральный подрядчик обанкротился и строительство остановилось. На достройку двух корпусов ЖК требуется более 248 миллионов рублей.
Cогласно последней информации, строительные работы в недостроенном ЖК «Территория счастья» предполагается продолжить в феврале 2017 года
Источник
Здравствуйте! Мой муж военнослужащий (майор), служит с 2005 года. Мы использовали свое право на военную ипотеку в 2015 году и стали участниками долевого строительства в ЖК «Высокие Жаворонки». Так же вложили свои средства. Срок сдачи первой очереди домов был 30 июня 2016 года. На данный момент дома так и не сданы, ген.директор под следствием в сизо (хищение денежных средств), суд 27 февраля о банкротстве застройщика. Какие наши действия?
Подробнее на Правовед.ru: https://pravoved.ru/question/1371245/
23 Января 2017, 11:50, вопрос №1509139
Светлана, г. Москва
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (2)
ООО «ЮА «Дигест», г. Санкт-Петербург
Здравствтутйе!
В вашем случае только расторгать ДДУ, взыскивать всю сумму по договору и обращаться в Арбитражный суд с иском о включении вас в реестр кредиторов.
Данный недосторой возможно будет продан другому застройщику поэтому тут думайте сами что вам выгоднее требовать возврата денег либо сидеть и ждать пока что-то решится с недостроем. при этом если недострой никто не выкупит то его могут снести по истечении договора аренды
С уважением Александр
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Как и ранее советовал коллега Дюпин Юрий и я полностью поддерживаю его позицию, если застройщика объявят банкротом, то лучше оказаться в реестре кредиторов застройщика с требованиями о предоставлении квартиры, чем с денежными требованиями. Т.е. расторгать при таких обстоятельствах договор крайне неблагоприятно для Вас. При этом, настоящая редакция закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» речь идет о ФЗ от 03.07.2016г. №304 – ФЗ) позволяет по решению Арбитражного суда передать права застройщика-банкрота юридическому лицу, который заинтересован в приобретении проблемного актива и готов в дальнейшем исполнить обязательства перед гражданами по передаче жилых помещений. Кроме того, указанными поправками введена дополнительная статья о создании специального банковского счета для финансирования работ по завершению строительства жилого дома, если застройщик находится в процедуре наблюдения или банкротства. До даты применения параграфа 7 главы 9 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Вы еще вправе обратиться в суд общей юрисдикции с требованием о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник