Поделиться:
06.04.2018
На основании пункта 1 статьи 37 Федерального Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесении его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно пункту 1 статьи 40 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено Федеральным Законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих
назначению имущества.
В соответствии с частью 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если не установлено Законом о регистрации или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащихся в ЕГРН, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Согласно части 5 статьи 38 Закона о регистрации при осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожным, запись об этом вносится в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации. Таким образом, если в отношении объекта недвижимого имущества или иного права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащихся в ЕГРН, о таком объекте недвижимости имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено договором об ипотеке.
При отсутствии такого согласия имеются основания для приостановления государственной регистрации по пункту 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации.
Источник
Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.
Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества.
Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.
Ипотека в силу договора
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.
Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации. Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.
В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон о долевом строительстве);
– при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве).
Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона.
Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника).
Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.
Государственная регистрация ипотеки
Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.
Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества. Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.
Осуществление государственной регистрации подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, защищая при этом права каждого из ее участников.
Марина Лещенко,
главный специалист-эксперт
отдела государственной регистрации недвижимости
Управления Росреестра
по Омской области,
государственный регистратор.
Источник
Часто встречаются случаи, когда при покупке или строительстве недвижимости за счет заемных средств, говорят, что такие объекты находятся в «ипотеке в силу закона». Однако это не исчерпывающий перечень случаев, когда недвижимость обременяется таким видом залога. Данная статья посвящена вопросам возникновения ипотеки в силу закона и ее отличительным особенностям.
1. Понятие ипотеки в силу закона
Заключение договора ипотеки
— довольно распространенное в современных реалиях явление. Заключенный договор ипотеки не оставляет у его сторон сомнений в том, какой объект недвижимости на каких условиях и на какой срок оформляется в залог.
Однако отсутствие договора ипотеки не всегда означает, что недвижимое имущество свободно от залогового обременения – законом установлены случаи, когда имущество считается находящимся в залоге и без заключения специального договора или соглашения. Этот вид ипотеки получил название ипотеки в силу закона.
Ипотека в силу закона — это вид ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.
Ипотека в силу закона является ограничением права (обременением объекта недвижимого имущества) приобретателя недвижимости и так же, как и ипотека в силу договора, обеспечивает защиту прав кредитора (либо отчуждателя).
2. Случаи возникновения ипотеки в силу закона
Ипотека в силу закона встречается следующих случаях:
- Жилой дом или квартира приобретены либо построены полностью или частично за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации (п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее — Закон об ипотеке).
- Жилое помещение приобретено или построено полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке).
- Земельный участок, приобретен с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка ( если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке));
- При строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке).
- Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение (право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);
- В случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства(в данном случае ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке));
- При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. При этом получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 Гражданского кодекса РФ; далее — ГК РФ);
- Объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ);
- Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей) (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке ( п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).
3. Как заключить договор приобретения недвижимости с ипотекой?
Законом установлено, что при включении соглашения об ипотеке в соответствующий договор, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке
(п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке).
Условие об ипотеке может быть включено в разные виды договоров. Это может быть договор купли-продажи, мены, ренты и т.д.
Наибольшей востребованностью пользуются договора купли-продажи жилья с использованием кредитных средств.
Рассмотрим особенности ипотеки в силу закона при приобретении объекта недвижимости за счет кредитных или заемных средств.
При покупке недвижимости за счет кредитных средств заключается договор купли-продажи объекта недвижимости. Сторонами такого договора являются покупатель, которому предоставляется кредит на основании кредитного договора или договора займа, и продавец — собственник объекта недвижимости или его представитель.
При этом в договоре купли-продажи указываются не только существенные условия договора купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой недвижимости, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.
Для заключения договора купли-продажи с использованием кредитных средств следует следует последовательно предпринять ряд шагов:
- Шаг 1 — выбрать банк, изучив ипотечные программы различных банков и условия предоставления ими кредитов (процентная ставка, порядок внесения платежей, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, условия досрочного погашения и пр.).
- Шаг 2 — заполнить анкету и подготовить документы для получения кредита под залог недвижимости.
Подробнее
Как правило, банки требуют следующие документы:
- заявление на выдачу ипотечного кредита по форме банка;
- паспорт заемщика;
- свидетельство о браке (если вы состоите в браке);
- свидетельство о рождении несовершеннолетних детей (при их наличии);
- документы, подтверждающие Ваши доходы;
- копию трудовой книжки, заверенную работодателем (для подтверждения стажа работы) и др.
- Шаг 3 — подать документы в банк и дождаться одобрения на выдачу кредита.
- Шаг 4 — после получения предварительного одобрения от банка подобрать подходящее под Ваши критерии недвижимое имущество, которое также отвечает требованиям банка. Для минимизации рисков, связанных с приобретением жилья, рекомендуем доверить поиск и анализ информации о конкретном, выбранном Вами, объекте недвижимости профессионалам. Для этого просто закажите паспорт объекта.
В случае необходимости на этом этапе может быть подписано соглашение о задатке либо предварительный договор купли-продажи (ст. 380, п. 1 ст. 429 ГК РФ).
- Шаг 5 — повторно обратиться в банк для выдачи кредита, дополнив пакет документов:
- отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке; ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»);
- копией соглашения о задатке (авансе) или копией предварительного договора купли-продажи (по требованию банка);
- договором страхования рисков (жизни и здоровья заёмщика, приобретаемого имущества и пр.).
- Шаг 6 — заключить договор купли-продажи с использованием кредитных средств (может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора).
Как правило, составляются и подписываются следующие документы:
- кредитный договор на заранее оговоренных условиях (ст.ст. 819, 820 ГК РФ; ст. 9.1 Закона об ипотеке; ст. 6.1 Федерального Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займ)).
- договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (п. 1 ст. 549 ГК РФ);
- закладная (готовится банком) (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).
- Шаг 7 — зарегистрировать право собственности на недвижимость и ипотеку в силу закона.
4. Государственная регистрация ипотеки в силу закона: особенности
Переход права собственности по договору, влекущему возникновение ипотеки в силу закона, и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права на заложенный объект недвижимости лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).
С заявлением о регистрации ипотеки в силу закона могут обратиться:
- залогодатель;
- залогодержатель;
- нотариус, удостоверивший договор(если договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, совершен в нотариальной форме).
При регистрации права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средствуплате подлежит только госпошлина за регистрацию прав приобретателя.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется по самостоятельному заявлению, но без оплаты госпошлины.
В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации:
- 5 рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр;
- 7 рабочих дней при обращении черезМФЦ.
Ипотека иных объектов недвижимости регистрируется в общий срок регистрации (7 рабочих дней с даты приема документов в Росреестр, при обращении через МФЦ — 9 рабочих дней).
В случае, если договор удостоверен нотариально:
- 3 рабочих дня со дня представления документов в Росреестр;
- 5 рабочих дней при обращении через МФЦ.
- в течение 1-го рабочего дня при поступлении заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки соответствующих документов в электронной форме (п. п. 9 — 12 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее — Закон о регистрации).
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
Если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств, приостановить или прекратить государственную регистрацию права в таком случае возможно только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца) (ч. 4 ст. 30, ч. 4 ст. 31 Закона о регистрации).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется путем проставления регистрационной отметки (штампа) на документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона (п. 2 ст. 11, ст. 19, п. 2, 7 ст. 20 Закона об ипотеке, ч. 7 ст. 53 Закона о регистрации).
Также заинтересованное лицо может заказать выписку из ЕГРН, содержащую сведения о зарегистрированном праве и обременении.
Вам также может быть интересно:
Как оформить залог недвижимости для получения кредита?
Приобретение жилья по ипотечным программам
Что следует знать об ипотеке?
Источник
