Для большинства россиян ипотека – практически единственный способ получить собственное жилье в достаточно молодом возрасте. Разумеется, в данном случае на первый план выходят условия получения кредита и процентные ставки – тем более, в нашей стране они зачастую далеки от приемлемых. Один из главных вопросов будущих заемщиков – какие банки дают ипотеку без первоначального взноса, о чем мы и поговорим в нашей сегодняшней статье.
Для чего нужен первоначальный взнос по ипотеке
Прежде чем говорить о конкретных условиях и возможностях, разберемся в механизме предоставления ипотечного кредита. Если вы приобретаете квартиру и берете деньги на ее покупку у банка, то последний в качестве условия выдачи кредита оформляет залог на жилье.
Стоит заметить, что не кредитное соглашение, а именно такой договор залога недвижимости и называется ипотечным.
Чтобы определить сумму кредита, которую банк может выдать под такой залог, проводится процедура независимой оценки. При этом кредитор предполагает, что с течением времени оценочная стоимость квартиры будет снижаться в результате износа (морального и физического). Кроме того, в случае прекращения выплат по кредиту банк буде должен изъять квартиру и реализовать ее, что повлечет дополнительные расходы.
Разница между оценочной стоимостью и предполагаемой ценой реализации для отдельных типов жилья может составляет от 10-15 до 20-30 процентов. Чтобы минимизировать риск невыплаты кредита, банк закладывает это снижение цены в оценочную стоимость и выдает кредит только на остаток.
Пример. Вы приобретаете квартиру, цена которой по итогам независимой оценки составляет 2 миллиона рублей. При этом для данного типа жилья банк предполагает, что в случае реализации жилья сможет получить только 1,6 миллиона рублей (то есть на 20% меньше). Таким образом, вы приобретаете квартиру за 2 миллиона, но от банка получаете кредит только на 1,6 миллиона, а разницу обязаны внести из собственных средств – то есть уплатить первоначальный взнос по кредиту в размере 400 тысяч рублей.
Сумма первого взноса (особенно для дорогостоящего жилья) может быть весьма значительной, и на ее накопление уходит много времени и сил. Неудивительно, что заемщики в первую очередь обращают внимание на предложения банков, где такой взнос минимален или вовсе отсутствует.
Погашение первоначального взноса за счет государственных субсидий
Если вы относитесь к группам граждан, которым «положены» различные субсидии от государства, мы рекомендуем в первую очередь рассмотреть такую возможность. Существует ряд программ господдержки:
- Материнский капитал в 2017 году составляет 492 348 тысячи рублей, он выдается однократно за рождение 2-го ребенка. Данную сумму можно свободно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке.
- Военная ипотека – способ приобретения жилья за счет бюджета кадровыми офицерами и военными, которые служат по контракту. За счет государства осуществляются не только первоначальный взнос, но и последующие выплаты.
- Субсидия молодым семьям – то есть тем, в которых одному из супругов менее 35 лет. Рассчитывается индивидуально, позволяет погасить до 35-50% от стоимости жилья (в том числе первоначальный взнос);
- Субсидия преподавателям – «бюджетникам» — до 30-35% от цены квартиры;
- Другие программы для отдельных категорий граждан.
Главная проблема подобных программ – бюрократические сложности в оформлении субсидии, множество дополнительных требований и условий. Если же вы не входите в категории «нуждающихся» граждан, то на получение помощи от государства претендовать не сможете. Однако есть и другие пути, которые помогут оформить ипотеку без первоначального взноса.
Ипотека без первоначального взноса в Сбербанке
Сбербанк, равно как и ряд других банков, также выдаёт ипотеку без первоначального взноса, однако только определённому кругу заемщиков.
- Граждане, которые длительное время пребывающим в очереди на льготное получение квартиры;
- Молодожёнам, которые официально заключили свой брак (обоим супругами не исполнилось 35 лет);
- Также Сбербанк выдаёт ипотеку гражданам без собственного жилья;
- Заемщикам других кредитных учреждений, желающим переоформить кредит в Сбербанке на более выгодных условиях.
Следует учесть, что вероятность получения ипотеки в Сбербанке гораздо выше, если вы являетесь их действующим клиентом (например, пользуетесь зарплатным проектом, или имеете открытый депозит).
Ипотека с залогом имеющегося имущества
Если вы являетесь владельцем другого ценного имущества (в особенности недвижимости), не обремененного обязательствами, то в большинстве банков его могут принять в качестве дополнительного обеспечения по кредиту, а значит – увеличить сумму ссуды до необходимой для покупки квартиры. Таким образом, вам не нужно делать первоначальный взнос по ипотеке.
Пример. Вы покупаете жилье за 2 миллиона рублей, но под его залог банк готов выдать только 1,6 миллиона. При этом у вас имеется дача в пригороде оценочной стоимостью в 600 тысяч рублей, а залоговой – 450 тысяч рублей. Если вы оформляете ипотечный кредит под залог дачи и приобретаемой квартиры, то общая залоговая стоимость составит 2,05 млн, то есть банк может выдать кредит на всю необходимую сумму.
Такой метод весьма популярен и привлекателен, но имеет свои сложности:
- Вы должны быть собственником имущества, не обремененного другими обязательствами – например, если имеющаяся квартира оформлена в ипотеку, то второй раз залог на нее не «повесить»;
- Требуются дополнительные расходы на оценку, страхование, оформление в залог второго объекта залога;
- Вы не сможете свободно распоряжаться вторым объектом залога до полного погашения кредита. Некоторые банки предлагают вывод дополнительного залога после уплаты части долга, соразмерной его стоимости. Но даже в этом случае срок обременения растягивается на несколько лет.
Потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке
Еще один весьма распространенный способ. Суть его весьма проста: вначале вы получаете от банка-кредитора предварительное решение по ипотечному кредиту, которое включает размер первоначального взноса. Вторым шагом в том же банке или любом другом вы оформляете кредит наличными на необходимую сумму. В итоге вносите полученные деньги как первый взнос и заканчиваете приобретение квартиры.
Преимущества такого метода очевидны, однако есть и недостатки:
- Ваш доход должен быть достаточен для выплаты обоих кредитов одновременно – любой кредитор откажет в выдаче ссуды, если появятся сомнения в вашей платежеспособности. Как вариант, после оформления кредита наличными банк снизит сумму ипотеки (а значит, и размер платежа) в связи с новыми обстоятельствами;
- Пока вы полностью не выплатите кредит наличными, кредитная нагрузка будет довольно значительной. Более того, вам придется делать взносы сразу по двум графикам, а значит, легко запутаться в платежах.
Таким образом, этот метод подходит заемщикам со значительным доходом, для которых сумма ипотечного кредита не является максимально возможной (то есть когда платежи по ссуде достигают 45-50% от зарплаты). В этом случае в также сможете взять ипотеку без взноса достаточно быстро.
Ипотека без первоначального взноса в 2017 году – есть ли банковские программы?
Стремясь снизить свои риски, банки не слишком приветствуют запуск ипотечных программ без первого взноса – ведь в таком случае часть кредита оказывается необеспеченной залогом. Стоит признать – несмотря на то, что в Интернете и рекламных проспектах часто мелькает реклама ипотечных кредитов без взноса наличными, это является лишь уловкой банков.
Не стоит обольщаться — реальных ипотечных кредитов без первого взноса в 2017 году нет. Любые предложения в этом роде, как правило, включают уже перечисленные способы – погашение взноса за счет субсидии, дополнительного кредита или залога. Но даже такие методы предлагают исключительно крупные солидные банки, которые участвуют в госпрограммах и имеют «запас прочности» на случай роста рисков по кредитам.
Рассрочка от застройщика
Отличный вариант для тех, кто хочет купить жилье в новостройке – не обращаться в банк за кредитом, а оформить рассрочку непосредственно в офисе застройщика. Условия такого договора, как правило, весьма лояльны:
- Отсутствие первоначального взноса или его небольшой размер;
- Срок – до 10 лет;
- Возможность использовать субсидии, материнский капитал;
- Есть программы беспроцентной рассрочки;
- Реальная стоимость квартиры после ввода дома в эксплуатацию становится гораздо выше выплаченной за нее суммы.
Главный минус любой подобной программы – то, что вы приобретаете «кота в мешке», не видя самого жилья и не имея полной уверенности, что оно будет достроено в срок, а коммуникации и качество строительства будут соответствовать заявленным.
Выводы
Если у вас нет собственного жилья и значительных сбережений, не стоит снимать квартиру и мечтать о нежданном наследстве. Заемщики со стабильным доходом и хорошей кредитной историей могут опробовать возможность оформления ипотеки без первоначального взноса. Это может быть как специальная программа банка, так и погашение суммы взноса за счет госсубсидии, дополнительного залога или кредита наличными. Каждый способ имеет свои плюсы и минусы, но взвешенный и разумный подход поможет сделать верный выбор.
Источник
Банки делают ипотеку более доступной для населения. За последние несколько месяцев многие игроки сократили или совсем отменили первоначальный взнос по ипотеке. Представители банков говорят, что условия по кредитам не изменятся. Однако участники рынка уверены в том, что риск отмены взноса должен быть компенсирован более высокой ставкой, а снижение первоначального взноса приведет к двукратному увеличению объема выдаваемых кредитов.
С начала года многие банки отменили или сократили размер первоначального взноса по ипотеке. «ВТБ 24» объявил об отмене первоначального взноса по ипотечным кредитам 3 июля. Банк Москвы в начале июня увеличил срок кредитования по собственной программе с 15 до 25 лет и одновременно отменил размер первоначального взноса. Акция «Ипотека без первоначального взноса» рассчитана на июнь — август. В середине июня «КИТ Финанс» ввел услугу «Ипотека с отсрочкой первоначального взноса» на шесть месяцев. «Абсолют Банк «установил в этом году дифференцированную сумму первоначального взноса по ипотеке в пределах от 10% до 20% от стоимости жилья. «Снижение суммы первоначального взноса — закономерный шаг в условиях постоянно растущих цен на жилье, которые обесценивают накопления клиентов», — ссылается пресс-служба на слова председателя правления «Абсолют Банка» Николая Сидорова. Райффайзенбанк весной 2006 г. запустил новую ипотечную программу, понизив первоначальный взнос с 30% до 14,5%. Промышленно-строительный банк с 10 июля 2006 г. намерен сократить первоначальный взнос на приобретение готового жилья с 20% до 5%, на приобретение строящегося жилья — с 30% до 5%. Также будут снижены ставки и увеличен срок предоставления кредита. Срок предоставления кредита увеличен с 15 до 25 лет. Ставки на приобретение строящегося жилья до оформления квартиры в собственность снижены в рублях с 16,9% до 15% и в долларах или евро с 13,9% до 11,8%, после оформления — в рублях с 13,9% до 13% и с 10,9% до 9,8% в долларах или евро.
Отмена банками первоначальных взносов по ипотеке вызвана ужесточением конкуренции на рынке ипотечного кредитования, считает начальник отдела маркетинга агентства «Петербургская недвижимость» Николай Пашков. «Потенциал снижения ставок по ипотеке исчерпан, поэтому остается снижать первоначальный взнос и удлинять сроки кредитования», — говорит он. Пашков считает, что отмена первоначального взноса не вызовет рост ставок по ипотеке. «Банки снижают сумму первоначального взноса, поскольку рынок недвижимости растет, квартиры существенно дорожают, и заемщик не в состоянии обеспечивать те требования к первоначальному взносу, которые предъявлялись раньше», — замечает Сергей Даньков, начальник управления ипотечного кредитования банка «Абсолют». Он считает, что отмена взноса не повлияет на ставки кредитов.
Однако другие банкиры утверждают, что ставки по таким кредитам выше. «С точки зрения банка кредит без первоначального взноса более рискованный», — утверждает старший вице-президент МДМ-банка Иван Артамонов, добавляя, что банки руководствуются логикой «высокий первоначальный взнос — низкие проценты, низкий первоначальный взнос — высокие проценты». По мнению Алексея Кошелева, существует зависимость между объемом первоначального взноса и ставкой по кредиту. «Банки могут выдать кредит с первоначальным взносом 10, 5 и даже 0%, но при этом ставка по кредиту увеличится на два-три пункта», — говорит Кошелев. Представитель петербургского банковского сообщества уверен, что банки при отмене первоначального взноса должны компенсировать риски более высокой ставкой по кредиту. «Банки не готовы снижать первоначальный взнос и ставки одновременно», — рассуждает он. «На сегодняшний день ипотека без первоначального взноса пока достаточно рискованна для банков «, — говорится в сообщении пресс-службы Райффайзенбанка со ссылкой на председателя правления банка Йоханна Йонаха. Первоначальный капитал заемщика, цитирует пресс-служба слова председателя правления, служит для банков дополнительной страховкой от увеличения невыплат по ипотечным кредитам. «Внося личные накопления, заемщик чувствует большую ответственность за своевременное погашение кредита, так как в случае невыплат он рискует потерять не только квартиру, но и достаточно солидную сумму собственных средств», — цитирует пресс-служба слова Йонаха.
С ним соглашается Дарья Рудакова, эксперт отдела кредитования физических лиц Петербургского филиала Международного московского банка. «Для банков ипотека без первоначального взноса является рискованным продуктом, потому как при кредитовании 100% стоимости квартиры существует риск, что клиент может оказаться в ситуации невозможности платить по кредитным обязательствам, а банк, реализуя залог, может получить сумму, меньшую, чем остаток долга, проценты и штрафы по просроченным платежам», — рассуждает она. При этом Рудакова уверена, что ипотечные программы без первоначального взноса позволят увеличить объемы выданных кредитов, а также привлечь больше клиентов.
Участники рынка говорят, что за последний год размер первоначального взноса сократился примерно в два раза. «Первоначальный взнос по рынку снизился примерно на 50% за последний год, до 10—15%», — говорит Даньков из «Абсолют Банка». За последний год первоначальный взнос по ипотеке сократился с 20% до 10% от суммы кредита, соглашается с ним Кошелев из «Бекара». «Такая мера диктуется рынком. В условиях, когда цены на жилье постоянно растут, зачастую накопленных средств хватает только на процедуру оформления кредита», — считает он. «На примере Прибалтики можно сказать, что снижение первоначальных взносов — это инструмент для привлечения новых клиентов в условиях все возрастающей конкуренции на рынке розничного кредитования, и этот инструмент будет все более популярным, пока продолжается рост цен на недвижимость», — рассуждает представитель Хансабанка в России. А директор по Северо-Западному округу Городского ипотечного банка Игорь Жигунов уверен, что «услуга ипотеки без первоначального взноса — маркетинговый ход участников рынка».
Тем не менее снижение первоначального взноса выгодно как заемщикам, так и банкам. «Судя по количеству поданных заявок в июне по программе ипотеки без первоначального взноса, количество ипотечных кредитов может вырасти в 2—3 раза», — уверена Татьяна Иорданова, специалист отдела ипотечного кредитования Петербургского филиала Банка Москвы. «Мы уверены, что введение новой услуги востребовано покупателями жилья и поможет увеличить количество успешных ипотечных сделок в условиях нестабильного рынка недвижимости как минимум в два раза», — считает Михаил Лазаренко, директор ипотечного департамента инвестиционного банка «КИТ Финанс».
По данным группы компаний «Бекар», в 2005 г. петербуржцы получили 4356 ипотечных кредитов — это в три раза больше, чем в 2004 г. Ипотечные кредиты в Петербурге предоставляют около 25 банков и филиалов. По оценке директора департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» Алексея Кошелева, размер первоначального взноса по ипотеке за год сократился в два раза.
Анна АХМЕДОВА
Источник
В России предлагают отменить первоначальный денежный взнос на покупку квартиры, необходимый для получения ипотеки. Инициатива касается только молодых супругов в возрасте до 35 лет, которым трудно единовременно отдать банку 30% в качестве первой платы за недвижимость. «360» узнал у экспертов, смогут ли банки пойти на столь щедрые льготы для молодых семей.
Молодежный парламент при Госдуме выступил с инициативой отменить первоначальный взнос при получении ипотеки молодыми семьями. Об этом председатель совета Мария Воропаева рассказала RT. «Чтобы сегодня вступить в программу обеспечения жильем молодых семей и получить ипотеку в банке, нужно иметь не менее 30% собственных средств от суммы кредита. То есть проблема в том, что такие условия затрудняют участие в программе, даже если доход достаточный для получения займа», — рассказала спикер изданию.
В данный момент первоначальный взнос на покупку является одним из главных условий выдачи ипотеки. При этом в некоторых банках размер суммы может колебаться от 20% до 50% в зависимости от продолжительности кредита и его процентной ставки. Также при выдаче кредита сотрудники финансовой организации обращают внимание на уровень заработной платы, стаж работы, наличие поручителя и семейное положение заемщика.
Если поправки вступят в силу, то многие российские семьи получат возможность быстро улучшить свои жилищные условия, что положительно повлияет на количество зарегистрированных браков и демографию в стране, отметила в интервью «360» инициатор предложения Мария Воропаева.
Для поправок мы выбрали именно молодые семьи в возрасте от 18 до 35 лет, поскольку для них собрать первоначальный взнос проблематично, хотя оба супруга могут иметь высокий стабильный доход. Но зачастую они вынуждены тратить часть семейного бюджета на съем жилья, что препятствует накоплению средств на покупку жилья
— Мария Воропаева.
На практике реализация этого предложения может произойти за счет распределения первоначального взноса между ежемесячными платежами либо компенсироваться путем повышения процентной ставки по займу, объясняет Воропаева.
Неоправданные риски
РИА «Новости» / Алексей Филиппов
Инициатива по отмене первоначального капитала вряд ли будет принята правительством, так как она несет высокие риски для банковского сектора, уверена старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк.
Первоначальный взнос — это главный индикатор того, что заемщик будет выплачивать кредит и не отдаст квартиру в счет долга банку. К примеру, клиент взял два миллиона на покупку жилья без своих вложений, тогда он, ничем не рискуя, может вернуть вместо денег квартиру, а банку придется самому продавать недвижимость, стоимость которой может не покрыть убытки
— Александра Бурдяк.
Кроме того, первоначальный взнос служит банку гарантией платежеспособности заемщика. «Если клиент смог накопить нужную сумму, то он умеет распределять бюджет и, скорее всего, будет исправно осуществлять платежи — такова логика банкиров», — резюмирует собеседник «360».
Согласно последнему исследованию агентства ипотечного жилищного кредитования, за 10 месяцев 2017 года в России выдали более 800 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму около 1,5 триллиона рублей, что на 21% больше аналогичного показателя прошлого года. Больше всего сделок по ипотечным ссудам банкам удалось совершить в ноябре прошлого года. Тогда объем выдачи кредитов составил 210–230 миллиардов рублей, что на 50–70% выше уровня 2016 года.
Повышенный интерес россиян к ипотечным займам подстегнуло снижение ставок по кредитам. Сейчас средняя ставка по ипотечному кредитованию в большинстве банков колеблется на уровне 8,5–10% годовых, в то время как в период с 2014 по 2016 годы этот показатель был на порядок выше и составлял 12–15%.
Несмотря на растущий спрос среди населения, предложений на рынке недвижимости со стороны застройщиков становится все больше, поэтому банки могут пойти на льготы для определенной группы россиян, рассказала «360» риэлтор агентства недвижимости «Простор» Юлия Лурье.
Финансовые организации работают в жесткой конкуренции друг с другом, поэтому они могут пойти на послабления для клиентов, предварительно обезопасив себя высокими процентными ставками. Похожая практика давно существует в Финляндии: банки дают ипотеку молодежи от 19 лет, причем выплаты по займу клиент начинает платить только после того, как найдет стабильную работу
— Юлия Лурье.
Источник
