Военнослужащим, приобретающим жилье по накопительно-ипотечной системе (НИС), следует знать о том, как и когда можно оформить квартиру по военной ипотеке в собственность. Получение собственнических прав на жилплощадь, приобретенную по целевому займу происходит после подписания соглашения о купле-продаже с продавцом и регистрации в Росреестре. При этом до полного погашения долга жилище находится под обременением.
Общие понятия
Система накопительной ипотеки существует в России с января 2005 года. С этого момента военнослужащие могут стать участниками госпрограммы НИС, а через три года получить деньги на покупку жилплощади. Средства поступают на счет офицера, и при оформлении ипотечного кредита выделяются ему в качестве целевого займа.
Исходя из Федерального закона от 20 августа 2004 года № 117, получить целевой кредит на приобретение жилища, могут военнослужащие:
- закончившие профессиональные либо военные учебные заведения и поступившие на службу в звании офицера;
- прапорщики, мичманы, отслужившие не меньше трех лет;
- сержанты, солдаты, матросы и т.д., заключившие не менее двух контрактов на прохождение службы;
- граждане, назначенные на службу в первичном звании офицера.
Военные, которые заключили свои контракты, начиная с 2005 года, становятся участниками НИС автоматически. Остальные офицеры могут в добровольном порядке подать рапорт в «Росвоенипотеку», чтобы сообщить о своем намерении стать участником госпрограммы.
Алгоритм действий при покупке жилья по военной ипотеке
Оформлению жилплощади, приобретенной при помощи жилищного займа, в собственность военнослужащего, предшествуют несколько обязательных стадий. Прежде чем стать владельцем жилой недвижимости, офицеру – участнику НИС, приобретающему квартиру с использованием жилищного займа нужно действовать по следующей схеме:
- Получить жилищный сертификат – свидетельство, выдаваемое военнослужащему, который вправе получить займ на жилье. По прошествии трех лет после включения в госпрограмму, офицеру нужно подать рапорт начальнику части. Далее заявка отсылается в Росвоенипотеку. Срок принятия решения Росвоенипотекой составляет в среднем от 2 до 3 месяцев. Срок действия свидетельства – полгода. До истечения этого срока военному следует подобрать, соответствующее его требованиям жилье. Если срок будет пропущен, военнослужащему придется заново обращаться в соответствующий госорган, чтобы получить повторный сертификат.
- Найти квартиру – законодательство не устанавливает требований к разновидности приобретаемой жилплощади. Покупаемая квартира может состоять как в первичном, так и во вторичном фонде. Также можно купить помещение на стадии строительства. При этом устанавливаются требования к состоянию приобретения. Так жилплощадь не может быть в аварийном состоянии, а дом в котором, она находится, не должен проходить под снос.
- Подать заявку и пакет документов в кредитную организацию – перечень банков, осуществляющих кредитование военных разнообразен. Процесс получения одобрения на заем, а также требования к пакету документов во многих учреждениях аналогичны. От офицера требуется предоставить паспорт, государственный жилищный сертификат, бумаги по кредитуемому жилью.
- Оформить целевой заем – после предоставления личных документов и бумаг из банка, подтверждающих одобрение на ипотечный кредит, в Росвоенипотеке оформляется договор ЦЖЗ. Принятие решения о переводе средств занимает 10 дней. Деньги могут быть переведены на счет, как в качестве первоначальной выплаты, так и в качестве погашения уже имеющегося займа.
- Купить квартиру – между продавцом и приобретателем заключается стандартное соглашение (договор) о купле-продаже. Документ должен пройти все стадии оформления, в том числе заверение в нотариате. При этом прежде чем подписать такой договор, в банковском учреждении должна быть составлена закладная на приобретаемую недвижимость. Необходимость оформления документа вызвана тем, что по факту, до полной выплаты ипотеки, жилое помещение будет находиться под залогом банка.
- Регистрация перехода собственнических прав в органах Росреестра – по окончании процедуры регистрации сделки в Росреестре, офицер становится владельцем жилой недвижимости. Военному выдается удостоверяющий документ.
Регистрация собственности
Оформление квартиры по военной ипотеке во владение офицера возможно сразу после перечисления средств банковской организацией продавцу. Зарегистрировать приобретенное имущество возможно несколькими способами. Для этой процедуры подойдет обращение в Росреестр, МФЦ либо интернет – сервисы.
Порядок оформления в собственность жилого помещения, приобретенного через военную ипотеку, не отличается от порядка, установленного для обычной регистрации права. Он сводится к следующему:
- продавец и приобретатель (офицер) подают заявления в Росреестр или МФЦ;
- к заявке прикладывается пакет документации;
- сотрудники регистрационного органа проводят проверку предоставленных бумаг;
- по истечении 5 дней, военнослужащий получает документ о регистрации.
Для регистрации собственнических прав на приобретенное жилое помещение, военнослужащий должен предоставить в регистрирующий орган ряд документов:
- Два заявления стандартной формы, по одному от каждого участника сделки.
- Копии личных документов продавца и приобретателя.
- Кадастровый паспорт на жилую недвижимость.
- При наличии представителей – доверенности.
- Соглашение (договор) о купле-продаже.
- Соглашение на сделку от супруга продавца, заверенное в нотариате.
- Акт приема-передачи жилого помещения.
- Договор целевого займа.
- Закладная.
- Договор ипотеки.
- Чек об оплате пошлины.
По окончании процедуры госрегистрации, военнослужащий получит документ, удостоверяющий его собственнические права, на приобретенную в ипотеку квартиру – выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). При этом в документе будет отражена информация о наличии обременения.
Полученную выписку следует предоставить в кредитное учреждение. Затем выписка направляется в Росвоенипотеку. К ней нужно приложить, документ об оформлении ипотеки, а также график оплаты. После получения бумаг, со стороны Росвоенипотеки начнут поступать платежи в счет оплаты жилищного кредита.
Даже при наличии бумаг о собственности, военнослужащий не является полноправным обладателем жилища. Квартира все еще находится в залоге у банка, а также государства. Для получения статуса полноценного владельца, офицеру нужно дождаться полного погашения долга, а затем снять с жилой недвижимости обременение.
Снятие обременения
Особенность военной ипотеки – наличие у квартиры не одного, а сразу двух обременений: в пользу государства и в пользу кредитного учреждения. Офицер, будучи участником накопительно-ипотечной системы, приобретает квартиру, которая находится в залоге у Росвоеипотеки и банка. Жилплощадь будет находиться в залоге до того момента, пока заемщиком не будут выполнены определенные условия.
Сначала военнослужащему нужно снять обременение в Росвоенипотеке одним из двух способов:
- Дождаться закрытия именного счета НИС – обременение снимается после возникновения у офицера права на использование средств (накоплений) со счета. Основаниями для закрытия служат:
- достижение 20-летней выслуги;
- увольнение после 10 лет службы (по возрасту, семейными обстоятельствами здоровью и др.);
- смерть военнослужащего;
- решение медкомиссии о непригодности по здоровью.
- Оплатить ипотеку самостоятельно – необходимо подать запрос для получения реквизитов и сведений об остававшемся долге, далее перечислить указанную сумму.
Росвоенипотека самостоятельно в 30-дневный срок направляет в Росреестр заявление о снятии залога.
Следующий шаг – снять обременение в кредитной организации:
- подать заявку на досрочное погашение;
- оплатить остаток по ипотеке;
- предоставить в регистрирующий орган справку об отсутствии долга.
После снятия бремени в обеих инстанциях, офицер приобретает полноценные права на свою недвижимость. Теперь он вправе распоряжаться ею по своему желанию. При этом полный возврат долга государству и банку, позволяет военному повторно обратиться за предоставлением целевого жилищного займа и приобрести второе жилье.
Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.
Источник
Роль степени родства между покупателем и
продавцом
Действующими нормативными документами по
функционированию накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих
(далее – НИС) вопрос использования целевого жилищного займа на погашение
ипотечного кредита для приобретения квартиры у родственников не регулируется.
Степень
родства может играть роль для банка при рассмотрении заявки на кредит,
например, как правило, ипотечные сделки,
направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного
кредита (займа) жилого помещения, находящегося в собственности супруга
заемщика, а также ипотечные сделки между родителями и их детьми (членами семьи
детей), в том числе достигшими 18 летнего возраста, и наоборот, кредитными
организациями, как правило, не рассматриваются.
Переход
права собственности на квартиру по «военной ипотеке»
Квартира становится собственностью
военнослужащего с момента государственной регистрации договора купли-продажи и
права собственности в территориальном органе Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по местонахождению
приобретаемой квартиры – как и при обычной покупке квартиры.
Право собственности военнослужащего на
приобретенное жилье подтверждается свидетельством о праве собственности.
Расчет с продавцом квартиры производится только
после регистрации прав собственности покупателя на приобретаемое жилое
помещение.
НО квартира будет находиться в залоге
как у кредитующей организации (банка), так и у Российской Федерации в лице
Министерства обороны. С течением времени задолженность военнослужащего перед
кредитной организацией будет уменьшаться за счет погашения суммы ипотечного
кредита Министерством обороны Российской Федерации. Обязательства будут
полностью выполнены (залог прекратится) с момента полного погашения кредита и
по достижении срока службы 20 лет, когда у участника накопительно-ипотечной
системы возникает право на использование накоплений и в иных случаях (см.
ниже).
Кредитный договор (договор займа), как правило,
предусматривает возможность досрочного погашения кредита за счет личных средств
военнослужащего.
Продать квартиру, купленную по программе
«Военная ипотека» можно только после: полного погашения задолженности по
кредиту и, соответственно, снятия с нее залога в пользу банка, а также снятия с
жилого помещения залога в пользу Российской Федерации при возникновении права
на использование накоплений (по достижении срока службы 20 лет и в иных случаях
(см. ниже)).
Увольнение
с военной службы и «военная ипотека»
Увольнение с военной службы является основанием для
исключения военнослужащего из реестра участников НИС и закрытия его именного
накопительного счета.
Жилье может
остаться у военнослужащего в
собственности в любом случае. НО здесь существует два варианта.
1. В случае если военнослужащий досрочно уволен с
военной службы (за искл. случаев см. ниже) у военнослужащего остается
обязанность по погашению кредита и займа.
По кредиту:
Военнослужащий самостоятельно погашает кредит перед банком.
По займу:
У военнослужащего возникает обязанность возвратить государству:
а) средства целевого жилищного займа;
б) средства, учтенные на именном накопительном счете участника
и перечисленные уполномоченным органом в погашение обязательств по ипотечному
кредиту после возникновения основания для исключения участника из реестра.
После получения от федеральных органов исполнительной власти
сведений об исключении участника из реестра участников уполномоченный орган
прекращает погашение обязательств по ипотечному кредиту.
Уполномоченный орган в течение 10 рабочих дней со дня получения
указанных сведений уведомляет кредитора о прекращении погашения обязательств по
ипотечному кредиту и направляет участнику почтовым отправлением с уведомлением
о вручении график возврата задолженности, который будет являться неотъемлемой
частью договора целевого жилищного займа.
В случае если военнослужащий не исполняет свои обязательства по
возврату кредита и займа, то квартира может перейти в собственность к
залогодержателям (банк и государство).
2. У военнослужащего не
остается обязанности по погашению кредита и займа.
При этом погашение целевого жилищного займа осуществляется
уполномоченным Федеральным органом. Это наступает при следующих основаниях
(ст.10 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного
обеспечения военнослужащих»):
1) общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном
исчислении, двадцать лет и более;
2) увольнение военнослужащего, общая
продолжительность военной службы которого составляет десять лет и более:
а) по достижении предельного возраста пребывания на
военной службе;
б) по состоянию здоровья — в связи с признанием
его военно-врачебной комиссией ограниченно годным к военной службе;
в) в связи с организационно-штатными
мероприятиями;
г) по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством
Российской Федерации о воинской обязанности и военной службе; (
3) исключение участника накопительно-ипотечной
системы из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или
смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим
или объявлением его умершим;
4) увольнение военнослужащего по состоянию здоровья
— в связи с признанием его военно-врачебной комиссией не годным к военной
службе.
Под семейными обстоятельствами подразумеваются следующие (пп.в п.3
ст.51 Федерального закона «О воинской обязанности и военной службе»):
— в связи с невозможностью проживания члена семьи военнослужащего по
медицинским показаниям в местности, в которой военнослужащий проходит военную
службу, и при отсутствии возможности перевода военнослужащего к новому месту
военной службы, благоприятному для проживания указанного члена семьи;
— в связи с изменением места военной службы мужа-военнослужащего
(жены-военнослужащей), связанным с необходимостью переезда семьи в другую
местность;
— в связи с необходимостью постоянного ухода за отцом, матерью,
женой, мужем, родным братом, родной сестрой, дедушкой, бабушкой или
усыновителем, нуждающимися по состоянию здоровья в соответствии с заключением
федерального учреждения медико-социальной экспертизы по их месту жительства в
постоянном постороннем уходе (помощи, надзоре), при отсутствии других лиц,
обязанных по закону содержать указанных граждан;
— в связи с необходимостью ухода за ребенком, не достигшим возраста
18 лет, которого военнослужащий воспитывает без матери (отца);
— в связи с необходимостью осуществления обязанностей опекуна или
попечителя несовершеннолетнего родного брата или несовершеннолетней родной
сестры при отсутствии других лиц, обязанных по закону содержать указанных
граждан.
Уволившись по этим основаниям (при условии, что общая
продолжительность военной службы которого составляет десять лет и более) или по
любым основаниям (при условии, что общая
продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, двадцать
лет и более) квартира остается у военнослужащего в собственности при этом
обязанности выплачивать кредит и займ у военнослужащего не будет.
Возможность приобрести жильё, которое не является собственностью
продавца более трех лет
Такая возможность есть, но конкретным банком могут быть предъявлены
особенные требования.
Если жилье является
собственностью три года и более, то у продавца не возникнет обязанность платить
с суммы, полученной от продажи квартиры, налог на доходы физических лиц в
размере 13%.
Согласно ст.217 Налогового кодекса РФ (пп.17.1):
«Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения)
следующие виды доходов физических лиц:
…17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми
резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от
продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения,
дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе,
находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при
продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три
года и более.».
Если жилье является
собственностью менее трех лет, то у продавца возникнет обязанность платить с
суммы, полученной от продажи квартиры, налог на доходы физических лиц в размере
13%.
При этом налогооблагаемую базу можно будет уменьшить на
1 000 000 рублей. То есть налог 13% продавцу надо будет заплатить с
суммы, превышающей 1 000 000 рублей.
Согласно ст.220 Налогового кодекса РФ (п.1 пп.1):
«При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на
получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от
продажи жилых домов, квартир, комнат,
включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в
указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех
лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.»
Стоимость жилья должна подтверждаться отчетом об оценке,
произведенной профессиональным оценщиком (будет сообщен банком).
Примерный перечень документов, которые необходимо будет собрать для
«военной ипотеки»:
— Свидетельство участника НИС — оригинал (срок действия
свидетельства — 6 месяцев с даты выписки). На основании сведений, указанных в
свидетельстве, вам сообщат максимально возможную сумму ипотечного кредита
(займа);
— удостоверение личности;
— свидетельство о браке;
— согласие супруги на приобретение жилья;
— Свидетельство о постановке физического лица на учет в
налоговом органе (ИНН).
В качестве документов на квартиру предоставляется как правило:
— правоустанавливающий документ продавца жилого помещения (договор
купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на
наследство, договор долевого участия в строительстве, договор приватизации и
т.д.);
— свидетельство о праве собственности продавца на квартиру;
— выписку из ЕГРП (об отсутствии обременений на выбранную квартиру)
– получается в Росреестре по месту нахождения квартиры.
— предварительный договор купли-продажи жилого;
— копия паспорта гражданина Российской Федерации, являющегося
продавцом жилого помещения;
— копия кадастрового паспорта приобретаемого жилого помещения с
поэтажным планом и экспликацией;
— документ (документы), подтверждающий
отсутствие задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам в
отношении приобретаемого жилого помещения;
— выписка из домовой книги и финансового
лицевого счета приобретаемого жилого помещения (жилых помещений);
— нотариально удостоверенное согласие
супруга (супруги) продавца (при их
наличии) на отчуждение жилого помещения;
— разрешение органов опеки и
попечительства на совершение продавцом (продавцами) сделки по отчуждению жилого
помещения (жилых помещений) при наличии проживающих в приобретаемом жилом
помещении (жилых помещениях) находящихся под опекой или попечительством членов
семьи собственника этого жилого помещения либо оставшихся без родительского
попечения несовершеннолетних членов семьи собственника.
Перечень
документов необходимо уточнять в банке.
Юлия Игнатюк
,
04.07.2013
Источник
