Приобретение квартиры по программе ипотечного кредитования, для большинства людей, является единственным способом избавиться от аренды жилья и обзавестись собственностью, пусть и с ограничением прав.
Занимаясь первоначальным подбором квартиры, получив предварительное согласие банка на кредит, многие не знают о том, какие квартиры подходят под ипотеку, в силу чего тратят время на рассмотрение вариантов не способных пройти процедуру проверки.
Перечень требований достаточно прост и используя его, как многоступенчатый фильтр, можно из множества вариантов подобрать оптимальное сочетание характеристик.
Требования к ипотечному жилью
Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.
Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.
Расположение дома
Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.
Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:
- дом не должен быть ветхим и подлежать сносу;
- квартира не может располагаться в двухэтажных или частных домах;
- блочные и панельные «хрущевки» кредитуют неохотно;
- дом не должен быть предназначенным для реконструкции с отселением;
- здание не должно быть общежитием или зданием гостиничного типа, в том числе малосемейкой;
- к размещению квартиры на первом, последнем, цокольном этаже или подвале, также может быть негативное отношение.
Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.
Возраст здания
Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:
- Wikimapia;
- «Где этот дом»;
- «Неспроста»;
- «Дома Москвы»;
- «Тип дома».
Альтернативой общим сервисам является обращение в Росреестр через официальный сайт ведомства, где можно заказать технический паспорт любого здания в стране, оплатив пошлину в сумме 150 рублей и направив запрос и скан-копию квитанции по почте. Через 5 дней в ответ придет электронная версия искомого документа и все ответы на вопросы буду получены.
Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.
Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.
Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.
Конструктивные особенности
Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:
1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;
2) установленные газовые колонки.
Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.
Внутренняя комплектация квартиры
Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:
- Коммуникациями с горячей и холодной водой;
- Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
- Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
- Нагревательными приборами в каждой комнате;
- Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
- Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
- Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
- Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.
Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.
Юридические тонкости
После двухуровневой проверки жилья на предмет сохранения своей стоимости в течение всего периода кредитования, наступает черед правового аудита, который заключается в:
- оценке рыночной стоимости жилья силами независимого эксперта, выбранного банком;
- проверке чистоты будущей сделки, путем выявления потенциальных претендентов на недвижимость, в том числе малолетних, осужденных или недееспособных, которые были выписаны с нарушением требований законодательства;
- установлении соответствия параметров объекта недвижимости паспортным данным.
Помеха махинациям продавца
Существует требование законодательства, согласно которого сумма от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению в части, превышающей 1 млн. рублей. Как следствие, многие владельцы жилья, особенно занимающиеся перекупом, стремятся снизить продажную стоимость в договоре купли-продажи, что при сделке с участием финансового учреждения возможно только, если оставшуюся сумму покупатель доплатит самостоятельно. Тем не менее, банк предпочитает собственников, период владения которых жильем превышает три года.
Завышенную стоимость квартиры, которую владелец считает обоснованной, ему придется снизить до уровня, определенного экспертом в ходе независимого аудита. Если продавец не согласится на уступку, то банк не одобрит сделку на сумму, превышающую ту, которая указана в отчете экспертизы. Альтернативой является опят таки договоренность с покупателем, если тот готов взять на себя дополнительные издержки.
Перепланировка должна быть законной
Если в процессе ремонта квартиры, продаваемой по ипотеке, были произведены переустройство или перепланировка, не разрешенные официально и не отраженные в техническом паспорте помещения, то сделка может сорваться.
Требование обязательной проверки планировки специалистами БТИ, существовавшее ранее, по состоянию на 2020 год отменено, и квартира с перепланировкой может быть с легкостью продана, если покупатель не имеет претензий. Однако вмешательство банка в процедуру юридического сопровождения сделки делает это условие необходимым, усложняя жизнь продавцу, который незаконно перенес стенку или не получил одобрение на разрешённое переустройство.
Ипотека для военнослужащих
Жилыми объектами, отвечающими требованиям к тому, какие квартиры подходят под военную ипотеку помимо расположенных в городской черте, могут являться:
- коттеджи;
- таунхаусы;
- частные дома с участком земли;
- коммуналки во владении одного субъекта.
Итого
Ответив на все перечисленные вопросы, любой потенциальный заемщик ипотечного кредита сможет самостоятельно определиться, какая недвижимость подходит под ипотеку и, отсеяв потенциально безнадежные варианты, сократить время на осмотр квартир и выбор подходящего варианта в несколько раз. Прежде, чем проверять недвижимость на все перечисленные требования, целесообразно обратиться в финансовую организацию и, получив предварительное согласие на кредит, уточнить конкретные требования, которые могут иметь своеобразную специфику.
Источник
Какая квартира подходит, а какая нет? На что стоит обратить внимание? Какие необходимы документы?
Жильё, подходящая под ипотеку — ещё одно понятие, с которым столкнутся ипотечные заемщики после одобрения кредитной заявки. На вопрос какое жилье подходит под ипотеку лучшие и обстоятельнее ответят непосредственно сотрудники банка, выдавшего кредит. Залоговое жильё — один из видов ликвидного актива банка, выдающего ипотечные кредиты. Ипотечная квартира будет реализовано банком в своих интересах, если кредит не будет погашен заёмщиком. Ликвидность предмета залога для последующей возможной реализации — ответ на вопрос, почему жилье не подходит под ипотеку.
Жилье не подходит под ипотеку:
- Если расположена в ветхом или предназначенном под снос доме;
- В аварийном доме;
- В доме с процентом износа выше 70%;
- В частном или малоэтажном доме;
- В доме под расселение;
- В доме, построенном ранее 1970 г.;
- В доме без капитального ремонта, в том числе, запланированного;
- В доме с газовыми колонками и деревянными перекрытиями.
Поводом для раздумий банка касательно выдаче кредита на покупку станут:
- Квартиры в панельных и блочных домах, «хрущевках», «сталинках»;
- Квартиры на первом, последнем, подвальном и цокольном этаже;
- Квартиры — гостинки, комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях.
Каждый банк уточняет перечень и характеристики объектов, кредитование которых не производится. В некоторых банках, например, невозможно получить кредит на покупку жилья в доме свыше 40% износа.
Какое жилье подходит под ипотеку
Банки кредитуют покупку жилья в новостройках и на этапе строительства, вторичное жильё. К объектам предъявляются разные требования. Названные объекты объединяет требование о соответствии правоустанавливающих документов закону и соответствующим нормативно-правовым актам. На квартиру должны отсутствовать
правопритязания третьих лиц, аресты и залоги. Среди зарегистрированных на момент сделки не должно быть несовершеннолетних детей, инвалидов, иждивенцев.
Банки неохотно кредитуют приобретение жилья на этапе строительства. Сделка сопряжена с высокой степенью риска. Строительство может затянуться или вообще остановиться. Поскольку спрос велик, у банков есть список аккредитованных застройщиков, доверие к которым выше.
Если всё же выбор заёмщика пал на строящийся объект, не аккредитованным банком застройщиком, нужно быть готовым к
детальной проверки будущего залога.
Контролю со стороны банка подвергнуться строительные аспекты:
- Особенности укладки фундамента, глубина и использованные материалы;
- Материалы перекрытий и утепления;
- Проведённые коммуникации, установленная отопительная система и комплекс водоснабжения;
- Соответствие фактической постройки проектной декларации;
- Оформление прав застройщика на земельный участок под строительством;
- Оформление прав лиц, осуществляющих строительство.
При приобретении квартиры у аккредитованного застройщика для оформления ипотеки достаточно подписанного договора долевого участия. В ином случае на заемщика ложится обязанность кроме всего прочего предоставить полный пакет учредительных документов застройщика.
Требование банков по программам кредитования с государственной поддержкой могут отличаться от популярных в том же банке критериев. Например, ипотека 6% распространяется только на покупку квартиры в новостройке только у юридического лица за исключением Дальнего Востока. Аналогичное требование предъявлено и к продавцу вторичного жилья.
Особые условия предъявлены площади квартир, кредиты на которые претендуют на реструктуризацию из государственного бюджета. Однокомнатные квартиры по реструктуризированным кредитам должны быть не более 45 кв. м., двухкомнатные — не более 65 кв. м., трёх и четырёхкомнатные неболее 85 кв. м.
Какое вторичное жилье подходит под ипотеку
Какая квартира подходит под ипотеку — следующий вопрос заёмщика по ипотечному кредиту после его одобрения. Известно, что приоритетнее для банка взять в качестве залога по кредиту вторичное жилье и желательно построенное позже 1990 г.
При одобрении банком объекта ипотеки внимания уделяется как самому дому, так и состоянию приобретаемой квартиры. Главным образом, она должна быть пригодна для проживания.
Должны быть и функционировать надлежащим образом:
- Коммуникации;
- Сантехника;
- Система отопления;
- Нагревательные приборы;
- Окна;
- Двери, входные и межкомнатные;
- Газовая или электрическая плита;
- Соответствующий техническому плану покрытие полов, стен и потолков;
- Узаконенная перепланировка в случае её наличия.
Выбранная квартира обязательно должна пройти процедуру оценки. Определению подлежит стоимость жилья для ипотеки и заодно размер кредита к выдаче. Как правило, выданный кредит составляет 70 — 80 % от цены квартиры. Внимательнее нужно отнестись к выбору оценочной компании, поскольку банк из-за недоверия к оценщику может не принять отчет. В первую очередь, оценочная компания должна быть членом СРО и аккредитована банком. С целью минимизации рисков отклонения отчета об оценке за выбор оценщика лучше доверить самому банку.
Определяя стоимость квартиры, оценщик обращает внимание на местоположение дома, степень благоприятности района, инфраструктура, состояние и возраст дома, техническая оснащенность, состояние квартиры, наличие или отсутствие косметического ремонта и его качество, и многие другие индивидуальные особенности.
Касаемо расположения выбранного для приобретения в кредит объекта у банка есть универсальные требования. По возможности объект должен располагаться в городе или ином крупном населённом пункте, в котором расположены представительства и офиса банка, или за 20-30 километров от него. Соблюдение данного требования делает предмет залога более ликвидным.
Получив пакет документов от потенциального заемщика по ипотечному кредиту, сотрудники банка самостоятельно оценивают и проверяют объект. Запрашивают необходимые сведения у продавца и соответствующих организаций. В результате выбранный объект либо одобряется, либо нет.
Наиболее часто банк не согласовывает представленное жилье для ипотеки по следующим причинам:
- Не соответствие установленным требованиям;
- Не узаконенная перепланировка;
- Не полный пакет документов на недвижимость;
- Отсутствие юридической чистоты.
Минимальный перечень необходимых для сделки документов и представляемых на рассмотрение банку выглядит следующим образом:
- Отчет об оценке;
- Правоустанавливающие документы продавца и основание владения;
- Сведение из ЕГРН;
- Сведения из домовой книги;
- Технический и кадастровый паспорт;
- Сведения об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и техническое содержание жилья.
Оставляйте комментарии, ставьте лайки и делитесь с друзьями если информация была полезна.
Чтобы не упустить полезной информации, подписывайтесь на канал.
Источник
О том, какую квартиру можно взять в ипотеку, задумываются немногие банковские клиенты. И совершенно напрасно, ведь подойдет далеко не каждый объект недвижимости. Требования могут серьезно различаться, однако есть ряд условий, присущих всем ипотечным кредиторам. Какую квартиру можно взять в ипотеку, расскажем в нашей статье.
Требования банков к объектам недвижимости
Ознакомиться с требованиями, какую квартиру можно купить в ипотеку в выбранном вами банке, следует еще до оформления кредитной заявки. Есть вероятность, что они окажутся слишком строгими или вообще не подойдут вам. Если вы приобретаете жилплощадь по госпрограмме поддержки ипотечных заемщиков, в первую очередь нужно отталкиваться именно от ее условий. На практике требования государства оказываются куда более серьезными.
Какой должна быть квартира для ипотеки, самые распространенные условия банков:
- Это может быть жилье в новостройке или на вторичном рынке.
- Объект недвижимости находится в собственности (102-ФЗ Об ипотеке, ст. 6 (скачать)). Не оформленное должным образом право владения – не только огромный риск для банка, но и препятствие для регистрации сделки купли-продажи.
- Учитывается и местонахождение квартиры. На какое жилье можно взять ипотеку? Желательно чтобы недвижимость была расположена в крупном населенном пункте или на небольшом расстоянии от него. Сложно получить кредит на покупку квартиры в другом регионе, особенно если он значительно удален от места подачи заявки.
- Состояние здания и внутренних помещений. Банки более охотно одобряют квартиры в хорошем состоянии в новых многоквартирных домах.
- Возраст постройки. До какого года квартиры подходят под ипотеку? Общей критичной отметки нет, но обычно бывает сложно получить кредит на покупку хрущевки или сталинки старше 1970 года.
- Наличие всех необходимых для жизни центральных коммуникаций.
- Несоответствие стоимости по оценочному отчету и реального положения дел. К примеру, оценщик может существенно завысить стоимость жилья, что приведет к увеличению кредита, хотя на самом деле квартира столько не стоит.
Могут быть и другие условия, какое жилье подходит под ипотеку. Некоторые банки могут учитывать метраж жилплощади на каждого члена семьи или категорически отказывать при продаже жилья по доверенности.
Какую квартиру нельзя взять в ипотеку
Есть ряд случаев, когда банк точно не одобрит выбранную недвижимость. Итак, какую квартиру нельзя купить в ипотеку:
- Заложенную по другому кредитному обязательству. Есть такое понятие, как последующая (вторичная) ипотека (ФЗ-102, ст. 43 (скачать)), когда допускается двойной залог недвижимости, но встречается она очень редко. Обычно банки сразу отказывают в кредите на покупку обремененной квартиры.
- Есть правопритязания третьих лиц. Какие квартиры не подходят под ипотеку в этом случае? К примеру, когда в отношении недвижимости проходит судебное разбирательство.
- Дом ветхий, аварийный, подлежит сносу, планируется расселение жильцов по другим причинам.
- Высокая степень износа строения, более 50-70%.
- С деревянными перекрытиями. В случае пожара объект залога может быть полностью уничтожен.
- Проведена самовольная перепланировка или реконструкция. Владельцам квартиры придется узаконить изменения или привести жилье в первоначальное состояние. Неузаконенные перепланировки, которые пропустит банк по ипотеке описаны в другой статье.
Каждый банк самостоятельно разрабатывает требования, какую квартиру лучше взять в ипотеку. Дело в том, что недвижимость будет выступать предметом залога, то есть гарантом выполнения кредитных обязательств заемщика (ФЗ-102, ст. 1 (скачать)). В случае невыплаты долга кредитор вправе через суд реализовать имущество и закрыть ипотеку вырученными средствами (ФЗ-102, ст. 50 (скачать)). Если квартира неликвидна, продать ее по нужной стоимости будет невозможно.
Пакет документов по ипотечной квартире
Оформление ипотечного кредита проводится в несколько этапов. Один из них – проверка юридической чистоты квартиры и ее соответствия минимальным требованиям банка. Чтобы получить одобрение кредитора, необходимо предоставить следующие документы на приобретаемое жилье:
- выписка из реестра прав на недвижимость. В ней указывается текущий собственник, основные характеристики и отсутствие обременения;
- документ, на основании которого возникло право собственности;
- техническая документация (кадастровый и техпаспорт);
- оценочный отчет. Обычно документ заказывается в организации, аккредитованной банком;
- справка о прописанных в квартире (форма 9 (скачать));
- паспорта продавцов;
- проект договора между продавцом и покупателем;
- если вы покупаете строящуюся квартиру, потребуется договор долевого строительства или цессии (при покупке у частного лица), документы по застройщику.
Важно знать: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя
Срок действия справок для ипотеки
При необходимости банк может запросить и другие бумаги, к примеру, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Порядок покупки в ипотеку
В банках предусмотрена многоуровневая система проверки. Это неудивительно, ведь обычно выдаются крупные суммы, значит, должны быть учтены все риски кредитора. Как происходит приобретение жилплощади по ипотеке:
- Первым делом выясните, на какое жилье дается ипотека в выбранном вами банке. Если его условия вас устраивают, соберите необходимый пакет документов и подайте заявку на рассмотрение онлайн или в отделении.
- Если ответ кредитора положительный, приступайте к поиску квартиры, подходящей под озвученные правила. Нужно уведомить банк о том, какую квартиру купить в ипотеку вы решили и собрать документы на нее. Предоставьте их в ипотечный отдел на проверку и дождитесь результата.
- Подпишите договор купли-продажи и передайте первый взнос продавцу. Как происходит передача денег при ипотеке продавцу подробно описано в следующей статье.
- Оформите в банке необходимую кредитную документацию и отправляйтесь в Росреестр, чтобы зарегистрировать сделку.
- Получите готовые документы о регистрации и передайте их в банк. Вам будут зачислены кредитные средства, которые надлежит перевести продавцу. На этом оформление ипотеки закончено.
О порядке регистрации права собственности на квартиру в ипотеке читайте в другой статье.
Порядок рассмотрения квартиры может быть разным. Некоторые кредиторы ограничиваются формальной проверкой юридической чистоты, другие считают необходимым проведение осмотра квартиры ипотечным специалистом. Что именно интересует банк, когда он решает, под какое жилье дать ипотеку заемщику?
В первую очередь, проверяется соответствие базовым требованиям к объекту недвижимости. Если кредитор выявляет критичные несовпадения, придется искать другую квартиру. Стоит отметить, что самое первое одобрение по заемщику остается в силе. Вам нужно просто подобрать недвижимость, подходящую под условия банка.
Именно по этой причине нужно заранее уточнить правила одобрения недвижимости, ведь уже понесенные расходы вам никто не вернет. К примеру, оценочный отчет обойдется в 2-5 тысяч рублей, а делать его на каждую понравившуюся квартиру очень накладно.
Второй этап проверки – соответствие планируемой сделки требованиям закона. Юристы проверят правомерность продажи квартиры продавцом, есть ли риски аннулирования его права собственности. Изучается договор купли, который будет подписан в рамках ипотечной сделки, и остальные бумаги.
Стоит ли оформлять ипотеку через риэлторов — плюсы и минусы
Другой важный момент – проверка соответствия представленной в банк информации реальному положению дел. Как мы уже сказали, стоимость в оценочном отчете может быть установлена неправильно. В этом случае кредитор сильно рискует, соглашаясь выдать ипотеку. Некоторые банки практикуют выезд на место и личный осмотр, другие принимают отчеты только от определенных оценщиков.
Оцените автора
(Пока оценок нет)
Поделитесь в социальных сетях
Источник
