Несмотря на сложный год, россияне стали намного чаще брать квартиры в ипотеку. 2020-й еще не закончился, а банки уже за первые десять месяцев выдали больше ипотечных кредитов, чем за весь куда более благополучный 2018-й, говорят данные статистики. Что дальше? Ждать дальнейшего снижения ставок и роста цен?
Квартира с подпорками от государства
Резкий рост интереса к ипотеке вызван в первую очередь программой господдержки застройщиков, которая действует с мая. Государство возмещает банкам расходы на ипотеку в обмен на ставку не больше 6,5 % для квартир в новостройках. При условии первоначального взноса от покупателя не менее 15 %.
Вторая причина: Центробанк весь год постепенно снижал ключевую ставку: с 6 % до 4,25 %, в результате чего на историческом минимуме оказалась средняя ставка ипотеки по рынку.
Сейчас она составляет около 6 % для новостроек и около 8 % для жилья на вторичном рынке.
Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarkets:
— Девальвация рубля, который стал самой слабой валютой развивающихся стран в 2020 году, заставила россиян искать возможности спасти рублевые накопления. Кроме того, многие граждане решили воспользоваться низкими ставками, разумно посчитав, что таких ставок в дальнейшем уже может не быть. Программа льготной ипотеки стимулировала спрос и в свою очередь привлекала средства в строительную отрасль.
7-8 % — это надолго
Согласно первоначальным планам, программа господдержки должна была действовать до 1 ноября. Этим объясняется максимальный спрос на ипотеку в первые десять месяцев — квартиры в кредит брали в том числе и те, кто планировал сделать это позднее. Но решил воспользоваться выгодным предложением, пока власти его не отменили.
Однако правительство продлило госпрограмму до середины 2021 года, и это позволило сохранить ставки по кредитам на текущем уровне.
Антон Гринштейн, эксперт информационно-аналитического центра компании Hamilton:
— Текущее состояние российского долгового рынка говорит о том, что резкого роста ставок пока не ожидается. Рынок убежден, что рекордно низкий уровень процентов по ипотеке в течение ближайшего года сохранится. А значит, средневзвешенная рублевая ипотечная ставка останется в диапазоне 7-8 %.
Сложности с накоплением
Впрочем, одной только низкой ставкой сыт не будешь. У людей еще должны быть средства, чтобы накопить хотя бы на первоначальный взнос. А с этим уже проблемы.
Во втором квартале 2020 года доходы россиян снизились на 8 %, в третьем — еще на 4,2 %. Этого, по данным аналитиков, не наблюдалось со времен дефолта 1998 года.
Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой-Недвижимость»:
— Дополнительный всплеск спроса на ипотеку мы сможем увидеть в случае снижения требований по минимальному первоначальному взносу. На примере наших подмосковных проектов, ЖК «Столичный» и «Героев», которые относятся к массовому сегменту жилой недвижимости, мы наблюдаем, как формируется категория клиентов, заинтересованных в условиях ипотеки, при которой сумма первого взноса 10 % и ниже.
Также стоит учитывать, что дешевая ипотека повысила спрос на жилье, и, в соответствии с законами рынка, его стоимость начала активно расти. Как считают эксперты, в ближайшее время этот процесс может разве что замедлиться — но не остановиться.
Иван Лонкин, начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка:
— Цены на жилье будут расти, пока на него есть неудовлетворенный спрос. А спрос на сегодняшний день существует, так как у многих потенциальных заемщиков ранее не было возможности решить жилищный вопрос, а сейчас возможность появилась за счет низких ставок по ипотеке плюс большого количества нового строящегося жилья и апартаментов.
С января 2020 года стоимость квадратного метра жилья в России в среднем выросла на 6 %. К концу года этот показатель, как ожидается, увеличится до 7 %. При этом в 2021 году рост цены прогнозируется более скромным — в пределах 4-5 %. Как раз потому, что интерес к ипотеке, по мнению экспертов, будет снижаться даже несмотря на сохранение рекордно низких процентных ставок.
Будущее российского ипотечного рынка аналитики видят в радужном цвете. Кризиса в этой сфере не ожидается, резкого снижения спроса не будет — если, конечно, не появятся какие-нибудь глобальные форсмажорные факторы.
Как конкретно будет выглядеть развитие рынка — зависит от экономической ситуации в стране. Если ситуация улучшится при нынешних процентных ставках — российский рынок ипотеки станет ближе к европейскому с его еще более низкими ставками. Если ситуация в экономике России ухудшится — развитие ипотечного рынка будет по-прежнему находиться в серьезной зависимости от воли правительства и бюджетных денег.
Понравилась статья?
Оцените и расскажите друзьям
Источник
Условия ухудшаются даже по одобренным заявкам на кредиты
Евгений Разумный / Ведомости
Крупные банки неожиданно начали резко повышать ставки ипотеки. Два банка это сделали в пятницу, один обещает поднять ставки в ближайшее время, еще как минимум три заявили «Ведомостям», что пересматривают ставки.
С 13 марта ипотечные ставки выросли в «Юникредит банке» и Транскапиталбанке (ТКБ), выяснили «Ведомости». Представители банков это подтвердили.
«В «Юникредит банке» ставки выросли по всем ипотечным кредитам на 1,5 п. п. до 10,4‒13,5% годовых. ТКБ повысил ставки по всем программам, кроме «семейной ипотеки», на 1,5 п. п. до 9,99‒10,29%. Также он повысил ставку кредита на любые цели под залог имеющегося жилья на 1,5 п. п. до 15,49‒16,49%», ‒ рассказала «Ведомостям» руководитель отдела мониторинга банковских продуктов для физических лиц маркетингового агентства Marcs Наталия Исаенко.
Их примеру готовы последовать и другие крупные игроки ипотечного рынка. «В ближайшее время мы готовимся повысить ставки ипотеки примерно на 1‒2%», – передал через пресс-службу управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов.
Альфа-банк сейчас «рассматривает вопрос повышения ипотечных ставок», «ФК Открытие» – «внимательно следит за экономической ситуацией и сейчас пересматривает ставки по ипотеке», Росбанк «рассматривает возможность корректировки ставок», сообщили «Ведомостям» пресс-службы банков.
Повысит ипотечные ставки и Райффайзенбанк, знают руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-недвижимости» Ирина Векшина и представитель «Миэль». Пресс-служба Райффайзенбанка в пятницу это не подтвердила и не опровергла, а на запрос «Ведомостей» ответила, что банк «будет следить за изменениями экономической ситуации и корректировать условия кредитования соответственно».
ВТБ, МКБ, «Уралсиб», «Зенит», СМП-банк утверждают, что решение о повышении ипотечных ставок не принимали, будут следить за изменениями экономической и рыночной ситуации и соответственно корректировать условия ипотеки.
Промсвязьбанк и УБРиР пока не планируют пересмотр условий ипотеки. «Во всяком случае, до заседания ЦБ по ключевой ставке 20 марта менять условия по ипотечному кредитованию мы точно не будем», – обещает руководитель ипотечного направления УБРиР Анна Абабкова. Этот банк, напротив, 12 марта снизил ипотечные ставки: минимальную для новостроек ‒ до 7,9% годовых, для готового жилья ‒ от 8,2%.
Пресс-служба Сбербанка традиционно заявила, что «не комментирует изменения условий по продуктам до их официального вступления силу».
Газпромбанк и банк Дом.РФ отказались от комментариев. РСХБ на запрос не ответил.
Новые ипотечные ставки будут применяться и к новым, и к ранее одобренным заявкам, по которым еще не подписаны кредитные договоры, сообщили представители «Юникредит банка» и «Абсолют банка». »До официального решения о повышении ставок мы, естественно, не будем менять условия по уже одобренным заявкам, но когда ставки повысятся, это коснется и их тоже», – признается управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов.
«Пока мы планируем, что повышение коснется клиентов, которые только обратятся за кредитами, а также тех, кому уже одобрена ипотека, если они не успеют выйти на сделку до 31 марта, – говорит директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко. – Но мы допускаем, что при ухудшении обстановки можем пересмотреть решение и повысить ставки и для других заемщиков с одобренной ипотекой».
С такой ситуацией клиенты сталкивались в 2014 г., когда ставки ипотеки резко выросли и ряд банков повышали процент по уже одобренным заявкам, вспоминает коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон» Василий Фетисов.
«Еще неясно, как могут измениться условия для клиентов в других банках с одобренными заявками. Сейчас банки в срочном порядке проводят заседания, чтобы определить свою дальнейшую политику», – рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она опасается, что клиенты банков с одобренной заявкой могут узнать об изменении условий уже на сделке.
«Миэль» на этой неделе уже зафиксировала похожий случай. «Клиент не смог приобрести квартиру на вторичном рынке в ипотеку по одобренной ставке, банк затягивал сделку, перенося сроки, и она сорвалась – клиент отказался», – рассказала директор по развитию и содействию риэлторскому бизнесу «Миэль» Юлия Федулаева. До биржевого обвала, по ее словам, ставки по одобренным кредитам не менялись даже при повышении ставки ЦБ.
Федулаева опасается, что уже с понедельника лишь меньшинство банков будут выдавать кредиты по предварительно одобренной ставке, остальные ставку поднимут.
Банки имеют на это полное право. При одобрении кредита ставка рассчитывается исходя из действующих на тот момент условий, а уведомление об одобрении не является офертой, объясняет пресс-служба «Юникредит банка»: окончательный размер процентной ставки фиксируется на момент заключения сделки. Если ипотечный кредит одобрен, но договор еще не подписан, банк может изменить процентную ставку в любой момент до подписания в любую сторону, говорит управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин. По словам зампредседателя коллегии адвокатов «Де-юре» Антона Пуляева, если банк предлагает подписать договор на условиях, отличных от ранее согласованных, то заемщик вправе подписать его либо отказаться. Чаще всего клиенты, получив новые условия, просто уходят в тот банк, где ставки остались на прежнем уровне, замечает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.
«А вот изменять ставку по уже выданной ипотеке банк вправе только в меньшую сторону, увеличивать ее в одностороннем порядке кредитор не имеет права, за исключением предусмотренных договором и законом случаев (дефолт, девальвация валюты или другие форс-мажоры, отказ заемщика от обязательного страхования, решение суда, с согласия заемщика). Но окончательное решение о заключении сделки на новых условиях принимает заемщик», ‒ продолжает Репин.
Почему растут ставки ипотеки
Ипотечная ставка устойчиво снижалась с мая прошлого года (пик ставки выданной в течение месяца ипотеки – 10,56% – пришелся на апрель) вслед за ключевой ставкой Центробанка и к 1 февраля достигла 8,79%.
Банкиры объясняют нынешнее повышение ипотечных ставок ситуацией на финансовом рынке. Изменение ставок стало вынужденной мерой в условиях нестабильной ситуации на мировых фондовых рынках, уверяет представитель «Юникредит банка».
«Из-за волатильности на рынках, падения курса рубля, роста доходности ОФЗ большинству банков пришлось задуматься о том, что делать со ставками. Выдавать длинные ипотечные кредиты по нынешним ставкам становится убыточно для банков», – рассказывает руководитель департамента розничного кредитования банка из топ-30.
Банки всерьез напуганы возможным повышением ключевой ставки ЦБ.
«Последние несколько дней активы стали дороже, практически неделю банки выдают ипотечные кредиты себе в убыток. Вопрос в том, как сейчас поведет себя Центральный банк, какое решение будет по ключевой ставке ‒ вверх или вниз. Если это произойдет, то ставки могут вернуться на 1‒2 пункта»
Виталий Мутко
гендиректор госкомпании Дом.РФ
«Ипотека – это тот продукт, где банкам важнее всего не просчитаться со стоимостью денег: длинный срок таких кредитов в разы повышает цену ошибки. Сейчас из-за стресса на рынке и возможного повышения ключевой ставки стоимость денег будет расти», – объясняет опасения банков управляющий директор по банковским рейтингам «Эксперта РА» Александр Сараев.
По его мнению, если до 20 марта ситуация на рынках не нормализуется (а это возможно только при возвращении ОПЕК+ к обсуждению сделки по сокращению добычи), ЦБ придется повысить ставку на 0,5‒1 п. п.: из-за падения рубля растут проинфляционные риски, а повышение ключевой ставки позволило бы поддержать рынок ОФЗ и, соответственно, рубль – отток нерезидентов из ОФЗ грозит дальнейшим ослаблением курса.
В рамках поддержания финансовой стабильности ЦБ может увеличить ключевую ставку с целью не допустить валютизации депозитов, соглашается заместитель директора группы суверенных рейтингов и макроэкономического анализа АКРА Дмитрий Куликов. По его мнению, если до 20 марта ситуация на рынках не ухудшится, ставку сохранят, в противном случае в любой из этих дней возможно ее повышение на 0,50‒0,75%.
Если ЦБ и поднимет ключевую ставку на следующей неделе, то не более чем на 0,25 процентного пункта, прогнозирует руководитель рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин, но он считает такой сценарий маловероятным.
«Мы все ждем, что сделает ЦБ с ключевой ставкой ‒ смотря на сколько она увеличится, будет ясен масштаб проблем», ‒ говорит Павлов из «Абсолют банка».
Принимая решение о стоимости ипотеки, банки обычно исходят из максимально консервативных прогнозов, указывает Сараев. По прогнозам «Эксперта РА», ипотечные ставки вырастут в среднем на 1 п. п., причем банки могут начать повышение, не дожидаясь решения ЦБ в следующую пятницу. «Так что можно сказать, что рынок уже прошел точку минимальных ставок», ‒ резюмирует Сараев.
Если ЦБ поднимет ключевую ставку, «вынужденный» рост ставок по кредитам на жилье может составить от 0,5 до 2%, опасается Боим.
Источник
По новой программе в мае была выдана треть от всех кредитов.
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ
Ставки по выданным ипотечным кредитам, как следует из данных Центробанка, в мае в среднем опустились до рекордных 7,4%. Еще в начале года было 8,84%.Случилось это, в частности, благодаря льготной ипотеке под 6,5% на покупку новостройки, которая в этих «средневзвешенных» процентах тоже учитывается. По новой программе в мае была выдана треть от всех кредитов.
Эксперты, однако, уверены, что и по обычным, не льготным, программам ипотека в ближайшее время будет только дешеветь. После того, как в июне ЦБ опустил ключевую ставку сразу до рекордных во всей новейшей российской истории 4,5%, банкам просто деваться некуда — будут потихоньку снижать ставки по кредитам.
Так может доживем наконец до того, что и в России средние ставки будут, как в Европе — 2-3%? Или мечтать не вредно? И стоит ли торопиться брать ипотеку — может, подождать еще более выгодных условий?
Оптимисты предполагают, что к концу года обычная ипотека на новостройки вполне может подешеветь до уровня льготной программы.
Фото: Shutterstock
КАК НИЗКО ОНИ МОГУТ УПАСТЬ?
Оптимистичный прогноз такой: если не случится каких-нибудь новых бед типа «второй волны» коронавируса, если вдруг не разгонится инфляция и ЦБ дальше будет активно снижать ставку, к концу года она может опуститься до 3,75-4% годовых.
— Ипотечные ставки при этом неизбежно будут идти вниз. Можно ожидать, что средняя ставка по ипотеке к концу года упадет до 5-6%, — прогнозирует ведущий аналитик инвестиционной компании QBF Олег Богданов.
— Мы ожидаем до конца года средний размер ставки на новостройки в районе 6-6,5%, на вторичное жилье — 7-7,5%, — говорит президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич.
Иными словами, оптимисты предполагают, что к концу года обычная ипотека на новостройки вполне может подешеветь до уровня льготной программы (6,5%), которую после 1 ноября планируется свернуть.
— Более низкие ставки уже маловероятны, так как для этого ключевая ставка ЦБ должна будет составить 3−3,5%. А такое не позволит нынешний уровень инфляции, — объясняет эксперт по инвестициям Ян Марчинский.
Не-оптимисты считают, что основное снижение ставок уже произошло, дальше возможна лишь небольшая корректировка. А еще более красивых показателей к концу года не будет. В том числе по причине завершения в ноябре программы льготной ипотеки под 6,5% — она тоже выступает драйвером для снижения ставок. В общем, ниже чем на 7-7,5% в среднем лучше не рассчитывать. (Заметим, что еще пару лет назад о таком «пессимистическом варианте» можно было только мечтать).
При этом эксперты полагают, что основной объем кредитов будет выдаваться все-таки по льготным программам. В самом деле, не так уж много желающих найдется покупать в кредит вторичку под 8% годовых (да пусть даже 7%!), если на новостройку по льготной программе некоторые банки дают денег даже не под 6,5%, а уже под 6,1-6,2%. А тут еще и возможный потолок льготного кредита повысили до 12 миллионов для Москвы и Петербурга и до 6 миллионов для остальных регионов.
— Сейчас на рассмотрении еще и предложения Минфина о снижении первоначального взноса по льготной ипотеке до 15%. Плюс дополнительно расширяется лимит сельской ипотеки, где ставка вообще в пределах 3%, — говорит вице-президент НОСТРОЙ, член рабочей группы «Устойчивое развитие» Высшего совета партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда» Антон Мороз.
Будешь дожидаться более выгодных ставок — можешь дождаться, что благодаря ним вырастет спрос и подорожает твоя будущая долгожданная квартира.
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА
БРАТЬ ИЛИ ПОДОЖДАТЬ?
Снижение ставок — это, конечно, хорошо. Но есть еще и цены на жилье. Будешь дожидаться более выгодных ставок — можешь дождаться, что благодаря ним вырастет спрос и подорожает твоя будущая долгожданная квартира. Возможный вариант в нынешней ситуации?
Мнения экспертов расходятся.
— Цены на недвижимость будут расти. Это связано с увеличением себестоимости строительства, инфляцией, колебаниями рубля, — утверждает руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.
— С чего во время кризиса недвижимость должна дорожать? Покупатели-паникеры скоро закончатся и мы перейдем к долгой стагнации рынка, если не случится экономическое чудо и ВВП России снова не начнет расти на 7% в год, — высказывает прямо противоположную точку зрения Виталий Манкевич. — Да, сейчас достаточно привлекательные условия по ипотеке. Это не даст резко уронить спрос на недвижимость, но вряд ли поможет его повысить. Реальные доходы населения за последние три месяца упали на 20-30%, больше половины отмечают сокращение доходов, реальная безработица 10-15%.
— Некоторые застройщики поднимают цены, но так как население продолжит беднеть в условиях неблагоприятной финансовой ситуации, в перспективе ближайших шести месяцев мы можем наблюдать падение цен на новостройки на 5-10%, — прогнозирует Ян Марчинский. — На рынке вторичного жилья ситуация более сложная, так как он остался без поддержки со стороны государства. Спрос здесь уже упал на 50%. Прогнозирую, что к осени квартиру на вторичке можно будет купить со скидкой до 15% от текущих цен, и даже до 20%, если вы умеете торговаться.
ДАЕШЬ ПЕРЕКРЕДИТОВАНИЕ
С чем согласны почти все эксперты — снижение ставок по нельготным программам вызовет массовое желание перекредитоваться у тех, кто брал ипотеку раньше, под 10-12%, а то и еще на менее выгодных условиях. Бум рефинансирования кредитов в нынешних условиях более вероятен, чем ощутимый рост спроса на покупку жилья.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Минстрой: «Ипотека по льготной ставке 6,5% заканчивается 1 ноября. Покупайте жилье сейчас»
Замглавы ведомства Никита Стасишин подтвердил журналистам, что продлевать популярную программу не планируется (подробности)
Источник