Вся правда о подводных камнях ипотеки под 6,5% годовых.
???? Всем здравствуйте! Меня зовут Когырева Ирина и сегодня хочу поговорить про ипотеку под 6,5%. Какие подводные камни и вообще стоит ли её оформлять?
???? Путин продолжает вводить очередные микро-меры по поддержке бизнеса и простых граждан. На этот раз, он предложил ввести в России льготную ипотеку по ставке 6,5% годовых. В начале этой темы, я коротко расскажу кому и как можно получить ипотечный кредит под льготный процент. Во второй части поста, давайте трезво взвесим, стоит ли увидев такой маленький процент, радоваться и бежать в банк за кредитом на покупку квартиры, в условиях происходящего в стране кризиса.
???? Итак, поехали, по поручению президента минфин подготовил постановление о льготной ипотеки. В документе говорится, что льготная программа распространяется на кредиты, которые будут выданы в период с 27 апреля по 11 ноября 2020 года льготная ставка составляет до 6,5% годовых и распространяется на весь срок кредита.
❗️ Однако, для того чтобы получить льготную ипотеку, необходимо выполнить ряд условий.
Впрочем, «Бесплатный сыр, бывает только в мышеловке».
❗️ Итак,
- первоначальный взнос должен быть не менее 20% от цели кредитования, приобретение жилья в новостройке,
- сумма кредита, для жилья в Москве, Петербурге, а также Московской и Ленинградских областях, не должна превышать 8 миллионов рублей,
- в остальных регионах России 3 миллионов рублей.
☝️ Подать такую заявку на получение льготной ипотеки, можно будет до 1 ноября 2020 года. Возможно, этот срок будет продлен в дальнейшем. При этом в правительстве предупредили, что программа действует только для новых кредитов, т.е, рефинансировать полученную ранее ипотеку под льготные условия не получится. Власти пошли на такой шаг, чтобы помочь строительным отраслям и банкам в период спада экономики. Кредитные организации уже принимают заявки от граждан, претендующих на получение льготного кредита. Проценты у кредита такие низкие, потому что разница между рыночной ставкой и 6,5% субсидирует государство. То есть, кредитор останется при своих процентах и разницу ему покроет российский бюджет. Иначе у нас не бывает, кредитная организация никогда не подвинется своей прибылью, что прослеживается и в кредитных каникулах, которые также оказались платными и за которые заемщику, находящейся на этих каникулах, каждый месяц капают проценты.
❗️ То, что помощь нацелена именно на строительные компании, указывает упоминание в постановлении формулировку на покупку нового жилья комфорт-класса. Следовательно, вторичный рынок в этой программе участвовать не будет. Это конечно же странно, на вторичном рынке квартиры стоят дешевле. В период кризиса многие граждане будут покупать, именно дешевое жилье. Впрочем, странного возможно тут ничего и нет, так как государство льготной ипотекой помогает прежде всего застройщикам и банкам.
☝️ Но давайте разберемся, как это скажется на покупателях квартир, то есть нас с вами.
«Не всё так гладко, как кажется!»
☝️ Как я уже говорила в начале, данная услуга распространяется только на квартиры комфорт-класса, то есть на новостройки. И это понятно, почему вся эта идея строится прежде всего на желание государства оказать помощь застройщикам и банкам удержаться на плаву, в нелегкое время пандемии, принудительно-самостоятельной изоляции граждан и последующего экономического кризиса.
❗️ Не надо тешить себя мыслями, что забота идет прежде всего о дольщиках, поэтому давайте теперь трезво взглянем на ипотеку в 2020 году и посмотрим, перекрывает ли заманчивый % по кредиту все остальные риски, связанные с покупкой такой квартиры.
- во-первых, в нашем тяжелом положении и после окончания всей этой истории, финансовое самочувствие большинства Россиян, будет уже далеко не таким, как в прошлом 2019 году, и даже не таким, как в кризисные 2014, 2008 годы. Ощущать мы себя будем, скорее как в 1998 или даже в 1988 годах, будут и проблемы с работой и проблемы с деньгами. Причём у подавляющего большинства населения страны, следовательно, у многих людей не будет денег даже на такую ипотеку. Уже сегодня масса ипотечников схватились за голову, нет денег на очередной платеж, так как нет доходов от предпринимательской деятельности или уволились работы. Через несколько месяцев таких людей станет еще больше.
- следующий момент, не стоит забывать, что ипотечная квартира это всегда риск остаться на улице. Да, возможно сегодня у вас есть работа или маленький бизнес приносит прибыль, у вас есть накопленная сумма на первоначальный взнос, и вас подкупили приятные условия, но прежде чем совершать такой важный шаг, вы должны трезво оценить стабильность своего материального положения, как и материального положения своей семьи в целом. И вы должны точно знать, что в ближайшие годы вы сможете платить по кредиту и у вас не пропадет или не уменьшится доход. Причём надеяться, вам следует исключительно на свои силы и силы членов своей семьи.
От государства помощи ждать не стоит.
???? Даже, в такое тяжелое время, как пандемия и принудительная самоизоляция граждан, придуманные государством кредитные каникулы оказались просто «красивыми словами», и мало кому смогли помочь, сохранить свою кредитоспособность.
???? Кстати, у меня на канале есть темы, посвященные кредитным каникулам. Посмотрите, как государство «типа» помогает клиентам банков в условиях фактически чрезвычайной ситуации в стране. Поэтому, хоть 6,5% это мало, прежде чем обременять себя ипотечным кредитом, необходимо взвесить свои силы.
???? Банки будут с огромной радостью раздавать такие кредиты на право и налево, всем желающим. Такие займы кредитные организации дают людям, даже заранее видя, что клиент не стабилен, имеет слабый доход или риски потерять работу. И какая разница банку, что произойдет с таким клиентам? Ведь ипотечный кредит всегда безопасен для банка по причине наличия квартиры, которую банк всегда может забрать и продать у неплатежеспособных клиентов. Причем не имеет никакой роли кем является такой ипотечный должник, будь он инвалидом первой группы, многодетной матерью одиночкой. Всё равно, такой должник, обречен на потерю квартиры и принудительное выселение на улицу вместе с детьми.
???? Помню своего клиента, который продал свою недорогую квартиру в области, купил в ипотеку квартиру в городе, внес первоначальный взнос от проданной квартиры, с женой ребенком на оставшиеся деньги, снял квартиру на период строительства дома, но дом застройщик строил вместо 6 месяцев, целых два года. Все это время семья жила на съемной квартире, платила за неё и каждый месяц вносила ипотечный платеж. Люди по вине застройщика голодали, но платили ипотеку и аренду жилья, потом правда застройщик был наказан сполна и эти люди взыскали с него через суд неустойку и 50-процентный штраф по закону о защите прав потребителей, компенсировав тем самым свои убытки, но это еще хорошо, что дом был этим застройщиком сдан и застройщик не разорился полностью.
❓ Итак, давайте посмотрим как будет теперь? Ведь, когда государство обратило внимание на ипотечное кредитование, оно решило оказать помощь не только банкам субсидировать часть кредитных процентов за счет бюджета, но помощь государство оказало и строительным компаниям, позволив им завлекать покупателей и освободив их полностью от ответственности перед дольщиками. Да, да в апреле 2020 года правительство защитило застройщиков от дольщиков и оградило строительные компании от претензий людей, которые не получат, купленные в строящихся домах квартиры, в установленный договором срок.
❓ Вы спросите как такое возможно? Разъясняю, 2 апреля 2020 года было принято постановление правительства Российской федерации № 423, в соответствии с которым, в период нарушения сроков передачи квартиры от застройщика к дольщику, не включается период времени с 2 апреля 2020 года до 1 января 2021 года. То есть, если дом не будет строиться в этот период времени, никакую неустойку дольщик, потом через суд не получит, так как с застройщика государством теперь снимается ответственность, ведь строительные компании пострадали от самоизоляции, а дольщики потерпят, поживут еще на съемном жилье, в ожидании купленной квартиры.
☝️ Интересно, как правительство таким способом хотела помочь застройщикам? Если теперь ни один здравомыслящей человек, не станет покупать квартиру в строящемся доме, как со сроком сдачи до 1 января 2021 года, мало ли, застройщик теперь расслабиться, а неустойку с него не взыскать, так и со сроком сдачи в 2021 году. Где гарантии, что сроки в постановлении не продлят и застройщик на этом основании не забьет на стройку до 22 года?
???? Льготная ипотека, вещь очень хорошая и 6%-ые кредиты на покупку жилья должны были бы облегчить кредитное бремя граждан, вынужденных приобретать квартиры в кредит. Однако, сама по себе льготная ставка по кредиту не способна оживить, уходящий в кризис рынок недвижимости и строительную отрасль. Для того, чтобы люди покупали квартиры, а строительные компании строили дома нужно, чтобы у людей была работа и были доходы, при тех мерах экономической поддержки граждан, которые мы наблюдаем сейчас, а точнее практически при полном их отсутствии. В 2020 году Россиянам будет не до ипотечных кредитов, так как на первый план выйдут вопросы работы и пропитания, если конечно государство не одумается и не начнёт оказывать реальную помощь своим гражданам в виде персональной материальной помощи каждой семье, кредитных каникул не для избранных и финансовой помощи малому бизнесу.
???? Если Вам не трудно, то подписывайтесь на мой канал и задавайте свои вопросы в комментариях!
???????? Будьте всегда в курсе, последних событий и изменений в нашем нестабильном законодательстве!
Источник
Благодаря широкой доступности ипотечного кредитования в России купить квартиру в Москве и любом другом городе страны сейчас не так сложно, как например еще 10 лет назад…
Переезд в новую квартиру без выплаты полной её стоимости – заманчивое предложение. Но когда-нибудь платить всё-таки придется. Банковские работники часто уговаривают клиентов оформить кредит, и из их уст всё кажется простым и доступным. Но, выплачивая ипотеку, можно столкнуться с непредвиденными трудностями.
Тонкости оформления ипотеки
Основной неожиданностью для гражданина, оформляющего кредит на жильё, могут стать дополнительные расходы. Банк маловероятно даст деньги человеку, не застраховавшему здоровье и жизнь. Можно также обнаружить и прочие риски, которые появляются при нарушении условий договора со стороны заёмщика. По страховым полисам выгодоприобретателем становится банк, тариф в среднем равен 1% от полученной в кредит суммы. Часто банки изымают комиссию за такие услуги, как рассмотрение заявления на кредит, перевод или выдача денег, обслуживание банковской карты. К тому же, Вам обязательно придётся заплатить оценщику за его услуги. Иногда банки принимают результаты такой оценки только от рекомендованных им оценщиков, услуги которых стоят дороже.
В случае перекредитования в другом банке, Вам придется оплачивать заново все вышеупомянутые услуги.
Уловки при составлении договоров
Важно понимать, что всякие действия с залоговым жильём (аренда, продажа, перепланировка) должны быть согласованы с банком, потому что фактическим собственником квартиры до погашения кредита является он. Также договор может запрещать смену места работы и жительства.
Тщательно ознакомьтесь со всеми условиями долгосрочной выплаты кредита: не все банки предусматривают эту возможность, потому что при пересчёте процентов теряется прибыль. Иногда в договорах оговаривают право банка менять процентную ставку в автономном режиме, а это будет неприятным сюрпризом для заёмщика. В случае подписания такого договора, существует вероятность оспорить его при поддержке Общества защиты прав потребителей.
Заключая договор в иностранной валюте, будьте готовы, что курс может измениться в любую сторону. Банки часто предлагают «плавающую» ставку, якобы выгодную для заёмщика, ведь процент рассчитывается с учетом ставок по кредитам на финансовой бирже. Но, как оказывается, в такой способ банк стремится уменьшить свои риски, если экономическая ситуация изменится. Аргументация банка основывается на ставках с московской (MosPrime) или лондонской (LIBOR) бирж, но большинство заёмщиков не понимают происходящих там процессов.
Форс-мажорные обстоятельства
Предположим, залоговое жильё сгорело или потерпело другую неприятность. Если оно уничтожено, заёмщик должен погасить свой долг перед банком, предоставив другое обеспечение, равное по сумме. В случае сильного повреждения квартиры, нужно договариваться с банком о ремонтных работах, с помощью которых можно быстро восстановить её ликвидность. Результат такой договоренности оформляется письменно. Если стороны не пришли к согласию, банк может потребовать от заёмщика досрочной выплаты задолженности.
Также может возникнуть такая неприятная ситуация, когда право собственности на жильё, приобретенное в ипотеку, в судебном порядке оспаривают третьи особы или на объект наложили арест за долги и собираются выставить его на продажу. Банк в этом случае не рискует, потому что право залога только переходит на другого собственника, который выкупит жилье. То есть в таких ситуациях банк станет первым, кто претендует на вырученные средства. Заёмщик же лишится всех денег, которые он ранее выплатил в рамках ипотечной сделки. Если в возникшем судебном споре по объекту будет принимать участие не заёмщик, а банк, то последний может выставить счёт за судебные издержки.
Во избежание нежелательных ситуаций, тщательно изучайте все документы на жильё, а лучше воспользуйтесь услугами экспертов из агентств недвижимости или банка.
Что делать, если нет возможности выплачивать ипотеку?
Могут возникнуть проблемы и с погашением кредита: заёмщик не может предсказать свой доход на годы вперед, а выплаты нужно вносить регулярно.
В любом договоре оговорены санкции за нарушение срока выплат:
- штрафы;
- пени;
- повышение ипотечной ставки;
- выселение из залогового жилья;
- арест другого имущества, которое находится в собственности заемщика;
- расторжение договора раньше срока с полным погашением кредита.
Заключая договор, изучите эти условия. Как правило, банки проявляют лояльность и позволяют один или больше раз произвести выплату с опозданием.
Реструктуризация ипотечного кредита
Иногда банки соглашаются на реструктуризацию кредитного долга, в случае, если заёмщик сообщает о финансовых трудностях, подтверждая это документально: например, подав справку о задержке выплаты зарплаты или сокращении с места работы. Заключается соглашение, где оговариваются условия реструктуризации. Они могут быть следующими:
- уменьшение ипотечной ставки;
- уменьшение разового взноса с увеличением срока выплаты кредита (рассрочка);
- изменение валюты кредитования;
- отмена санкций за несвоевременную выплату;
- «кредитные каникулы»: когда у заёмщика появляются временные трудности, банк временно разрешает не вносить выплаты или гасить только проценты;
- в крайних случаях банк может списать часть долга – ему невыгодно это делать, но иногда это единственный шанс получить назад выданную денежную сумму.
Можно ли отказаться от кредита?
Случается так, что заёмщик не может выплачивать кредит и мечтает об одном: вернуть свои деньги назад и расторгнуть договор. Это возможно, если выплачено больше 2/3 суммы займа. Тогда с согласия банка залоговая квартира продаётся, банк забирает свою долю, а остаток возвращает заёмщику. Это выгодно делать на растущем рынке недвижимости, но если цены на жильё падают, у Вас вряд ли выйдет вернуть большую часть денег.
Также решением проблемы может стать сдача квартиры в аренду, конечно же, предварительно получив согласие банка. Но это могут позволить себе только те заёмщики, которым есть где жить.
Источник
Едва ли не половина квартир, выставленных сегодня в продажу на вторичном рынке, «нечистые» – на них висят непогашенные долги по ипотечным кредитам, а сами квартиры находятся в залоге у банков. Тем не менее, сделки с такими квартирами стали настолько привычными, что почти всегда проходят по рыночной цене – без скидок на наличие залога.
Достаточно типичная ситуация: покупатель осмотрел некое количество квартир на вторичном рынке и выбрал три-четыре наиболее ему подходящих. Так вот, все они могут оказаться залоговыми. И тогда возникает выбор – приобрести то, что ему не нравится, или согласиться на покупку залоговой (зато подходящей ему) квартиры. Сегодня большинство покупателей предпочитают второй вариант, хотя проведение сделки с залоговой квартирой требует больше «телодвижений», чем с «чистой». Нужно сначала погасить задолженность по кредиту (почти всегда это делается деньгами, которые продавец получил в качестве задатка от покупателя). Об этом банк сообщит в Росреестр, и тот удалит запись о том, что объект в залоге (это называется снятием обременения). Далее оформляется сделка – стороны подписывают купли-продажи и отправляют его в МФЦ.
Любая квартира, купленная в ипотеку, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока её владелец полностью не погасит ипотечный кредит. Нередко владелец решает продать такую квартиру ещё до того, как полностью рассчитается с банком. Так в продаже появляется ЗАЛОГОВАЯ КВАРТИРА, то есть квартира, с которой ещё не снят банковский залог. Таких объектов на рынке уже довольно много. Екатеринбургские риэлторы поделились наблюдением: когда агент делает подборку квартир, подходящих под требования клиента-покупателя, то до половины таких квартир оказываются залоговыми.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
Когда только появились залоговые квартиры, их покупатели обычно требовали скидку. Сегодня большая часть таких сделок идёт «по рынку». Скидка может быть, если размер непогашенного остатка по ипотеке большой – больше 2 миллионов, или квартира «сложная» – была куплена с использованием маткапитала, или у владельца большая просрочка по кредиту и дело может дойти до суда. В такой ситуации размер дисконта может достигать 10%. Но повторюсь, сам по себе залог – особенно если остаток по кредиту не более 300-500 тысяч – это не повод для снижения цены на квартиру.
Как замечают эксперты, залоговые квартиры сегодня обращаются сегодня на рынке недвижимости практически наравне с «чистыми».
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
В объявлениях редко пишут, что продаваемая квартира находится в залоге у банка. Более того, если покупка квартиры идёт за наличные, то покупателю часто вообще не сообщают про залог. Человек приходит на подписание предварительного договора и выплату аванса, и только тут узнаёт эту пикантную подробность. Впрочем, препятствием для сделки это, как правило, не становится. За счёт аванса, полученного от покупателя, продавец гасит остатки своего долга перед банком, залог снимается и сделка проходит по обычной схеме.
Покупка залоговой квартиры за наличные
Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.
Схема 1. Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке. Продавец гасит остаток кредита, банк снимает залог с квартиры, после чего договор кули-продажи отдаётся на регистрацию в МФЦ.
Схема 2. Как и в первом случае, покупатель даёт продавцу деньги на погашение ипотечного долга, подписывается договор купли-продажи, который СРАЗУ отправляется в МФЦ. Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге. Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку. Эта схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры. Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку.
Покупка в ипотеку залоговой квартиры с небольшим долгом
Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит. То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.
Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.
Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Покупатель под расписку передаёт продавцу сумму для погашения остатка долга «висящего» на квартире. Обычно поступают так — оформляется предварительный договор, в котором указывается, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя. Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг. После того, как с квартиры снято обременение (залог), покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк покупателя вполне может дать кредит на её покупку. Сумму, ранее переданную продавцу по расписке, банк посчитает как первоначальный взнос.
Покупка залоговой квартиры в ипотеку «внутри» одного банка
Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится. Скорее всего, придётся воспользоваться специальной программой, которую предлагают некоторые банки. Например, в Сбербанке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Сбербанка. То есть эта квартира ранее была приобретена на кредит, полученный в Сбербанке и этот кредит ещё не погашен. А Сбербанк даёт кредит покупателю, чтобы тот купил эту квартиру. По сути, банк, таким образом, меняет одного заемщика на другого.
Аналогичную программу покупки залоговой квартиры «внутри» одного банка сравнительно недавно также предложил ВТБ.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
Процедуры покупки залоговой квартиры «внутри» банка у Сбербанка и у ВТБ несколько различаются, но для клиента это не принципиально. Главное, чтобы было соблюдено основное правило: клиент, покупающий квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка, должен именно в Сбербанке получить ипотечный кредит на эту квартиру. Точно также квартира, находящаяся в залоге у ВТБ, покупается на средства кредита, полученные именно в ВТБ.
С помощью описанной схемы можно проводить весьма неординарные сделки.
Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Недавний случай – в Екатеринбурге Сбербанк выдал кредит молодому человеку на покупку залоговой квартиры, принадлежащей его сестре. Обычно банки не любят сделок между родственниками, и этот клиент даже успел получить отказы в других банках. А со Сбербанком всё получилось. Причём, в сделке были и другие сложные моменты. История такая: девушка купила квартиру за 2,6 миллиона в ипотеку и сделала в ней хороший ремонт. Потом она получила предложение работы и уехала «на севера». Остаток долга по ипотеке на тот момент был 2 миллиона. Квартира хорошая, решено было оставить её в семье, поэтому брат стал покупателем, а продавала квартиру их мама по доверенности от дочери. Брат заплатил 600 тысяч, и на 2 миллиона получил ипотеку от Сбербанка.
Как уже говорилось, сделки с залоговыми квартирами «внутри» банка официально проводят Сбербанк и ВТБ. В то же время, по наблюдениям риэлторов, некоторые банки готовы рассматривать проведение подобных сделок в индивидуальном порядке. Если человек присмотрел квартиру, которая находится в залоге у некоего банка, он может обратиться в этот же банк за кредитом на покупку приглянувшейся квартиры и обсудить с операционистом возможность проведения сделки. Впрочем, обычно лучше получается, если в переговорах участвует риэлтор, у которого налажены отношения с данным банком.
Некоторые банки кредитуют покупку «чужих» залоговых квартир
Получить ипотечный кредит на покупку залоговой квартиры (которая находится в залоге у другого банка) можно в нескольких кредитных организациях, присутствующих в Екатеринбурге – в Примсоцбанке, в Райффайзенбанке, в Абсолют Банке и в ДОМ.РФ.
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
В основном эти банки работают по следующей схеме: банк – например, Абсолют Банк – оформляет ипотечный кредит покупателю залоговой квартиры, при этом средства кредита перечисляются чётко на счёт продавца квартиры в банке, который является залогодержателем квартиры. Происходит погашение долга, а через какое-то время – залог снимается, после чего квартира оформляется в залог Абсолют Банку. Следует обратить внимание на такой момент. На самой первой стадии процесса, когда оформляется кредит на покупку залоговой квартиры, продавец этой квартиры подписывает поручительство по этому кредиту. То есть продавец становится поручителем покупателя. Это поручительство действует до завершения сделки и служит гарантией того, что за время, пока идёт регистрация сделки, продавец не откажется от продажи… По иной модели работает Примсоцбанк. Он оформляет кредит покупателю залоговой квартиры, после чего на эту квартиру сразу накладывается второй залог в пользу Примсоцбанка. Некоторое время квартира находится под двойным залогом. Когда долг продавца квартиры погашен, то залог «старого» банка снимается. После чего происходит регистрация сделки.
Что надо узнать, прежде чем решиться на покупку залоговой квартиры
1. Где находится закладная на квартиру?
По какой бы из описанных выше схем, не проводилась сделка с залоговой квартирой, она займёт достаточно много времени. Главный тормозящий фактор – необходимость получения закладной (это документ в бумажном или электронном виде, подтверждающий право банка на заложенный объект). Закладная выдаётся владельцу квартиры после того, как он полностью погасил свой ипотечный кредит. Без закладной невозможно снять обременение (залог) с квартиры. А пока не снят залог, продажу квартиры невозможно провести через Росреестр.
Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Как правило, закладная лежит в банке, в котором владелец квартиры (продавец) когда-то брал ипотечный кредит. Но может оказаться, что этот банк передал закладную другой финансовой организации. Если это произошло, то срок получения закладной, скорее всего, увеличится. Узнать, где находится его закладная, может владелец квартиры (продавец), обратившись в свой банк. Впрочем, даже если закладная никуда из банка не уходила, это не значит, что получить её будет просто. Иногда от момента расчета по кредиту до получения закладной проходит несколько недель, а то и месяц. Среди неторопливых, в частности, ВТБ и Промсвязьбанк.
Как замечает специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Александр Рыбин, если закладная на квартиру находится в организации, которая тянет с её выдачей, это может даже стать причиной отказа от покупки такой квартиры.
Александр Рыбин, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»:
Своей неторопливостью при выдаче закладной славится САИЖК. Квартиры, находящиеся в залоге у САИЖК, очень неохотно покупают. Покупатель не готов ждать лишний месяц. Впрочем, изобретено средство решения этой проблемы. Если владелец залоговой квартиры планирует её продажу, он рефинансирует кредит в банке, который выдаёт закладную более оперативно, нежели САИЖК. Или, такой вариант – покупатель квартиры намерен брать кредит в ВТБ. Тогда продавец квартиры рефинансирует свою ипотеку именно в ВТБ. В этом случае сделку с такой квартирой можно будет провести «внутри» одного банка.
Впрочем, как заметил Александр Рыбин, иногда рефинансирование может сыграть с владельцем квартиры злую шутку. Заёмщик ВТБ рефинансировал свою ипотеку в небольшом банке, а вскоре ему срочно потребовалось продать квартиру. И тут выясняется, что новый банк совсем не торопится с выдачей закладных. Долго не могли найти покупателя. В результате квартиру удалось продать только с большим дисконтом.
2. Какова причина продажи?
Большинство залоговых квартир продаётся по вполне житейским причинам: люди улучшают жилищные условия, разъезжаются, переезжают и т.д. Но бывает, что человек, наделавший огромное количество долгов, спешит избавиться от квартиры, пока на неё не наложил арест пристав-исполнитель.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
Были случаи, когда человек, продавший квартиру, вскоре признавался банкротом и сделка оспаривалась. Поэтому, перед покупкой залоговой квартиры желательно выяснить, какое финансовое положение у её владельца. Если в отношении продавца квартиры открыто исполнительное производство по просроченным долгам, это можно увидеть в базе исполнительных производств на сайте ФССП России. Впрочем, если человек наделал долгов, но суд по этим долгам ещё не состоялся, то на упомянутом сайте информации по нему не будет. Впрочем, можно ориентироваться на то, есть ли у продавца квартиры просроченная задолженность по его ипотечному кредиту. Если такая задолженность есть и она достаточно велика, то следует уделить особое внимание проверке финансового положения продавца квартиры.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал об опасности квартир, продаваемых гражданами, находящимися в предбанкротном состоянии.
3. Есть ли в квартире «военная ипотека»?
Если нынешний владелец (продавец) квартиры ранее для её покупки воспользовался программой «военная ипотека» и ещё не погасил её, то покупка этой квартиры превратится в почти нерешаемую проблему. Такая квартира находится в двойном залоге – у банка и у Министерства обороны. Причём снятие министерского залога (после погашения кредита) происходит очень долго. Это сильно увеличивает риски покупателя. Поэтому с квартирами, на которых висит непогашенный долг по военной ипотеке, сегодня никто не связывается.
4. Сколько залогодержателей у квартиры?
Обычно у ипотечной квартиры один залогодержатель – банк, кредитовавший её покупку. Но бывает, что квартира находится у залоге у нескольких лиц.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
На заре ипотеки, в 2007-2008 годах практиковалось обременение квартиры в пользу продавца. То есть продавец квартиры, наряду с ипотечным банком, становился залогодержателем квартиры. Сегодня чтобы продать такой объект, надо снять залог не только банка, но и продавца. То есть этого продавца надо найти и добиться от него подачи в Росреестр заявления на снятие залога. Либо залог продавца снимается через суд.
Иногда наличие «тайных» залогодержателей у квартиры может стать настоящей проблемой для её покупателя.
Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:
Случай из практики. Продавалась квартира, находящаяся в залоге у банка. Покупатель погасил остаток долга по кредиту, обременение было снято, и договор купли-продажи ушёл на регистрацию. И тут Росреестр приостанавливает сделку. Оказывается, владелец квартиры (продавец) брал ещё у одного банка кредит под залог квартиры. И этот залог не снят. Покупатель отказывается гасить ещё один долг продавца. Сделка на грани срыва. Дело дошло до Комиссии по этике УПН. В результате агентство недвижимости, которое вело эту сделку и представляло интересы покупателя, помогло взыскать с нерадивого продавца деньги и проконтролировало, чтобы долг по второму кредиту был продавцом закрыт.
5. Использовался ли при покупке квартиры маткапитал?
Если квартира была приобретена с использованием маткапитала, то все члены семьи (в том числе дети) должны быть наделены долями в квартире. Если квартира будет продана без наделения долями членов семьи, такая сделка будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности.
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
Поэтому покупателю надо попросить, чтобы продавец предъявил справку из банка-кредитора о том, что средства маткапитала не были использованы для гашения кредита. Также можно попросить справку из ПФР о том, является ли продавец или его супруга получателем сертификата на материнский капитал.
Залоговые квартиры, при покупке которых использовался маткапитал, всегда продаются с дисконтом.
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
Сделка с такой квартирой занимает очень много времени. За счёт средств покупателя гасится долг по ипотеке, потом надо ждать снятия залога, далее идёт процедура наделения детей долями, затем ждём приказ органов опеки с разрешением на продажу. Всё это длится недели, а то и месяцы. За это время продавец может передумать. В результате покупатель, отдавший свои деньги на погашение чужого долга, ничего не получит. Возвращать свои деньги ему придётся через суд. Раз сделка рисковая, покупатели, как правило, требуют скидку.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения сделок с квартирами, при покупке которых использовался маткапитал.
Ранее по теме:
Источник