Автор Евгений Трофимов На чтение 11 мин. Опубликовано 02.03.2020
Приобретение квартиры — дорогостоящее мероприятие. Поэтому чаще покупка квартиры происходит в ипотеку. Следует понимать, что ипотечное жилье будет находиться в залоге у банка до момента полного погашения займа. Это значит, что за недвижимостью регистрируется обременение в силу ипотеки. В результате заемщик не вправе совершать любые регистрационные действия с ней без согласия банка.
Чтобы получить одобрение банка на выдачу ипотеки, необходимо соответствовать нескольким условиям:
- иметь российское гражданство;
- минимальный возрастной порог заемщика – 21 год, максимальный может варьироваться на усмотрение банка в зависимости от уровня дохода (например, некоторые банки предпочитают устанавливать условие возврата кредита до наступления пенсионного возраста, но при наличии созаемщиков могут увеличить его до 75-85 лет);
- официальное трудоустройство и работа на последнем месте не менее полугода (настороженно относится банк к профессиям, связанным с рисками для жизни и здоровья);
- кредитная история, формируемая по результатам ранее погашенных кредитов (просрочки платежей могут негативно сказаться на решении банка);
- иные требования, если заемщик претендует на льготную ипотеку.
С чего начать оформление ипотеки на покупки квартиру?
Перед тем, как оформлять долгосрочный заем на приобретение квартиры, учтите следующие моменты:
- Сделайте расчет по ипотеке, чтоб определиться с суммой, которую потребуется одолжить у банка:
- для начала подсчитайте, сколько готовы заплатить в качестве первоначального взноса;
- затем определитесь, на какую сумму ежемесячно можете рассчитывать и сколько платить за ипотеку. Для этого суммируйте и оцените доход семьи.
Банки дают ипотеку, если после уплаты платежей по иным кредитам ипотечный платеж будет не больше 60 % от дохода заемщика. Но идеально, чтобы он был в пределах 30 %, что даст вам возможность досрочно гасить кредит.
- Уточните у банка, какие документы потребуется предоставить. Самый простой вариант – взять ипотеку в банке, где оформлена карта по зарплатному проекту. Тогда не потребуется подтверждать свои доходы и трудоустройство.
- Определитесь, какую квартиру вы желаете купить: на вторичном рынке или в новостройке.
Чем отличается покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке от покупки квартиры на первичном рынке?
Существенным различием в процедуре оформления ипотеки под приобретение жилья в новостройке или на вторичном рынке является тот факт, что в первом случае на квартиру право собственности еще не оформлялось. Как правило, кредит берется еще под недостроенный объект, который существует только в договоре долевого участия. Вторичное жилье уже имеет собственника, чьи права зарегистрированы.
Для ипотеки в новостройке необходимо дважды обращаться в банк: сначала с договором долевого участия и после сдачи квартиры, чтобы оформить ее в собственность. Все проще с ипотекой во вторичке – единожды выдаются документы и регистрируется переход права собственности.
Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку
Схема приобретения жилья с привлечением ипотечных средств следующая:
Шаг 1.
Выбор банка и программы кредитования
Каждое кредитное учреждение предлагает выгодные условия кредитования при заданных параметрах, предъявляемых к заемщику. Поэтому нужно потратить некоторое время, но узнать какие требования и на каких условиях предоставляется ипотечный кредит.
Банк подбирается по двум принципам, в зависимости от самой квартиры:
- во вторичке — на ваше усмотрение можно оставить заявки в нескольких банках и сравнить условия ипотеки. Все они имеют доступ к кредитной истории заемщика и вправе оценивать платежеспособность и надежность. При отказе одного банка, вы можете обратиться в другой, но отметка об отказе в истории сохранится.
- новостройка — предлагаются все варианты только от застройщика. Обычно здесь могут оказаться проценты по кредиту самыми низкими. К тому же не каждый банк аккредитует застройщика и готов выдать ипотеку под строительство. В зависимости от размера первоначального взноса меняется количество документов, которые необходимо предоставить.
Например, при взносе в 40 % от стоимости жилья достаточно предъявить паспорт. Но на практике чем меньше пакет документов, тем больше процент по кредиту.
Стандартным первоначальным взносом, который должен быть у покупателя, считается сумма от 10 до 20 % от размера займа.
При выборе программы кредитования следует уточнить, не относится ли ваша семья к категории, позволяющей оформить ипотеку на льготных условиях. Банки предлагают участие в таких льготных программах, как:
- Молодая семья, где играет роль возраст супругов;
- Семейная ипотека от 4,5% годовых для семей с двумя и более детей;
- Военная ипотека для военнослужащих с частичным погашением за счет государства.
При наличии оснований для получения такого вида ипотеки можно рассчитывать на снижение процентной ставки или участие государства.
Шаг 2.
Подача заявки на ипотеку
Сделать это можно в офисе банка или в онлайн-кабинете, если банк предоставляет такой способ оформления. Подать заявки можно одновременно в несколько кредитных учреждений. При одобрении нужно оценить условия и выбрать наиболее выгодные для себя. Затем приступать к следующему шагу.
Шаг 3.
Поиск квартиры
Нужно понимать, что сумма, которую банк готов вам выдать, может оказаться меньше, чем вы рассчитывали и указывали в заявке. Потому поиск недвижимости нужно начинать с момента, когда будет известна величина ипотечного кредита.
После того, как кредит одобрен, дается время на поиск жилья – 90 дней. Задача найти нужное жилье в указанный срок, встретиться с продавцом, проверить документы на квартиру и убедиться в их юридической чистоте.
Предупредите продавца, что будете приобретать квартиру с привлечением ипотеки. Это необходимо для того, чтобы продавец понимал, что сделка по времени будет продолжительнее. К тому же для банка могут потребоваться дополнительные документы, которые должен предоставить продавец. Поэтому не каждый готов иметь дело с ипотечным покупателем.
На этом этапе вы можете заключить предварительный договор купли-продажи и подкрепить его задатком или авансом.
Образец предварительного договора купли-продажи
Шаг 4.
Оценка квартиры
Банк не может выдать любую сумму на покупку квартиры. Здесь играет роль ее рыночная цена, которая зафиксирована в отчете оценочной организации. Жилье будет подвергнуто рассмотрению по нескольким критериям, а банк решит, готов ли он выдать заемщику кредит под его залог.
Компанию для оценки лучше узнать у самого банка, с которыми он официально сотрудничает и доверяет.
Шаг 5.
Одобрение банка
Жилье должно не только нравиться вам, но и соответствовать требованиям банка. Потому потребуется представить в кредитное учреждение документы на квартиру, полученные у продавца. Дополнительно представляется отчет независимого оценщика, где указывается рыночная стоимость квартиры.
Шаг 6.
Оформление страховки
Одним из условий выдачи ипотеки является страхование объекта недвижимости, под который она выдается. Дополнительно банк может предложить застраховать жизнь заемщика, но вы вправе отказаться от такой страховки. Оборотной стороной отказа может стать повышение процентной ставки.
Оформить страховые договора можно лишь в компаниях, аккредитованных банком. По залоговому имуществу придется заключать договор ежегодно, а по жизни и здоровью заемщика достаточно первые три года.
Шаг 7.
Подписание кредитного договора и закладной
В кредитном договоре содержится информация о сумме ипотечного кредита, процентах и размере среднемесячного платежа, которая выносится в верхнюю часть первого листа договора.
График платежей выдается в приложении к договору с указанием его размера и помесячной даты внесения платежей. При этом разделяют каждый платеж на сумму, которая учитывается в погашение основного долга, и начисленные проценты.
Шаг 8.
Совершение сделки купли-продажи
Некоторые банки настаивают на нотариальном оформлении сделки, но по закону нотариусом необходимо удостоверять только отчуждение имущества, принадлежащее:
- несовершеннолетнему гражданину;
- лицу, признанному недееспособным или ограниченно дееспособным (в сделке должен участвовать опекун);
- нескольким собственникам в долевой собственности.
Обязательно, наличие в пакете документов нотариально заверенного согласия супруги на продажу квартиры, если жилье было приобретено в период брака.
Шаг 9.
Окончательный расчет между покупателем и продавцом
Кредитным договором банк вправе установить, на какой счет будут перечислены средства заемщику. Затем покупатель квартиры переводит их продавцу на счет или размещает в депозитной ячейке. Деньги будут находиться в ней до момента, пока не состоится государственная регистрация перехода права собственности.
Стоимость услуг для расчёта по безопасной сделке в Сбербанке:
- аккредитив — 2000 ₽;
- сервис безопасных расчётов — 2000 ₽;
- банковская ячейка — до 12 дней 950 ₽.
Шаг 10.
Регистрация права собственности в Росреестре
После подписания договора сделки необходимо произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру, для чего продавец и покупатель обращаются в орган Росреестра. Одновременно регистрируется ипотека, т.е. обременение на жилье, которое можно снять только после полного погашения ипотечного кредита.
Срок регистрации составляет 5 рабочих дней при обращении в Росреестр или 7 рабочих дней, если документы были поданы через МФЦ. При нотариальном оформлении сделки сроки сокращаются на 2 рабочих дня.
За действия взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей. Результатом регистрации станет получение выписки из ЕГРН, где в качестве нового владельца будет указан покупатель.
Шаг 11.
Подписание акта приема-передачи квартиры
Завершает сделку проставление подписей сторон в передаточном акте. Перед этим необходимо осмотреть квартиру и убедиться, что она передается в том виде, в котором было оговорено. Если продавец обещал оставить встроенную мебель и технику, это должно быть зафиксировано в акте.
Остается забрать все комплекты ключей, в том числе от почтового ящика и домофона.
Сколько оформляется и одобряется ипотека?
При выдаче ипотеки банк руководствуется собственными регламентами. Весь период условно делится на несколько промежутков:
- рассмотрение заявки (от недели до двух месяцев) – происходит проверка платежеспособности заемщика;
- подбор вариантов для покупки квартиры (может достигать трех месяцев) – зависит в основном от расторопности самого заемщика и наличия всех необходимых документов на квартиру у продавца;
- подготовка документов – получение отчета оценщика (около четырех дней), выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженностей, при необходимости разрешение органов опеки и т.д.;
- рассмотрение банком представленных документов (до пяти дней);
- оформление кредитного договора, договоров страхования и договора сделки купли-продажи (в течение одного дня). При необходимости нотариального удостоверения сделки прибавляем еще несколько дней;
- государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки (3-7 рабочих дней).
Какие документы нужны для оформления ипотеки?
Для оформления ипотечного кредита, банк запрашивает у потенциального заемщика:
- паспорт;
- для состоящих в браке — свидетельство о регистрации брака;
- при наличии несовершеннолетних детей — свидетельства о рождении;
- справку о доходах: для получающих белую зарплату — из бухгалтерии по форме 2-НДФЛ, при получении дополнительных выплат в виде премий или иных доходов, не фигурирующих в 2-НДФЛ — с места работы по форме банка;
- заверенная работодателем копия трудовой книжки.
На усмотрение банка этот перечень может быть уменьшен или расширен.
Для одобрения квартиры в качестве имущества, под которое будет выдана ипотека, необходимо запросить у продавца следующие документы:
- паспорт продавца (а также паспорт супруги/а, если их брак зарегистрирован);
- если продавец состоит в браке, необходимо представить свидетельство об его регистрации;
- согласие супруги/а на продажу имущества, если оно было приобретено в период брака (согласие заверяется нотариально);
- выписка из ЕГРН на продаваемую квартиру или свидетельство о регистрации права на неё;
- технический паспорт с экспликацией;
- справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- копия финансово-лицевого счета о зарегистрированных гражданах в квартире;
- подтверждение дееспособности продавца (справка из мед. учреждения или водительские права);
- при регистрации в квартире несовершеннолетних детей – согласие органов опеки и попечительства на отчуждение имущества.
Для государственной регистрации перехода права собственности и обременения в силу ипотеки в орган Росреестра представляются:
- договор купли-продажи и кредитный договор;
- отчет об оценке имущества;
- закладная кредитного учреждения, выдавшего ипотеку;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности продавца на квартиру;
- иные документы (например, согласие супруга на продажу и т.д.);
- платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины (2000 рублей).
Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку
Оформление покупки жилья с ипотечным займом влечет за собой дополнительные расходы, о которых банк не всегда открыто говорит. На что следует обратить внимание:
- Низкий размер первоначального взноса. Под выгодным заниженным предложением может скрываться процент за использование ипотечных средств чуть выше, чем у других банков.
- Комиссия банка за услуги. Это может быть взимание платы за выдачу кредита, выпуск банковской карты и иные действия.
- Оценка только у тех, кого укажет банк. Услуги таких оценщиков, аккредитованных банком, могут оказаться выше, но других банк может не принять.
- Ограничение заемщика в правах. Читайте кредитный договор внимательно до подписания. В тексте может содержаться условие, по которому будет невозможно досрочно погасить ипотеку и т.д.
- Риски по залоговому имуществу. В силу обстоятельств залоговое имущество может сильно пострадать или быть утраченным. В этом случае банк может потребовать обеспечить кредит другим или досрочно погасить ипотеку.
- Иски третьих лиц в отношении залоговой квартиры банки не интересуют. Имущество так и останется в залоге, если даже и вернется к прежнему владельцу. Но заемщику уже не вернутся ни часть выплаченной стоимости за жилье, ни проценты по ипотеке.
Источник
Преимущества и недостатки такого приобретения жилья
У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ:
- Вы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.
- Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».
Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку. Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи. Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.
Чем дольше срок ипотеки, тем больше переплачивает заемщик. При оформлении кредита на 5 лет размер переплаты может быть на уровне 35%, а вот если растянуть его на 25 лет, то переплата уже превысит 240%.
Почему банк может отказать?
При выдаче кредита банк, прежде всего, оценивает платежеспособность заемщика. Размер доходов семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, то есть быть минимум в 1,5-2 раза выше их.
Основные требования к заемщику:
- возраст от 21 года;
- регистрация в РФ;
- официальное трудоустройство;
- стаж не менее 1-5 лет.
У претендента должно быть официальное место работы, регистрация в РФ и хорошая кредитная история. Банк может отказать претенденту, если выяснится, что его уровень доходов слишком низок, а дополнительного имущества в залог или поручителей он предоставить не может.
Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.
Посмотреть видео о том, по каким причинам банк может отказать в ипотеке:
С чего начать приобретение недвижимости вторичном рынке?
Процедура покупки квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Для этого чаще всего заключается договор с риэлтором.
Одновременно нужно подать документы в банк, чтобы получить предварительное согласие на кредит на нужную сумму. Если этого не сделать сразу, вы можете зря потратить время на поиски квартиры.
- Скачать бланк договора оказания риэлторских услуг на покупку
- Скачать образец договора оказания риэлторских услуг на покупку
На этапе согласования кредита нужно определиться:
- с размером первоначального взноса, который вы можете внести;
- со сроком кредитования (с учетом размера платежей, переплатой и пр.);
- с расходами на оформление договора, закладной, страховки;
- с удобной вам схемой выплаты кредита;
- с ожидаемым и реальным размером итоговой переплаты.
После того как банк одобрит вашу заявку, начинаются просмотры, торги с продавцом, которые заканчиваются подписанием предварительного договора купли-продажи и передачей задатка в размере от 5 до 10% стоимости квартиры. Эту сумму придется внести из собственных денег.
- Скачать бланк предварительного договора
- Скачать образец предварительного договора
Очень важно еще до составления предварительного договора узнать: согласен ли продавец на ипотеку. Как правило, мало кто отказывается, поскольку это дополнительная гарантия безопасности сделки. Если все условия согласованы, то остается только получить кредит и правильно заключить основной договор купли-продажи.
Банки выдают согласие на кредит далеко не всем заемщикам. Львиная доля претендентов получает отказы, поскольку их уровень платежеспособности просто не позволяет им оплачивать дорогостоящую ипотеку.
Пошаговая инструкция
На покупку квартиры в ипотеку уходит 2-3 недели. Если жилье уже найдено, а предварительное согласие банка получено, то сам процесс оформления документов это дело времени.
До подписания договора у вас уже должно быть четкое представление о том, какие кредитные платежи предстоит выплачивать уже на следующий месяц после подписания договора. Можно воспользоваться для подсчетов кредитным калькулятором на сайте банка или попросить менеджера распечатать вам примерный график платежей с конкретными суммами.
Далее пошагово рассмотрим, как происходит покупка, каким должен быть порядок действий для заемщика.
Выбор банка-кредитора
Ипотечные кредиты в РФ выдают многие банки:
- Сбербанк РФ.
- ВТБ24.
- Тинькофф банк.
- Альфа банк.
Выбирая банк, нужно ориентироваться на процентную ставку по кредиту, сроки кредитования, размер первоначального взноса, а также наличие дополнительных платежей. Имеет значение и репутация кредитного учреждения.
Основные условия ипотеки:
- ставка 9,5-13% годовых;
- первоначальный взнос минимум 10-15%;
- срок кредитования до 15-30 лет.
Учтите, что ряд банков предоставляет готовые программы для молодых семей или для тех, кто покупает жилье с использованием материнского капитала.
Прежде чем подписывать договор стоит внимательно изучить условия всех кредиторов, наличие у них скрытых платежей в виде комиссий и ненужных страховок компаний-партнеров банка.
Посмотреть видео о том, как правильно выбрать банк для получения ипотеки:
Оценка недвижимости
Для банка очень важен акт оценки квартиры профессиональным оценщиком, чтобы оценить риски при выдаче кредита. Сумма займа, которая выдается большинством банков, должна составлять 80-90% рыночной стоимости жилья. Поэтому от суммы, которая будет указана в отчете зависит и размер кредита.
На цену квартиры влияет:
- район расположения и его престижность;
- площадь и количество комнат;
- возраст дома и состояние ремонта;
- близость метро, магазинов, социальной инфраструктуры;
- вид из окна, близость зеленой зоны и другие факторы.
Стоимость оценки недвижимости колеблется от 6-40 тысяч рублей, в зависимости от площади и местонахождения жилья. Оценка оформляется в виде отчета или оценочного альбома с фотографиями квартиры и заключениями оценщика.
При оценке учитываются самые разные факторы, включая ситуацию на рынке недвижимости, возможной арендной платы в случае сдачи и прогнозов по росту или увеличению цены.
Сбор документов и их предоставление
Список документов для потенциальных заемщиков невелик. Это, прежде всего, заявление на выдачу кредита, которое заполняется в отделении банка или отправляется онлайн.
В пакет документов также входит:
- справка с работы с указанием заработка за последние полгода-год;
- копия трудовой книжки;
- подтверждение дополнительных доходов (если есть);
- отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры;
- копии правоустанавливающих документов на выбранное жилье;
- расширенную выписку из ЕГРН;
- техплан квартиры из БТИ с экспликацией;
- копии паспортов заемщика и продавца.
При необходимости запрашивается и нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи. Все документы банк изучает примерно в течение 3-7 дней. После этого принимается решение о выдаче кредита. Как показывает практика, кредиторы также могут запрашивать военный билет, свидетельства о браке и рождении детей, диплом об образовании заемщика.
- Скачать бланк согласия супруга на сделку с недвижимостью
- Скачать образец согласия супруга на сделку с недвижимостью
Вы можете проявить инициативу и предоставить банку копии договоров об открытии вкладов, выписку из ЕГРН подтверждающую владение другими объектами недвижимости и другие документы, подтверждающие ваши стабильные доходы и наличие активов.
Посмотреть видео о том, какие документы необходимо собрать, чтобы оформить ипотеку на вторичном рынке:
Заключение кредитного договора
Составлением соглашения занимается сам банк-кредитор и, как правило, никакие правки в его тексте уже невозможны. Заемщику предложат готовый экземпляр договора, который нужно будет прочитать и подписать.
В кредитном договоре важно проверить:
- точный адрес квартиры, площадь, количество комнат;
- все реквизиты сторон;
- какие обязанности помимо погашения кредита есть у заемщика;
- условия повышения кредитной ставки;
- что будет в случае неуплаты займа вовремя (штрафные санкции и пр.).
Только уточнив все условия кредитования можно подписывать договор. Если что-то не устраивает лучше оформить ипотеку в другом месте. Обращайте внимание на размер штрафов за просрочку, запрет на досрочное погашение, возможность передачи дела коллекторам в случае неуплаты и другие нюансы договора.
Одновременно с кредитным договором оформляется и закладная – квартира переходит в залог банку до полной выплаты кредита. Все эти годы на нее будет наложено обременение и ее нельзя будет продать без согласия кредитора. Обычно все три договора: кредита, залога и купли-продажи подписываются в один день, чтобы не было разрыва во времени.
Оформление договора купли-продажи
После согласования всех условий стороны подписывают основной договор. Он может быть двухсторонним или трехсторонним (с участием банка).
Основные пункты договора купли-продажи:
- данные сторон;
- описание квартиры и документов, которые подтверждают право собственности продавца;
- цена сделки;
- права и обязанности сторон;
- порядок расчетов (со ссылкой на кредитный договор);
- ответственность покупателя и продавца.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в ипотеку
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку
Купчая составляется в простой письменной форме, но может быть, и заверена нотариально. При привлечении нотариуса дополнительно нужно будет оплатить его услуги.
Посмотреть видео о том, как правильно составляется договор купли-продажи квартиры:
Регистрация сделки с продавцом, получение и передача денег
- Договор регистрируется в Росреестре. Для этого нужно будет оплатить госпошлину в 2 тыс. рублей и заполнить бланк заявления.
- После регистрации можно сразу оформить выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.
- Кредит можно будет перевести со счета на счет либо передать лично из рук в руки, через банковскую ячейку или аккредитив. Оформляется передача денег распиской в двух экземплярах.
- Скачать бланк расписки о получении денежных средств за квартиру
- Скачать образец расписки о получении денежных средств за квартиру
Посмотреть видео о том, как правильно производить расчет при покупке квартиры на вторичном рынке:
Заключение
Оформление ипотеки – один из самых важных этапов в процессе покупки квартиры. Чтобы все прошло гладко нужно подать заявление на кредит, а также подтвердить свои доходы. Необходимо иметь и первоначальный взнос по ипотеке не менее 10-30% стоимости жилья. Только после изучения всех документов, в том числе на покупаемую квартиру, банк выдаст кредит, и можно будет подписывать договор купли-продажи.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:
+7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург
Источник