Покупка квартиры в ипотеку расчеты аккредитив

Содержание статьи:

Обычные люди, которые не являются специалистами по банковским продуктам, довольно часто сталкиваются с непонятными им терминами, которые могут пугать. Тогда они, не разобравшись в их сути, отказываются от использования удобных финансовых инструментов. Одним из таких терминов является «аккредитив». Многие путают его со значением слова «кредит», но, хоть оно и относится к банковским терминам, несёт другое значение.

Аккредитив при проведении ипотечной сделки — это услуга безопасной сделки, в которой участвуют три стороны — продавец, покупатель и банк, который является посредником между первым и вторым. Выступает гарантом добросовестно проведённой сделки и обеспечивает безопасность расчётов.

Рассмотрим применение аккредитива при ипотеке. Называется он — покрытый безотзывной аккредитив. И этот способ взаиморасчетов становится в последнее время все популярнее. Это связано с тем, что сейчас продавец и заемщик недоверчиво относятся друг к другу.

Принцип работы аккредитива при ипотеке

Одно физлицо (покупатель квартиры на «вторичке» по ипотеке) желает приобрести у другого физлица (продавца квартиры на «вторичке») недвижимость за крупную сумму денег, но они совершенно незнакомы, и максимально хотят обезопасить себя от потери средств. Они обсуждают все вопросы связанные с передачей имущества, и в договоре купли-продажи квартиры прописывают, что расчет будет производиться по аккредитиву.

Этапы открытия аккредитива

Стандартная процедура открытия аккердитива:

Обсуждают и совместно решают, в каком банке они готовы воспользоваться этой услугой. В случае, когда Покупатель берёт ипотечный кредит, то выбирать не приходится – банк в котором открывается аккредитивный счёт тот же самый, который одобрил ипотечный кредит.
Банк открывает счет на имя продавца. (В нашем случае на того, кто продает квартиру или любую другую недвижимость).
Покупатель перечисляет на счет денежные средства в полном объеме сделки, но продавец их пока не получает. Он просто знает, что деньги уже в банке и банк обеспечит выдачу денежных средств в назначенное время, когда сделку зарегистрируют в регистрационной палате.
Владелец недвижимости (Продавец квартиры на вторичке) оформляет ее на Покупателя. Сделку регистрирует Регистрационная Палата.
Продавец представляет банку доказательство (документы зарегистрированные в Регистрационной палате) о том, что он переоформил здание на Покупателя, например, как в нашем случае, выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости и зарегистрированный договор купли-продажи квартиры.
Банк предоставляет Продавцу возможность забрать деньги за недвижимость, а право владения недвижимостью переходит к Покупателю. (В нашем случае, квартира на вторичку в ипотеку). Таким образом, обе компании точно знают, что благодаря гаранту (коим является банк), они точно получат недвижимость (Покупатель квартиры) и деньги за неё (Продавец квартиры).

Плюсы и минусы ипотечного аккредитива

Плюсы:

банк проконтролирует соблюдение договора и проведение расчётов с обеих сторон;
получение денежных средств в полном объеме продавцом;
немаловажный фактор — 100% доказательства получения денег;
если сделка не состоится, покупатель гарантированно получит свои деньги, также в полном объеме и быстро;
банк несёт юридическую ответственность за законность проводимой сделки, в которой применяется аккредитив.

Минусы:

банковская комиссия. В крупных банках нет комиссии, а в тех, где процесс аккредитива не отлажен, комиссия бывает;
необходимость подписывать дополнительные документы на разных этапах сделки: договор на аккредитив, заявление на раскрытие аккредитива, заявление на получение денежных средств;
для получения наличных средств необходимо заказывать денежную сумму заранее, за 1-2 дня.

Чем отличается аккредитив от банковской ячейки?

Отличий немного, но они очень существенны:

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а аккредитив — это безналичный платеж. Что очень удобно, ведь сейчас 21 век и наличные деньги стремительно уходят на второй план. При аккредитиве, чтобы получить наличные средства необходимо заказывать денежную сумму заранее, за 1-2 дня.
Банк не несет ответственности за деньги, находящиеся в его ячейке. Причём банк контролирует доступ к ячейке, но только с ипотечными деньгами, что касается денег первоначального взноса то тут порядок выемки определяется сторонами Покупателем и Продавцом.

Какие банки предоставляют аккредитивную форму расчетов?

На данный момент, все крупные банки России предоставляют такую возможность. Подавляющее большинство банков работают с аккредитивами, однако, некоторые банки с привлекательными условия по ипотеке не работают с аккредитивами и предлагают самим сторонам сделки определять порядок расчётов. (Например, ЦентрИнвест Банк в Москве); Поэтому предлагаем всем заинтересованным сторонам перед сделкой самостоятельно связываться с банками и выяснять возможность аккредитивной формы сделки.

Аккредитив при ипотеке в Сбербанке

Самый популярный и известный банк России (с безупречной репутацией) предоставляет возможность воспользоваться услугой в их банке и взять всю ответственность за сделку на себя.

Как работает оформление аккредитива в Сбербанке?

Стороны заключают договор купли-продажи.
Покупатель открывает сберегательный счёт в банке и вносит сумму по договору плюс комиссию за открытие аккредитива, если такая комиссия предусмотрена.
Продавец выполняет условия сделки и предоставляет подтверждающие документы банку. Например, в сделках с недвижимостью — договор основания с отметкой о регистрации в Росреестре. В других типах сделок — стороны оговаривают подтверждающие документы индивидуально.
Банк проводит проверку документов и переводит деньги продавцу.
На сегодняшний момент банк реализует оформление недвижимости через свою компанию посредника, тем самым полностью контролируя процесс регистрации и ускоряя все возможные формальности. Процедура отлажена и отзывы хорошие.

Цены в Сбербанке на открытие Аккредитива: нужно уточнять индивидуально в каждом отделении.

Аккредитив при ипотеке в ВТБ

Для проведения расчета по аккредитиву в ВТБ необходимо соблюсти следующий порядок действий:

Покупателю:

Согласовать с продавцом условия расчетов по аккредитиву (перечень документов, подтверждающих выполнение обязательств продавцом, порядок оплаты комиссий банка, реквизиты получателя);
Обратиться в офис банка, осуществляющий работу с аккредитивами;
Открыть банковский счет и зачислить на него денежные средства для расчетов по аккредитиву;
Оформить заявление на открытие аккредитива, перечислить средства с банковского счета на специальный счет для расчетов с аккредитивом;

Продавцу:

Обратиться в банк с документами, подтверждающими факт совершения сделки в соответствии с условиями аккредитива.

ОЧЕНЬ ВАЖНО! Для получения денежных средств продавец предоставляет в банк список документов, которые он предоставит после регистрации. Документы должны быть предоставлены в пределах срока действия аккредитива с учетом сроков, указанных в условиях аккредитива. Цена в ВТБ на открытие Аккредитива: уточняется индивидуально.

Аккредитив при ипотеке в Фора-Банке

Одним из самых удобных банков для открытия аккредитива является Фора-Банк. Специалисты этого банка внимательно отслеживают все тенденции на рынке недвижимости и стараются предоставить лучшие условия для проведения сделок с ячейками и аккредитивами в Москве. Риелторы Москвы и Московской области высоко оценивают работу офисов Фора-банка при проведении сделок с квартирами на вторичном рынке по ипотеке, новостройками при получении ипотечного кредита, загородными объектами недвижимости.

Чтобы открыть аккредитив для сделок с недвижимостью в Фора-Банке потребуется выполнить 4 пункта:

продавец и покупатель заключают договор купли-продажи;
покупатель открывает текущий счет в АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) и вносит необходимую сумму;
продавец и покупатель оформляют заявление на аккредитив;
после предоставления продавцом документов, подтверждающих выполнение условий, указанных в договоре, банк перечисляет денежные средства на счет продавца.

Цена в Фора-Банке на открытие Аккредитива: Москва, Московская область (Реутов, Орехово-Зуево), Липецк, Тамбов и Нижний Новгород – бесплатно (при проведении ипотечных сделок). Остальные филиалы и их подразделения — от 500 рублей.

Подробнее ознакомиться с условиями и стоимостью оформления аккредитива в других банках можно перейдя на сайт вашего банка или позвонив по номеру телефона, но по опыту работы более надежным способом является общение с менеджером банка, который сопровождает ипотечную сделку.

Как открыть аккредитив и что для этого нужно?

На самом деле, все достаточно просто. Для того чтобы открыть аккредитив, нужно не более 10-15 минут. Важно понимать, что перед его открытием лучше проконсультироваться со специалистами или сотрудниками банка, чтобы знать какие условия необходимо прописать в договоре с продавцом об оплате аккредитивом.

После грамотного составления договора, покупателю для открытия аккредитива понадобится лишь паспорт, удостоверяющий его личность и уже имеющийся на руках договор с продавцом.

Для открытия аккредитива покупателю также необходимо заполнить заявление и указать в нем:

реквизиты продавца, на которые поступит оплата;
параметры договора с продавцом: вид, дату и номер, если он у договора есть: адрес объекта недвижимости, кадастровый номер или другие данные;
список документов, которые должен представить в банк продавец для подтверждения сделки, например, договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации в Росреестре.

Отзывы о сделках с аккредитивами в различных банках при ипотеке

Мы специально не пишем про конкретные банки, потому что не можем 100% проверить достоверность отзывов. По информации наших риелторов, те случаи, которые описаны в отзывах случались с ними и их клиентами:

Марина В. пишет отзыв о аккредитиве при ипотеке: «К достоинствам аккредитивной формы расчётов можно отнести то, что деньги были сразу после проведения сделки на моём счету в банке. Я смогла ими распоряжаться через он-лайн приложение. Недостатков этой процедуры я не обнаружила».
Татьяна Борисовна И.: «Достоинства: Быстро и без проблем оформили на сделке перевод и сам аккредитивный договор. Недостатки: были проблемы с получением денежных средств у продавца, а в связи с этим, продавец не разрешал нам переехать на квартиру. Проблемы возникли из-за ошибки, допущенной в регистрационной палате».
Степан Евгеньевич К.: «Достоинства: пишу Вам, как человек попробовавший две формы расчётов лично. У меня было 2 различные сделки с ячейкой и аккредитивом. Я предпочтение отдаю аккредитиву, потому что не нужно было проверять деньги перед закладкой в банковскую ячейку и соответственно тратить драгоценное время на это и деньги. Недостатки: я не обнаружил. Единственное, что нужно сказать, обязательно перед тем как получить деньги, звоните в банк, потому что если вы не закажете денежные средства заранее, то в день «раскрытия» аккредитива вы не сможете получить необходимые средства. У меня так и получилось! Учитесь на чужих ошибках».

Видео-комментарий с практикующим ипотечным брокером

Мы задали вопросы действующему ипотечному брокеру, попросили прокомментировать данную статью и сказать пару слов о аккредитивной форме расчётов. Посмотрите видео и получите самую актуальную информацию про аккредитив при ипотечной сделке.

аккредитив при ипотеке; ипотека на вторичку, аккредитив сбербанк, аккредитив втб, аккредитив фора-банк, аккредитив порядок оформления, аккредитив риски

Источник

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить. В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
Большая стоимость услуги;
Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью. Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн. рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.