Ставки по ипотечным кредитам (кредитам под залог квартиры или иной недвижимости) существенно ниже ставок по потребительским кредитам, кредитным картам, автокредитам и т.д. Это обусловлено тем, что в случае невыплаты ипотеки, банк (или иной ипотечный кредитор), скорее всего, сможет вернуть долг за счет продажи ипотечной квартиры (дома и т.д.).
Кредит под залог квартиры
В последнее время особую популярность набирают кредиты наличными под залог квартиры. Причем выдают такие кредиты, зачастую, с минимальным пакетом документов и с любой кредитной историей заемщика. Как думаете, почему такие кредиты выдаются даже с плохой кредитной историей и без документального подтверждения дохода? Все просто: кредитора особо не интересует, как Вы будете платить этот кредит, ему интересна квартира, предоставленная в залог по кредиту. Сейчас это довольно-таки популярный способ «приобретения за полцены» квартиры подобными организациями.
Главное — не медлить!
При возникновении проблем с ипотекой, главное — не медлить! Ведь сумма ипотечного кредита всегда существенна, и на нее ежемесячно начисляются проценты, а при просрочке — еще пени и штрафы. При сумме долга в 2 миллиона рублей и ставке 12% годовых, долг по ипотеке за полгода вырастет не менее, чем на 200 тысяч рублей за счет процентов, пеней и штрафов.
1
Если у Вас сократился доход, то имеет смысл обратиться в банк за предоставлением кредитных каникул. Это время «не сидите на месте», а ведите активные поиски более высокооплачиваемой работы. Если за 3-4 месяца поиски не увенчались успехом, то не стоит дожидаться, когда закончатся кредитные каникулы, и долг начнет расти от месяца к месяцу.
2
Выставьте квартиру на продажу. Вы наверняка гоните подобные мысли прочь. Но зачем дожидаться того, что банк «заберет» квартиру за долги по ипотеке, и новые собственники выселят Вас из нее?! Как только просрочка превысит срок 3 месяца, банк (или иной ипотечный кредитор) имеет право обратиться в суд для взыскания долга по ипотеке и обращения взыскания на предмет залога (реализации квартиры «с молотка»).
Получить бесплатную консультацию
В случае самостоятельной продажи ипотечной квартиры Вам наверняка удастся выручить больше денег, чем это сделают судебные приставы на торгах. Кроме того, чем раньше Вы это сделаете, тем меньше будет долг по ипотеке, который предстоит закрыть потенциальному покупателю, и больше денег достанется Вам.
А что делать, если квартиру не удается продать даже за сумму долга перед банком?
Если же сумма долга по ипотеке больше, чем стоимость самой квартиры, то единственным выходом из сложившейся ситуации является процедура банкротства физического лица. Без банкротства банк рано или поздно обратится в суд для принудительного взыскания долга и реализации квартиры в счет долгов через Федеральную службу судебных приставов.
Если ипотечный кредит брался на покупку или ремонт заложенной квартиры, то даже проживание в квартире малолетних детей не будет являться препятствием для ее продажи и дальнейшему их выселению.
Максимум, что Вы можете сделать в суде – это отсрочить реализацию ипотеки:
- возражая против начальной цены продажи квартиры, которую хочет установить банк (возражения должны быть подкреплены независимой оценкой);
- обжалуя решение суда в апелляционной инстанции (решение вряд ли изменится, но продажа квартиры отложится на пару месяцев).
Как сохранить ипотечную квартиру
Единственный шанс сохранить ипотечную недвижимость есть только при процедуре банкротства физического лица. Дело в том, что в процедуре банкротства залоговому кредитору отводится двухмесячный срок для заявления своих требований. Если залоговый кредитор не успевает направить требование в установленный законом срок, то квартира (или иная недвижимость) «теряет статус залоговой». В дальнейшем, если эта квартира является для Вас единственным жильем, она не будет реализована в процедуре банкротства. Но на практике, залоговые кредиторы практически всегда своевременно включаются в банкротный процесс.
Более реально — через процедуру банкротства просто затянуть процесс реализации ипотечной квартиры. Процесс банкротства с ипотекой можно запускать даже после того, как решение суда о взыскании долга по ипотеке и обращении взыскания на заложенное имущество поступило в Федеральную службу судебных приставов.
Дело в том, что процесс продажи ипотечной квартиры через службу приставов небыстрый, и он приостановится (или окончится), если в отношении Вас будет введена процедура банкротства
Схема сохранения ипотечного жилья (квартиры, дома и т.д.)
На просторах Интернета мы наткнулись на схему сохранения ипотечного жилья, которую предлагает региональная юридическая фирма. Суть схемы такова:
- Вы или третье лицо (созаемщик, поручитель и т.д.) продолжаете оплачивать ипотечный кредит даже во время процедуры банкротства;
- В соответствии с законом об ипотеке и статьей 446 ГПК РФ на ипотечное жилье не может быть обращено взыскании при отсутствии просроченной задолженности по ипотечному кредиту, обеспеченному этим жильем;
- По мнению юристов, предлагающих эту схему, ипотечная квартира в этом случае остается, а Вы по завершении процедуры банкротства освобождаетесь от долгов.
Такая схема может получиться, разве что, у поручителя по ипотечному кредиту. Да и то, есть нюансы. Если же процедуру банкротства физического лица проходит один из заемщиков по ипотеке, то с даты введения в отношении него одной из процедур (реструктуризации долгов, реализации имущества) срок исполнения всех обязательства считается наступившим (статья 213.11 закона «о несостоятельности (банкротстве)»). Если говорить простым языком: «датой возврата всей суммы ипотечного кредита становится дата введения процедуры банкротства физического лица». Таким образом, появляется просрочка и возможность обращения взыскания на ипотечное жилье (даже если оно является единственным, и в нем зарегистрированы малолетние дети).
Получить бесплатную консультацию
Банкротство физических лиц с ипотекой
Если Вы не торопитесь расставаться с ипотечной квартирой в процедуре банкротства:
- Просите суд ввести сначала процедуру реструктуризации долгов (это даст Вам минимум 5 месяцев дополнительного времени);
- В срок 2,5 месяца с момента введения процедуры реструктуризации долгов предоставьте финансовому управляющему план реструктуризации долгов. Причем план реструктуризации долгов в соответствии с Пленумом Верховного Суда №45 от 13.10.2015 года не обязательно должен предусматривать полное погашение долгов за 3 года. Самое главное, чтобы после оплаты по предлагаемому Вами плану, Вы вошли в изначальный график платежей по ипотеке;
- Если кредиторы не утвердили Ваш план реструктуризации долгов (а скорее всего, залоговый кредитор не согласится – ему интересно скорее продать квартиру), Вам нужно просить суд утвердить план реструктуризации. В этом случае план реструктуризации необходимо сократить до 2-х лет;
- и т.д.
Реально оттянуть процесс продажи ипотечной квартиры на 1 год и этот период времени проживать в ней. Компания «Долгам.НЕТ» предлагает Вам профессиональные услуги по банкротству физических лиц при ипотеке со скидкой. Выберите один из двух вариантов: быстрое банкротство с ипотекой со скидкой на услуги до 90%, либо услугу «законная отсрочка». Суть услуги «законная отсрочка»: максимальное затягивание нами сроков продажи ипотечного жилья. За время существования нашей компании мы наработали ряд эффективных инструментов для этого. Мы гарантируем Вам, что:
- Квартира будет реализована по максимально выгодной для Вас цене;
- При необходимости, максимально отсрочим срок ее реализации;
- Все долги по завершению процедуры банкротства будут списаны (включая не ипотечные).
Источник
Обнаружилась возможность стать владельцем квартиры для того, у кого нет своего жилья, и нет денег на покупку квартиры. Это финальный совет в списке.
Итак, 8 советов, как облегчить бремя, не платить за квартиру и стать владельцем жилья.
Интересные советы… Особенно последний) В нём есть логика и смысл для тех, у кого нет своего жилья.
И далее цитата:
«Ипотека берется надолго, а за несколько лет материальное положение заемщика может, к сожалению, измениться в худшую сторону. Особенно в не самых простых экономических условиях, которые складываются в России в последние годы. Доходы населения сокращаются, ипотечные платежи съедают все больше бюджета и отражаются на качестве жизни. Как облегчить ипотечное бремя или вовсе от него избавиться?
1. Изменение условий договора.
Самый очевидный, но самый неэффективный способ решить проблему. Банкиры не любят проблемных заемщиков и обычно не соглашаются на изменение условий договора. Они справедливо полагают, что стоит один раз пойти навстречу — и такое поведение заемщика превратится в привычку.
2. Опция в договоре «Кредитные каникулы»
«Рекомендуем посмотреть договор, может быть, там уже включена опция “Кредитные каникулы” — отсрочка платежей на несколько месяцев. В некоторых банках такая опция не заложена в договор, но предоставляется по просьбе, в других она платная», — говорит генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова.
3. Менее популярна внебанкротная реструктуризация кредита, позволяющая изменить условия займа. Тогда снижается ежемесячный платеж за счет увеличения сроков выплат. Но в перспективе это невыгодно ни банку, ни заемщику. Банк дольше держит проблемного клиента, а заемщик выплачивает за квартиру больше из-за процентов.
4. Пытаться сохранить квартиру через банкротство физического лица.
Существует еще реструктуризация в процессе банкротства, но в случае с ипотечной квартирой она применяется еще реже, так как в случае непринятия кредиторами плана реструктуризации обратного пути уже нет: квартира будет продана на торгах.
5. Рефинансирование
Данная процедура похожа на внебанкротную реструктуризацию, но с основным отличием: перекредитовываться надо в другом банке. Она имеет смысл, если условия при рефинансировании будут лучше, чем при первоначальном кредите. Например, ипотека взята в неблагоприятное время, когда ставка кредита превышала 15 процентов годовых.
Банкиры с удовольствием проведут рефинансирование ипотеки, так как квартира — это хороший залоговый актив. Периодически на рынке появляются рекламные предложения банков, которые хотят увеличить свой кредитный портфель. «В первую очередь следует обратиться в банк, через который происходит выплата зарплаты, — советует Юлия Комбарова. — К клиентам по зарплатным проектам банки относятся лояльнее и предлагают льготные условия».
6. Досрочный выкуп ипотечной квартиры
Этот метод работает при наличии у заемщика крупных, но нестабильных финансовых доходов, а также если ипотека была взята недавно и большая часть кредита еще не выплачена. В таком случае необходимо нанять юриста, способного профессионально затянуть дело. Обычно проходит от года до полутора лет с момента начала неплатежей до прохождения всех судебных инстанций. Затем, не дожидаясь начала работы судебных приставов, должник подает заявление о банкротстве.
«Таким образом заемщик два-три года живет бесплатно в ипотечной квартире и в течение этого времени накапливает деньги на выкуп жилья, — комментирует генеральный директор компании “Современная защита” Леонид Файнберг. — Затем он может выкупить имущество с торгов с дисконтом. Выгода налицо: при добросовестном погашении кредита заемщик фактически платит две стоимости залогового имущества».
В результате ипотечная квартира банкрота будет продана на торгах, но залоговая недвижимость реализуется по цене ниже рыночной (ввиду малочисленности покупателей и непривлекательности актива). Многие покупатели не хотят связываться с такой недвижимостью, так как нужно выселять людей, а иногда и выписывать детей. Площадки, на которых проводится реализация залогового жилья обанкротившихся граждан, непубличны — вход на такие ресурсы возможен только по электронным ключам, а участие в аукционе предполагает обязательное внесение залога. Исходя из этого образуется дисконт на недвижимость вплоть до 20−50 процентов от ее стоимости.
О продаже квартиры будет знать только должник, финансовый управляющий и кредитор. И, главное, закон должнику не запрещает выкупить свою квартиру, участвуя в торгах. Правда, существует небольшая вероятность, что банку приглянется квартира, и он оставит ее у себя на балансе.
7. Сдавать квартиру в аренду
Это один из самых безболезненных способов пережить финансовый кризис.
Если есть свободное время, можно сдавать квартиру посуточно, что в два и более раз доходнее, чем долгосрочная аренда. Например, студия на окраине сдается за 30 тысяч рублей, а посуточный тариф составляет три тысячи рублей. Таким образом покрывается большая часть ипотечного кредита, а жить можно у родственников или друзей.
При этом нужно учесть, что обычно в ипотечных договорах прописан запрет аренды, так как это уже другой вид кредита — на предпринимательскую деятельность и другие риски. В то же время случаи, когда банк расторгает договор из-за такого нарушения, неизвестны.
8. Погасить ипотеку потребительскими кредитами
В этом случае ипотечный заемщик берет беззалоговые потребительские кредиты, и на эти деньги погашается ипотека. Затем, когда финансовое положение выправляется, заемщик рассчитывается с банками. При зарплате в 40 тысяч рублей реально взять потребкредитов в разных банках на сумму до пяти миллионов рублей.
После погашения ипотеки жилье переходит в собственность заемщика. Если на нем висит кредитная нагрузка, он перестает платить по кредитам и банкротится. По закону у должника нельзя отобрать единственное жилье, так как оно находится уже в его собственности, а не принадлежит банку.
Для того чтобы получить возможность включить квартиру в залоговую массу, банку необходимо доказать, что данные средства по потребительскому кредиту были использованы для приобретения квартиры, то есть что это является ипотекой в силу закона. Клиент всегда может сообщить, что на средства, полученные по потребительскому кредиту, была приобретена мебель, сделан ремонт, а приобретение квартиры было осуществлено на средства, полученные, к примеру, от родственников. Поэтому победа банка маловероятна.
«Этой схемой сейчас вовсю пользуются ипотечные заемщики — как вынужденные неплательщики, так и в целях оптимизации своих расходов, отмечает Леонид Файнберг. — Пока банки не придумали эффективный способ борьбы с этим мошенничеством, и их представители на суде даже не пытаются доказать, что в силу закона это по-прежнему ипотека».
От себя добавлю:
Последний пункт заслуживает внимания тех, у кого нет своего жилья!
Без юриста проворачивать его не рекомендую… Да и не каждый юрист возьмется или потянет. Но смысл есть. Это использование маневра, который доступен в законодательстве.
Суть в чём — человек, у которого на данный момент нет своего жилья, берёт квартиру в ипотеке. Берёт потребительские кредиты на сумму, достаточную для досрочного погашения ипотеки (надо следить, чтобы в договоре была такая возможность без дополнительных штрафов).
Затем потребительскими кредитами он погашает досрочно ипотеку. Квартира переходит в его собственность! Это крайне важно. Без этого пункта всё остальное не сработает.
Далее, покупатель квартиры становится должником сразу нескольких банков по потребительским кредитам. Сумма долга его растёт… Или не растёт… Я предупредила, что без юриста эту схему делать крайне нежелательно!
Можно сделать и банкротство физического лица…
Самое главное — квартира должна перейти в собственность покупателя ДО решения вопросов с банками-кредиторами по потребительским кредитам!!!!!!!!
Тогда она будет единственным жильем должника… Я предупредила, что эту схему можно делать ТОЛЬКО тем, у кого нет своего жилья на данный момент!!!!
И квартира останется у должника. Ну а долги… Будет гасить на протяжении какого-то срока. А квартира — останется! Деньги — дело наживное и зарабатываемое. А своя квартира уже будет. Из расходов уйдет пункт «Снимать квартиру». Так и долги отдавать будет проще и спокойнее.
И она БУДЕТ УЖЕ В БЕЗОПАСНОСТИ, В СОБСТВЕННОСТИ ДОЛЖНИКА.
Жилье останется у него. А денежные долги… Погасит как-нибудь. Может, через процедуру банкротства. Главное — он станет собственником квартиры!!!! Отнять её у него будет уже нельзя, т.к. это не предмет ипотеки.
Постаралась донести суть этой схемы. Консультируйтесь с юристом, который станет прикрывать тылы этого решения!!!!!
Источник
Как быть, если ипотечные платежи стали неподъемными?
Что делать, чтобы не испортить партнерство с банком и кредитную историю?
Общество с воодушевлением отреагировало на выгодные ипотечные программы и сниженную процентную ставку. Ипотека стала доступнее за последние 10 лет. Но личные финансовые проблемы или жизненные трудности редко поддаются прогнозу заранее. Еще сложнее — правильно реагировать на ситуацию и адекватно продолжать отношения с банком. Что делать, если ипотека больше не вписывается в семейный бюджет?
Последствия неуплаты ипотечных платежей
Развитие ситуации различается в зависимости от дальнейших действий и коммуникаций с банком-кредитором.
Важно: за неуплату ипотеки не предусмотрена административная или уголовная ответственность, но у банка есть рычаги давления, которые могут осложнить жизнь и дальнейшие деловые отношения (причем не только с банком-кредитором, но и с другими банковскими организациями).
1. Банк начисляет штраф (пеню) с постепенным увеличением финансового бремени.
2. Если вы долго игнорируете обращения из банка или напрямую отказываетесь платить за ипотеку, банк может передать вашу историю коллекторским агентствам.
3. В том случае, если и второй сценарий не привел к восстановлению выплат, банк готовит судебный иск и подает его. Сроки процесса достигают 2 лет. Банки не заинтересованы в таком сценарии, ведь это затратно во всех смыслах.
4. Суд выиграет, если вы не предоставите нужные доказательства, подтверждающие затруднительность вашего положения: документ о невыплате з/п с официального места работы или трудовая книжка с отметкой об увольнении.
5. Если вы трижды за год просрочили платеж или задерживали уплату больше, чем на 3 месяца, и это составляет 5% от общей стоимости квартиры — это повод для банковской организации требовать досрочного погашения всей суммы ипотеки.
6. Как худший вариант развития событий — квартира продается банком со специализированного аукциона.
Важно: квартиру могут забрать даже если она — ваше единственное жилье. Исключение составляет вмешательство опеки (если вы родитель несовершеннолетнего ребенка) или другие узкоспециальные ситуации.
КАК ПРАВИЛЬНО ПОСТУПАТЬ
1. Сразу обращайтесь в банк. Не надо пытаться сделать вид, что все нормально и избегать контактов с работниками банка — они все равно поймут, что есть проблемы. Иногда в договоре ипотечного кредитования напрямую прописан пункт, исключающий недостоверность о состоянии вашего дохода.
2. Готовьтесь документально подкрепить аргументы о временной неплатежеспособности. Это могут быть заключения медицинских работников о вашем состоянии здоровья, увольнение, любые документы, подтверждающие незапланированные крупные расходы.
3. Обратите внимание на государственные программы помощи ипотечным заемщикам. Это возможно в том случае если:
— ипотечный платеж вырос на 30% и более по сравнению с плановым платежом на момент заключения договора;
— родители / опекуны / попечители несовершеннолетних детей;
— лица с инвалидностью или родители детей-инвалидов;
— ветераны боевых действий.
4. Изучите аспекты реструктуризации долга и предложите такой вариант банку. Реструктуризация не меняет объема обязательств перед банком, но сделает условия выплат удобнее. Это может быть снижение ставки по ипотеке, изменение срока, на которую был заключен договор или рассрочка ипотечных выплат.
5. Уточните возможность установки кредитных каникул. Это срок, в течение которого банк полностью освобождает вас от платежей (срок — не больше года, а на практике — полугода). Новую сумму все равно придется выплатить, но после того, как отведенное время пройдет, с процентами.
6. Не берите потребительский кредит, чтобы заплатить за ипотеку. Такой подход приведет к неверному планированию и ухудшению финансовой ситуации внутри семьи.
ЧАСТНЫЕ СЛУЧАИ
Банк может отказать в реструктуризации долга. Тогда начинайте процедуру личного банкротства, это обяжет банковскую организацию пересмотреть условия кредитования, но для этого она должна удостовериться, что реструктуризация выгоднее, чем продажа вашей недвижимости с аукциона.
Если шаги выше не спасают финансовое положение, долг превысил полмиллиона рублей, то квартиру придется продать. Попробуйте продать самостоятельно, с согласия банка, а полученной суммой закрывать долг по ипотеке.
Или банк самостоятельно продаст квартиру.
КАК ПРОДАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ
Схема отработанная: заключаете договор с покупателем, в которой установлена сумма залога, равная долгу перед банком. Задолженность погашается залогом, обременение снимается, заключается традиционный договор купли-продажи с покупателем.
Если Вам понравилась наша статья, поделитесь ею с друзьями в социальных сетях. Благодарим Вас!
Не забываем ставить лайк и подписываться на наш канал!
Ещё больше полезных статей, аналитических данных и обзоров можно увидеть в нашем Блоге!
Источник
