В 2020 году средняя ставка по ипотеке упала почти на 2 п. п. Ждать ли дальнейшего снижения ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году — рассказываем вместе с экспертами
Фото: Jo Panuwat D/shutterstock
Несмотря на пандемию, 2020 год стал рекордным для рынка ипотеки. Уже по итогам десяти месяцев объем выданной ипотеки составил 3,25 трлн руб. — это больше, чем за весь рекордный до сих пор 2018 год (3,01 трлн руб.). Согласно прогнозу «Дом.РФ», по итогам 2020 года может быть выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн руб. В ВТБ считают, что эта цифра будет еще выше — на уровне 4 трлн руб. Такие показатели стали возможны, в первую очередь, благодаря льготной ипотеке и общему снижению ставок: с 8,84% годовых в начале 2020 года до 7,3% в конце года.
Спросили у экспертов, ждать ли дальнейшего снижения ипотечных ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году.
Возможно небольшое снижение ставок
По мнению аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в 2021 году столь же значительного, как в 2020-м, снижения ставок по ипотеке не произойдет. «Центробанк сообщал о наличии пространства для дальнейшей корректировки ключевой ставки в меньшую сторону, поэтому в 2021 году возможно снижение ставок — однако падение вряд ли превысит 0,5 п. п.», — прогнозирует главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Аналогичную точку зрения озвучили в двух рейтинговых агентствах — НКР и «Эксперт РА». «В случае сохранения мягкой монетарной политики в первом полугодии 2021 года средние ставки новых выдач ипотеки с учетом программы господдержки могут достигнуть исторически низких значений в 7%», — считает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. При отсутствии значительного изменения уровня инфляции и сохранении текущей политики регулятора в первом полугодии 2021 года ставки могут еще опуститься — до 7%, согласилась с коллегой младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая не видит предпосылок для дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам. «Ставки по кредитам напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ, которая в ближайшее время, скорее всего, не изменится. Таким образом, ставки по ипотеке останутся на прежнем уровне: от 5,85% до 6,5% для первичного жилья и от 7,8% до 9% для вторичного», — пояснила она.
Более того, ситуация может кардинально измениться во второй половине 2021 года после окончания действия программы льготной ипотеки под 6,5% — ипотека может начать дорожать, не исключают аналитики. «Если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется, то во второй половине года можно ожидать некоторого роста средневзвешенной ставки по рынку — до 7,5–8%», — предположила Екатерина Щурихина.
Совет директоров Центрального банка на последнем заседании в 2020 году принял решение сохранить ставку на уровне 4,25%. Такое решение, по мнению аналитиков, было ожидаемым для рынка. Продолжить смягчение политики ЦБ помешал рост инфляции, но с восстановлением экономики новое снижение может не понадобиться.
Льготная ипотека — 2021
Льготная ипотека под 6,5% в 2021 году останется драйвером развития рынка жилья. Спрос на нее продлится столько, сколько будет действовать программа. Однако такого ажиотажа, как в 2020 году, уже не будет.
«В ноябре 2020 года покупательская активность несколько снизилась. Уменьшение спроса связано с сокращением предложения и ростом цен. В 2021 году эти факторы продолжат действовать, и мы ожидаем снижения спроса на ипотеку в пределах 10–15%», — прогнозирует Мария Литинецкая из «Метриум»
Значительная часть спроса на льготную ипотеку, как и на жилищные кредиты в целом, реализовалась с опережением в 2020 году на фоне низких ставок и первоначально ограниченного срока действия госпрограммы (до 1 ноября 2020 года), поэтому нового рекорда рынок в 2021 году не поставит, согласна Екатерина Щурихина. «Снижению объемов выдач как минимум на 10–15% будут способствовать ограниченный платежеспособный спрос вследствие падения доходов населения и завершение льготной госпрограммы», — считает эксперт. В НКР также прогнозируют снижение ипотечных выдач в 2021 году до 3,6–3,7 трлн руб. против 4 трлн руб. в 2020 году.
Читайте также Льготная ипотека под 6,5%: реальные ставки, условия, нюансы
Цены на жилье и ипотечный пузырь
В 2021 году, как ожидают эксперты, не будет и серьезного роста цен на жилье. В этом году высокий спрос на льготную ипотеку привел к росту цен до 20%. В связи с этим покупатели уже не торопятся взять кредит, а закладывают на выбор проекта большее время. «Новый виток ажиотажного спроса возможен только в ситуации с ростом ключевой ставки — тогда оформление кредита до 1 июля действительно будет иметь большое значение. В этом случае цены станут повышаться активнее. Однако по итогам всего 2021 года мы ждем прирост на уровне 6–8%», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН. Если же ключевая ставка останется на прежнем уровне или будет снижаться, то выгода от льготной ипотеки снизится, а часть клиентов уйдет на зачастую более доступный вторичный рынок, добавила она.
Рисков появления ипотечного пузыря в 2021 году эксперты не видят. Однако может вырасти доля просроченных кредитов. «Сейчас на рынке наблюдается перегрев из-за продления льготной госпрограммы. Активный спрос на первичное жилье провоцирует рост цен на недвижимость, уменьшая выгоду потенциального заемщика от снижения ставок. Кроме того, условия по льготной ипотеке достаточно лояльные, что могло привлечь на рынок граждан, финансово не готовых к таким долгосрочным обязательствам, как ипотека», — отметила Екатерина Щурихина. По ее мнению, рост просрочки в 2021 году будет наблюдаться не столько из-за бума 2020 года, сколько из-за того, что часть реструктурированных на фоне пандемии ипотек не вернется в график. «Однако данный рост будет умеренным», — считает эксперт.
В НКР ожидают, что доля наиболее проблемных ссуд в ипотечном портфеле банков по итогам 2021 года может вырасти с текущих 1,4–1,5% до 2%.
Читайте также Банк России зафиксировал рекордный объем просроченной ипотеки
Ипотека на вторичку
Несмотря на отсутствие льготных программ, вторичный рынок в России формирует основной объем ипотечных выдач. По оценкам «Дом.РФ», на него приходится примерно 70% всех выдач. Такие же цифры приводят в ЦИАН. По их данным, семь из десяти кредитных сделок на рынке жилья заключаются на покупку уже готовых объектов. «Поэтому даже при сохранении более высоких ставок в сравнении с первичкой ипотека на вторичном рынке продолжит пользоваться спросом и, вероятно, снова начнет наращивать свою долю на рынке от общего числа сделок», — полагает ведущий аналитик ЦИАН.
Причина — рекордный рост цен на первичном рынке. По оценкам ЦИАН, из всех городов-миллионников (16 городов) всего в трех стоимость 1 кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном, — это Москва, Самара и Омск. Поэтому выгода от покупки новостройки под более низкую ставку уже не так очевидна — во многих случаях выгоднее рассматривать уже готовый рынок — разница в стоимости объекта перекроет переплату из-за более высокой ставки, пояснила эксперт.
В компании «Инком-Недвижимость», напротив, прогнозируют снижение спроса на ипотеку, включая кредиты на вторичное жилье. «Основные факторы, которые могут на это повлиять, — нестабильность в сфере экономики, неуверенность наших сограждан в завтрашнем дне, а также общее снижение их платежеспособности. Вследствие этого некоторые потенциальные покупатели жилья могут отложить выход на сделку, опасаясь не справиться с кредитным бременем», — считает руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-Недвижимости» Ирина Векшина. По ее мнению, ниже нынешнего уровня ставки по ипотечным кредитам на вторичное жилье опускаться не будут.
ИЖС — новый драйвер развития
Новый импульс развития в 2021 году может получить кредитование загородного жилья, в том числе строительство жилых домов. Сейчас оптимальный момент для разработки новых программ льготного кредитования на частные дома. Многие россияне в пандемию арендовали дома и почувствовали, оценили жизнь за городом, считает ведущий аналитик ЦИАН. «К тому же развитие ИЖС поможет в первую очередь регионам. Льготная ипотека на первичном рынке фактически «не сработала» в трети регионов, в том числе из-за низкого объема новостроек. Поэтому льготная ипотека на строительство или приобретение дома — это возможный сценарий для развития социальных программ для регионов в первую очередь», — добавила она.
В «Дом.РФ» назвали индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) новой точкой роста рынка жилья на ближайшие пять — десять лет. Сейчас кредиты в этом сегменте почти не выдаются: из 1,5 млн выданных ипотек на частные дома приходится менее 20 тыс. Кроме того, в планах нарастить ежегодный объем индивидуального строительства с текущих 26 млн кв. м до 50 млн кв. м. Для этого должна быть создана соответствующая программа развития ИЖС. Сейчас «Дом.РФ» совместно с правительством и Минстроем России готовит специальную дорожную карту. В частности, предлагается распространить принципы проектного финансирования и эскроу-счетов на загородный рынок и запустить льготную ипотечную программу. С начала декабря институт жилищного развития запустил пилотную программу льготной ипотеки на частные дома для молодых семей.
Аналогичной позиции придерживаются в Сбере. Для развития ИЖС нужен готовый коробочный продукт, который позволил бы купить дом или таунхаус с необходимой инфраструктурой. Также необходимо перенести на загородный рынок механизм эскроу-счетов и одновременно с этим создать льготный ипотечный продукт.
Читайте также В России заработала ипотека на дома для молодежи
Источник
Ипотека сейчас выгодна как никогда – 6,5%, а то и 6,1%: раньше о таком нечего было и мечтать. Россияне рванули за кредитами. Недавно Марат Хуснуллин объявил, что число заявок на льготную ипотеку для покупки жилья по программе «Господдержка 2020» превысило 466 тысяч. Уже выдано почти 124 000 кредитов на сумму около 330 млрд рублей.
А что дальше? Собирается ли правительство еще понижать ставку по ипотеке, продлевать сроки программы – или, наоборот, будет ее сворачивать? Давайте разберемся, нужно ли прямо сейчас бежать за дешевыми деньгами или стоит подождать еще.
Во-первых, это выгодно
Жизнь никогда не стоит на месте. И даже пандемия не в силах изменить привычки людей, а может только затормозить принятие решений на какое-то время. Люди сходятся и расходятся, вырастают дети, умирают старики – процесс изменения спроса на увеличение или уменьшение жилплощади происходит в семьях постоянно.
Как ни крути, своя квартира лучше съемного угла. Фото: nextdoorrelocators.com
Для тех, кто и без того планировал улучшить свои жилищные условия, программа «Господдержка 2020» просто поможет сэкономить значительную часть средств. На каждый миллион кредита при сроке ипотеки в 15 лет экономия составит порядка 250 тысяч рублей. При средней стоимости квартиры в 4-5 миллионов получится сумма, превышающая миллион. Согласитесь, неплохая экономия!
А тех, кто не мог себе позволить ипотечный кредит за 8,5% годовых, пониженная ставка в 6,5% особо не спасет. Граждан, не имеющих, по данным социологов, финансовой возможности для покупки жилья, не меньше 80% населения страны. Для них платежи и по нулевой ставке будут проблемой.
При таком высоком количестве бедного населения снижение процентов по ипотечному кредиту не сыграет определяющей роли в уровне обеспеченности жильем. Сначала нужно повысить уровень жизни людей.
А во-вторых… выгодно тоже!
Согласно недавно проведенным исследованиям, появление льготных ипотечных программ привело к удорожанию небольших квартир в среднем на 10-15% по всей стране. А в некоторых городах, таких как Рязань, Ставрополь, Саратов цены на однокомнатные квартиры и студии увеличились на 25-30%.
Панельные новостройки снова разбирают на стадии котлована. Фото: Мир Квартир
В свою очередь, это привело к дефициту предложений в сегментах «эконом» и «комфорт». «Однушки» в панельных домах разбирают еще на этапе строительства.
Вопрос, брать или не брать, уже не стоит, т. к. брать уже просто нечего!
Несмотря на увеличение стоимости, платеж по ипотеке за небольшую квартиру остается сопоставим с размером платежа по аренде такого жилья. Инвесторы, теряющие средства на худеющих депозитных ставках, переключились на недвижимость снова, как это было после кризиса 2008 года.
Как и раньше, они выкупают однокомнатные квартиры и студии целыми блоками в новостройках. Во многом этому способствует новый формат возводимой жилплощади, когда застройщики сдают жилье уже в готовом виде, с ремонтом – заезжай и живи.
Аренда скромной «однушки» покроет платежи по ипотеке. Фото: Мир Квартир
Например, в Челябинске однокомнатная квартира общей площадью 40 кв. м в новом панельном доме продается не дороже 1,5 миллиона. Ежемесячный платеж по программе «Господдержка 2020» составляет 9200 рублей для срока в 20 лет. А сдать такую квартиру можно за 10-12 тыс. в месяц.
Получается, что арендаторы будут оплачивать вашу ипотеку на протяжении всего срока, который можно и сократить при таком небольшом размере платежа. После чего квартира начнет приносить чистый доход.
Разумеется, такая ситуация развивается не во всех городах. А только там, где цены на недвижимость относительно невысоки. В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Уфе, Владивостоке и прочих городах с завышенной стоимостью квадратного метра рентабельность подобных инвестиций значительно ниже.
Каков прогноз?
Не думаем, что в ближайшее время нужно ждать дальнейшего резкого снижения ставок по ипотеке. Более того, некоторые банки уже прекратили выдачу ипотеки по льготным программам. С одной стороны, закончились лимиты, с другой – им просто невыгодно обслуживать кредиты с такими низкими ставками.
Поэтому если дальнейшее снижение процентов по обычным программам и будет продолжаться, то более плавно. И к уровню в 3,5-4% годовых, как это происходит сейчас, мы приблизимся не раньше, чем через несколько лет. Готовы вы ждать этого или нет, решать только вам.
Маленькие квартиры беспрецедентно подорожали. Аналитика по 70 городам
Где выгоднее покупать квартиру для сдачи в аренду. Анализ по всем городам РФ
Пять самых дорогих городов страны: цены на квартиры не прекращают расти
Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Источник
В 2020 году ставки по ипотеке снизились до исторического минимума. С одной стороны, это произошло из-за рекордно низкой ключевой ставки Центробанка. С другой — из-за государственной программы льготной ипотеки, которую запустили весной и которая должна была поддержать строительную отрасль.
Ипотека стала доступнее, спрос на жилье подскочил, до 90% квартир граждане покупали в кредит. В итоге эффект от невысоких ипотечных ставок обнулился: квартиры заметно подорожали.
Сейчас специалисты прогнозируют, что недвижимость подешевеет. А что будет со ставками по ипотеке в 2021 году, АиФ.ru узнал у экспертов.
Михаил Попов, банкир:
«Ставки по ипотеке еще могут продолжить снижаться в следующем году, приближаясь к ставке рефинансирования, однако в случае роста дефолтов или сокращения государственной программы субсидирования ставок процент по ипотеке может резко вырасти: до 11-13.
Программа льготной ипотеки может быть продлена, но при этом воспользоваться ей в следующем году сможет гораздо меньшее число людей по сравнению с 2020-м, поскольку рост спроса на ипотечное жилье резко увеличил стоимость недвижимости, а значит, и размер платежа по ипотечному кредиту. Так что продление льготной ипотеки в 2021 году, скорее всего, будет распространяться на вторичное жилье».
Александр Воскобойников, председатель правления группы финансовых компаний:
«Маловероятно, что ипотечные ставки изменятся. Ставки по кредитам зависят от ключевой ставки ЦБ России. Центральный банк последовательно снижал ее до 4,25%, и, кажется, особо снижать дальше некуда. Значительное повышение тоже маловероятно, потому что экономике в период кризиса нужны дешевые деньги, это помогает поддерживать потребление.
Если говорить о льготной ипотеке, то ей не повезло. Если бы ее сделали в другой период и она бы не наложилась на обвал рубля, пандемию, заявления чиновников о замораживании вкладов (и новый налог на вклады), то сама по себе бы она не спровоцировала такой спрос на недвижимость, и тогда бы не было такого роста цен».
Надежда Коррка, управляющий директор риелторской компании:
«Действие государственной программы льготного ипотечного кредитования под 6,5% годовых было продлено до 1 июля 2021 года, и именно это будет влиять на средние цифры в первом полугодии.
Что касается средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам, то сейчас она находится на уровне 7,5%, а в дальнейшем будет зависеть от того, на какой отметке остановится ключевая ставка Центробанка. Скорее всего, в первые 6 месяцев 2021 года она будет сопоставима с текущей. Но во втором полугодии, когда программа льготной ипотеки будет прекращена, произойдет небольшой рост средневзвешенной ставки.
Еще одно продление программы льготного ипотечного кредитования маловероятно, потому что свои задачи она к моменту окончания срока действия уже выполнит. Главные из них — это стимулирование покупательского спроса и поддержка строительного рынка в целом и девелоперов, которые смогли существенно увеличить продажи квартир, в частности».
Вячеслав Приймак, руководитель направления ипотечных программ строительной группы компаний:
«Совершенно точно до 1 июля драйвером ипотечных выдач будет программа господдержки под 6,5%, но и после ее окончания ставки останутся на низком уровне. Благодаря снижению ключевой ставки Центрального банка обычные проценты по кредитам уже приблизились к льготным.
Кроме того, рынок после введения нового механизма проектного финансирования все больше заполняется проектами с эскроу, и банки не заинтересованы в падении объема продаж. Потому после завершения программы льготной ипотеки они сохранят ставки на низком уровне. Может быть, не 6-6,5%, как сейчас, а 6,5-7%. Это не критичная разница».
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
«Не стоит забывать, что программа льготной ипотеки носит дотационный характер. Государство из бюджета доплачивает банкам. Это значит, что все граждане России платят за льготную ипотеку (даже те, кто ее не берет), так как часть бюджета пополняется нашими налогами. Льготная ипотека в 2020 году не сделала жилье доступнее, поскольку цены выросли.
Не думаю, что льготная ипотека будет продлена. Скорее Центробанк снизит ключевую ставку».
Источник
