Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры. Законодательство допускает такой вариант, однако предусматривает ряд нюансов, обязательных к соблюдению. В ином случае сделка может быть признана недействительной.
Квартира, взятая в ипотеку, остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это не запрещает использовать ее по назначению, однако создает определенные ограничения для передачи права собственности новому владельцу.
С учетом данного фактора продать ипотечную квартиру можно. Однако вне зависимости от причин данного действия, вся операция производится с обязательным участием банка. Это обусловлено обременением ипотечной недвижимости, при котором владелец ограничен в праве распоряжаться имуществом.
Основанием для продажи квартиры может быть:
- невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
- улучшение жилищных условий — более выгодные условия кредитования позволяют вернуть часть средств от продажи квартиры и приобрести более удобное жилье;
- семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.
Покупателями квартиры в ипотеке в большинстве случаев становятся риэлторы. Их заинтересованность обусловлена занижением цен — ипотечное жилье продается обычно на 10-20% дешевле его рыночной стоимости.
Также к профессиональным риэлторам обращаются и сами владельцы. За определенный процент от сделки они помогут найти покупателя для ипотечной недвижимости, убедят приобрести такую квартиру и обеспечат корректное оформление сделки.
Способы продажи ипотечной квартиры
С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно следующими способами:
- досрочно погасить кредит в банке;
- самостоятельно найти покупателя и оформить сделку;
- обратиться в банк и продать ипотечное жилье с его помощью;
- передать долговые обязательства.
Каждый из предложенных вариантов имеет собственную процедуру действий. Однако все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя.
Преимущества для заемщика основываются на причинах, по которым он продает квартиру. Вне зависимости от выбранной процедуры, продавец избавляется от ипотеки и получает на руки определенную сумму средств, зависящую от сделки. Недостаток — потеря недвижимости.
Способ 1: Досрочное погашение
Досрочное погашение ипотеки для продажи квартиры имеет два варианта реализации:
- погашение займа собственными средствами;
- привлечение средств покупателя квартиры на закрытие кредита.
В первом случае подразумевается обычная процедура досрочного погашения ипотеки. Заемщик вносит средства, снимает обременение с квартиры и дальше реализует ее по общим правилам без участия банка.
Однако подобная схема применяется редко — не каждый заемщик обладает нужной для погашения ипотеки суммой. В этой ситуации актуален второй вариант досрочного погашения — привлечение средств покупателя недвижимости.
Порядок действий в данном случае следующий:
- заемщик обращается в кредитующий банк, указывает причину и получает согласие на досрочное погашение и продажу ипотечной недвижимости;
- банк рассчитывает оставшуюся сумму ипотеки;
- между заемщиком и покупателем составляется соглашение о внесении средств, документ заверяется нотариально;
- заемщик и члены его семьи выписываются из ипотечной квартиры;
- покупатель вносит задаток в размере, необходимом для погашения ипотеки;
- заемщик вносит средства в счет оставшейся части займа и снимает обременение с квартиры;
- стороны оформляют куплю-продажу и акт приема-передачи недвижимости, после чего новый собственник регистрируется в Росреестре.
Подобная сделка требует значительного доверия несмотря на документальное заверение основных ее этапов. С учетом данного аспекта банк нередко принимается в качестве посредника и гаранта проведения сделки.
Преимущество досрочного погашения — простота и оперативность оформления. При этом от решения банка мало что зависит, основной акцент делается на договоренности сторон. Из данного аспекта происходит и основной недостаток — риски мошенничества как для покупателя, так и для заемщика.
Способ 2: Продажа долговых обязательств
Продажа долговых обязательств подразумевает переоформление ипотеки на покупателя квартиры. В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока.
Преимущества такого способа для покупателя:
- стоимость квартиры обычно ниже рыночной;
- нет необходимости сразу оплачивать всю стоимость квартиры;
- объем кредитования значительно меньше, чем при оформлении ипотеки с нуля.
Оформление такой сделки имеет ту же процедуру, что и стандартное получение ипотеки:
- покупатель обращается в банк с документами для оформления кредита;
- банк проверяет заявителя на платежеспособность;
- заключается договор между покупателем и продавцом, передается сумма возмещения;
- банк оценивает остаточную стоимость жилья, оформляет ипотеку и документы на нового владельца.
Залоговое обеспечение квартиры переоформляется банком. Покупателю достаточно лишь подписать необходимые документы.
Преимуществом такого способа выделяют активное участие банка, что защищает от мошенничества. Однако найти покупателя с необходимой суммой на руках достаточно сложно. В данном вопросе могут помочь аккредитованные при банке риэлторы, однако их услуги стоят немало.
Способ 3: Продажа с помощью банка
Продажа посредством банка считается наименее привлекательным способом реализовать ипотечную квартиру. Ее плюсом выделяют лишь защищенность от мошенничества со стороны покупателя. При этом продавцу не нужно ничего предпринимать, банк делает все сам.
Значительным минусом для продавца считается снижение стоимости квартиры. Банк не заинтересован продать недвижимость дороже, его основная цель — вернуть предоставленный заемщику кредит. Нередко к данному способу владельца недвижимости принуждают при просроченных платежах и задолженностях.
Процедура оформления следующая:
- заемщик обращается в банк, дает согласие на продажу недвижимости банком;
- квартира оценивается, выставляется на торги, при задержках в поисках покупателя стоимость квартиры постепенно снижается;
- для совершения сделки открываются две ячейки — одна содержит сумму долга перед банком, вторая — остаток для продавца;
- на открытые ячейки покупатель вносит положенную сумму;
- после этого оформляется договор купли-продажи — заемщик лишь подписывает документы, их составление и снятие залога осуществляется банком.
Если ипотека была оформлена недавно — ячейка для заемщика может и вовсе оказаться пустой. Особенно если квартира была продана по существенно низкой цене.
Способ 4: Самостоятельная продажа
Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке имеет схожую процедуру с реализацией недвижимости через банк. Ключевая особенность — продавец ищет покупателя и составляет договор купли-продажи на своих условиях.
Процедура оформляется по следующему алгоритму:
- заемщик обращается в банк и получает согласие на продажу квартиры в ипотеке;
- определяется объем оставшегося долга;
- кредитор открывает две ячейки для себя и продавца;
- покупатель вносит невыплаченную ипотеку банку и оставшуюся часть переводит в ячейку продавца;
- подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре;
- после регистрации держателем залога становится покупатель, заемщик использует средства из первой ячейки для погашения ипотеки;
- покупателю выдается выписка из ЕГРН об отсутствии обременения;
- продавец получает положенные ему средства из второй ячейки.
Такая сделка считается наиболее защищенной и выгодной для всех сторон. Продавец уверен в надежности покупателя — тот уже оплатил стоимость квартиры. Продавец защищен банковскими гарантиями. Сам банк при этом возвращает сумму кредита.
Основной перечень необходимых документов
Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не зависимо от выбранного способа, собирают следующие документы:
- паспорта всех собственников продаваемой недвижимости, если владельцу нет 14 лет — предоставляется свидетельство о рождении;
- выписка из ЕГРН с подтверждением права собственности;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из домовой книги — на момент продажи в ней не должно быть ни одной фамилии, иначе сделка будет отменена;
- справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
- если квартира оформлена в ипотеку в браке — требуется письменное согласие супруга на ее продажу;
- справка с оценочной стоимостью недвижимости — таковая оформляется независимыми экспертами, соответствующую фирму нередко рекомендует банк.
Если среди собственников есть несовершеннолетние — потребуется и разрешение от органов опеки и попечительства. Они должны убедиться, что имущественное положение детей не ухудшится в процессе заключения сделки.
Какие есть риски продажи ипотечной недвижимости
Сложность продажи квартиры в ипотеке заключается в поиске покупателя. Несмотря на определенную выгоду, не все готовы приобретать недвижимость с обременением. Также имеются и определенные риски, связанные с возможным мошенничеством.
Наименее защищенной считается схема с досрочным погашением кредита. В этом случае заемщик сам ищет покупателя и не может быть уверен в его добросовестности. Если оформление купли-продажи производится с участием банка — риски мошенничества снижаются для всех сторон сделки.
Кредитор проверяет документы, открывает ячейки для оплаты, ведет оформление купли-продажи. В этой ситуации сделка будет защищенной и правильно оформленной. Однако если банк при этом сам ищет покупателя — рассчитывать на выгоду от продажи заемщику уже не стоит.
Также выделяют и условия ипотечного кредитования. В договоре может быть прямой запрет на любую продажу имущества. В некоторых случаях ее реализация допускается, но только при участии банка. Нередко кредитор оставляет за собой право искать продавца, что делает сделку невыгодной.
Отдельно выделяют и налоговые обязательства. Если заемщик владел ипотечной квартирой меньше трех лет и продал ее с выгодой для себя — он выплачивает налог в 13% от полученной прибыли.
Источник
Анонимный вопрос
26 января 2018 · 201,5 K
Чтобы продать квартиру, которая на данный момент находится в ипотеке, можно воспользоваться некоторыми известными вариантами, но все равно права собственника будут заключены в определенные рамки. Как правило, такие объекты недвижимости продают в срочном порядке и по более сниженной цене, чем аналогичные варианты без обременений. Но, если собственник идет на уступки и снижает цену, есть возможность продать квартиру достаточно быстро.
Советую прочитать статью «Как продать квартиру в ипотеке»: https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/
Жилплощадь с обременением в виде ипотеки нельзя продать через обычный договор купли-продажи, поэтому первым делом следует пойти в банк и выбрать способ, с помощью которого вы будете реализовывать продажу:
- Досрочное погашение ипотеки;
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом.
Первый способ самый популярный и простой, но и тут нужно постараться, так как собственнику нужно найти такого желающего приобрести жилье, у которого есть необходимая сумма на руках. Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный займ, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформить документ об оставшемся долге. После этого необходимо оформить договор купли – продажи между двумя сторонами. Обязательно его необходимо заверить юридически, у специалиста. Следующим шагом будет покрытие займа с помощью денег, полученных от приобретающей стороны.
Если следовать второму способу, то здесь также необходимо сначала оправиться в банк за получением согласия. Также сотрудник банка должен предоставить вам справку о том, какой размер долга вам еще нужно выплатить.
Затем покупатель, при помощи нескольких ячеек, кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре.
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом довольно частое явление, особенно тогда, когда у заемщика нет денег. В этом случае ищут покупателя, который готов приобрести такую недвижимость с условиями ипотеки. Для продающей стороны это является отличным способом провести сделку, а вот покупающая сторона может получить выгоду, так как банк может немного улучшить условия для покупки. Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка, и выбрать обремененный объект.
С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!
Правильно, пусть продавец квартиры с ипотекой заранее боится, что продажа такой квартиры — дело настолько сложно… Читать дальше
Автор Телеграм-канала «Кот-юрист». Эксперт по защите прав потребителей, кредитам… · kotjurist.com
Продать ипотечную квартиру возможно, поскольку вы являетесь ее собственником и вправе решать, как распоряжаться этой квартирой. Однако для продажи заложенного имущества необходимо получать согласие залогодержателя или владельца закладной (банка). Без участия банка вы не сможете снять с квартиры обременение, а значит, и продать квартиру.
Антон, а такую операцию возможно провести с помощью электронных подписей без личного участия собственника ?
????Риэлторские услуги
⚖️Юридические услуги
????Геодезические услуги
????Судебные…
Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:
1. Досрочная уплата ипотеки
2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
4. Продажа ипотечного жилья банком
1-ый способ самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с… Читать далее
А возможна ли продажа квартиры вместе с ипотекой между супругами?
Отвечаю на юридические вопросы по недвижимости. Мой сайт — Prozhivem.com
Здесь пишут про согласие банка на продажу. Да, оно потребуется — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Но не все банки дают согласие. На моей практике половина банков просто говорили, чтобы собственники выплатили весь долг, сняли обременение с квартиры и пусть делают что хотят. Заставить банк дать согласие нельзя. Нет такого закона. Поэтому можно сделать так:
1) Если… Читать далее
Антон, а такую операцию возможно провести с помощью электронных подписей без личного участия собственника ?
Ипотечный кредит оформляется в банках под залог приобретаемого жилья. На него накладывается обременение, не позволяющее собственнику полноправно им распоряжаться до момента полного погашения займа. Сделку о продаже квартиры можно осуществить только с согласия банка.
После того как покупатель найден самостоятельно, при помощи риелтора или агентств… Читать далее
Но закон позваляет на момент сделок от 01 01.2015 чтоб кридыт был имено этим чисслом
Юрист сервиса консультаций https://prav.io
Совершить сделку с данным видом обременения возможно. Однако, следует учесть некоторые нюансы. Во-первых, покупатель изначально должен осознавать, что на квартиру наложено обременение и его нужно снять.
Решить эту проблему возможно следующим образом: можно заключить с продавцом предварительный договор, а также в обязательном порядке договор задатка… Читать далее
Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но только при согласии банка. Существует три варианта реализации ипотечных квартир. О них подробно рассказано в статье «Практикум: как продать квартиру вместе с ипотекой?». Первый подразумевает погашение покупателем займа продавца. В таком случае составляется предварительный договор купли-продажи… Читать далее
Центр Недвижимости «Новый город»
Все новостройки перми по ценам застройщика. Независимая… · cnng.ru
Конечно можно. Здесь все достаточно просто. Перед передачей прав на квартиру необходимо закрыть всю ипотеку и снять обременение, другими словами документально подтвердить, что квартира уже не находится в залоге у банка.
Помимо перекредитования продавца для погашения ипотеки можно взять задаток с покупателя в размере задолженности перед банком (если… Читать далее
Практикующий риэлтор. Петербург. https://sergej-slusar.ru/
Да, можно. Но надо решить вопрос с ограничением на операции из-за обременения – залога в банке. Такое обременение регистрируется в Росреестре и отображается в выписке из ЕГРН. Банк-залогодержатель должен дать свое согласие. По практике это делается двумя способами.
1. Ипотечный кредит полностью закрывается. У продавца почти всегда денег на это нет, и… Читать далее
Центр Недвижимости «Новый город»
Все новостройки перми по ценам застройщика. Независимая… · cnng.ru
Да, конечно.
Для этого нежно совершить несколько шагов:
1. Найти покупателя )))
2. Покупатель должен иметь первоначальный взнос, который равен остатку ипотеки
2.1. Покупатель может иметь просто наличные
2.2. Покупатель с ипотекой такого же банка.
2.3. Покупатель с ипотекой банка, которые рассматривает ипотеки других банков, например ВТБ.
3… Читать далее
Какие могут быть риски при покупке квартиры, если продавец не смог погасить ипотеку и продает квартиру, которая еще в ипотеке?
Практикующий риэлтор. Петербург. https://sergej-slusar.ru/
Галина, здравствуйте. Стандартные риски – такие же, как при любой другой покупке, может, немного меньшие: банк всё-таки что-то проверяет, давая кредит. Так что вопрос, как я понял, о рисках специфических, при покупке ипотечной квартиры.
Технически вариантов покупки ипотечной квартиры бывает три. Первый, когда продавец на время подписания договора купли-продажи, ожидания регистрации перехода права собственности и получения денег от вас находит деньги на погашение ипотеки, отпадает. Второй, когда вы сами берёте ипотеку (специально, только ради покупки, этого делать не надо – очень уж невыгодно). Специфических рисков тут нет.
Третий, когда вы своими средствами, которые будут учтены про расчёте, гасите ипотеку до подписания договора купли-продажи. Риск такой: вы погасили, а продавец «передумывает» продавать, говорит вам «Спасибо» и отдаёт вам деньги иногда годами и годами (с пособия безработным, к примеру) поле длительного с вами суда. Страховка такая: заключается предварительный договор купли-продажи, в котором продавец берёт на себя безусловное обязательство после погашения вами ипотеки квартиру вам продать. Это нужно делать обязательно (!) с нотариальным заверением. Суды в таких случаях всегда (если и не всегда, то я не слышал об исключениях) на стороне покупателя, так что до суда, как правило, и не доходит.
Прочитать ещё 6 ответов
Как купить жилье если кредит не дают и не одобряют ипотеку? Какие варианты вы знаете?
Эксперт тем «Футбол» и «Спорт». Пишу комменты на «Футболологике» и «Пыльном…
Заработать денег. Пойдет такой способ? Украсть можно. Так быстрее намного, правда есть нюанс: дано не каждому. Можете оформить опеку над пожилым одиноким человеком с условием наследования его жилья. Но это очень маловероятно. И старики сейчас стали умнее, и рынок давно поделен и других нюансов куча. Легче выиграть жилье в лотерее «Золотой ключ «. А на самом деле зачем вам квартира в ипотеку? Это рабство и кабала. Легче и выгоднее снимать, а деньги, которые планировали платить по ипотечному кредиту ( как правило несколько десятков тысяч рублей) инвестировать. Интернет смотрю у вас есть. Яндекс или Гугл тоже. Почитайте, много материала по этой теме. Не лезьте добровольно в кабалу и долговую яму.
Прочитать ещё 19 ответов
Что сейчас выгоднее: снимать жильё или купить собственное в ипотеку?
Мастер маникюра и педикюра, много читаю, вяжу и воспитываю дочь.
Я живу в маленьком городе и у нас ежемесячная плата за съёмное жильё с учётом коммунальных услуг гораздо меньше, чем ежемесячный ипотечный платёж. Поэтому мы с мужем снимаем жильё, ибо ипотеку пока себе позволить не можем. Не знаю, насколько эти цифры достоверны сейчас, но пару лет назад мы всерьёз заинтересовались ипотекой и в Сбербанке нам её рассчитывали. Так вот, если купить квартиру за 2 миллиона рублей на 25 лет, то переплата получается 1,3 млн. Очевидно, что это не выгодно, но, к сожалению, в нашей стране накопить на квартиру, не прибегнув к ипотеке практически невозможно.
Прочитать ещё 4 ответа
Источник