Договор ипотеки между продавцом и покупателем – реальная возможность в период снижения спроса на вторичное жильё, купить квартиру или дом. Формально такая сделка будет продажей через рассрочку с залогом, но это тоже ипотека, только без участия банка. Таким образом, термины ипотека и ипотечное кредитование – это «две большие разницы», как говорят в Одессе. Ипотека – более общее понятие, в которое и входит один из её видов – ипотечное кредитование с обязательным участием банка.
Нюансы частной ипотеки
В России подобных сделок очень мало из-за неосведомлённости населения о такой возможности, а также из-за нежелания продавцов ожидать полной выплаты за свою недвижимость достаточно долгий срок. Ещё одним препятствием становится то, что покупатель хочет сразу проживать в купленной квартире, а продавец чаще всего продаёт квартиру, в которой он проживает и у него нет второго жилья для переезда.
В общем, должен быть соблюдён ряд пунктов, например, если хозяин хочет продать квартиру за более высокую цену, но не торопится, а покупатель согласен на это с рассрочкой или когда покупателю нужна именно эта квартира и он предполагает в дальнейшем получение крупных сумм денег из каких-то источников для выплат по ипотеке. Много проблем возникает при проведении альтернативных сделок с несколькими квартирами, когда жильё найдено, задатки по цепочке переданы, но всей суммы один из участников заплатить не может, так как не может продать свою квартиру, машину, быстро оформить наследство, получить долг или годовой бонус на работе.
Безусловно, продавец никогда не согласится на длительное ожидание полной выплаты, но какие-то небольшие сроки вполне можно прописать в договоре купли — продажи. Как правило, это несколько месяцев или 1-2 года. Чаще всего рассрочку предлагают сами продавцы, понимая, что не смогут быстро продать свою недвижимость, но получить какую-то реальную сумму можно уже сейчас, если найдётся покупатель в ипотеку.
Оформление
Оформление сделок с ипотекой физических лиц без участия банка такое же, как и в случае прямой продажи недвижимости. Разница только в пунктах договора, где прописаны условия ипотеки, стоимость имущества, порядок его оплаты, размер первоначального взноса, сроки оплаты и величина следующих траншей. Важным здесь будет пункт о штрафных санкциях за просрочку платежей. Необходимо также указать порядок расторжения договора в различных ситуациях.
Росреестр накладывает на квартиру или дом обременение, что фиксируется в заявлении на переход права собственности, а также прописано в договоре купли – продажи (ст.ст. 488, 489 ГК РФ – залог недвижимости до полного выполнения финансовых обязательств покупателя).
Покупатель не сможет распоряжаться недвижимым имуществом до полного погашения долга перед продавцом.
Риски частной ипотеки
Продавец защищён от риска утраты имущества или невыплаты за него вышеуказанными пунктами договора и регистрацией обременения квартиры, хотя покупатель не застрахован от потери трудоспособности, здоровья и т.п. В принципе продавец не рискует квартирой или деньгами. Суд может обязать его вернуть деньги и оставить себе квартиру в случае разбирательства из-за невыплат покупателя. Это неприятный, но не самый плохой вариант развития событий.
Для покупателя риск остаться без жилья и денег существует, в случае, если он не может доказать, что выплатил всю сумму, обозначенную в договоре, например, потеряв расписки. Чтобы этого не случилось, нужно фиксировать передачу денег нотариально. Тогда продавец не сможет затягивать снятие обременения в Росреестре и недвижимость полностью перейдёт в пользование покупателя.
Вряд ли подобные сделки станут массовым явлением, но в каких-то ситуациях вполне возможно их проведение в соответствии с законом. В этом помогут юристы или опытные риэлторы, которые смогут объяснить все нюансы сделки и проверят стороны на предмет финансовых возможностей, «чистоты» квартиры, отсутствия препятствий юридического или социального характера.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.
Источник
Взяли ипотеку, а потом передумали? Вместе с партнерами ДомКлик — экспертами Российской Гильдии Риелторов — рассказываем о том, как можно перепродать ипотечную недвижимость.
Партнерский материал
Для большинства людей ипотека — это обычный, просто более длительный кредит, когда банк предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости. Однако законы, юристы и банковские специалисты смотрят на ипотеку иначе. В соответствии с законодательством ипотека — это форма залога недвижимого имущества.
Если переводить на простой и понятный язык, это значит, что собственник, (то есть заемщик) без согласия кредитора (банка) не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки (недвижимость).
Однако риелторам и банковским специалистам постоянно приходится работать с ситуациями, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше. Такого рода сделки — обычное явление, хотя тут есть свои нюансы и особенности.
Итак, вы хотите продать ипотечную квартиру. Вот самые распространенные схемы, которые встречаются на практике.
1
Продавец сам находит деньги, гасит ипотеку и продает квартиру
Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.
Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.
2
Покупатель дает деньги продавцу на погашение ипотеки
В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.
После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.
Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.
Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права. Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств. Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.
3
Сделку полностью ведет банк
Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.
В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.
Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.
Как перепродать ипотечную квартиру в Сбербанке
Квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, тоже можно продать и купить, в том числе в ипотеку.
Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку, залог переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк все оформит сам. Подробнее о сделках такого типа читайте в материале Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?
Однако, у покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить ее можно только в том же городе, где оформлялась ипотека.
Важно, что при выборе любого из трех способов проведения сделки, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с банком. В противном случае, может наступить много негативных последствий. Например, отказ в государственной регистрации перехода права собственности.
При этом продавцам и покупателям не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении взаимоотношений всегда можно избежать рисков. В такого рода сделках всегда оправдана помощь специалистов.
Во-первых, профессиональный риелтор обратит внимание на спорные моменты, он проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит оптимальный вариант. Найти в своем городе сертифицированное агентство и аттестованных специалистов, владеющих всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости, можно на сайте Единого реестра РГР.
Во-вторых, сотрудники банков и агенты по недвижимости говорят на одном языке, владеют общей терминологией, что, конечно, упрощает коммуникации и ускоряет процесс совершения сделки.
Сейчас читают
Ипотека от застройщика: плюсы и минусы
Как написать продающее объявление для недвижимости
Сбербанк снижает ставки по ипотеке с 1 октября 2019 года
Источник
Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры. Законодательство допускает такой вариант, однако предусматривает ряд нюансов, обязательных к соблюдению. В ином случае сделка может быть признана недействительной.
Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?
Квартира, взятая в ипотеку, остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это не запрещает использовать ее по назначению, однако создает определенные ограничения для передачи права собственности новому владельцу.
С учетом данного фактора продать ипотечную квартиру можно. Однако вне зависимости от причин данного действия, вся операция производится с обязательным участием банка. Это обусловлено обременением ипотечной недвижимости, при котором владелец ограничен в праве распоряжаться имуществом.
Основанием для продажи квартиры может быть:
- невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
- улучшение жилищных условий — более выгодные условия кредитования позволяют вернуть часть средств от продажи квартиры и приобрести более удобное жилье;
- семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.
Покупателями квартиры в ипотеке в большинстве случаев становятся риэлторы. Их заинтересованность обусловлена занижением цен — ипотечное жилье продается обычно на 10-20% дешевле его рыночной стоимости.
Также к профессиональным риэлторам обращаются и сами владельцы. За определенный процент от сделки они помогут найти покупателя для ипотечной недвижимости, убедят приобрести такую квартиру и обеспечат корректное оформление сделки.
Способы продажи ипотечной квартиры
Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?
С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно следующими способами:
- досрочно погасить кредит в банке;
- самостоятельно найти покупателя и оформить сделку;
- обратиться в банк и продать ипотечное жилье с его помощью;
- передать долговые обязательства.
Каждый из предложенных вариантов имеет собственную процедуру действий. Однако все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя.
Преимущества для заемщика основываются на причинах, по которым он продает квартиру. Вне зависимости от выбранной процедуры, продавец избавляется от ипотеки и получает на руки определенную сумму средств, зависящую от сделки. Недостаток — потеря недвижимости.
Способ 1: Досрочное погашение
Досрочное погашение ипотеки для продажи квартиры имеет два варианта реализации:
- погашение займа собственными средствами;
- привлечение средств покупателя квартиры на закрытие кредита.
В первом случае подразумевается обычная процедура досрочного погашения ипотеки. Заемщик вносит средства, снимает обременение с квартиры и дальше реализует ее по общим правилам без участия банка.
Однако подобная схема применяется редко — не каждый заемщик обладает нужной для погашения ипотеки суммой. В этой ситуации актуален второй вариант досрочного погашения — привлечение средств покупателя недвижимости.
Порядок действий в данном случае следующий:
- заемщик обращается в кредитующий банк, указывает причину и получает согласие на досрочное погашение и продажу ипотечной недвижимости;
- банк рассчитывает оставшуюся сумму ипотеки;
- между заемщиком и покупателем составляется соглашение о внесении средств, документ заверяется нотариально;
- заемщик и члены его семьи выписываются из ипотечной квартиры;
- покупатель вносит задаток в размере, необходимом для погашения ипотеки;
- заемщик вносит средства в счет оставшейся части займа и снимает обременение с квартиры;
- стороны оформляют куплю-продажу и акт приема-передачи недвижимости, после чего новый собственник регистрируется в Росреестре.
Подобная сделка требует значительного доверия несмотря на документальное заверение основных ее этапов. С учетом данного аспекта банк нередко принимается в качестве посредника и гаранта проведения сделки.
Преимущество досрочного погашения — простота и оперативность оформления. При этом от решения банка мало что зависит, основной акцент делается на договоренности сторон. Из данного аспекта происходит и основной недостаток — риски мошенничества как для покупателя, так и для заемщика.
Способ 2: Продажа долговых обязательств
Продажа долговых обязательств подразумевает переоформление ипотеки на покупателя квартиры. В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока.
Преимущества такого способа для покупателя:
- стоимость квартиры обычно ниже рыночной;
- нет необходимости сразу оплачивать всю стоимость квартиры;
- объем кредитования значительно меньше, чем при оформлении ипотеки с нуля.
Оформление такой сделки имеет ту же процедуру, что и стандартное получение ипотеки:
- покупатель обращается в банк с документами для оформления кредита;
- банк проверяет заявителя на платежеспособность;
- заключается договор между покупателем и продавцом, передается сумма возмещения;
- банк оценивает остаточную стоимость жилья, оформляет ипотеку и документы на нового владельца.
Залоговое обеспечение квартиры переоформляется банком. Покупателю достаточно лишь подписать необходимые документы.
Преимуществом такого способа выделяют активное участие банка, что защищает от мошенничества. Однако найти покупателя с необходимой суммой на руках достаточно сложно. В данном вопросе могут помочь аккредитованные при банке риэлторы, однако их услуги стоят немало.
Способ 3: Продажа с помощью банка
Продажа посредством банка считается наименее привлекательным способом реализовать ипотечную квартиру. Ее плюсом выделяют лишь защищенность от мошенничества со стороны покупателя. При этом продавцу не нужно ничего предпринимать, банк делает все сам.
Значительным минусом для продавца считается снижение стоимости квартиры. Банк не заинтересован продать недвижимость дороже, его основная цель — вернуть предоставленный заемщику кредит. Нередко к данному способу владельца недвижимости принуждают при просроченных платежах и задолженностях.
Процедура оформления следующая:
- заемщик обращается в банк, дает согласие на продажу недвижимости банком;
- квартира оценивается, выставляется на торги, при задержках в поисках покупателя стоимость квартиры постепенно снижается;
- для совершения сделки открываются две ячейки — одна содержит сумму долга перед банком, вторая — остаток для продавца;
- на открытые ячейки покупатель вносит положенную сумму;
- после этого оформляется договор купли-продажи — заемщик лишь подписывает документы, их составление и снятие залога осуществляется банком.
Если ипотека была оформлена недавно — ячейка для заемщика может и вовсе оказаться пустой. Особенно если квартира была продана по существенно низкой цене.
Способ 4: Самостоятельная продажа
Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке имеет схожую процедуру с реализацией недвижимости через банк. Ключевая особенность — продавец ищет покупателя и составляет договор купли-продажи на своих условиях.
Процедура оформляется по следующему алгоритму:
- заемщик обращается в банк и получает согласие на продажу квартиры в ипотеке;
- определяется объем оставшегося долга;
- кредитор открывает две ячейки для себя и продавца;
- покупатель вносит невыплаченную ипотеку банку и оставшуюся часть переводит в ячейку продавца;
- подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре;
- после регистрации держателем залога становится покупатель, заемщик использует средства из первой ячейки для погашения ипотеки;
- покупателю выдается выписка из ЕГРН об отсутствии обременения;
- продавец получает положенные ему средства из второй ячейки.
Такая сделка считается наиболее защищенной и выгодной для всех сторон. Продавец уверен в надежности покупателя — тот уже оплатил стоимость квартиры. Продавец защищен банковскими гарантиями. Сам банк при этом возвращает сумму кредита.
Основной перечень необходимых документов
Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не зависимо от выбранного способа, собирают следующие документы:
- паспорта всех собственников продаваемой недвижимости, если владельцу нет 14 лет — предоставляется свидетельство о рождении;
- выписка из ЕГРН с подтверждением права собственности;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из домовой книги — на момент продажи в ней не должно быть ни одной фамилии, иначе сделка будет отменена;
- справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
- если квартира оформлена в ипотеку в браке — требуется письменное согласие супруга на ее продажу;
- справка с оценочной стоимостью недвижимости — таковая оформляется независимыми экспертами, соответствующую фирму нередко рекомендует банк.
Если среди собственников есть несовершеннолетние — потребуется и разрешение от органов опеки и попечительства. Они должны убедиться, что имущественное положение детей не ухудшится в процессе заключения сделки.
Какие есть риски продажи ипотечной недвижимости
Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?
Сложность продажи квартиры в ипотеке заключается в поиске покупателя. Несмотря на определенную выгоду, не все готовы приобретать недвижимость с обременением. Также имеются и определенные риски, связанные с возможным мошенничеством.
Наименее защищенной считается схема с досрочным погашением кредита. В этом случае заемщик сам ищет покупателя и не может быть уверен в его добросовестности. Если оформление купли-продажи производится с участием банка — риски мошенничества снижаются для всех сторон сделки.
Кредитор проверяет документы, открывает ячейки для оплаты, ведет оформление купли-продажи. В этой ситуации сделка будет защищенной и правильно оформленной. Однако если банк при этом сам ищет покупателя — рассчитывать на выгоду от продажи заемщику уже не стоит.
Также выделяют и условия ипотечного кредитования. В договоре может быть прямой запрет на любую продажу имущества. В некоторых случаях ее реализация допускается, но только при участии банка. Нередко кредитор оставляет за собой право искать продавца, что делает сделку невыгодной.
Отдельно выделяют и налоговые обязательства. Если заемщик владел ипотечной квартирой меньше трех лет и продал ее с выгодой для себя — он выплачивает налог в 13% от полученной прибыли.
Источник