По состоянию законодательства на 15.08.2011 г.
Споры, вытекающие из договора залога недвижимого имущества (ипотеки) многогранны, и разрешая конкретный спор, суды применяют не только нормы закона, непосредственно призванного регулировать правоотношения сторон (закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), но и общие и специальные нормы части первой и второй Гражданского кодекса РФ, Земельного, Семейного, Жилищного кодексов Российской Федерации.
Очевидно, что большинство судебных споров, вытекающих из договора ипотеки связаны со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество. Данные иски банков и владельцев закладной нередко являются поводом для должника заявить встречный иск о признании договора о залоге недвижимости недействительным или незаключенным. В качестве основания иска, как правило, указаны несогласованность в договоре ипотеки всех существенных условий (незаключенный договор) или несоответствие договора ипотеки закону (отсутствие согласия супруга на сделку по отчуждению…, отсутствие согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего, отсутствие прав на передаваемое в залог (ипотеку) имущество, передача в ипотеку здания или сооружения без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, и т.д.)
Рассматриваются судами и иные дела по спорам, вытекающим из договора залога недвижимости (ипотеки).
Как, например отмечено в «Обобщении судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенного Астраханским областным судом, «в основном категории рассмотренных дел представлены соответственно характеру заявленных исковых требований следующим образом:
- о взыскании банковской задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество;
- об оспаривании договора залога,
- об изменений условий договора залога (ипотеки) в связи с разделом недвижимого имущества, являющегося предметом залога,
- о прекращении ипотеки, в связи с исполнением обеспеченного обязательства».
Следует сказать, что в большинстве случаев в признании договора ипотеки недействительным или незаключенным суды отказывают, т.к. истец обычно ссылается на нарушения закона, которые суд либо таковыми не считает, либо считает нарушения несущественными и не влекущими желаемых для истца последствий.
Согласие супруга, органов опеки
1. Согласие супруга на передачу в залог недвижимости (ипотеку)
2. Ипотека и права несовершеннолетних. Согласие на сделку органов опеки и попечительства
Заключение договора ипотеки,
государственная регистрация, прекращение ипотеки
3. Регистрация договора ипотеки в случае уклонения одной из сторон сделки
4. Требования о прекращении ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке
5. Последствия выдачи доверенности на регистрацию договора ипотеки, прекращение ипотеки
6. Признание договора ипотеки недействительным. Судебная практика
7. Раздел общего долга супругов и возможность изменения договора ипотеки
8. Неустойка за просрочку по кредитному договору на будущее время
Закладная
9. Передача прав по закладной
Обращение взыскания на имущество,
заложенное по договору ипотеки
10. Практика обращения взыскания на заложенную по ипотеке квартиру
11. Отказ в обращении взыскания на заложенное имущество. Судебная практика
12. Определение начальной продажной цены заложенного имущества на публичных торгах
13. Право оставить предмет ипотеки за собой в случае если торги не состоялись. Судебная практика
14. Отсрочка реализации заложенного имущества с публичных торгов
15. Выселение из заложенной по ипотеке квартиры при обращении взыскания
16. О возможности обращения взыскания на реконструируемый предмет ипотеки
Ипотека земельных участков,
жилых помещений
17. Ипотека (залог недвижимости) земельного участка
18. Обращение взыскания на заложенное по ипотеке единственное жилье заемщика
19. Ипотека и выселение несовершеннолетнего ребенка из ипотечной квартиры
В «Обзоре» использованы следующие судебные акты (на которые имеются активные ссылки в соответствующих разделах):
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 01 марта 2011 года
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 августа 2010 года по делу № 33-10247/10
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 марта 2011 года
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 09 ноября 2010 года
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 декабря 2010 года по делу № 33-4303/2010
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу № 33-539/2011
Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года по делу № 33-1760/2011
Определение Верховного Суда Республики Тыва от 28 декабря 2010 года по делу № 33-1032/2010
Определение Алтайского краевого суда от 08 сентября 2010 года по делу № 33-6979/10
«Справка по результатам обобщения судебной практики по делам, вытекающим из кредитных правоотношений, рассмотренным судами Амурской области в 2009 году», подготовленная Амурским областным судом
Кассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2011 года по делу № 33-93/2011
«Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года» (Астраханский областной суд)
Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года по делу № 33-1687/2011
Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года № 33-3927
Определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года
Определение Московского областного суда от 01 июля 2010 года по делу № 33-13607
Определение Московского областного суда от 28 октября 2010 г. по делу N 33-10748
Определение Московского городского суда от 15 июля 2010 г. по делу N 33-21179
Определение Московского областного суда от 19 апреля 2011 г. по делу N 33-8813
Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 18 апреля 2011 г. N 33-4804/11
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 24 января 2011 года по делу № 33-469/2011 А-57
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 29 сентября 2010 года по делу № 33-8392/2010
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 15 сентября 2010 года по делу № 33-7824/2010 А-57
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 06 декабря 2010 года по делу № 33-10381/10
Определение Ростовского областного суда от 17 марта 2011 года по делу № 33-3393
Кассационное определение Омского областного суда от 4 августа 2010 г. N 33-4563/2010
Кассационное определение Омского областного суда от 11 августа 2010 г. N 33-4532/10
Постановление президиума Омского областного суда от 5 октября 2009 г. N 44-Г-63 (извлечение из Бюллетеня судебной практики Омского областного суда N 4(41), 2009)
Определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 17 февраля 2010 г. N 33-1093/2010 (извлечение из Бюллетеня судебной практики Омского областного суда N 1(42), 2010)
Определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 21 апреля 2010 г. N 33-1969/2010 (извлечение из Бюллетеня судебной практики Омского областного суда N 1(42), 2010)
Определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу № 33-3297
Кассационное определение Пензенского областного суда от 01 марта 2011 года по делу № 33-572
Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 29 октября 2010 года по делу № 33-6966
Кассационное определение Рязанского областного суда от 24 ноября 2010 года по делу № 33-1965
Кассационное определение Кировского областного суда от 12 июля 2011 года по делу № 33-2166
Кассационное определение Кировского областного суда от 07 апреля 2011 года по делу № 33-1137
Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» (г. Омск), 15.08.2011г.
Источник
Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79
Передача банком прав, удостоверенных закладной, без согласия должника-залогодателя лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, не противоречит законодательству о защите прав потребителей, поскольку Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги.
Определение ВС РФ № 55-КГ13-8
Общество обратилось в суд с иском к Н. о взыскании задолженности но кредитному договору, пеней, судебных расходов.
Судом установлено, что между Банком и Н. заключён кредитный договор, в силу которого кредитор предоставляет заемщику кредит под залог квартиры, а заемщик осуществляет возврат кредита и уплачивает проценты за пользование кредитом.
Ранее решением суда, вступившим в законную силу, с Н. в пользу Банка взыскана задолженность но кредитному договору и обращено взыскание на квартиру.
Впоследствии на основании договора купли-продажи Банк передал права на закладную Обществу, о чём в закладной сделана отметка.
В рамках исполнения указанного решения суда определением суда произведена замена взыскателя Банк на взыскателя Общество.
Решением суда исковые требования Общества к Н. удовлетворены частично.
Апелляционным определением указанное решение суда отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Общества к Н. отказано.
Вынося по делу новое решение, суд апелляционной инстанции указал, что законность произведённой Банком уступки прав требования (продажи закладных) и правомерность заявленных Обществом требований оставлены судом первой инстанции без внимания. Суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что договор купли — продажи закладных, заключённый между Банком и Обществом, не обладающим лицензией на право осуществления банковской деятельности, нарушает права Н. как потребителя банковских услуг и в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожным.
При этом суд апелляционной инстанции, сославшись на п. 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», указал, что кредитный договор, содержащий условие о том, что кредитор имеет право передать свои права по закладной другому лицу в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и передать саму закладную, не может служить основанием для подтверждения законности сделки, поскольку исходя из буквального толкования содержащихся в нём выражений стороны по договору предусмотрели лишь право Банка передать полностью или частично свои права требования по закладной третьему лицу, что не позволяет установить факт действительного наличия добровольного волеизъявления заемщика как потребителя банковских услуг на включение в договор условия о возможности уступки права требования по закладной третьему лицу, не имеющему лицензии на право осуществления банковской деятельности.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховною Суда Российской Федерации, рассмотрев кассационные жалобы Общества и Банка, отменила обжалуемое апелляционное определение с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав следующее.
Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В силу п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Согласно п. 5 ст. 47 Закона об ипотеке, уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признаётся ничтожной.
Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, усыновленном ст.ст. 48 и 49 данного Федерального закона.
В соответствии с пн. 1, 2 ст. 48 Закона об ипотеке при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Согласно п. 51 постановления Пленума Верховною Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», разрешая дела по спорам об уступке требований, вытекающих из кредитных договоров с потребителями (физическими лицами), суд должен иметь в виду, что Законом о защите прав потребителей не предусмотрено право банка, иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении.
Указанное разъяснение гарантирует повышенную защиту интересов граждан как потребителей соответствующих финансовых услуг при заключении ими кредитных договоров.
Вместе с тем Законом об ипотеке, регулирующим передачу прав на закладную, установлены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги, не содержащие ограничений в обороте этих ценных бумаг и, соответственно, в оборотоспособности удостоверяемых ими обязательственных и иных прав. Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника — залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной.
Таким образом, передача прав, удостоверенных закладной, на основании сделки купли-продажи закладной, осуществленная без согласия должника-залогодателя, не противоречит приведенным выше положениям п. 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», поскольку специальным законом установлены иные правила.
В связи с этим положенная в обоснование отказа в удовлетворении заявленных требований ссылка суда апелляционной инстанции на положения и. 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» не могла быть принята во внимание.
Соответственно и вывод суда о том, что договор купли-продажи закладных, заключённый между Банком и Обществом, является ничтожной сделкой в соответствии со с г. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела), как заключенный с организацией, не имеющей лицензии на осуществление банковской деятельности, также ошибочен.
Не основан на законе и довод суда апелляционной инстанции о том, что договор купли-продажи закладных не соответствует положениям Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности», поскольку деятельность кредитной организации на рынке ценных бумаг, в том числе покупка и продажа ценных бумаг, прямо предусмотрена ст. 6 данного закона.
Не было учтено судом апелляционной инстанции и следующее.
По смыслу п. 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» возможность передачи права требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, допускается, если соответствующее условие предусмотрено договором между кредитной организацией и потребителем и было согласовано сторонами при его заключении.
В соответствии с абзацем первым ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае ето неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно кредитному договору термин «кредитор» включает любых его (Банка) настоящих и будущих правопреемников (в том числе некредитные и небанковские организации) как в силу договора, так и в силу закона, в том числе любое лицо, являющееся владельцем закладной, выданной в связи с данным договором.
По условиям кредитною договора заёмщик обязался составить при участии кредитора и надлежащим образом оформить закладную и совершить все необходимые с его стороны действия по регистрации договора об ипотеке и передаче закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Н. выдана закладная, государственная регистрация которой произведена Федеральной регистрационной службой.
Закладной предусмотрено, что залогодержатель имеет право передать свои права по данной закладной другому лицу в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации и передать саму закладную.
И кредитный договор, и закладная подписаны Н. собственноручно.
Однако эти обстоятельства, имеющие юридически важное значение для правильного разрешения дела, какой-либо правовой оценки суда апелляционной инстанции не получили.
Суд апелляционной инстанции не указал, в силу чего постраничное подписание кредитного договора Н. не позволяет установить факт наличия добровольного волеизъявления её как заёмщика на включение в договор условия о возможности уступки права требования по закладной третьему лицу, в том числе некредитной и небанковской организации.
Определение № 55-КГ13-8
Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79
Источник
Если заемщик не в состоянии выплачивать долг по ипотеке, банк лишает его квартиры. Но может получиться и так, что банк заберет жилое помещение, сохранив долговые обязательства – например, если ипотека была валютной, а сумма взыскания оказалась больше стоимости жилья. Насколько такое решение справедливо, решала Коллегия по гражданским делам Верховного суда.
В августе 2007 года жительница Самары Ольга Черняева заключила с «Банком Москвы» ипотечный договор сроком на 20 лет, сумма кредита по которому составила 83 740 швейцарских франков. По-видимому, обязательства заемщика она не выполняла, в связи с чем Ленинский районный суд Самары 10 июля 2009 года взыскал с Черняевой в пользу банка 86 418,93 швейцарского франка по курсу ЦБ на день исполнения, а 6 июня 2011 года (дело № 2-2027/2011) – еще 12 137,99 франка. Взыскание было обращено на квартиру, которую женщина приобрела на заемные средства. Однако продать ее на торгах не удалось, после чего банк согласился оставить жилое помещение за собой и 26 сентября 2013 года зарегистрировал право собственности на него. Черняева посчитала, что после этого ничего банку не должна, и обратилась в Ленинский райсуд с иском о признании кредитных обязательств прекращенными (дело № 2-4608/2014).
Отдать банку квартиру и остаться в должниках
Суд в удовлетворении требований отказал. Во-первых, в силу п. 5 ст. 61 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. При этом, согласно ст. 59.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», стороны ипотечного договора вправе установить положение о том, что залогодержатель может оставить за собой заложенное имущество при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пп. 2 и 3 ст. 55 настоящего Федерального закона.
Однако, как указала судья Ольга Гороховик, Черняева и «Банк Москвы» такой пункт в договор не включили: ст. 59.1 закона об ипотеке была введена в действие только Федеральным законом от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ, а в соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Во-вторых, обращение взыскания на квартиру проводилось не в рамках «ипотечного» закона, а в порядке, предусмотренном ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве». То есть имущество должны были продать с публичных торгов, но ничего не вышло, поэтому взыскатель и оставил квартиру себе. В-третьих, суд исходил из того, что размер неисполненного обязательства на момент регистрации права собственности банка на квартиру превышал стоимость заложенного имущества, определенную на момент возникновения ипотеки – 98 557 франков против 83 740 франков. При этом отдельно указывалось, что размер задолженности определен с учетом курса франка к рублю на 26 сентября 2013 года, когда было исполнено решение суда. Гороховик посчитала, что указанные обстоятельства исключают возможность считать задолженность погашенной. Апелляция согласилась с такой позицией и засилила решение.
Размер взыскания должен быть равен размеру кредита
Однако в Коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, куда обратилась Черняева (дело № 46-КГ15-12), посчитали иначе: тройка судей под председательством Сергея Асташева пришла к выводу, что п. 5 ст. 61 закона об ипотеке «подлежит применению к настоящему спору, поскольку решение об оставлении квартиры за собой банком было принято в период ее [статьи] действия». Вывод судов о том, что стороны при этом должны были включить в договор пункт о возможности оставления заложенного имущества у залогодержателя коллегия посчитала ошибочным.
Неверно, по мнению судей ВС, было установлено и соотношение стоимости жилого помещения и размера предоставленного на его покупку кредита. Согласно п. 5 ст. 61 «ипотечного» закона, стоимость заложенного имущества определяется на момент возникновения ипотеки. «Под размером обеспеченного ипотекой обязательства следует понимать сумму предоставленного кредита на тот же момент без учета начисленных впоследствии процентов за период пользования кредитом. Однако судом апелляционной инстанции положения п. 5 ст. 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были истолкованы и применены неправильно, так как сравнивался размер задолженности по кредиту на момент обращения взыскания на предмет ипотеки и стоимость предмета залога на момент возникновения ипотеки», – сказано в определении ВС. Как следует из установленных судом обстоятельств, на момент заключения кредитного договора 15 августа 2007 года стоимость квартиры, согласно договору купли-продажи от этой же даты, как предмета ипотеки составляла 1,774 млн руб., что было равно размеру предоставленного кредита по курсу ЦБ РФ на момент заключения кредитного договора.
То, что квартира поступила в собственность банка в соответствии с положениями закона об исполнительном производстве, а не закона об ипотеке, основанием для отказа в удовлетворении требований не является, «поскольку указанными законами порядок обращения взыскания на заложенное имущество в соответствии с решением суда, в том числе основания и порядок оставления залогодержателем предмета ипотеки за собой, являются аналогичными», указал суд. Апелляционное определение было отменено, дело направили на новое рассмотрение в Самарский областной суд (дело № 33-12467/2015). В этот раз апелляция исковые требования Черняевой удовлетворила, опираясь на доводы определения Верховного суда.
Источник
