Как купить квартиру в ипотеку и минимизировать, все риски связанные с этой сделкой, таким вопросом задавался каждый, кто рассматривал возможность решения жилищного вопроса в кредит. Чтобы внести ясность рассмотрим процедуру приобретения новостройки в ипотеку поэтапно.
Этапы покупки новостройки в ипотеку
- Поиск новостройки – реализуется двумя способами, соответственно через банк, либо через компанию застройщика. Еще, вы можете обратиться в специализированные компании или воспользоваться услугами ипотечного брокера;
- Бронирование недвижимости и подача документов в банк – зарезервировав подходящую квартиру у застройщика и получив на руки соответствующее соглашение, подавайте документы в банк;
- Подписание договора кредитования и сопутствующих документов – ипотечные программы предусматривают дополнительные договора, например, страхования жизни и т.д.;
- Государственная регистрация права собственности – право собственности регистрируется после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию.
Ипотека на квартиру в новостройке, тонкости и специфика
Если вы планируете купить в ипотеку квартиру в новостройке и производите расчеты, будьте готовы к дополнительным финансовым расходам, которые связаны со спецификой кредитования новостроек.
По некоторым кредитным продуктам дополнительные расходы могут достигать 15% от стоимости недвижимого имущества!
Прежде всего, это банковская комиссия за выдачу кредитных средств, в среднем это один процент от суммы займа. Таким образом, если вы оформляете ипотеку на 6 миллионов рублей, комиссия составит 60 тысяч.
Еще один момент — это договор страхования. Кредитование новостроек предполагает наличие высоких рисков для кредитора, которые он старается компенсировать страховкой. Не говоря о страховании жизни и трудоспособности заемщика. В общей сложности расходы на страхование также могут составить один процент от суммы кредита.
Риски недостроя при ипотеке
Кроме того, процедура покупки в ипотеку квартиры в новостройке может затянуться во времени и превратиться в долгострой. Каждый из нас слышал о скандалах с долевым строительством и сотнях дольщиков, оставшихся обманутыми.
Не секрет, что первичный рынок недвижимого имущества находится на стадии становления, а права потребителей защищены слабо. Ситуации, когда число обманутых участников долевого строительства пополняются, сегодня происходят реже, но все, же имеют место быть.
Пример:
На сегодняшний день в городе Москве значится более 50 проблемных новостроек, количество участников долевого строительства которых превышает 8 тысяч человек.
Так же известны факты, когда квартиры в новостройке продавались сразу двумя компаниями разным людям. В результате одни остались без жилья и без денег, а другие заселились, но не могут зарегистрировать право собственности.
Про аккредитацию банками
В качестве инструмента защиты кредитных активов, банковские учреждения практикуют аккредитацию отдельных строительных объектов. Аккредитация строительных объектов, в том числе находящихся на стадии котлована, осуществляется на основании правовой экспертизы учредительных документов, проектной и разрешительной документации компании застройщика.
Банковские организации анализируют финансовую отчетность и хозяйственную деятельность компании застройщика, что обеспечивает либерализацию требований к готовности домостроения. Как отмечают эксперты, при совершении сделки связанной с ипотекой новостройки, для всех ее участников существуют повышенные риски, что, впрочем, отражается на высоких процентных ставках ипотечного кредитования новостроек.
Стоит отметить, что ипотека на квартиру в новостройке в объекте, одобренном банком или по партнерской программе с застройщиком, отнимет меньше времени, так как, вся необходимая документация в банке уже имеется, а вам остается предоставить стандартный пакет документов. Перечень документов необходимых для оформления ипотечного договора на новостройку, вы можете узнать из статьи «Инструкция и набор документов для покупки новостройку в ипотеку».
Таким образом, ипотека на новостройку прошедшую соответствующую аккредитацию в банке, способна минимизировать существующие риски и избавить клиента от обивания порогов для сбора многочисленных справок и документов.
Правила кратко..
Многолетняя практика научила наших соотечественников относиться к ярким рекламным призывам и райским обещаниям с осторожностью. И все же желание решить жилищный вопрос с минимальными затратами, зачастую, становится причиной утраты денежных средств и недвижимого имущества. Для того, чтобы вы четко понимали, как купить квартиру в ипотеке с минимальными рисками, приведем несколько правил, которых должны придерживаться будущие участники долевого строительства:
- Убедитесь, что компания застройщик имеет соответствующее разрешение на возведение объекта;
- Прежде всего, обратите внимание на деловую репутацию застройщика, количество реализованных и введенных в эксплуатацию объектов, отзывы участников долевого строительства, правовой и внешний статус компании;
- Прежде чем подписать договор долевого участия, проследите, чтобы там содержались следующие сведения; четкое описание недвижимости и характеристики, сроки сдачи объекта и передачи в собственность, стоимость и порядок оплаты, гарантийные обязательства застройщика;
- Определившись с выбором и подготовив необходимые документы, не поскупитесь на квалифицированную правовую консультацию. Независимые юристы помогут вам разобраться в тонкостях юридических терминов и обеспечат защиту ваших законных прав и интересов.
Видео по теме для Вас.
C этой статьей также смотрят:
Вас также может заинтересовать:
Отзывы об этой статье
Оставьте отзыв о статье
Источник
Ðèñêè èïîòå÷íîãî çàåìùèêà: ïîêóïêà êâàðòèðû â íîâîñòðîéêå
Ïîêóïêà æèëüÿ øàã ñåðüåçíûé. Îñîáåííî, åñëè ýòîò øàã âû íàìåðåíû ñäåëàòü, ïðèâëåêàÿ ê ïðîöåññó çàåìíûå ñðåäñòâà. Ïðè÷åì åñëè ïðèîáðåòåíèå êâàðòèðû ýòî âñåãäà ðèñêè, òî èïîòåêà ýòî ðèñêè äâîéíûå. Íàèáîëåå âåðíî ýòî óòâåðæäåíèå ïî îòíîøåíèþ ê êâàðòèðàì â íîâîñòðîéêàõ, êîòîðûå òàê ñîáëàçíÿþò ïîêóïàòåëåé áîëåå íèçêèìè (íåðåäêî â ðàçû) öåíàìè íà êâàäðàòíûå ìåòðû. Îäíàêî ñòîèò ëè ðèñê òàêèõ «ñêèäîê»?
Ïîêóïêà êâàðòèðû â íîâîñòðîéêå — ðèñêíåì?
Ïðåäëîæåíèå êóïèòü êâàðòèðó, êîòîðîé ïî ñóòè åùå íåò, à åñòü òîëüêî ñòðîÿùååñÿ çäàíèå ïðåäëîæåíèå î÷åíü çàìàí÷èâîå. Ïðè÷åì äåëî íå òîëüêî â öåíå (õîòÿ îíà ÿâëÿåòñÿ îñíîâíûì ìîìåíòîì), òàêàÿ êâàðòèðà ÿâëÿåòñÿ ãàðàíòèåé òîãî, ÷òî âàøè íîâûå ñîñåäè áóäóò ëþäüìè ïðèëè÷íûìè, à âàø ïîäúåçä ÷èñòûì. Íî íåðåäêî áûâàåò òàê, ÷òî ïîòðà÷åííûå íà ïîêóïêó íåäîñòðîåííîé êâàðòèðû äåíüãè îêàçûâàþòñÿ âûáðîøåííûìè íà âåòåð è ëàäíî áû, åñëè ýòè äåíüãè áûëè âàøèìè, êóäà õóæå ñèòóàöèÿ, åñëè äåíüãè âû çàíÿëè ó áàíêà. Îñíîâíîé ïðè÷èíîé ðèñêîâ ÿâëÿåòñÿ òîò ôàêò, ÷òî äåíüãè çà êâàðòèðó âû ïëàòèòå, êîãäà çàêëþ÷àåòå äîãîâîð ïàåâîãî ó÷àñòèÿ, à âàøèì ýòî æèëüå ñòàíåò òîëüêî êîãäà äîì áóäåò ââåäåí â ýêñïëóàòàöèþ è ïîÿâèòñÿ âîçìîæíîñòü çàðåãèñòðèðîâàòü ïðàâî ñîáñòâåííîñòè. Îäíàêî ìåæäó äâóìÿ ýòèìè ñîáûòèÿìè îáû÷íî ïðîõîäèò íåìàëî âðåìåíè (îò íåñêîëüêèõ ìåñÿöåâ äî íåñêîëüêèõ ëåò), à çà òàêîé ñðîê ìîæåò ñëó÷èòüñÿ âñÿêîå. Ìîæíî ëè êàê-òî çàñòðàõîâàòüñÿ îò âîçìîæíûõ íåïðèÿòíîñòåé?
Ìåðû ïðåäîñòîðîæíîñòè âñå ïðîïèñûâàåì â äîãîâîðå
Ê ñîæàëåíèþ, åñëè ñîãëàøåíèå ñ çàñòðîéùèêîì óæå ïîäïèñàíî, âû ìàëî ÷òî ñìîæåòå èçìåíèòü. Ïîýòîìó ÷èòàåì âíèìàòåëüíî è âíîñèì êîððåêòèâû. Ïåðâîå â ñîãëàøåíèè äîëæíî áûòü ÷åòêî óêàçàíî, ÷òî ñòîèìîñòü æèëüÿ ÿâëÿåòñÿ îêîí÷àòåëüíîé è ìîæåò áûòü èçìåíåíà, òîëüêî åñëè ðåçóëüòàòû îáìåðà ÁÒÈ íå ñîâïàäàþò ñ ïëàíèðóåìûì êîëè÷åñòâîì «ìåòðîâ». Çàáûëè àêöåíòèðîâàòü? Ãîòîâüòåñü ê òîìó, ÷òî â ïðîöåññå âîçâåäåíèÿ äîìà çàñòðîéùèê áóäåò èìåòü çàêîííîå ïðàâî òðåáîâàòü ñ âàñ äîïîëíèòåëüíûå ñðåäñòâà â ñâÿçè ñ íåçàïëàíèðîâàííûì óäîðîæàíèåì ïðîöåññà ñòðîèòåëüñòâà. Âòîðîå â îáÿçàòåëüíîì ïîðÿäêå íàñòàèâàéòå íà íàëè÷èè â ñîãëàøåíèè ïóíêòà î òîì, ÷òî ëþáîé ñòðîèòåëüíûé áðàê çàñòðîéùèê áóäåò âûíóæäåí óñòðàíèòü ñâîèìè ñèëàìè è çà ñâîè ñðåäñòâà. Òðåòüå âî èçáåæàíèå òîãî, ÷òî âàøà êâàðòèðà áóäåò îäíîâðåìåííî ïðîäàíà åùå ïàðå ïîêóïàòåëåé (òàêîå, ê ñîæàëåíèþ, òîæå ñëó÷àåòñÿ), òðåáóéòå ó çàñòðîéùèêà ãîñðåãèñòðàöèþ çàêëþ÷àåìîãî ñîãëàøåíèÿ. Íåìàëîâàæíûì ÿâëÿåòñÿ è âîïðîñ ñðîêîâ ñäà÷è îáúåêòà â ýêñïëóàòàöèþ è îôîðìëåíèÿ êâàðòèð â ñîáñòâåííîñòü.  ïåðâîì ñëó÷àå çàñòðîéùèê èìååò ïðàâî èçìåíÿòü ñðîêè, îäíàêî íàëè÷èå â äîãîâîðàõ ïóíêòà î ìàòåðèàëüíîé îòâåòñòâåííîñòè çà òàêèå äåÿíèÿ, ìåíÿòü ñðîêè îí áóäåò òîëüêî â äåéñòâèòåëüíî êðàéíèõ ñëó÷àÿõ. ×òî æ êàñàåòñÿ îôîðìëåíèÿ ïðàâà ñîáñòâåííîñòè, î ýòà ïðîöåäóðà âõîäèò â îáÿçàííîñòè çàñòðîéùèêà, îäíàêî çàêîí íå ðåãëàìåíòèðóåò ÷åòêèõ ñðîêîâ íà ýòîò ïðîöåññ, ïîýòîìó âàì ïðèäåòñÿ îáîçíà÷èòü èõ â ñîãëàøåíèè.
Ó÷àñòèå áàíêà
Íåëüçÿ ñêàçàòü, ÷òî êðåäèòíûå îðãàíèçàöèè ñ áîëüøîé îõîòîé «îäàëæèâàþò» ñðåäñòâà äëÿ ïðèîáðåòåíèÿ êâàðòèð â íîâîñòðîéêàõ, îäíàêî ÷èñëî áàíêîâ, âêëþ÷èâøèõ â ñâîè êðåäèòíûå ïîðòôåëè ñîîòâåòñòâóþùèå ïðîãðàììû, íåóêëîííî ðàñòåò. Êàçàëîñü áû, áàíê êàê çàèíòåðåñîâàííàÿ â ïðîöåññå ñòîðîíà äîëæåí òùàòåëüíî êîíòðîëèðîâàòü ÷èñòîòó çàêëþ÷àåìîé ñ ó÷àñòèåì åãî ñðåäñòâ ñäåëêè, îäíàêî óòâåðæäàòü, ÷òî èïîòåêà ÿâëÿåòñÿ 100% ñòðàõîâêîé îò âñåõ âûøåîïèñàííûõ ðèñêîâ íåëüçÿ. Õîòÿ êðåäèòíûå îðãàíèçàöèè äåéñòâèòåëüíî ïðåäïðèíèìàþò âñå âîçìîæíûå ìåðû, ÷òîáû ñâåñòè ýòè ðèñêè ê ìèíèìóìó íàïðèìåð, òåì, ÷òî ðàáîòàþò èñêëþ÷èòåëüíî ñ àêêðåäèòîâàííûìè è òùàòåëüíî ïðîâåðåííûìè ñòðîèòåëüíûìè êîìïàíèÿìè. Àêêðåäèòàöèÿ ïðîâîäèòñÿ ñðàçó ïî íåñêîëüêèì êðèòåðèÿì ðåïóòàöèè è äëèòåëüíîñòè ðàáîòû ñòðîèòåëüíîé ôèðìû, ïàêåòå äîêóìåíòîâ (äëÿ ñòðîèòåëüíîãî àóäèòà) è ïðîåêòíîì ôèíàíñèðîâàíèè. È äàæå òàêèå ìåðû íå ãàðàíòèðóþò, ÷òî äîì, íà ïîêóïêó êâàðòèðû â êîòîðîì âû âçÿëè êðåäèò, áóäåò âîâðåìÿ (èëè âîîáùå) äîñòðîåí, ñäàí â ýêñïëóàòàöèþ è âû âñòóïèòå â ïðàâà ñîáñòâåííîñòè.
Источник
Любая сделка, любое вложение средств подразумевает в себе определенные риски. Однако у нас речь идет о довольно больших суммах. Для обычного человека даже покупка самой обычной небольшой квартиры может оказаться огромнейшей тратой.
Поэтому потерять свои средства или не получить то, что планируется — самый большой страх покупателя квартиры. Это относится как ко вторичному рынку жилья, так и к новостройкам. Только виды рисков здесь разные, а вот плачевный результат может быть схожим.
В этой статье разберем, каким рискам подвержены покупатели недвижимости и что эти риски снижает.
Недвижимость, покупка квартиры, ипотека, вторичка, новостройка, риски
Про вторичку
Вторичное жилье передаются из рук других семей. Оно, так сказать, подержанное. А значит такой недвижимости есть история, и не всегда она бывает хорошей.
При покупке жилья на вторичном рынке нужно обязательно знакомиться с историей объекта и тщательно ее проверять. Риск здесь заключается в том, что сразу или даже через время сделку может оказаться недействительной, и квартиру отберут.
Как это может произойти? Продавцы могут либо сами быть не осведомлены, либо проворачивают мошенническую схему. Спустя время могу объявиться персонажи, имеющие отношение к квартире: дальний родственник, бывший супруг, неблагополучный дядька из мест не столь отдаленных и подобные.
Оказывается, что нужно было их согласие, о котором никто не поинтересовался. Они обжалуют, сделка аннулируется, квартиры нет.
Недвижимость, покупка квартиры, ипотека, вторичка, новостройка, риски
Есть еще один случай, но он уже не такой популярный. Расчет фальшивыми деньгами. Понятно, что речь здесь только об очной передачи наличных.
Уже не так акцентируется внимание, потому что в силу развития банковских систем и надежных форматов оплаты средства наверняка будут проверены и продавец получит настоящие купюры либо вовсе сумма ляжет на счет.
Если говорить о покупке в ипотеку, а таких сделок сейчас очень много, то эта проблема вообще не актуальна. Покупатель вроде бы подписывается договор, что ему выдается такая-то сумма на покупку недвижимости, но он этих денег не видит, они сразу уходят на счет продавца.
Плюсом ко всему, участия банка в покупке недвижимости клиентов — тоже риск, ведь для них это залог и гарантия не потерять средства. Поэтому объекты проходят тщательную проверку.
Недвижимость, покупка квартиры, ипотека, вторичка, новостройка, риски
Про новостройки
Здесь риски другого характера. Конечно же, новостройка — это про первого владельца, новую историю. Поэтому здесь не возникнет проблемы с обжалованием сделки претендующими лицами.
Риски тут, в основном, в выборе застройщика. Частый случай на рынке новостроек — покупка еще не существующей квартиры. Застройщики открывают продажи, когда под дом только начинают готовить землю. А часто люди покупают в этот момент, потому что цены самые низкие.
Но такая экономия может обернутся потерями. Меньшее, что может произойти, это изменение сроков сдачи объекта. В таком случае, нужно будет чуть дольше подождать свою заветную квартиру.
Недвижимость, покупка квартиры, ипотека, вторичка, новостройка, риски
Есть проблемы более явные. Например, изменение проекта. При постройке можно недосчитаться квадратных метров в квартире, хотя в каждый заявленный вложены деньги. Можно не увидеть обещанных коммуникаций или рекламируемой отделки. В принципе, это не смертельно. Все подобные недочеты обжалуются и возмещаются.
Ну а самая страшная ситуация — банкротство застройщика. Раньше ситуация была сплошь и рядом, но теперь покупатели могут выдохнуть. С 2019 года средства покупателей защищены, заморожены в банке, а застройщику отдаются только после сдачи объекта. Однако новость о том, что застройщик обанкротился, и с нашей квартирой можно попрощаться, не ощущается спокойно.
Перед принятием решения о покупке, нужно больше узнать о застройщике: как обстояла ситуация с прошлыми проектами; отвечает ли заявленным срокам и результату; изучить документацию; узнать, на какие средства идет строительство.
Недвижимость, покупка квартиры, ипотека, вторичка, новостройка, риски
Все вышеописанные ситуации действительно реальны. Поэтому к покупке нужно подходить максимально внимательно и осознанно. Нужно проверять, сверять, перепроверять все возможные бумаги, уточнять все ситуации. Лучше всего не стараться проводить весь этот процесс самостоятельно, а обратиться к хорошему специалисту в сфере.
Планируете покупку?
Надеюсь, вам было интересно и полезно! Лучшей реакцией будут ваши лайки, подписки и обратная связь в комментариях!
✔️ Не забывайте ставить лайки???? после прочтения статьи.
✔️ Подписывайтесь на канал, чтобы получать больше полезной информации ежедневно.
✔️ Пишите в комментариях интересующие вас темы для статей. Постараюсь изложить максимально интересно!
Ваша поддержка несет огромную ценность каналу! Всегда приятно ваше присутствие на Квартирнике!
Почитайте еще:
Квартиры в новостройках покупаются с помощью эскроу-счетов. Узнаем, что это означает для покупателей
ТОП 3 полезных совета, как сделать небольшую комнату функциональной и просторной
Чек-лист по созданию фотографий квартиры для размещения объявления о продаже
Источник
Есть несколько проверок, которые стоит провести перед тем, как покупать квартиру в новостройке. Тем более, на стадии строительства.
Получить максимальную информацию о застройщике
- Опыт работы застройщика, в т.ч. в строительстве жилой недвижимости. Большой опыт в жилищном строительстве – плюс в оценке застройщика.
- Как застройщик пережил прошлые кризисы. Если ему удалось завершить свои проекты в срок, ну или хотя бы просто завершить, то вероятность, что он достроит и сейчас, высока, поскольку он имеет хороший опыт работы в форс-мажорных условиях.
- Какие объекты уже он построил, были ли по ним переносы сроков строительства.
- Репутация — есть ли (были ли) какие-либо жалобы от покупателей или от партнеров, были ли какие судебные споры, связанные с застройщиком.
- В некоторых регионах составляются реестры проблемных застройщиков. Если компания в «черном списке» не значится, это уже хорошо.
- Где находится офис, кто продает квартиры, да просто важно, по каким телефонам можно дозвониться, тем более если возникнут какие-либо вопросы. Если контакты не определены или не возможно до компании «достучаться», стоит задуматься, а нужна ли такая компания.
Официальную информацию можно получить на сайте компании, а неофициальную — на разных форумах в интернете.
Проверить документы застройщика.
Застройщик должен предоставить вам для ознакомления следующие документы:
- учредительные документы (устав),
- свидетельство о государственной регистрации юридического лица,
- протокол об избрании руководителя,
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе,
- аудиторское заключение, как минимум, за последний год.
Покупка квартиры в новостройке. Нужно ознакомиться с объектом и проектной декларацией:
- Есть ли разрешение на строительство конкретного объекта,
- Есть ли документы на земельный участок (собственность или аренду), на котором строится дом. Как правило, это аренда (субаренда). Договор аренды должен быть обязательно зарегистрирован. Следует обращать внимание на следующие нюансы земельных документов — «категория земель» и «вид разрешенного использования». В первом случае должно быть написано, что это «земли населенных пунктов». Во втором, что разрешение выдано для строительства «многоквартирного жилого дома».
- Посмотреть, как идет стройка. Отсутствие заметных глазу работ в течение нескольких дней может говорить о проблемах на стройке.
- Узнать, были ли уже задержки по срокам строительства конкретного объекта. Наличие задержек — всегда негативный факт.
- Обратить внимание на виды финансирования стройки — использование при строительстве большой доли собственных средств компании является преимуществом при выборе компании. Очень большая доля кредитных источников финансирования в условиях кризиса может отрицательно сказаться на строительстве.
Уточнить, в каких кредитных учреждениях аккредитован застройщик и конкретный объект строительства
Наличие аккредитации в крупных банках является положительным фактом, т.к.:
- банк проверяет компанию, т.е. смотрит все ее документы, и финансовые, и по объекту;
- как правило, обеспечивает стройку финансированием, что дает определенную гарантию достройки объекта.
Покупка квартиры в новостройке: стоит узнать, как идет реализация квартир в объекте строительства
Можно обратить внимание, какой объем квартир в комплексе уже реализован. Чем больше доля проданных квартир – тем лучше: значит, у застройщика есть финансирование и риск замораживания строительства серьезно уменьшается.
Форма и содержание договора покупки жилья на этапе строительства– это должен быть договор долевого участия (ДДУ).
ДДУ должен содержать:
1) описание подлежащего передаче конкретного объекта строительства, в т.ч. его строительный адрес;
2) срок сдачи объекта и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Обратите внимание, срок сдачи должен быть единым для всех участников конкретного долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Желательно, чтобы в договоре было указано, что после полной оплаты цена договора не может быть пересмотрена;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
ДДУ (а также договор уступки права) считается заключенным с момента его государственной регистрации. Любые изменения к договору оформляются дополнительным соглашением, подписываемым обоими сторонами. Все дополнительные соглашения обязательно регистрируются.
Покупка квартиры в новостройке. Лучше купить напрямую у застройщика.
Стоит несколько раз подумать, покупать квартиру или нет, если:
- Отсутствуют разрешение на строительство жилого дома или документы по земельному участку;
- Земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома, не относится к категории земель, на которых возможно строительство многоквартирного жилого дома (например, это земли промышленного или сельскохозяйственного назначения).
- Неоднократно продлевались строки строительства;
- Застройщик предлагает квартиру по цене, существенно ниже, чем цена на аналогичные объекты строительства;
- Застройщик предлагает заключить предварительный договор, договор займа или договор купли-продажи ценных бумаг (векселей), договор резервирования квартиры и т.д. вместо договора долевого участия;
- Застройщик требует оплату до государственной регистрации договора долевого участия.
А у меня еще есть Телеграм канал “Ипотека и недвижимость“. Там даже интереснее. Не все, что там, есть здесь. Подписывайтесь!
_____________
Что еще почитать:
ТОП-5 факторов, снижающих стоимость вторичного жилья
Согласие на обработку персональных данных. Можно ли не давать?
Источник