В Московском регионе сложно выплачивать ипотеку при среднем доходе, а если есть возможность купить дорогое жилье, она, скорее всего, не понадобится. Эксперты рассчитывают стоимость обслуживания кредитов для квартир разных классов.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
По данным исследования Национального бюро кредитных историй (НБКИ), размер среднего дохода россиян, при котором комфортно обслуживать кредит по ипотеке, в 2016 году равен 73,1 тысячи рублей. Этот показатель можно считать индикатором доступности ипотечных кредитов для россиян и фиксирует предельное отношение ежемесячных платежей домохозяйств (семей) по ипотеке к их ежемесячным доходам.
По данным НБКИ, для заемщиков комфортно платить кредит при соотношении платежей к доходам на уровне 1/3. Все расчеты составлены по данным о среднем размере ипотечного кредита, который в 2016 году стал равен 1,96 миллиона рублей. При этом срок кредита — около 15 лет.
По сравнению с 2014 годом немного выросла доступность ипотеки, это можно объяснить более низкими процентными ставками по ипотечным кредитам, которые действуют уже полтора года, прокомментировал эти данные генеральный директор НБКИ Александр Викулин.
Напомним, что размеры ипотечных платежей в регионах России сильно отличаются. В Челябинской области по итогам 2016 года они составили 47,5 тысячи рублей, в Ямало-Ненецком автономном округе — 94 тысячи, в Сахалинской области — 97 тысяч, в Кировской области и Алтайском крае — 50,3 и 51,2 тысячи рублей.
Сколько нужно зарабатывать в Москве, чтобы платить ипотеку? Много ли надо платить банкам? Востребованы ли ипотечные кредиты для жилья класса «бизнес» и «элит»? Кто берет кредиты для такого жилья и сколько тратит на их обслуживание? Эксперты разбираются в ситуации с ипотекой.
В Москве сложно обслуживать ипотеку при среднем доходе семьи
По данным аналитиков компании «Гранель», сумма ежемесячных выплат составляет 65 тысяч рублей на семью. В зависимости от банка минимальный совокупный доход семьи должен составлять не менее 92-130 тысяч рублей, считает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», приводит другие цифры. Учитывая выплату первого взноса, средней московской зарплаты каждому члену семьи для ежемесячного погашения кредита будет недостаточно:
— Средний размер заработной платы в Москве составляет 70 тысяч рублей. Там образом, гипотетическая столичная семья зарабатывает порядка 140 тысяч в месяц на двоих. Как показывает статистика, на первичном рынке недвижимости эконом-класса первоначальный взнос не превышает 20-30%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры массового сегмента в Москве в старых границах составляет 6 098 535 рублей. 30% от этой стоимости (первоначальный взнос) — 1 829 560 рублей. Сумма кредита — 4 268 974 рублей. При сроке ипотеки 15 лет и ставке 12% ежемесячный платеж равен 51 234 тысячи рублей, или 36% от заработка.
Таким образом, очевидно, что размер рекомендованного семейного дохода в 73,1 тысячи рублей не актуален для Москвы. Чтобы ипотечный платеж составлял не более трети зарплаты, необходимо зарабатывать от 140 тысяч рублей в месяц, — заключает эксперт.
— Если эта же гипотетическая семья захочет взять в кредит «двушку» (8 868 950 рублей), то минимальный взнос в 30% равен уже 2 660 685 рублей, а ежемесячный платеж в течение 15 лет — 74 тысячи рублей, или 53% от ежемесячного дохода. То есть, чтобы платеж по ипотеке за «двушку» не превышал 30% семейного дохода, семье необходимо зарабатывать 246 тысяч рублей, — добавляет Литинецкая.
Ипотечная нагрузка должна быть посильной
Не стоит забывать о том, что банки, желая минимизировать риски просрочек, анализируют материальное положение заемщика, а цифра в 30% от дохода семьи не является критерием для их представителей. Ипотечная нагрузка на клиента должна быть посильной, и многие банки исходят из того, что уровень кредитной нагрузки не должен превышать 50%. Однако требования у разных кредитных учреждений варьируются, и некоторые игроки готовы увеличить эту цифру до 60%. Кроме того, один из крупнейших банков страны оперирует другими правилами предоставления кредита. Расчет ведется исходя из минимальной суммы, необходимой заемщику для проживания. Все остальное идет на погашение ипотеки, напоминает руководитель департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина.
Ипотечный взнос для элитного жилья составляет около 300 тысяч рублей
Размер ежемесячного платежа для однокомнатной квартиры массового сегмента эксперты привели, а сколько надо платить за более дорогое жилье?
В бизнес-классе средняя стоимость «однушки» — 12 534 832 рублей. При аналогичных условиях кредитования (первоначальном взносе 30%, ставке 12% и сроке кредита 15 лет) ежемесячный платеж составит 102 501 рубль в месяц. В элитном классе средняя стоимость «однушки» — 35 050 768 рублей. Ежемесячный платеж будет равняться 294 500 рублей в месяц, рассказывает Мария Литинецкая.
Москвичи редко пользуются ипотекой при покупке дорогого жилья
Сегмент бизнес-класса требует от заемщика более крепкого материального положения, хотя существуют некоторые исключения. Интересные предложения по ипотеке и рассрочке и в бизнес-классе, и в классе элитного жилья на современном рынке есть. Многим владельцам собственного бизнеса такие варианты удобны, так как позволяют не вынимать сразу крупные суммы из бизнеса, а платить в комфортном режиме. Если говорить о вторичном рынке, то процент сделок по ипотеке в элитном сегменте составляет менее 5%. Ситуация усложняется тем, что многие покупатели, приобретающие жилье высокого уровня, — это владельцы собственного бизнеса, к которым применяются иные условия, нежели к работникам по найму. Да и суммы в данном случае немалые, и банки не совсем охотно идут на такие сделки, считает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».
Программа господдержки ипотеки в Москве распространяется только на жилье эконом-класса — Мария Литинецкая перечисляет причины, из-за которых покупатели дорогих квартир редко берут ипотечные кредиты:
— За последний год в нашей компании в сегменте бизнес-класса только 10% клиентов привлекали ипотеку. Причем, в отличие от массового сегмента, покупатели пользовались, во-первых, кредитом по стандартным банковским программам, а не господдержкой (из-за превышения суммы лимита 8 млн рублей). Во-вторых, ипотекой без подтверждения дохода по двум документам. В элитном классе у нас не было ни одной кредитной сделки.
Интересно, что в отличие от остальных, в бизнес-классе первоначальный взнос составляет как минимум 50-60% стоимости жилья. Да и задолженность гасится чаще всего досрочно, — отмечает эксперт.
Источник
Итак, сегодня каналу исполнился ровно год. Вместо обзора итогов решил написать сколько реально уходит на оплату ипотеки. В статье будут приведены актуальные данные от банка и расчеты почти на личном примере. Поехали!
Примечание: здесь не учитываются ежемесячные платежи за коммунальные услуги и траты на обустройство. Идет только рассмотрение взаимоотношений сторон: застройщик, банк, дольщик. Приятного чтения.
Исходные данные такие. Вам 25 лет (пол мужской). Решили взять в ипотеку квартиру в новостройке. Чистовая отделка. Величина кредита составляет 1 817 000 рублей. Ставка по кредиту 9.4%. Срок — 18 лет. Ежемесячный платеж получается равным 17 365 рублей в месяц. Запомним эту цифру.
Вот столько мы отдаем по кредиту
Гасить досрочно не планируем (зря).
Какие единоразовые платежи нужно будет внести
Надо будет оплатить регистрацию сделки (у застройщика): 7000 р.
Также, оплата отчета по оценке квартиры (эта штука много где пригодится): 2000 р.
Гос.пошлина для получения права на собственность: 2000 р.
Итого: 11 000 р. Запомним эту цифру.
Бюрократия она такая. Здесь она важна
Регулярные дополнительные платежи по страховкам
Допустим, вы решили оформлять страховки на собственность и жизнь у банка. Они оплачиваются ежегодно. Давайте с вами рассмотрим сколько это стоит:
Ага, величина страховок на жизнь и здоровье. Как видим, с возрастом коэффициент растет, ибо вероятность страхового случая выше. Понимаю, не видно.
Размер страховки на квартиру зависит исключительно от остатка долга. Составляет 0.319%.
Итак, погнали визаулизировать
Ух, обожаю.
Как выглядит изменение страхового коэффициента (СК):
Получается до 30 лет, по мнению банка, с нами мало чего может случиться. Потом идет линейный рост
Итак, как рассчитывается ежегодный платеж по страховке жизни:
Очень просто. Не забываем — СК выражается в процентах
Окей. С каждым годом остаток долга снижается, но и коэффициент растет. Давайте снова посмотрим наглядно:
Оранжевая линия показывает изменение стоимости страховки. Синяя — коэффициент. Приведена еще табличка с данными
Что получилось в итоге: за 18 лет мы отдали банку 103 278р. за страхование жизни и здоровья. С этим разобрались. Идем дальше.
Отвлечемся на секунду. Смешная шутка про Мурманск:
Шутки закончились. Как и 4 подписчика из Мурманска
Как выглядит страховка на квартиру? Тут все просто. Она линейно падает:
Вот как раз серая линяя и показывает сколько мы отдадим за страховку квартиры
По итогу за 18 лет мы отдадим банку: 65 041р. на страховку недвижимости.
Зная все цифры, мы теперь сможем посчитать реальный платеж по ипотеке.
И чему же равен реальный платеж по ипотеке?
Я просуммировал единоразовые платежи, страховку жизни и здоровья, страховку квартиры и разделил их на количество месяцев (216). Вот что получилось:
Ежемесячно: +478р за страховку жизни, +301р за страховку здоровья, +51 рубль за бюрократию
Получается, что реальный платеж составил
Теперь перейдем к итогам
Получилось примерно на 5% больше. Кажется мало? В итоговых значениях это 179 320р.
Послесловие
Здесь рассматривался канонический случай. Когда заемщик не гасил досрочно и брал страховки от банка. Напомню, что мы не учитывали ремонт и коммунальные услуги.
Статья написана для тех, кто планирует взять ипотеку. Поскольку важно понимать, что реальный платеж будет (в зависимости от срока) выше на 4-5%. А то и больше.
Как говорится, предупрежден — вооружен.
Понравилась статья? Ставьте лайк! Да пребудет с вами вычет!
Подписывайтесь на Instagram
Источник
Давайте посчитаем, какой суммы будет достаточно для того, чтобы накопить первый взнос и взять ипотеку на квартиру в Москве.
Недавно мы выяснили, что накопить на первый взнос по ипотеке можно и с зарплатой 25 000 рублей. Процесс накоплений я описал в материале «Как накопить на первый взнос с зарплатой 25 тысяч».
Если 25 000 рублей в месяц может быть достаточно, чтобы накопить на первый взнос, то сколько нужно, чтобы не только внести первый взнос, но и получить одобрение ипотеки без созаемщиков?
Давайте считать
Так же, как и в материале про первый взнос, сначала обрисуем ситуацию. Их может быть две: либо человек уже живет в Москве (с родителями, например) и хочет купить отдельную квартиру, либо человек хочет переехать в Москву. Это две совершенно разные ситуации, первая из которых куда проще.
Но давайте рассмотрим вторую. Человек, назовем его Сергей Непоседов, живет в 5 часах езды от Москвы. Своего капитала не имеет, продать старую квартиру, чтобы купить новую, не может. Он не женат и не имеет детей.
И вот Сергей решает переехать в столицу и купить себе там жилье и старается рассчитать, как и на что ему жить в Москве, чтобы сначала накопить на первый взнос, а потом получить одобрение и взять ипотеку.
Цены на жилье и ипотеку
Старенькая потрепаная однушка далеко от центра Москвы (на внутри МКАДа!) стоит от 5 000 000 рублей. Совсем уж отвратительное старье нам не нужно, поэтому давайте поднимем до 6 000 000 рублей. Именно по такой цене Сергей будет покупать квартиру.
Первоначальный взнос должен составлять 10% от стоимости квартиры. Значит нашему герою понадобится накопить 600 000 рублей для начала. При этом параллельно снимать квартиру или комнату, покупать себе еду, одеваться-обуваться, оплачивать проезд, покупать друзьям подарки, скидываться коллегам на др, ну вот это вот всё.
Еще надо уточнить, какой минимальный доход нужен Сергею, чтобы банк одобрил ему 5 400 000 кредита. Смотрим в калькуляторах: Сбербанк готов дать такую сумму на 15 лет под 9,8% человеку с зарплатой не меньше 71 713 рублей. ВТБ такую же сумму дает при доходе 75 000 рублей под 10,2% годовых на 30 лет!
Очевидно, предложение Сбербанка выгоднее. Но ежемесячный платеж там будет 57 370. То есть при минимальной зарплате 75 000 рублей на жизнь будет оставаться меньше 18 000 рублей, а это пыточные условия.
Какие расходы в месяц у жителя Москвы:
2 000 рублей проездной на метро
200-300 рублей ежедневная еда (можно готовить дома, тогда выходит немного меньше, около 150р. Тут важное условие: человек должен питаться нормально! 15 лет с ипотекой не прожить на макаронах и хлебе)
5-10 000 рублей на одежду, развлечения, поездки, разные счета (интернет, квартплата)
Таким образом минимум ежемесячно на нормальную жизнь в Мостве нужно 20 000 рублей. Прибавим эту сумму к минимальному платежу по ипотеке (57 370 руб.), получим 77 000 рублей. Такова минимальная зарплата для того, чтобы взять ипотеку в Москве на 15 лет.
Но хватит ли 77 000 рублей, чтобы накопить первый взнос?
Пока Сергей копит 600 000 на первый взнос, ему надо где-то жить. Для этого нужно будет снять квартиру в Москве или ближайшем Подмосковье. Приличный варианты на рынке сейчас можно найти примерно за 25 тысяч (это почти нижняя планка). То есть ежемсячно 25 тысяч будет уходить на жилье. Еще 20 тысяч, как мы уже посчитали, нужны на одеться-обуться и купить еду. Таким образом от 77 000 рублей остается 32 000. 2 000 оставим в качестве НЗ. Значит откладывать Сергей сможет 30 000 каждый месяц. Таким образом для накопления 600 000 ему понадобится 20 месяцев, то есть чуть больше, чем полтора года.
Итог
Чтобы приезжему человеку с нуля заработать на ипотеку в Москве, нужно иметь приличную зарплату (от 77 000 рублей), потратить 2 года на накопление первого взноса, затем взять ипотеку на 15 лет.
_______________
О том, где у меня самого ипотека, я рассказываю в материале «В каком банке лучшая ипотека».
Источник
Ипотечные ставки обновили абсолютный минимум — по итогам 2019 года средняя ставка в Москве составила 8,97%. В декабре прошлого года в столице зарегистрировано 10 535 кредитных сделок на покупку жилья — максимум за всю историю.
Рассмотрим, что стоит за новыми рекордами, сколько зарабатывает московский заемщик и с каким первоначальным взносом он приходит в банк.
«Копить нельзя кредит»
Рынок ипотечного кредитования ставит абсолютные рекорды. В декабре 2019 года ипотечная ставка по выданным кредитам впервые в истории опустилась ниже 9% годовых. Власти ожидают, что ипотека под 8% станет доступной еще до 2024 года. Впрочем, большинство столичных покупателей решили не откладывать решения жилищного вопроса на столь долгий срок, тем более что снижение ставки на 1 процентный пункт вряд ли компенсирует рост стоимости недвижимости из-за перехода застройщиков на проектное финансирование.
Средний чек сделки на первичном рынке Москвы всего за год вырос на 1 млн руб.: если в 2018 году собственное жилье в столице обходилось в 8,4 млн руб., то в 2019-м уже в 9,4 млн руб. Причем средняя площадь жилья осталась прежней — 54 кв. м. Выходит, что покупатель, откладывавший на протяжении последнего года почти 100 тыс. руб. в месяц, не может сегодня выбрать жилье большей площади или в лучшем районе, чем год назад. Все его накопления съедает рост цен на недвижимость.
Выходом из ситуации стала именно ипотека, с помощью которой можно зафиксировать рост цен на недвижимость, не беспокоясь за дальнейшую ценовую политику застройщика. Причем подобная стратегия оказалась актуальной и для вторичного рынка, где собственники также активно увеличивают цены. В 2019 году средняя цена квадратного метра в Москве на готовое жилье увеличилась на 4,2%. В итоге ипотека превратилась в инструмент реальной экономии.
Сколько денег нужно для мечты
Многие из нас откладывают «мечту о новой жизни в квартире» на потом, годами собирая нужную сумму на первоначальный взнос. На самом деле для исполнения мечты нужно не так много средств, как это кажется на первый взгляд. Мы проанализировали несколько тысяч анкет потенциальных столичных покупателей, заполненных на сервисе «Циан.Ипотека» в декабре 2019 года. Заявки потенциальных заемщиков отправлялись на покупку объектов первичного и вторичного рынков, покупателями с разными доходами, семейным положением, образованием. Всех этих людей объединяло одно — они планировали взять ипотеку на квартиру в Москве по самой низкой в истории ставке.
Потенциальный столичный заемщик имеет в среднем всего 17% от стоимости выбранной квартиры, это даже ниже стандартных 20%, которые требуют сегодня многие банки. В среднем покупатели планируют взять в ипотеку 5,03 млн руб. на 22 года. С учетом среднего возраста заемщика (36 лет) выплатить кредит планируется к 58 годам. Впрочем, по статистике, жилищные кредиты закрываются в два раза быстрее за счет досрочного погашения, что изначально предполагает график платежей.
Интересная статистика и по зарплате. По данным нашего сервиса, потенциальный столичный заемщик зарабатывает в среднем 100 тыс. руб. (примерно на четверть выше официального среднего дохода). Больше половины покупателей (56%) имеют стаж на последнем месте работы от одного года до трех лет, общий стаж большинства заемщиков превышает шесть лет.
Выходит, что сегодняшний потенциальный покупатель планирует отдавать порядка 40% своих доходов на погашение ипотеки. На эти деньги (42–43 тыс. руб.) можно снять хорошую однокомнатную квартиру на западе Москвы. Таким образом, платеж по ипотеке сегодня оказывается сопоставимым со ставкой аренды. Как следствие, все больше арендаторов, собрав минимальный первоначальный взнос, становятся собственниками жилья.
40% сделок — в ипотеку
Несмотря на рост объемов кредитования, качество обслуживания ипотеки остается на высоком уровне. Доля просроченной задолженности по жилищным кредитам в Москве составляет 1,7%, на 0,5 п. п. ниже, чем в 2018 году. Для сравнения — доля просроченной задолженности по всем кредитам в столице составляет 4,6%, а просроченная задолженность строительной отрасли в целом превышает 15%.
По итогам 2019 года 40% сделок с жилой недвижимостью в Москве прошли в ипотеку — это почти 90 тыс. полученных жилищных кредитов. Для сравнения: в 2014 году только 23% всех сделок в Москве заключено в кредит — тогда было выдано 42,5 тыс. ипотек. За последние пять лет количество сделок с жильем выросло на 22%, тогда как число ипотек — на 112%, и эта доля будет увеличиваться. По нашим оценкам, уже в 2020 году доля ипотеки достигнет 50% от всего количества сделок в столице. Спрос на рынке ипотечного кредитования имеет высокую эластичность. Снижение ставки кредитования на 1 п. п. увеличивает спрос на ипотеку примерно на 10–15%. К примеру, в 2017 году средневзвешенная ставка по выданным жилищным кредитам в Москве снизилась на 2,25 п. п. Количество ипотечных сделок за тот же период выросло на 24%.
Одновременно по итогам 2019 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам уменьшилась всего на 0,6 п. п, что не привело к росту числа ипотечных сделок. Многие покупатели заняли выжидательную позицию, рассчитывая на еще более выгодные условия от банков. С учетом очередного пересмотра ключевой ставки стоит ждать снижения ипотечной ставки в 2020 году до 8,5%, что активизирует сформированный отложенный спрос.
Ипотечное кредитование становится более востребованным и благодаря субсидиям. Дешевая ипотека — самый простой способ поддержки строительной отрасли в период перехода на проектное финансирование. Государство заинтересовано в стимулировании спроса на жилье. К примеру, на семейную ипотеку уже приходится 6,5% сделок от общего количества выданных кредитов на первичном рынке в 2018–2019 годах. Более того, власти предлагают господдержку, воспользоваться которой можно только ипотечному заемщику. К примеру, субсидия при рождении третьего ребенка в 450 тыс. руб. предназначена для погашения жилищного кредита. С 2019 года у заемщиков появилось право воспользоваться ипотечными каникулами. Все эти меры — в совокупности и по отдельности — повышают лояльность потенциальных покупателей к жилищному кредитованию.
В конечном счете покупка собственной квартиры — это фактически единственная и безальтернативная возможность решения жилищного вопроса. В России, в отличие от европейских стран, пока отсутствует цивилизованный рынок доступной аренды. Для россиян наличие жилья в собственности — в первую очередь стабильность и гарантия после выхода на пенсию, выплаты по которой в Москве сопоставимы с арендной ставкой комнаты в спальном районе. Пока рынок не сможет предложить новый вариант решения жилищного вопроса без покупки жилья, ипотека будет оставаться главным инструментом поддержки, что особенно актуально в столице, где средняя цена квадратного метра превышает отметку в 200 тыс. руб.
Об авторах
Алексей Попов,
руководитель аналитического центра ЦИАН
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Источник
