Было бы очень удобно прямо в начале видео сказать – да, выгодно брать ипотеку или наоборот: лучше съемная квартира. И далее привести аргументы. Но, к сожалению, однозначно сказать да или нет невозможно. Все зависит от ряда факторов.
Высокие цены на аренду квартир или низкие?
Если низкие, то выгоднее арендовать.
Это может зависеть от региона. Например, во многих областях Украины сейчас сдаются квартиры просто за коммунальные платежи. В таких условиях не только в ипотеку, но и вообще покупать жилье экономически бессмысленно. Другой пример менее очевидный – Москва или Питер. Капитализация жилья там избыточна и несмотря на то, что абсолютные цены на аренду в этих городах высоки, но цены на саму недвижимость там еще выше. И это делает ипотеку невыгодной, если рассматривать только экономический фактор. Хотя он не единственный, который стоит рассматривать в данном случае, но другие мы не будем трогать. Так как мы находимся в другом регионе. Если аренда жилья дорогая, как в большинстве южных регионов России, то ипотека выглядит предпочтительнее. Те, кто живет в Ставропольском крае или Краснодарском, могут этот факт подтвердить.
Или это может зависеть от ликвидности самого объекта. Не секрет, что цена аренды за квадрат в однокомнатных квартирах более-менее стандартной планировки существенно выше, чем в двух- трехкомнатных. Это происходит из-за того, что к разнице в цене аренды прибавляется разница в немаленькой стоимости коммунальных услуг. А вот разница в продажной цене за квадрат уже не так значима. И чем больше будут расти коммунальные платежи, тем значимей будет этот фактор. Соответственно, может произойти, что в одно и то же время в одном и том же месте может быть выгодно брать в ипотеку однокомнатные квартиры. А трехкомнатные уже может быть более выгодно снимать. Эти факторы могут накладываться друг на друга, усиливая, либо нивелируя друг друга.
Разумеется в этом ряду необходимо назвать процент по ипотеке и госпрограммы.
Понятно, что чем ниже ипотечный процент, тем более интереснее становится ипотека.
Размер первоначального взноса. Чем большую долю в стоимости имеет первый взнос, тем выгоднее становится ипотека. Ипотека без первоначального взноса, как правило, наименее выгодный вариант из всех возможных.
Планируете ли вы крупные кредиты или нет. Если вы в любом случае планируете брать кредит и выбираете – взять кредит и ипотеку, только ипотеку или только кредит и платить за съемное жилье, то лучше выбрать ипотеку. Потребительский кредит дается под существенно больший, нежели ипотека процент и меньше регулируется государством, а значит есть риск «мелкого текста» в договоре. Самый наглядный пример – все чаще продаются новостройки уже с мебелью. Покупатели в этом случае фактически получают кредит на мебель, но под более низкий «ипотечный» процент и с более прозрачным договором. Если они в любом случае планировали обставлять квартиру или дом в кредит, то так выходит выгоднее.
Еще один момент, на который не принято было обращать внимание – это наличие индивидуального отопления. Раньше такой вид отопления не особо ценили ввиду относительно низких тарифов. Да и встречалась эта экзотика только в премиум сегменте, где в общей оценке играло незначительную роль. Сейчас ситуация изменилась. Тарифы выросли, а индивидуальное отопление стали ставить и в жилье среднего ценового сегмента, а в исключительных случаях и в эконом сегменте. И если в остальных случаях упрощенно можно сравнить расходы на оплату съемного жилья и проценты банку, то когда дело касается квартир с индивидуальным отоплением стоит учесть и экономию от него. В Ставрополе однокомнатные квартиры с индивидуальным отоплением сдают в среднем на 1,500 р. дороже, чем без. Это дает 18 000 рублей экономии в год. При ипотеке на 15 лет они складываются в 270 000 рублей. На 20 лет аж 360 000.
И это мы говорим только об однокомнатных квартирах. Важно это, или нет? В случае покупки однокомнатной квартиры ценой от 600 000 до 1 000 000 рублей это может стать решающим фактором.
Разумеется это не все факторы. Чтобы не затягивать остановились на тех, которые освещаются реже.
__________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
Хотите узнать, как выглядит Ваша будущая квартира? Пройдите тест и получите бонус!
Источник
Количество новостроек растет как грибы, цены на квартиры не особо низкие, но все же…а со стабильной работой ипотеку можно потянуть. На этом фоне всё чаще задумываешься о покупке собственного жилья вместо того, чтобы арендовать его. Что выгоднее — купить квартиру в ипотеку или арендовать жилье и копить на квартиру, получая проценты за вклад на депозите?
Что такое аренда жилья? Это когда вы живете в чужой квартире и платите за это деньги чужому дяде, то есть владельцу квартиры. При ипотеке, по сути, тоже платите чужому дяде, то есть банку, но при этом каждый месяц гасите кредит и в итоге квартира становится вашей собственностью. Давайте просчитаем, что экономически выгоднее — аренда или ипотека.
Представим, что вы — молодой человек или девушка 26-28 лет, живете в одной квартире с родителями или снимаете комнату с друзьями. За несколько лет вы смогли накопить, допустим, 1 млн 250 тысяч рублей.
Наверное, вы откладывали на автомобиль или свадьбу, но со временем поняли, что вам пора жить отдельно от родителей. Хочется свободы действий. Что выбрать — новую квартиру в новостройке в ипотеку или аренду?
В условия задачи входят: ваш ежемесячный доход после вычета налогов составляет 90 тысяч рублей. (Для Москвы это реальная цифра, для регионов – мы согласны, что не очень. Но представим, что наш молодой человек в столице.) Итак, других кредитов и алиментов за вами не числится, потратить на ипотеку или аренду вы можете не более половины (совсем себе в кино, вино и домино не отказываем).
Сценарий №1. Вы вкладываете накопленное в собственную квартиру в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. С момента оформления договора долевого участия ключи вы получите через год. При стоимости 1-комнатной квартиры с полной чистовой отделкой 6 млн 150 тысяч рублей ежемесячно в течение 20 лет вы будете выплачивать 45 675 рублей.
Сценарий №2. Вы размещаете накопленное на срочном банковском вкладе с ежемесячной капитализацией, чтобы в перспективе купить квартиру за наличные. Одновременно арендуете 1-комнатную квартиру в спальном районе Москвы рядом с метро. Каждый месяц вы добавляете на вклад сумму, равную разности ипотечного платежа и платежа по аренде. То есть за аренду вы отдаете 33 тысячи, на вклад подкидываете 12 675 рублей.
Сможете ли вы за счет банковских накоплений купить такую же квартиру, которую вы приобрели в первом сценарии, через 20 лет? По подсчетам аналитического центра Новострой-М, за 20 лет на счете в банке скопится 9 млн 915 тысяч 899 рублей, а за аренду вы заплатите 9 млн 621 тысячу 758 рублей.
Купить на накопленные деньги квартиру, равноценную той, что вы взяли бы в ипотеку, НЕ получится, просто потому что через 20 лет она будет стоить 10 млн 212 тысяч рублей (все дорожает!).
«Ипотечник» за это время заплатит 10 млн 962 тысячи рублей и получит квартиру в собственность. Да, он переплатит, как видно из цифр, но получит квартиру в собственность!
При заданных условиях расчетов двух сценариев явного финансового преимущества нет ни у ипотеки, ни у аренды (ипотека выгоднее аренды всего на 3%). Но за аренду квартиры труднее расплачиваться чисто психологически — она всё равно не ваша, аренда не предполагает выкупа квартиры.
Более того — вы не можете сделать в ней ремонт, как вам хочется, к вам может неожиданно нагрянуть хозяин с проверкой, а то и вовсе выселит. А квартира в ипотеку — ваша: хотите вешаете ковер на стену, а хотите — нет. В арендованной придется жить в том, что есть, и ничего не менять.
К тому же условия сценария могут быть разными. Скажем, у вас выросла зарплата (карьера пошла в рост!), и вы можете ежемесячно платить больше, то есть расплатиться по кредиту раньше.
Или вам досталась квартира от бабушки, то есть вам есть что продать и иметь отличный первоначальный взнос (а не 1,25 млн). Зато в своей квартире вы можете наклеить на стены обои с единорогами, завести несколько кошек, приводить гостей и не бояться, что вас выставят за дверь.
Пока ипотечные ставки находятся на приемлемом уровне — нужно брать ипотеку. Да, к сожалению, исторический минимум ипотечной ставки остался летом (8,1% на новостройки в среднем по рынку), но шанс заскочить в последний вагон ещё есть. Сейчас ипотечные ставки на новостройки чуть больше 9%.
Дальше ставки будут повышаться (прямым текстом об этом сказал Греф) — растет инфляция (следующее заседание в феврале), Центробанк еще раз повысит ключевую ставку, за ним ипотечную ставку поднимут и банки. Копить — не вариант в наших реалиях, потому что деньги в России, к большому сожалению, имеют свойство превращаться в фантики.
Да, мы пишем правду, какой бы грустной она ни была — мы все тщательно считаем, чтобы вы понимали, что жить в кредит — это не так уж и страшно. Страшно всю жизнь мыкаться по съемным квартирам. Так что подписывайтесь на Новострой-М! Читайте советы юриста дольщикам, различные лайфхаки, смотрите объективные панорамы и аэротуры новостроек — и сами сравнивайте картинку с коптера с рекламным буклетом. Присоединяйтесь к Новострой-М, если хотите знать о рынке недвижимости ВСЕ!
Источник
Подробный разбор с примерами и расчётами.
При сравнении ипотеки и аренды недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники дискуссии выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов. Но если оставить сантименты и обратиться к числам, то ситуация становится более понятной.
Аренда и ипотека в цифрах
Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru , арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.
Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.
Волгоград
Ипотека
Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Domofond.ru, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.
При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.
Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.
Аренда
Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц. Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.
При средней зарплате в Волгограде в размере 28 483 рубля платежи и за аренду, и за ипотеку кажутся посильными для семьи с двумя работающими взрослыми.
Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%. За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.
Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.
Аренда и накопления
Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.
Наибольшие шансы накопить на квартиру и купить её без ипотеки у человека, который располагает половиной суммы от стоимости квартиры, но только в том случае, если цена на недвижимость не изменится.
Через 10 лет на покупку квартиры ему не будет хватать 425 213 рублей. Чтобы в нужное время иметь на руках всю сумму, ему придётся откладывать ежемесячно чуть больше 3,5 тысячи рублей.
Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно все пять лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц. Вместе с затратами на аренду на жильё у него будет уходить 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи — в пятый. Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оставят 3 415 482 рубля, через десять — 4 755 039 рублей. Оба варианта более затратные, чем ипотека.
Санкт-Петербург
Ипотека
Средняя цена на двухкомнатную квартиру в Петербурге составляет 6 797 671 рубль.
Чтобы не переплачивать по ипотеке, нужно или накопить первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости квартиры, либо увеличить ежемесячный платёж и сократить срок кредитования. При средней зарплате в 58,5 тысячи рублей сделать это может явно не каждый.
Через 10 лет квартира будет предположительно стоить 10,99 миллиона рублей.
Аренда
Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 32 744 рубля в месяц. При росте стоимости аренды на 5% в год через 10 лет ежемесячный платёж составит 50 787 рублей, а всего наниматель отдаст 4 942 178 рублей. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё восемь лет и три месяца.
Не стоит сбрасывать со счетов и накопления.
Аренда и накопления
И снова на покупку квартиры без ипотеки может рассчитывать человек, у которого уже есть половина от её цены. Но уложиться в пятилетний срок ему будет проблематично. Через пять лет у него на счету будет 4 448 162 рубля. Чтобы собрать нужную сумму, каждый месяц ему нужно откладывать 39,2 тысячи. В сумме с затратами на аренду ему придётся выделить 72 тысячи в месяц уже в первый год.
Если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оцениваются в 8 968 837 рублей, через 10 лет — в 11 739 849 рублей.
Так что же выгоднее
По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.
Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.
Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.
Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.
Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.
Впрочем, по данным Росстата , в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.
В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.
Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).
Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.
Как рассчитать, что выгоднее для вас
Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:
- Величина арендной платы за квартиру.
- Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
- Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
- Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
- Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.
Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья с одновременным накоплением денег на покупку квартиры
1. Ипотека
С помощью ипотечного калькулятора или на сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.
При цене квартиры в 5,2 миллиона рублей, первоначальном взносе 3,2 миллиона, процентной ставке в 11% и сроке ипотеки в семь лет ежемесячный платёж составит 34 245 рублей, а переплата — 876 569 рублей.
2. Аренда квартиры
Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.
Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.
3. Депозит и накопления
Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки. Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки. Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.
На депозите без капитализации с процентной ставкой 6,1% сумма в 3,2 миллиона рублей через семь лет превратится в 4 566 400 рублей.
Даже если цены на недвижимость расти не будут, то через семь лет купить квартиру без ипотеки нельзя.
Есть вариант не ждать, когда на депозите накопится нужная сумма, и откладывать по 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда уже после пяти лет в накоплениях будет 5 376 000 рублей. С учётом платы за аренду всего на недвижимость уйдёт 6 640 000 рублей, и 176 тысяч останется. За семь лет ипотеки на квартиру уйдёт 6,8 миллиона. То есть по затратам выходит примерно одинаково, но сэкономлены два года, то есть арендовать жильё и в это время копить выгоднее.
Эти расчёты работают, только если стоимость квартиры за пять лет не менялась, а аренда не дорожала быстрее, чем заложено в прогнозе.
Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.
Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья без планов купить квартиру в будущем
1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры
Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.
2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке
Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.
3. Сравните две цифры
Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:
3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 тысячи рублей.
Сравнение с 22 тысячами получается ещё нагляднее. И даже если через семь лет аренда подорожает в два раза, снимать квартиру всё ещё будет выгоднее.
Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.
4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос
Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.
Читайте также
- Как продать квартиру: подробная инструкция →
- Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке →
- Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция →
Источник
