О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду
Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.
Кто и зачем сдает ипотечные квартиры
«Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много. Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка».
«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту».
В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита. Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.
А банк против
«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ.
И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка».
Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет. Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается. Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева.
Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет. Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева. — Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».
Как избежать проверок
Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»).
С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может».
И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке. В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде.
Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева.
«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя». То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же».
Если вы арендатор
Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир».
При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны».
«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.
Источник
Желаете оформить ипотеку на квартиру и сдавать ее в аренду? С одной стороны, это отличный способ получить новое жилье, но с другой — есть несколько проблем.
Заемщик обязан, согласно условиям кредитного договора, сообщать о нецелевом использовании объекта недвижимости и для сдачи жилья в аренду должен получать разрешение от банка.
Получив разрешение, он не может сдавать квартиру неофициально, поэтому часть дохода будет уходить государству.
Стоит более подробно рассмотреть способы использования ипотечного жилья, чтобы понять, насколько выгодно сдавать его в 2018 году.
Нормативно-правовая база
Сдача жилых объектов в аренду предусмотрена следующими законами:
- 35 глава ГК РФ — о найме жилого помещения.
- Налоговый Кодекс — обязывает граждан подавать декларацию в налоговую о полученных доходах.
- Жилищный Кодекс — регулирует порядок сдачи в аренду.
- Закон «Об ипотеке» — устанавливает права и обязанности заемщика.
Последнее актуально, если жилье находится в залоге. Часто банки бывают против сдачи залогового объекта в аренду, так как при заключении договора ренты заемщик получает доход от жильцов даже в случае отказа от оплаты ипотеки.
То есть, банк, забирая недвижимость, не может распоряжаться ей до выселения квартиросъемщиков.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру по условиям кредитного договора
Все зависит от банка. Сбербанк запрещает сдачу жилья в аренду до погашения ипотеки. Об этом свидетельствуют условия договора. Если вы желаете оформить ипотеку, чтобы сдавать жилье и закрывать кредит с помощью этих средств, то необходимо:
- Выбрать банк, который предоставляет жилищные кредиты с возможностью сдачи объекта в аренду.
- Запросить разрешение на заключение договора аренды.
Есть возможность договориться с сотрудниками банка о пересмотре условий договора, если в нем прописан запрет на сдачу жилья в аренду.
Но такая просьба не будет удовлетворена в Сбербанке. Эта организация не отличается гибкостью, поэтому рекомендуется сотрудничать с другими кредиторами при оформлении ипотеки.
Почему банки запрещают сдавать жилье третьим лицам? Проблема заключается в рисках для кредитной организации, а именно:
- Потеря залогового объекта. Когда клиент заключает договор ренты на несколько лет, банк не имеет право выселить жильцов. То есть, если заемщик перестает платить, банк фактически не может распоряжаться предметом залога и не имеет право его реализовать для погашения долга до окончания договора ренты.
- Снижение оценочной стоимости объекта. Многие арендаторы не ценят имущество, которое находится в съемной квартире, поэтому оно быстро приходит в негодность. Арендодатель редко делает ремонт, так как это снижает доход от ренты, в связи с чем банк не сможет реализовать жилье по оценочной стоимости при отказе клиента от исполнения долговых обязательств.
- Потеря выгоды. Когда клиент покупает жилье для себя, у него есть внутренняя мотивация для совершения плановых платежей. Когда он покупает жилье для сдачи его в аренду, то он получает от этого выгоду. Кредиты для малого бизнеса или потребительские займы банки выдают на более жестких условиях и под завышенный процент, поэтому кредитору выгоднее выдать подобную ссуду, а не ипотеку.
Стоит понимать, что пожар или другие форс-мажорные обстоятельства выгодны банку, так как тогда ипотека закрывается страховой компанией.
Некоторые заемщики сдают жилье в аренду без разрешения банка и заключения договора с арендаторами. В этом случае они рискуют не получить деньги и получить обратно свое жилье, рыночная стоимость которого значительно снизится.
Но люди идут сознательно на такой риск, так как не надо просить разрешения у банка на использования жилья на свое усмотрение и платить налог на прибыль.
Законные способы сдачи ипотечной квартиры
Лучше всего сдавать жилье, находящееся у банка в залоге, по следующему алгоритму:
- Внимательно изучить кредитный договор. Если в нем есть ограничения на использования объекта недвижимости по своему усмотрению, потребуется получить от банка разрешение.
- Для получения разрешения стоит обратиться в банк и написать заявление. Оно пишется в свободной форме и рассматривается в течение месяца.
- Имея на руках разрешение, необходимо обратиться в агентство недвижимости. Там придется предоставить все документы, подтверждающие вашу собственность и разрешение от банка.
- Когда найдется арендатор, нужно будет заключить с ним договор. Срок его действия должен быть меньше срока кредитного договора.
Расходы на услуги агентства обычно расписываются на обе стороны по 50% или полностью оплачиваются арендатором. В договоре предусматривают автоматическую пролонгацию, если обе стороны намерены продолжать сотрудничество по истечение соглашения о сдаче жилья в аренду.
Насколько выгодно сдавать ипотечные квартиры в аренду в 2018 году
Сегодня сдавать залоговое жилье в аренду может быть выгодно, благодаря удешевлению ипотеки и интересным предложениям.
Но существуют определенные риски и опасности. Учитывая, что многие банки запрещают это делать, есть несколько сценариев развития событий при выявлении нарушения действующего договора:
- Выселение квартиросъемщик добровольно или в судебном порядке.
- Наложение штрафа на собственника жилья.
- Требование оплатить налоги на полученную прибыль, если сдача объекта осуществлялась нелегально.
- Досрочное расторжение ипотечного договора с требованием выплатить остаток долга в течение 10 дней.
Если вы решили сдавать ипотечное жилье в аренду, стоит делать это легально.
После одобрения договор пересматривается, а процентная ставка возрастает на 1%-3%. Иногда банк требует дополнительно предоставить другой объект в залог для снижения своих рисков.
Почему нельзя сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Смотрите видео на нашем сайте: https://vseodome.club/ipoteka/mozhno-li-sdavat-v-arendu-ipotechnuyu-kvartiru.html
Источник
Всем привет! С Вами Денис! Приветствую всех новых подписчиков, пришедших на мой уютный канал после поста истории о Егоре, который откладывая 5000 рублей в месяц, уже сейчас обеспечил себе достойную старость на пенсии.
Ну а сегодня, как я и обещал, расскажу о своем мнении по поводу ипотеки, как средства инвестирования. Т.е. если вы берете квартиру в ипотеку, сразу же ее сдаете в аренду, и со временем выходите » в плюс».
У меня есть несколько знакомых, которые вложили деньги по этому методы. Давайте я расскажу Вам о всех плюсах и минусах.
В чем суть инвестиции в ипотечную квартиру?
Итак, как говорят приверженцы этого метода вложения денег, плюсов тут очень много:
- Вы берете ипотеку, а оплачиваете ее за счет арендатора;
- Через какое-то время, стоимость аренды вырастет, а платеж по кредиту останется прежним;
- В конце, через 10-20 лет, у вас останется квартира в собственности, которая к тому же вырастет в цене.
Т.е., пока все выглядит очень»красиво», выгодно, перспективно. Но, мы пока не говорили о минусах и дополнительных расходах, которые понадобятся.
Но, давайте для начала просто рассчитаем все доходы и расходы. И в конце уже определимся, выгодна ли эта схема как инвестиция или нет.
Подробный расчет: Ипотека — Аренда — Прибыль
Итак, «начнем с начала». Давайте для наглядности возьмем самый обычный Российский город. Скажем город Пенза. Возьмем за основу стоимость квартиры в одном из домов и стоимость аренды такой же квартиры.
На известном сайте объявлений, мы нашли неплохой дом в спальном районе, цены там такие:
- Стоимость 1-комнатной квартиры (34 кв.м.) — 1 700 000 рублей;
- Стоимость аренды такой квартиры в таком же доме по соседству — 8000 рублей.
В квартире простенький, но вполне «годный» ремонт, остается кухонный гарнитур. Стоимость коммунальных услуг — в среднем 2500 в месяц (зимой больше, летом меньше).
Первоначальный взнос
Итак, в первую очередь, нам понадобится первоначальный взнос. Как известно, это минимум 20% от стоимости квартиры. Это около 350 000 рублей.
Но, при таком первоначальном взносе, платеж по квартире будет составлять не 8000, а 13600, что больше платежа от жильцов.
Чтобы платеж соответствовал стоимости аренды, первоначальный взнос нужен как минимум в 900 000 рублей.
Но! Мы забываем о коммунальных платежах и дополнительных расходах(страховка, ремонты), которые придется регулярно платить. Подробнее о них, мы расскажем ниже. А пока, просто добавим первоначального взноса, чтобы платежа от жильцов хватало на все.
Навскидку, я спрогнозировал, что чтобы окупить все ежемесячные затраты, нужен первоначальный взнос, около 1,2 миллиона рублей. Ниже, в итогах я расскажу откуда такая большая сумма.
Косметический ремонт, мебель
По опыту моих приятелей, которые уже несколько лет занимаются сдачей своих ипотечных квартир, на начальном этапе и периодически, раз в 5 лет, требуются расходы на поддержание квартиры в хорошем состоянии.
После покупки квартиры — в нее нужно купить минимально необходимую мебель, бытовую технику. Без всех необходимых удобств, жильцов на долгий срок не найти.
Минимальный ремонт и мебель понадобятся в любом случае
Вам понадобится: диван-кровать, горку (под телевизор), плоский телевизор, холодильник, микроволновая печь, стиральная машинка, шкаф для вещей. В ванной комнате, обязательно нужно сделать техническое обслуживание, или полностью заменить трубы и сантехнику на новые, надежные. На первом этапе, если подбирать мебель и бытовую технику на «Авито» — уйдет около 50 тысяч рублей.
Также, примерно раз в 5 лет, приходится делать небольшой косметический ремонт, ремонтировать технику, менять мебель. Эти расходы тоже нужно учитывать.
Не забываем про страховку, обязательную при ипотеке
Все забывают про платежи по страховке (имущество, жизнь), которую придется покупать каждый год и предъявлять банку. Без этого, процентная ставка по кредиту возрастет.
Это еще около 10 тысяч рублей в год.
Учитываем «простои» квартиры
Очень редко встречаются ситуации, когда одни жильцы живут в съемной квартире много лет. Периодически, квартиросъемщиков придется менять. А это означает простои квартиры.
В среднем, возьмем — 1 месяц простоя в год.
Кто платит за коммунальные услуги?
Обычно, в цену аренды квартиры, для жильцов уже включены платежи по ЖКУ, хозяева просят доплачивать только «по счетчикам», т.е. за воду и электричество.
Все права и обязательства, нужно прописать в договоре с жильцами
Т.е., на руки от жильцов, мы будем получать примерно 8500 в месяц, но нам придется платить в среднем 2000 рублей в месяц дополнительно, за основную квитанцию по квартплате.
Подробный расчет инвестиций
Итак, давайте сделаем итоговый расчет. Что мы имеем:
Ипотека на 20 лет, с ежемесячным платежом в 5000 рублей.
Только при таких вложениях, ипотека будет самая себя окупать
Ваши инвестиции:
Первоначальный взнос — 1 200 000 рублей;
Косметический ремонт, мебель, бытовая техника на начальном этапе — около 70 тысяч рублей.
Страховка — 10 тысяч в год.
Другие непредвиденные расходы, например на риелтора или «оценку» для банка.
К ежемесячному платежу по кредиту, придется добавить 2000 рублей за ЖКУ.
ИНВЕСТИЦИИ на начальном этапе — около 1 300 000 рублей.
Что вы получите:
О жильцов, каждый месяц будут поступать средства в размере 8500. 500 рублей сразу минусуем, они уходят на оплату «по счетчикам».
Итого, мы получаем — 8000 рублей. Этого как раз хватит на все расходы по содержанию квартиры и ипотеки:
- 5000 — платеж по кредиту;
- 2000 — ЖКУ;
- 1000 — мы включили сюда страховку + средства на мелкие ремонты.
Итоги, выводы
Итак, давайте сделаем выводы. На первый взгляд, инвестиция в ипотечную квартиру кажется очень удачной. Но, это не всегда так. Как можно видеть по нашим прикидкам, и конечно же по отзывам моих приятелей, которые в это «влезли», все не так просто.
Чтобы ипотека себя окупала, нужно изначально вложить около 75% от стоимости квартиры. Если вложений в первоначальный взнос будет меньше — платежи за аренду не будут покрывать все расходы.
Да, через 20 лет у вас на руках будет квартира в собственности. Но ведь вы ее практически полностью оплатили уже сейчас! 75% — это уже не мало.
Мое мнение: в данный момент этот вид инвестиции не выгодный. Проценты по ипотеке высокие, порядочных жильцов найти сложно, жилье не обоснованно дороге. Если уж и ввязываться в подобный «бизнес», то лучше добавить немного средств, и купить квартиру «за наличку».
Как вы считаете, выгодна ли эта схема?
Напишите в комментариях, как вы считаете, взять ипотеку и сдавать квартиру — хорошее решение?
Ставьте лайки, делитесь, подписывайтесь
Источник
