Рассказываем, какие кредитные программы существуют для частных жилых домов и какое будущее у индивидуального жилищного строительства в России
Фото: ТАСС/ Михаил Фомичев
Практически у всех крупных российских банков существуют ипотечные программы на приобретение готовых коттеджей и таунхаусов, а также на их строительство. Такие программы отличаются от ипотеки на жилье в многоквартирных домах — ставки и первоначальный взнос выше. Также к загородным форматам банки предъявляют более жесткие требования в отличие от традиционного рынка первичного и вторичного жилья.
Требования банков к объектам загородной недвижимости высоки и кредиты получить сложнее, говорят риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Рассказываем, какие кредитные программы существуют у банков, в чем сложности получения ипотеки на строительство загородного дома или покупку готового, какие специфические требования предъявляют банкиры к частным домам и какое будущее у индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России в целом.
Частные дома остались без ипотеки
Одним из драйверов развития жилищного строительства в России является индивидуальное домостроение. В последние годы объем ввода частных домов растет: если в 2018 году на такие дома приходилось 42% от общего объема ввода жилья, то в 2019-м уже 46%, или 250–270 тыс. домов средней площадью 140 кв. м. Однако часть этого объема приходится на ранее построенные дома и зарегистрированные по «дачной амнистии».
Частные дома также востребованы среди потенциальных покупателей. По опросам ВЦИОМ, 66% россиян предпочли бы жить в индивидуальном доме, а не в многоквартирном. По оценке социологов, спрос на такое жилье оценивается в 3 млн домов на горизонте пяти лет, или 450 млн кв. м.
При этом в России до сих пор отсутствует доступное жилищное кредитование на покупку и строительство индивидуальных домов. По данным Минстроя России, портфель банков от кредитования жилья в целом в ИЖС составляет менее 1%. В ВТБ (второй по объему выдачи ипотеки банк в России) доля загородной недвижимости в общем объеме выдачи незначительна и составляет порядка 1%. ВТБ выдает ипотеку на покупку индивидуальных домов только на вторичном рынке, рассказали «РБК-Недвижимости» в пресс-службе банка.
Неликвидная загородка
Ипотечный кредит на загородные участки и дома банки выдают значительно реже, чем на городские форматы. «Банки не хотят обзаводиться неликвидным балластом, который тяжело продать и компенсировать потери в случае, если кредит не будет выплачен, поясняет управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимость» Александр Москатов.
Сейчас на загородном рынке отмечается дефицит качественного и доступного предложения домов, потенциально интересных банку как объект залога для ипотеки, считает генеральный директор девелоперской компании VSN Invest Денис Волкович. По его словам, при колоссальном затоваривании на загородном рынке Подмосковья с привлечением ипотеки реально купить не более 5% от всего объема, что делает такой формат неконкурентным по сравнению с квартирами, говорит Волкович. Есть сложности для заемщика, ведь у загородной недвижимости минимальный первоначальный взнос больше, чем у городской, и средняя ставка по загородной ипотеке примерно на 1% выше, добавляет Москатов.
Требования банков
Банки принимают решение о кредитовании загородного жилья на основе индивидуальных характеристик объекта в зависимости от его физического состояния и капитальности. Требования жесткие, и предпочтительными условиями для одобрения ипотечного кредита станет нахождение земельного участка на территории населенного пункта с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство.
Все документы на дом должны быть в полном порядке, объект — зарегистрирован и иметь статус жилого, все перепланировки и строительство также необходимо зарегистрировать. К дому должны быть подведены коммуникации, желательно центральные. Дом не может превышать трех этажей, быть аварийным или ветхим.
В пресс-службе ВТБ пояснили, что для принятия решения о кредитовании объекта важны многие показатели — материал стен, наличие коммуникаций и их подведение к объекту для постоянного круглогодичного проживания, удаленность от города. При кредитовании такой недвижимости необходимо учитывать особенности этого рынка в рамках месторасположения объекта, так как на нем действуют иные строительные стандарты и высока доля самостоятельных построек, пояснили в пресс-службе кредитной организации.
Для получения жилищного кредита на строительство индивидуального дома, помимо перечисленных выше требований, понадобится предоставить договор подряда со строительной компанией или предварительный договор купли-продажи объекта, заключенный с застройщиком, проект дома, смета строительства и т. п.
Переход на проектное финансирование повлиял на реализацию на первичном рынке таких популярных форматов загородного жилья, как таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Для получения кредитов на подобные проекты теперь действуют стандартные требования банков, как и при покупке жилья в новостройках.
Ипотечные программы для ИЖС
Ипотечные программы для индивидуальных домов есть в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, «Дом.РФ» и ряде других банков. Например, для кредитования покупки индивидуальных домов в ВТБ действуют стандартные банковские программы для вторичного рынка. Средний срок кредита на таком рынке — 17 лет, а средняя сумма — 2,9 млн руб., ставка сегодня составляет 9% для зарплатных клиентов и 9,5% для розничных.
В Сбербанке выдают ипотеку как на покупку готового дома, так и на строительство индивидуального и даже дачи. Условия для строительства дома: первоначальный взнос — от 25%, максимальный срок — до 30 лет, а ставка — от 9,7%. Для оформления ипотеки банк берет в залог кредитуемое или иное жилое помещение, а также земельный участок, на котором находится дом. На период до оформления в залог кредитуемого жилого помещения необходимо предоставить иные формы обеспечения (поручительство физических лиц, залог иного жилого помещения).
Строительство жилого дома может производиться как самостоятельно заемщиком, так и по договору подряда со строительной организацией. На период строительства дома необходимо дополнительное обеспечение в виде залога другого объекта недвижимости или поручительства платежеспособных физических лиц. Также потребуется договор-основание строительства (или его проект) и работ по подведению коммуникаций на земельном участке, смета строительства объекта недвижимости со стоимостью материалов, стоимость подведения коммуникаций, разрешение на строительство либо уведомление о соответствии строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке, пояснили в пресс-службе Сбербанка.
В банке «Дом.РФ» для приобретения жилого дома с земельным участком на вторичном рынке потребуется первоначальный взнос в размере от 50%. При этом условии ставка составит 11,1%. Если первоначальный взнос от 40% до 50%, то ставка будет выше — 12,1%. Максимальная сумма кредита по этой программе составляет 30 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов максимальная сумма кредита — 10 млн руб.
Будущее ипотеки для частных домов
Новое правительство возлагает надежды на строительство индивидуальных домов. Соответствующую программу развития частного домостроения Минстрой направил на рассмотрение в правительство. Ранее, в феврале 2019 года, президент России Владимир Путин призвал разработать доступные финансовые инструменты для поддержки индивидуального жилищного строительства.
Согласно нацпроекту «Жилье», к 2024 году в России на ИЖС должно приходиться 33% от ввода жилья, или 40 млн кв. м. Программа объемная и неокончательная, в ближайшее время ее планируется обсудить с банковским сообществом, заявил глава Минстроя Владимир Якушев. Пилотные проекты программы будут запущены в нескольких российских регионах.
В программе отмечается, что сдерживающим факторов является низкое проникновение ипотечного кредитования на рынок ИЖС, в то время как на рынке новостроек сегодня уже более 50% сделок осуществляется с использованием ипотеки. Одними из целей программы развития ИЖС также является повышение качества и доступности жилья для граждан, создание финансовых инструментов, в том числе кредитных, для поддержки ИЖС, обеспечение объектов строительства ИЖС землей и инфраструктурой и формирование стандартизированного перечня домокомплектов, их поставщиков, стандартизация рынка строительства ИЖС. В том числе в Минстрое предлагают формировать территории комплексной застройки и обеспечивать их инженерной и социальной инфраструктурой за счет местных бюджетов.
Как сегодня стимулируют ИЖС
Банк «Дом.РФ» запустил пилотную программу по выдаче ипотеки на ИЖС. Пока она действует для нескольких аккредитованных подрядчиков в Москве и Московской области. В будущем ее планируется масштабировать и распространить на другие регионы и строительные компании. Ставки по ипотеке по данному продукту составят от 11% годовых с первоначальным взносом от 20%. Сумма кредита достигнет 30 млн руб., а срок — до 30 лет. Ипотека будет выдаваться в том числе на строительство деревянных домов. На этапе строительства залогом по кредиту станет земельный участок, а после завершения стройки и оформления собственности на дом — земельный участок и жилой дом.
Также в России уже запущена сельская ипотека. Она является частью программы «Комплексное развитие сельских территорий». На ее финансирование в 2020 году заложен 1 млрд руб. из федерального бюджета. Согласно планам программы, к 2025 году свои жилищные условия могут улучшить более 200 тыс. семей.
Действие льготной ипотеки распространяется почти на все населенные пункты (кроме городских округов), которые расположены в сельской местности с населением не более 30 тыс. Также программа не распространяется на внутригородские муниципальные образования Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальные образования и городские округа Московской области. Оформить сельскую ипотеку можно сроком до 25 лет. Максимальная сумма займа составляет 3 млн руб. и 5 млн руб. для Дальнего Востока и Ленинградской области соответственно. Чтобы стать участником программы, нужно сделать первоначальный взнос не менее 10%. Льготная ставка может варьироваться, но не должна превышать 3%.
Еще одна программа — льготные кредиты на покупку деревянных домов, которую называют «деревянной ипотекой». Программа должна стимулировать деревянное домостроение в России и увеличить производство домокомплектов заводскими методами. Программу перезапустили в прошлом году. Согласно ее условиям, банки будут предоставлять потребительские кредиты по сниженной на 5% ставке. В результате ставка на дома заводского изготовления в среднем составит 10–12%, что приближает ее к уровню ставок по ипотеке. Программа будет действовать до 2021 года включительно, ее бюджет составляет 400 млн руб. ежегодно.
Источник
Как мы брали ипотеку на строительство дома
Сегодня подавляющему большинству молодых семей недоступна покупка жилья без заемных средств. Семья Цоктоевых решила узнать, какие условия необходимо выполнить, чтобы получить заветную возможность жить в собственном доме.
Для людей, чей доход не позволяет приобрести жилплощадь за наличные, эта категория кредитования становится порой единственным выходом из положения. Но если ипотека на готовые квартиры и дома уже не редкость, то ипотека на строительство частного дома оформляется не так уж и просто, говорят будущие новоселы Валентина и Аламжи.
Как одобряли кредит
Мы с супругом не стали рассматривать предложения всех банков и сразу обратились в «Сбербанк», который предоставляет ипотеку именно под ИЖС. Нам объяснили, что ставка по ипотеке будет ниже, так мы как оба являемся зарплатными клиентами банка. Заявку в банк направляли через строительную компанию «Аркада-С», которая строит нам дом. Как нам объяснили, в «Сбербанке» работает система нескольких одобрений. Сначала приносишь небольшой перечень документов, куда входят справка 2НДФЛ и копия паспорта. Наши доходы, как зарплатных клиентов, полностью прозрачны для банка. Изучив эту информацию, он дал нам первое одобрение.
Сколько стоит оценка заложенной недвижимости?
Далее начинается новый этап сбора документов. Как нам объяснили, у нас очень сложная ипотека, так как мы одновременно приобретали земельный участок и брали ипотеку под строительство дома. Также в банке сообщили, что по кредиту нужен поручитель. Но среди знакомых мы не нашли человека с соответствующей зарплатой. Поэтому мы предложили в качестве залога свою квартиру. Банку нужно было предоставить 2НДФЛ, заверенную копию трудовой книжки, а также необходимо было провести независимую оценку недвижимости, которую мы передавали под залог. Нам выдали перечень организаций, которые этим занимаются. Самая низкая цена составила 1 500 рублей. Делают оценку в пределах одного дня. Также нужно было сделать независимую оценку земельного участка. Это тоже стоит 1 500 рублей.
Уточнения по смете
Оформление документов происходило не быстро, так как решение об одобрении принимается не в Улан-Удэ, а в Новосибирске. Периодически оттуда приходили замечания по смете – требовались пояснения и расшифровки. Поэтому нам несколько раз приходилось отправлять им документы и уточнения. Это нужно было для точного определения стоимости строительства. Смету предоставляла наша строительная компания «Аркада-С». Также время заняло оформление разрешения собственника, у которого мы купили участок, на строительство. Я, если честно, не совсем поняла, зачем это было нужно. Ведь сегодня, чтобы оформить право на земельный участок, такое разрешение вообще не требуется.
Почему ипотека под ИЖС, а не потребительский кредит?
Позднее к работе с нами подключился новый менеджер, который нас достаточно хорошо проконсультировал. Он поинтересовался, почему бы нам не взять обычный потребительский кредит, а не ипотечный. И разъяснил все его преимущества и недостатки. Дело в том, что при оформлении ипотеки под ИЖС мы должны отчитываться буквально за каждую копейку перед банком – по смете и акту выполненных работ. А при оформлении потребительского кредита нам бы выдали деньги, которыми мы распоряжались бы так, как хотим. Однако в этом случае мы должны были бы дать банку под залог многомиллионное имущество, а ставка была бы не намного выше, чем по ипотеке. Поэтому мы все-таки выбрали ипотеку.
Первоначальный взнос, выдача денег и ежемесячный платеж
Наша ставка по ипотеке составляет 15%. Но, когда мы оформим право собственности на дом и отдадим его под залог, ставка уменьшится на 1%. Первоначальный взнос составляет не менее 25% — то есть нельзя просто так, с нуля взять кредит, не имея определенной суммы. У нас был миллион с лишним на то, чтобы начать строительство.
Окончательную сумму ежемесячного платежа мы пока не знаем, так как у нас прошло только два транша. То есть всю сумму не выдают сразу – нам разделили ее на четыре части. Сначала выдаются средства на строительство фундамента. После отчета по акту выполненных работ выделяется следующая сумма. И так далее. Нам такая схема кредита показалась удобной, так как иначе пришлось бы платить около 60 тысяч рублей в месяц. А пока мы платим 23 тысячи – только за то, что получили на данный момент. Со следующими траншами сумма изменится.
Советы
Варианты кредита
- Рассчитать «удобную» сумму. Изначально лучше исходить из суммы, которую вы готовы потратить. То есть нужно узнать, сколько денег банк может вам выдать и на каких условиях. Далее строительная компания подстроится под ваши финансовые возможности при составлении проекта дома.
- Брать частями. Также можно взять кредит только на фундамент и коробку будущего дома. Построить, но не заселяться в течение двух лет. Платить кредит, пока дом отстаивается. И только потом взять кредит на окна, отделку и остальное.
- Выбрать проект и адаптировать его под свои возможности. Таким вариантом воспользовались герои «Реальной стройки». Сначала они выбрали и отдали проект на переработку в «Аркаду-С». Застройщик подкорректировал его под предпочтения заказчиков и составил смету. Разумеется, получилось дороже, чем могло бы быть.
Источник
Займ в финансово-кредитной организации на постройку своего собственного дома – самый популярный кредит у граждан Российской Федерации.
Он пользуется таким большим спросом ввиду огромного желания жителей нашей страны обзавестись собственным углом, то есть построить собственный дом.
Несмотря на то, что экономическая ситуация в нашей стране не самая благоприятная, строительство частной недвижимости на сегодняшний день только набирает популярность. Если вы хотите оформить ипотеку на такую цель – эта статья будет весьма полезной для вас.
Законодательная база
Единого нормативно правового акта, который бы регулировал вопросы ипотечного кредитования индивидуального жилого строительства (ИЖС) не существует, хотя государственные органы законодательной власти продумывают о создании подобного акта.
Каждая финансово-кредитная организация предлагает свои условия кредитования строительства и каждый гражданин волен выбирать те условия, которые посчитает наиболее приемлемыми для себя.
Федеральный закон 102 регулирует общие признаки и правила ипотечного кредитования. Ознакомиться с ними вы можете, изучив текст статьи 74, 76.
Приятной неожиданностью станет факт того, что ипотека суммируется с льготами и субсидиями. Поэтому обладатели материнского капитала, субсидии военнослужащим или ветеранам, смогут получить выгодные условия и весомые преимущества. Подробнее ознакомиться с условиями вы можете в офисе банка или в ФЗ № 256 о маткапитале.
Требования к заемщику и залог
Требования зависят от политики финансово-кредитной организации в сфере финансирования строительства жилья:
- Заемщик должен являться гражданином Российской Федерации.
- Члены его семьи должны также подходить под это требование.
- По возможности, граждане должны проживать в том субъекте Российской Федерации, где оформляется займ.
- Воспользоваться ипотекой на строительство дома на выгодных условиях смогут те граждане, которые проживают в помещении, которое по метражу недостаточно для проживания целой семьи.
- У гражданина должна иметься постоянная работа, которая позволит ему ежемесячно вносить взнос по ипотечному займу.
- У гражданина должна иметься сумма на расчетном счете, которая покроет от 15 до 30% первоначального взноса.
Так как ипотеку выдает финансово-кредитная организация, то это значит, что она вправе предъявлять дополнительные требования к гражданам.
Общие условия предоставления займа
Существует отдельный перечень общих условий, которые выдвигают финансово-кредитные организации к своим клиентам:
- В первую очередь финансово-кредитная организация требует в качестве обеспечения платежа залог. Так как строящийся дом — это не готовый объект, а объект незавершённого строительства, то это значит, что заложенным он быть не может. Поэтому финансово-кредитная организация требует в качестве залога земельный участок.
- Займ должен быть обеспечен участием поручителей. Если ипотека понадобилась семейной паре, то они могут выступать в качестве созаемщиков или поручителей друг друга.
- Гражданин должен доказать финансово-кредитной организации факт своей финансовой состоятельности, то есть, возможность оплачивать взносы. Для этого нужно предоставить справку с работы в форме 2 НДФЛ, либо другой документ, который свидетельствует о наличии у вас денежных средств.
- Объект вашего строительства должен быть реальным, а сотрудник финансово-кредитной организации наверняка захочет ознакомиться с планом работ. Вы должны предоставить подобные документы, чтобы банк убедился в том, что объект действительно может быть возведен.
- Правильно сформированный пакет документов. Отсутствие каких-либо бумаг может стать основанием для отказа в выдаче ипотечного займа.
Если вы обладатель сертификата на материнский капитал, то значит, вы сможете суммировать сумму сертификата с суммой займа.
Если дают целевой кредит, который может быть потрачен только на покупку стройматериалов или на оплату рабочей силы при возведении дома, то вы можете рассчитывать на дополнительные льготы и скидки со стороны финансово-кредитной организации.
Где наиболее выгодные условия?
На сегодняшний день существует великое множество банков, которые предоставляют ипотеку на строительство жилого объекта.
Самое выгодные условия предлагает Сбербанк Российской Федерации. Он предлагает кредит на строительство дома по процентной ставке от 7% годовых. Однако, предусмотрены надбавки за увеличение срока кредитования, или в случае, если вы не получаете заработную плату на карту банка. Кредиты сроком максимально на 30 лет. Первоначальный взнос должен составлять от 10 до 25% в индивидуальных ситуациях.
ВТБ-24 — ещё один известный банк. Он предлагает займы в размере 8% годовых. Кредит выдается на срок до 25 лет. Первоначальный взнос должен быть равен 15% от общей суммы, а сумма самого кредит должна быть не менее 300 тысяч руб.
Россельхозбанк предлагает кредиты по процентной ставке от 8,5% годовых. Срок кредитования от 25 до 30 лет в зависимости от индивидуальной ситуации. Первоначальный взнос равен от 15 до 25%. Обязательно наличие залога. Существуют надбавки за отсутствие счета в данном банке, а также за первичное оформление кредита в вашей кредитной истории.
Данный банк обеспечивает индивидуальный подход к каждому клиенту, поэтому условия ипотеки могут варьироваться.
Процедура оформления
Рассмотрим этапы оформления ипотеки:
- В первую очередь граждане должны определиться с финансово-кредитной организацией, где они будут оформлять займ.
- После того, как сделан выбор, необходимо явиться в офис, предварительно сформировав нужный пакет документов.
- В офисе составляется заявление на получение займа на строительство дома.
- Ваше заявление рассматривается в срок до пяти календарных дней. В случае одобрения или неодобрения заявки вас должны оповестить.
- Повторная ваша явка также сопровождается сбором пакета документов.
- Сотрудник принимает бумаги, проверяет их.
- Оформляется договор на получение ипотечного кредитования.
- Если у вас имеются сертификаты на материнский капитал или льготы по военной ипотеке, они суммируются с условиями кредита.
- Затем вам необходимо внести первоначальный взнос, установленный договором.
- Оформляется кредитный договор.
- Вы получаете чек, свидетельствующий о внесении первоначального взноса.
С этого момента вы можете осуществлять строительство на денежные средства, выданные вам в рамках ипотечного кредитования на строительство дома. При необходимости, в договоре указывается, что в качестве залогового имущества выступает земельный участок, на котором возводится постройка.
Отдельное внимание стоит уделить пакету документов, который необходим для составления договора:
- паспорт заемщика,
- паспорт его супруга или супруги,
- паспорт поручителя, если таковой имеется,
- справка о доходах в формате 2 НДФЛ от заемщика и от его поручителя,
- справка о составе семьи,
- документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (Если участок находится в долгосрочной аренде, вероятность одобрения займа становится минимальной),
- документы, которые характеризуют залоговое имущество, например, дополнительно к участку вы хотите заложить свой автомобиль. В таком случае необходимы документы, свидетельствующие о праве собственности это авто,
- составленное заявление на получение ипотеки,
- сертификат на материнский капитал, если таковой имеется,
- свидетельство, которое подтверждает возможность получения льготных условий кредитования,
- чек или квитанция свидетельствующая о том, что у вас имеется счет, на котором есть и сумма денежных средств, которая покроет первоначальный взнос,
- проект или план будущей постройки, фотографии с места начатого строительства и так далее.
Банк должен обладать данными о том, как и какими темпами происходит возведение дома.
Можно ли взять ипотеку на недостроенный дом?
Зайдите далее по ссылке: https://vseodome.club/ipoteka/na-stroitelstvo-chastnogo-doma.html
Источник