Вопрос о возможности выселения должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания помещения, находящееся в залоге кредитора, имеет особую значимость, поскольку затрагивает наиболее уязвимую и социально значимую сферу человеческой жизни. С одной стороны, законодатель предусмотрел гарантии для указанных лиц, которые содержатся в ст. 95 ЖК РФ. А именно граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть по смыслу ст. 95 ЖК РФ должник и члены их семей должны быть выселены не на «улицу», но в помещения маневренного фонда.
Однако если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир «на улицу», т.е. без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда). (апелляционное определение Ярославского областного суда от 29 марта 2012 года №33-1552 и от 23 июля 2012 года по делу № 33-3769/2012; апелляционное определение Ростовского областного суда от 25 июня 2012 года по делу № 33-7194; апелляционное определение Томского областного суда от 10 июля 2012 года по делу № 33-1738/2012; апелляционное определение Верховного суда республики Чувашия от 4 июля 2012 года по делу № 33-2109/2012; апелляционное определение Верховного суда республики Татарстан от 19 июля 2012 года № 33-6168/2012; апелляционное определение Самарского областного суда от 30 августа 2012 года по делу № 33-7403/2012; апелляционное определение Верховного суда республики Коми от 23 августа 2012 года по делу № 33-3558АП/2012г; апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2012 года по делу № 11-12044)
Рассмотрим причины сложившейся ситуации. Дело в том, что в ст. 35 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, в противном случае он по требованию собственника подлежит выселению на основании решения суда. Иными словами требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает. Например, Оренбургский областной суд не согласился с позицией нижестоящего суда, который удовлетворил исковые требования Банка и принял решение о выселении семьи должников из спорного жилого помещения и снятии их с регистрационного учета. Суд первой инстанции исходил из того, что право пользования квартирой ответчиков подлежит прекращению после обращения взыскания на спорное жилое помещение в связи с неисполнением должниками условий кредитного договора на основании положений ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи с чем проживание и нахождение ответчиков на регистрационном учете в спорном жилом помещении нарушает права истца как собственника данного жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению квартирой. Областной суд не согласился с указанным выводом. Поскольку для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуются не только обращение взыскания, но и реализация этого имущества, поскольку до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ залогодатель как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, о чем указано в абз. 3 п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поскольку банк собственником спорного жилого помещения не является и само по себе решение об обращении взыскания на предмет залога не влечет перехода права собственности на это имущество от залогодателя к залогодержателю, ответчики не могут быть выселены из него и сняты с регистрационного учета. (апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11 сентября 2012 года по делу № 33-5217/2012. Схожие выводы высказывают иные суды общей юрисдикции. (апелляционное определение Самарского областного суда от 15 мая 2012 года по делу №33-4430)
Право собственности залогодержателя на ипотечное жилое помещение, на которое обращено взыскание по решению суда, может возникнуть после проведения публичных торгов. Залогодержатель становится собственником, если оставил данное имущество за собой в порядке, предусмотренном п. 11 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве», а именно если имущество должника не было реализовано с вторичных публичных торгов, т.е. торги не состоялись, судебный пристав-исполнитель направил взыскателю предложение оставить это имущество за собой, которое последний принял. Если же публичные торги состоялись, то собственником ипотечного жилого помещения становится третье лицо, которые их выиграло.
Независимо от того, кто приобретает статус собственника жилого помещения, логично предположить, что новый собственник как можно скорее пожелает освободить жилое помещение от проживания посторонних для него лиц. Право нового собственника жилого помещения требовать выселения проживающих в нем лиц регулируется ст. 292 ГК РФ. Согласно п. 2 которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Выселение, осуществляемое по основаниям п. 2 ст. 292 ГК РФ, происходит без предоставления иного жилого помещения. Доводы лиц, выселяемых из жилых помещений, о необходимости предоставления жилого помещения из состава помещений маневренного фонда, не принимаются судами. Правоприменительные органы полагают, что такие доводы основаны на неверном толковании пункта 2 статьи 95 Жилищного кодекса РФ, поскольку требования собственников жилых помещений, основаны на положениях статей 209, 292, 304 Гражданского кодекса РФ, к которым гарантии жилищного законодательства в части предоставления маневренного фонда применяться не должны. (определение Верховного Суда Башкортостана от 29 мая 2012 года по делу № 33-5175/2012)
Иными словами, правоприменительные органы полагают, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение, проданное с публичных торгов, данное помещение перестает быть ипотечным и на лиц, в нем проживающих, более не распространяются специальные гарантии, предусмотренные ст. 95 ЖК РФ.
Например, Саратовский областной суд указал, что необоснованными являются доводы должников о том, что судом не рассматривался вопрос о предоставлении ответчикам иного жилого помещения маневренного фонда, специализированного государственного жилищного фонда области для временного проживания в соответствии со ст. 95 ЖК РФ, поскольку положения ст. 95 ЖК РФ, не регулируют правоотношения, возникшие, после того как жилое помещение было реализовано с публичных торгов. (апелляционное определение Саратовского областного суда от 31 октября 2012 года по делу № 33-6393)
Магаданский областной суд отметил, что доводами о том, что, принимая решение о выселении должников, суд обязан был предоставить их семье жилое помещение из маневренного фонда, согласиться нельзя, поскольку после того как жилое помещение было реализовано с публичных торгов, должники к категории лиц, поименованных в статье 95 Жилищного кодекса Российской Федерации, не относятся. (апелляционное определение Магаданского областного суда от 7 сентября 2012 года № 33-785/12)
Самарский областной суд обозначил позицию, согласно которой ссылка ответчиков на нарушение судом норм статьи 95 и 106 ЖК РФ не может быть принята во внимание, поскольку действующее законодательство возлагает обязанность по предоставлению жилых помещений маневренного фонда на соответствующие органы муниципальной власти, а не на нового собственника жилого помещения. (апелляционное определение Самарского областного суда от 28 июня 2012 года № 33-6013/2012)
Полагаем, что суды демонстрируют в корне неверное понимание ст. 95 ЖК РФ. Право граждан на временное проживание в помещениях маневренного фонда, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, возникает независимо от того, на какой стадии происходит выселение: до или после проведения публичных торгов. В противном случае теряет всякий смысл правовая гарантия, закрепленная в ст. 95 ЖК РФ. Кроме того, в силу ч. 1 ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает стадию принудительной реализации (публичных торгов) и стадию передачи имущества взыскателю. Следовательно, ст. 95 ЖК подразумевает, что право на временное проживание в помещениях маневренного фонда возникает у должника и членов его семьи, в том числе вследствие продажи ипотечного жилья с публичных торгов либо передачи его взыскателю. Правильность такой позиции подтверждает ст. 106 ЖК РФ, в которой указано, что договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание.
Таким образом, выселение должника и членов его семьи из единственного ипотечного жилья, в случаях перечисленных в ст. 95 ЖК РФ, должно происходить только при условии предоставления им помещений маневренного фонда для временного проживания.
Самое интересное, что когда должники обращаются с иском к администрации о признании права на помещения маневренного фонда, то они имеют высокие шансы найти судебную защиту. (Апелляционное определение Верховного суда республики Башкортостан от 11 марта 2014 года, решение Центрального райсуда г. Волгограда от 16.06.2016 года № 2-6303/16). Однако по искам банков о выселении суды непреклонны. То есть получается, что должник должен быть выселен на улицу, где должен продолжить борьбу, но теперь уже с администрацией за право получить помещение маневренного фонда. Что-то подсказывает, что задумка законодателя имела совсем иной смысл. Такую борьбу должник должен вести, имея крышу над головой…
Источник
Законы и кодексы » Закон об ипотеке (залоге недвижимости) » Глава X. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание » Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися » Дело N33-4443/2017. О прекращении права пользования жилым помещением, выселении.
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июня 2017 г. по делу N 33-4443
Строка N 097
06 июня 2017 г. судебная коллегия по гражданским делам
Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Жуковой Н.А.
судей Козиевой Л.А., Холодкова Ю.А.
при секретаре К.
с участием прокурора Сбитневой Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Жуковой Н.А.
гражданское дело по иску Акционерного общества «Агентство жилищного ипотечного кредитования » к ФИО1 о прекращении права пользования жилым помещением и о выселении,
по апелляционной жалобе ответчика ФИО1
на решение Левобережного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ,
(судья райсуда ФИО6)
установила:
Акционерное общество «Агентство жилищного ипотечного кредитования » (далее по тексту — АО «АЖИК «) обратилось в суд с иском к ответчику ФИО1 о прекращении права пользования жилым помещением и о выселении, ссылаясь на то, что АО «АЖИК » является собственником квартиры, расположенной по адресу: проспект, . Право собственности на жилое помещение зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по ДД.ММ.ГГГГ.
Жилое помещение было приобретено АО «АЖИК » на основании решения Левобережного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ N, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, уведомления от 19.05.2016 г. N, протокола заседании комиссии об объявления несостоявшимися торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ N, постановления о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ, акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 25.05.2016 г. До настоящего времени ответчик ФИО1 зарегистрирован и проживает в спорном жилом помещении, несмотря на то, что АО «АЖИК » не предоставлял ответчику права пользования указанным жилым помещением (л.д. 5). Решением Левобережного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Акционерного общества «Агентство жилищного ипотечного кредитования » к ФИО1 о прекращении права пользования жилым помещением и выселении удовлетворены (л.д. 75-76, 77-85).
В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что он исправно несет расходы по его содержанию спорного жилого помещения, другого жилого помещения не имеет, является инвалидом группы (л.д. 96-97,112).
Представитель Акционерного общества «Агентство жилищного ипотечного кредитования » по доверенности ФИО7 в суде апелляционной инстанции просил решение районного суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Прокурор ФИО8 в суде апелляционной инстанции просила решение районного суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Ответчик ФИО1 в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, однако о причинах неявки не сообщил, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представил. С учетом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии с требованиями ст. ст. 167 , 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, заключение прокурора, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании вступившего в законную силу решения Левобережного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования » взыскана задолженность по договору займа N-ф от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 430 164 руб. 84 коп., в том числе: задолженность по процентам за пользование займом в размере 31 240, 51 руб., задолженность по оплате основного долга в размере 5 458,38 руб., пени за просрочку выплаты, процентов в размере 5 725,15 руб., пени за просрочку выплаты основного долга в размере 600,74 руб., денежная сумма в счет досрочного погашения основного долга 1 387 140,06 руб. Обращено в пользу ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования » взыскание на квартиру, расположенную по адресу: , Ленинский проспект, , принадлежащую ФИО2, с определением способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и начальной продажной ценой в размере 1 760 800 руб. (л.д. 9-12).
В соответствии с протоколом N заседания комиссии об объявлении несостоявшимися торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, торги по продаже арестованного имущества, принадлежащего должнику ФИО2 — квартиры, общей площадью 42,9 кв. м, расположенной по адресу: проспект, , объявлены несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок на участие в торгах, (л.д. 14).
Письмом от 19.05.2016 г. N АО «АЖИК » уведомило о готовности принять на баланс общества следующее имущество — квартиру, общей площадью 42,9 кв. м, расположенную по адресу: , Ленинский проспект, по исполнительному производству N-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении ФИО2 (л.д. 13) Постановлением судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов УФССП России по от ДД.ММ.ГГГГ начальная продажная цена квартиры снижена на 10% и установлена в размере 1 320 600 руб. руб. (л.д. 15).
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов УФССП России по составлен акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга, (л.д. 16).
Из акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от ДД.ММ.ГГГГ следует, что спорная квартира, стоимостью 1 320 600 руб. передана взыскателю АО «АЖИК » (л.д. 16).
08.06.2016 г. право собственности на спорное жилое помещение зарегистрировано за АО «Агентство жилищного ипотечного кредитования «, что подтверждается свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (запись государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 8). Из Устава АО «АЖИК » следует, что в соответствии с требованиями главы 4 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом изменений внесенных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 99-ФЗ организационно-правовая форма ОАО «АЖИК » изменена на АО «АЖИК «, (л.д. 24).
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со статьей 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением, по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Согласно статье 51 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102- ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке , по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Положениями статьи 58 указанного Федерального закона предусмотрено право залогодержателя в случае объявления публичных торгов, а также повторных публичных торгов несостоявшимися приобрести (оставить за собой) заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества, ( пункт 2 и пункт 4 статьи 58 ).
В соответствии с пунктом 5 статьи 58 Федерального закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой.
Согласно пункту 1 статьи 78 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102- ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры. Освобождение такой квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом .
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам ( статья 237 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений пункта 2 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
В силу пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Судом установлено, что в спорной квартире зарегистрирован и проживает ФИО1, ответчик по настоящему делу (л.д. 17, 56).
Удовлетворяя исковые требования АО «АЖИК » о прекращении ФИО1 права пользования жилым помещением и его выселении, районный суд исходил из того, что АО «АЖИК » с 08.06.2016 г. является собственником квартиры, расположенной по адресу: проспект, , и в силу статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имеет право требовать устранения препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом со стороны других лиц, в связи с чем на основании пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчик ФИО1 подлежит выселению из жилого помещения, расположенного по адресу: проспект, , как прекративший право пользования данным жилым помещением.
С данным выводом суда судебная коллегия полностью согласна, поскольку обязанность ответчика ФИО1 освободить жилое помещение в связи с обращением на него взыскания и передачей залогодержателю, а также право нового собственника квартиры требовать выселения предыдущих собственников, членов их семьи и иных лиц предусмотрены как указано выше положениями части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы жалобы ФИО1 о незаконном обращении взыскания на спорную квартиру, поскольку спорная квартира является единственным местом для его проживания несостоятельны, так как из материалов дела следует, что обеспечением обязательства заемщика по кредитному договору являлась спорная квартира в силу закона, следовательно, на это имущество может быть обращено взыскание независимо от того, что оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателей и членов их семьи.
Таким образом, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 , 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Левобережного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 — без удовлетворения.
Источник
